ECLI:NL:OGEAM:2023:99

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202201025

Vonnis d.d. 12 december 2023

inzake

1.[naam],

2.[naam],

3.[naam],

wonende in Sint Maarten dan wel Saint Martin,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,

tegen

[naam],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: dhr. E.I. Maduro.

Eisers worden hierna afzonderlijk [eiser1], [eiser2] en [eiser3] en gezamenlijk

[eisers] genoemd.

Gedaagde wordt hierna [gedaagde] genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, op 8 september 2022 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie met producties van 13 december 2022;
de conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van 7 maart 2023;
de conclusie van dupliek in conventie en conclusie van repliek in reconventie inhoudende akte tot vermeerdering van eis met producties van 16 mei 2023;
de conclusie van dupliek in reconventie;
het comparitievonnis van 19 september 2023;
de brief d.d. 23 oktober 2023 met producties van [eisers];
de akte d.d. 24 oktober 2023 met producties van [gedaagde];
de aantekeningen van de griffier gemaakt tijdens de comparitie van 26 oktober 2023.

1.2.

De comparitie heeft op 26 oktober 2023 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, Maduro mede aan de hand van door hem overgelegde pleitaantekeningen en producties. Partijen hebben na de zitting vergeefs getracht tot een schikking te komen.

1.3.

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1. [

gedaagde] heeft in twee delen, in 2008 en 2011, de eigendom verkregen van een perceel in Cole Bay beschreven in de meetbrief met nummer [nummer] (hierna: het perceel). De meetbrief d.d. 8 november 2006 vermeldt onder meer:

“
Area: 346 m2 (THREE HUNDRED AND FORTY-SIX square meters)”

2.2.

Op het perceel is een appartementencomplex gebouwd met acht wooneenheden (hierna: het appartementencomplex).

2.2.

Bij notariële akte d.d. 13 februari 2020 (C338-51) is het perceel gesplitst in acht appartementsrechten. In de splitsingsakte staat onder meer:

“
Description of property

(…)

a parcel of land, having an area of three hundred and forty-six square meters (346 m2), situated in the district of Cole Bay, Sint Maarten, further described in certificate of admeasurement number 346 of two thousand and nineteen [nummer] ;

(…)

Division of the Property into Rights of Apartment

The appearer declared now to proceed with the division of the said Property and the building into the following eight (8) rights of apartment: (…)”

2.3.

De acht appartementsrechten zijn beschreven in acht meetbrieven met nummers [nummer] tot en met [nummer].

2.4.

Tussen [eiser1] en [gedaagde] is op 15 november 2019 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot vier appartementsrechten; tussen [eiser2] en [gedaagde] was dat op 21 februari 2020 en tussen [eiser3] en [gedaagde] op 27 februari 2020.

2.5.

Op het moment dat de koopovereenkomsten gesloten werden, bevond zich tegen het appartementencomplex een (ook) aan [gedaagde] toebehorend gebouw bestaande uit twee lagen (hierna: het buurgebouw). Op dit moment bevindt zich op de begane grond van het buurgebouw een studio en op de eerste verdieping een appartement. Het buurgebouw en het appartementencomplex hebben een gemeenschappelijke muur.

2.6. [

eiser1] heeft bij notariële leveringsakte van 17 maart 2020 vier appartementsrechten verkregen (A1 tot en met A4)^[1]. [eiser2] heeft bij leveringsakte van 27 maart 2020 twee appartementsrechten verkregen (A7 en A8)^[2], evenals [eiser3] bij leveringsakte van 17 juni 2020 (A5 en A6)^[3]. In de aktes staat met betrekking tot ieder appartementsrecht onder meer:

“
Agreement, transfer of title, use

The appearers declared, that as appears from a sale and purchase agreement concluded on (…) by and between Seller and Buyer, Seller has sold and pursuant to and in execution of this agreement herewith transfers to Buyer, who declared to have bought from Seller and herewith declares to accept, the following immovable properties:

1.
One (1) right of apartment, cadastrally described as Complex Indication [nummer] apartment index number (…), locally known as [adres] (…), consisting of:

a. the exclusive right to use a dwelling unit on the ground floor level of the [adres] apartment building; as well as

b. the one eighth (1/8th) undivided share in the common property, being this:

- the parcel of land situated in the Cole Bay district of Sint Maarten, at the time of division further described in certificate of admeasurement [nummer in letters] [nummer] and

- in the thereon constructed [adres] apartment building, and all appurtenances thereto;
(…)”

2.5.

Het buurgebouw en het appartementencomplex hebben een gezamenlijke septic tank. [eisers] hebben $ 380,- betaald voor het reinigen en leegpompen daarvan.

3.Het geschil

3.1. [

eisers] vorderen
in conventiedat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [eisers] (gezamenlijk) eigenaar zijn van het perceel groot 457m2 met het daarop staande appartementencomplex;

primair: [gedaagde] beveelt de grensoverschrijdende bouw op het perceel te verwijderen en af te breken binnen 30 dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van USD 500,00 per dag(deel) dat zij in gebreke blijft;

subsidiair: [gedaagde] beveelt aan [eisers] schadevergoeding nader op te maken bij staat te betalen voor de hinder en overlast als gevolg van de grensoverschrijdende bouw en het bouwen in strijd met de Bouwverordening;

meer subsidiair: [gedaagde] beveelt aan [eisers] schadevergoeding nader op te maken bij staat te betalen uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking;

3. [ [gedaagde] beveelt om aan [eisers] USD 190,00 te betalen, zijnde 50% van de kosten voor het reinigen en leegpompen van de septic tank, met rente,

3. [ [gedaagde] beveelt om 50% van die kosten te blijven doorbetalen;

3. [ een beslissing in goede justitie neemt zoals het Gerecht vermeent te behoren;^[4]

6. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2. [

gedaagde] vordert
in reconventie, na wijziging van eis, dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

de transportaktes waarbij is geleverd aan [eisers], “voor zover daarin de grootte of oppervlakte, noch begrenzingen van het in gemeenschap van eigendom gekochte en in eigendom verkregen percelen grond niet zijn aangegeven en/of vermeld”, nietig verklaart c.q. vernietigