ECLI:NL:OGEAM:2024:56

Uitspraak

Uitspraakdatum: 19 augustus 2024

Zaaknummer: SXM202400319-LAR00023/2024

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

UITSPRAAK

In het geding van:

[eiseres],

eiseres,

gemachtigden: mr. C.R. RUTTE en mr. M.G. WOUDSTRA,

tegen

DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR VAN SINT MAARTEN,

gezeteld te Sint Maarten,

verweerder,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.

1.1. Aanduiding bestreden beschikking

De beschikking van verweerder van 22 januari 2024, waarbij een aanvraag om bouwvergunning van eiseres is geweigerd.

2.
Het verloop van de procedure

2.1.

Met een op 29 februari 2024 ter griffie van het Gerecht in eerste aanleg alhier ingediend beroepschrift (met producties) heeft eiseres tegen voormelde beschikking beroep ingesteld als bedoeld in artikel 7 van de Landsverordening administratieve rechtspraak (Lar).

2.2.

Op 21 mei 2024 heeft verweerder een verweerschrift (met producties) ingediend.

2.3.

Mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 27 juni 2024. Eiseres is verschenen bij gemachtigde mr. M.G. Woudstra. Aan de zijde van eiseres zijn verder verschenen de heer M. Schoon, bestuurder van eiseres, de heer W. Schipper en mevrouw Ch. Bak van DAM Caribbean architecten. Verweerder is verschenen bij diens gemachtigde, bijgestaan door T. Baly, hoofdmedewerker vergunning beoordelaar en G. Barnes, medewerker vergunningen. Partijen hebben op schrift gestelde pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

3.Feiten

3.1. [

eiseres] is projectontwikkelaar en wil op gronden gelegen aan de Beacon Hill Road het voormalige [x] renoveren en herontwikkelen. Het project bestaat uit zes fasen. [eiseres] heeft op 20 februari 2019 bij verweerder een masterplan ingediend voor de gehele ontwikkeling. Fase 1 bestaat uit de renovatie van het voormalige [x], de upgrading van de zeewering, de aanleg van een zwembad en een nieuwe toegang tot het hotel. Het voormalig [x] wordt omgedoopt tot The Morgan Resort. De andere fasen zien op de realisatie van een waterbreker/lagune, de uitbreiding van het hotel met condo’s genaamd The Morgan Residences, de realisatie van een Central Village met parkeergarage en de upgrading van de omliggende infrastructuur en landscaping.

3.2.

Voor de realisatie van het Masterplan heeft [eiseres] op 20 augustus 2019 een aanvraag bouwvergunning ingediend. Bij brief van 19 maart 2020 heeft verweerder het Masterplan goedgekeurd. Daarbij is aangegeven:
‘ * The central village development where the current parking lot is located, is placed on hold until a parking garage is constructed;
* The parking garage will be handled in a separate request, including a summary of the hotel parking requirements for the property.’

3.3.

Bouwvergunning voor fase 1 is verleend op 26 juni 2020 (nummer BP#192/2018).

3.4.

Op 15 december 2022 heeft [eiseres] vergunning aangevraagd (nr. BP#245/2022) voor de bouw en uitbreiding van The Morgan Resort met condo’s genaamd The Morgan Residences. In het verzoek om de bouwleges te voldoen van 28 december 2022 wordt het project omschreven als “Construction of Hotel/Condos”.

3.5.

Bij uitspraken van 11 augustus 2023 en 24 november 2023 heeft het Gerecht beroepen van [eiseres] tegen fictieve weigeringen te beslissen gegrond verklaard en verweerder opgedragen alsnog een beslissing te nemen op de aanvraag om bouwvergunning.

3.6.

Op 29 december 2023 heeft verweerder [eiseres] gevraagd aan te geven wanneer de parkeergarage zal worden gerealiseerd onder verwijzing naar de bouwvoorwaarden (zie de onder 3.2 weergegeven voorwaarden).

3.7.

Bij beschikking van 22 januari 2024 weigert verweerder de door [eiseres] gevraagde bouwvergunning wegens strijd met de Bouw- en Woningverordening (BWV).

4.Het geschil

4.1.

Verweerder heeft de aanvraag geweigerd om twee redenen. Ten eerste is verweerder van oordeel dat het bouwplan niet voldoet aan artikel 22, vijfde lid, van de BWV, omdat het niet voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Het bouwplan bevat 279 parkeerplaatsen, terwijl ten behoeve van het project op grond van het parkeerbeleid 426 parkeerplaatsen nodig zijn, dus een tekort van 147 parkeerplaatsen. Ten tweede is verweerder van oordeel dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden verbonden aan de eerder afgegeven bouwvergunning van 26 juni 2020 (nummer BP#192/2018), omdat daaruit zou volgen dat een parkeergarage moet worden gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform het parkeerbeleid voor het integrale project. Bij gebrek aan voldoende parkeergelegenheid zal het project kunnen leiden tot overlast voor de omgeving, reden om de aanvraag te weigeren op grond van artikel 22, vijfde lid, van de BWV.

4.2

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de aanvraag met nummer BP#245/2022 is voorzien van (meer dan) voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Verweerder is volgens [eiseres] ten onrechte tot de conclusie gekomen dat er strijd is met artikel 22, vijfde lid, BWV. [eiseres] realiseert 284 parkeerplaatsen op eigen terrein, terwijl er op grond van het parkeerbeleid slechts 257 zijn vereist. Verder stelt [eiseres] dat de onderhavige bouwaanvraag als zelfstandig project moet worden beoordeeld en dat verweerder ten onrechte voorwaarden verbonden aan de goedkeuring van het masterplan en een eerdere bouwvergunning aan de weigering ten grondslag legt.

5.
De beoordeling

5.1.

Het Gerecht is van oordeel dat het voorliggende bouwplan op zijn eigen merites moet worden beoordeeld, ook wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen. Dit bouwplan (nummer BP#245/2022) kan niet worden geweigerd om reden dat eerst een parkeergarage moet worden gerealiseerd, althans duidelijk moet worden gemaakt wanneer die parkeergarage zal worden gerealiseerd. Tussen partijen is afgesproken dat voor de parkeergarage een afzonderlijke bouwaanvraag zal worden gedaan, waarbij een overzicht wordt gegeven van de totale parkeerbehoefte voor het gehele project. Niet is afgesproken of bedongen dat [eiseres] de aanvraag voor de parkeergarage moe(s)t doen voorafgaand aan de aanvraag voor het onderhavige (deel)project. Verweerder heeft aan de bestreden weigering dus ten onrechte ten grondslag gelegd dat niet is voldaan aan de hiervoor onder 3.2. genoemde voorwaarden.

5.2.

Het andere partijen verdeeld houdende geschilpunt betreft het benodigde aantal parkeerplaatsen voor The Morgan Residences.

5.3.

Het Gerecht stelt vast dat partijen verschillende standpunten hebben ingenomen over het benodigde aantal parkeerplaatsen. Verweerder heeft in de bestreden beschikking aangegeven dat het bouwplan 279 parkeerplaatsen bevat, terwijl op grond van het parkeerbeleid 426 parkeerplaatsen nodig zijn, dus een tekort van 147 parkeerplaatsen. In het verweerschrift stelt verweerder dat [eiseres] 376 parkeerplaatsen dient te realiseren en niet 257 of 284. [eiseres] heeft in beroep aangevoerd dat zij 284 parkeerplaatsen op eigen terrein realiseert, terwijl er op grond van het parkeerbeleid slechts 257 zijn vereist.

5.4.

Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn om overlast voor de omgeving te voorkomen, als bedoeld in artikel 22, vijfde lid, van de BWV, is parkeerbeleid vastgesteld: the ‘Parking Standards’, zoals goedgekeurd door verweerder op 2 februari 2016.

In het parkeerbeleid zijn - onder meer - de volgende uitgangspunten neergelegd:

‘ the developer/applicant of a building plan is responsible for and obliged to provide the required number of parking spaces and must provide for them on the own premises subject to the building plan;
 if a certain function (use) is not included in table 1, the parking standard associated with the closest comparable function will be used. If this proves to be impractical, the Minister of VROMI can set a new standard for the specific function;
 the standards are regarded as minimum standards;
 if a development entails two or more functions to which different parking standards apply, the standards applicable for each function should be applied in proportion to the extent of the respective function;
 exact numbers of measuring units (e.g. gross floor area [GFA], amount of rooms) for the respective function(s) should be used while the total number of required parking spaces should be rounded to the nearest whole number.’

De concrete parkeernormen zijn weergegeven in Bijlage 1 bij het parkeerbeleid:

5.5.

Tijdens de behandeling ter zitting is gebleken dat het verschil in standpunten tussen partijen is terug te voeren op de uitleg van de begrippen in bovenstaande tabel en met name in de begrippen ‘ Hospitality: no accomodation’ enerzijds, en ‘Hospitality: provision of accomodation’ en ‘Residential’ anderzijds. Ten aanzien van de toepassing van deze begrippen liggen de standpunten van partijen het meest uit elkaar. Het Gerecht bespreekt om die reden hierna de toepassing van deze begrippen en laat de toepassing van de parkeernormen voor de functies ‘Conference’/‘Office’ en ‘Retail’ onbesproken.

De parkeernorm voor een condo-hotel

5.6.

Op grond van het parkeerbeleid moet onder ‘ Hospitality: provision of accomodation’ worden verstaan: ‘Hotel, resort, guesthouse, bed and breakfast’. Voor deze categorie geldt een minimum parkeernorm van 1.2 voor elke twee kamers. Onder ‘Residential’ wordt verstaan: ‘All types of dwellings: a dwelling here is defined as any self-contained unit of accomodation, such as a house, apartment or condo’, met als bijbehorende parkeernorm 1 parkeerplaats per ‘dwelling’ plus 1 parkeerplaats voor elke twee slaapkamers.

5.7.

Verweerder merkt The Morgan Residences aan als residential, omdat het zal bestaan uit condo’s en dus als zelfstandige wooneenheden. Het project omvat volgens verweerder in totaal 95 wooneenheden: 4 condo’s met 1 slaapkamer (4 parkeerplaatsen), 62 condo’s met 2 slaapkamers (124 parkeerplaatsen), 27 condo’s met 3 slaapkamers (54 parkeerplaatsen), en 2 condo’s met 4 slaapkamers (6 parkeerplaatsen). Volgens verweerder zijn daarom alleen al voor de condo’s 188 parkeerplaatsen nodig.

[eiseres] stelt dat er 121 wooneenheden (condo’s) worden gerealiseerd. Zij telt elke condo als een ‘room’ en komt op basis van de parkeernorm van 1.2 parkeerplaats per twee kamers tot een totaal aantal van 73 benodigde parkeerplaatsen.

5.8.

Het Gerecht is van oordeel dat de aard van het voorgenomen gebruik bepalend is voor de kwalificatie van de gebruiksfunctie. [eiseres] heeft aangegeven dat The Morgan Residences een condo-hotel wordt. Belangstellenden kunnen daarin een condo aankopen, waarvan zij de eigendom verwerven. In de tijd dat de eigenaren niet zelf gebruik maken van de condo kan deze worden verhuurd via het hotel. De condo’s hebben geen eigen toegang; toegang tot het complex en de condo’s vindt plaats via de centrale hotel-lobby met receptie. De condo’s krijgen geen eigen opslagruimte, zoals gebruikelijk is bij een appartement. De eigenaren van een condo in The Morgan Residences kunnen gebruik maken van alle faciliteiten van het condo-hotel, zoals bars, restaurants, gym, zwembad etc.

5.9.

Gelet op het voorgenomen gebruik is het Gerecht van oordeel dat het project waarvoor bouwvergunning is gevraagd zowel kenmerken heeft van een condo als van een hotel. Een condo in een condo-hotel is niet hetzelfde als een condo in een project met zelfstandige wooneenheden. Om die reden heeft verweerder in dit geval niet zonder meer de residentiele parkeernorm kunnen hanteren. Het standpunt van [eiseres] dat de hotelnorm gehanteerd had moeten worden, wordt echter evenmin gevolgd. Een condo-hotel is niet gelijk aan een hotel waar gasten per nacht losse kamers huren. Bij een condo-hotel mag er niet van worden uitgegaan dat een gedeelte van de gasten geen gebruik zal maken van een parkeerplaats, zoals dat wel het geval is bij een hotel. Voor condo’s in een condo-hotel kan dus niet zonder meer de parkeernorm van een hotel worden gebruikt. Verder gaat de parkeernorm in het parkeerbeleid uit van 1.2 parkeerplaatsen per twee kamers (in een hotel). Die norm is echter ongeschikt als het gaat om condo’s met ieder 1,2,3 of zelfs 4 slaapkamers. Dergelijke condo’s kunnen niet met een ‘room’ worden gelijkgesteld.

5.10.

Het parkeerbeleid kent geen parkeernorm voor condo-hotels. De in het parkeerbeleid neergelegde normen zijn dus niet goed bruikbaar voor het project The Morgan Residences. In het parkeerbeleid is het uitgangspunt opgenomen dat als een bepaalde functie niet is voorzien in tabel 1 uitgegaan moet worden van de parkeernorm van de functie die het meest in aanmerking komt. Het Gerecht heeft te weinig aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat een condo-hotel met een hotel dan wel met een condo moet worden gelijkgesteld. Bovendien is het niet aan het Gerecht om het parkeerbeleid te nuanceren, maar aan verweerder. Om die reden bepaalt het parkeerbeleid dat als de indeling op bezwaren stuit de minister van VROMI een nieuwe parkeernorm kan vaststellen voor een specifieke functie. Het Gerecht is van oordeel dat het voorliggende bouwplan voor verweerder aanleiding had moeten zijn om zich te bezinnen op een passende norm voor deze specifieke functie.

De parkeernorm voor de overige functies bij het condo-hotel

5.11. [

eiseres] stelt dat verweerder de norm voor de functie ‘ hospitality: no accomodation’ op onjuiste wijze heeft toegepast. Volgens [eiseres] moet voor deze functie worden uitgegaan van 230 m2 aan BVO, wat gelet op de norm van 8 parkeerplaatsen per 100 m2, resulteert in 18 parkeerplaatsen. Volgens verweerder gaat het om 1.658 m2, hetgeen bij genoemde norm resulteert in 133 benodigde parkeerplaatsen.

5.12.

Het Gerecht stelt vast dat verweerder de norm heeft gehanteerd voor ‘Hospitality: no accomodations’. Het Gerecht is van oordeel dat verweerder die norm niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, heeft kunnen toepassen. Die norm is immers, zo volgt uit de in het beleid gegeven voorbeelden, bedoeld voor bedrijven die een zelfstandige bar, café, restaurant, discotheek, bioscoop, casino, theater et cetera exploiteren. Die norm is niet zonder meer geschikt voor de situatie dat een bar of restaurant onderdeel uitmaakt van een hotel of condo-hotel. Voor een hotel met een restaurant wordt in het parkeerbeleid geen aanvullende parkeereis gehanteerd; voor beide functies wordt tezamen de parkeernorm 1.2 voor elke twee hotelkamers gehanteerd. Uitgangspunt is kennelijk dat de hotelgasten ook gebruik maken van het restaurant, zodat dit geen extra parkeerdruk oplevert. Dit terwijl het restaurant van een hotel ook gastvrijheid kan bieden aan gasten die niet in het hotel overnachten.

[eiseres] heeft naar voren gebracht dat de faciliteiten van het op te richten condo-hotel, waaronder bar(s) en restaurant(s) kunnen worden gebruikt door de eigenaren van de condo’s, maar ook door gasten van buiten. Voor het gebruik van de condo’s geldt echter al een parkeernorm. Het is dan ook niet redelijk voor het gebruik van de bars en restaurants van The Morgan Residences door condo-eigenaren een extra parkeereis te hanteren. Wel is het redelijk een extra parkeernorm te hanteren voor het gebruik van de faciliteiten van het condo-hotel door gasten van buiten. Omdat dit in de bestreden beschikking is nagelaten, komt de bestreden beschikking ook hierom voor vernietiging in aanmerking.

5.13.

Het Gerecht komt gelet hierop niet toe aan bespreking van de vraag of verweerder met juistheid is uitgegaan van een oppervlakte van 1.658 m2.

De conclusie

5.14.

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder bij de bestreden weigering een onjuiste toepassing heeft gegeven aan het parkeerbeleid. De bestreden beschikking is in strijd met dat beleid en om die reden tevens op onzorgvuldige wijze voorbereid en niet voorzien van een draagkrachtige motivering. Wegens strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel zal de bestreden beschikking worden vernietigd. Het beroep zal gegrond worden verklaard.

5.15.

Hoe moet het nu verder? Verweerder zal een nieuwe beslissing moeten nemen op de aanvraag van [eiseres] met nummer BP#245/2022. Omdat de aard van het voorgenomen gebruik bepalend is voor de kwalificatie van de functie en een daarbij passende parkeernorm is het aan [eiseres] om verweerder te voorzien van alle benodigde informatie. Daarbij kan allereerst worden gedacht aan het ophelderen van het aantal te realiseren condo’s; zijn dat er 95 of 121? Ook kan informatie worden gevraagd over het aantal m2 bvo in het bouwplan waarvoor eigen parkeernormen gelden. Verder kan worden gedacht aan meer specifieke informatie over de mogelijkheden om condo’s in The Morgan Residences aan te kopen en aan de daaraan verbonden of te verbinden voorwaarden ten aanzien van het aantal weken per jaar dat de condo’s door de eigenaren mogen worden gebruikt om permanent residentieel gebruik te voorkomen. Ook kan worden gedacht aan informatie over de mogelijkheden de condo’s te huren in de perioden dat de eigenaren daarvan geen gebruik maken. Die informatie is immers mede bepalend voor de vraag of het concept van The Morgan Residences dichter aanligt tegen een hotel of tegen een residentiele woonvoorziening. Nadat [eiseres] alle benodigde informatie heeft verschaft is het aan verweerder om – voor zover nodig – voor het bouwplan een functie vast te stellen met een daarbij passende parkeernorm. Verweerder kan daarbij betrekken hoe tot nu toe op Sint Maarten is omgegaan met de parkeereis ten aanzien van soortgelijke projecten. Omdat met dit traject enige tijd gemoeid kan zijn, zal het Gerecht verweerder een ruime termijn geven voor het nemen van de nieuwe beslissing op de aanvraag.

5.16.

Tot slot merkt het Gerecht nog op dat het partijen vrij staat met elkaar in gesprek te gaan over het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen voor het project The Morgan Residences. [eiseres] heeft ter zitting aangegeven dat – indien noodzakelijk – het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor dit deelproject kan worden verhoogd door op het Deck, waar nu 74 parkeerplaatsen zijn geprojecteerd, extra parkeerplaatsen te realiseren. Mogelijk dat langs deze weg een oplossing kan worden gevonden, waardoor vergunningverlening op afzienbare termijn tot de mogelijkheden behoort. Verder is het aan te bevelen dat [eiseres] aan verweerder inzicht verschaft, voor zover thans mogelijk, over het aantal benodigde en te realiseren parkeerplaatsen voor het gehele project dat valt binnen het Masterplan. Afspraken over de bouw van de parkeergarage (wanneer, hoeveel parkeerplaatsen) kunnen behulpzaam zijn bij het bereiken van overeenstemming over het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor The Morgan Residences.

Proceskosten

6. Er is aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze stelt het Gerecht met toepassing van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht vast op NAf 1.400,-- zijnde 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting. Voorts zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eiseres NAf 150,--dient te betalen als vergoeding van het door haar gestorte griffierecht.

7.
De beslissing

Het Gerecht:

verklaart het beroep gegrond
vernietigt de beschikking van verweerder van 22 januari 2024
Bepaalt dat verweerder een nieuwe beslissing neemt op de aanvraag van eiseres voor bouwplan BP#245/2022 binnen vier maanden na de dag van openbaarmaking van deze uitspraak
bepaalt dat verweerder aan eiser zal betalen een bedrag ad NAf 1.400,-- aan proceskosten en een bedrag van NAf 150,-- aan gestort griffierecht.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. van Ettekoven, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 19 augustus 2024.

Informatie over hoger beroep

• Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.

• Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

• Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.

• De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:

- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;

- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;

- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).

• Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.

• Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.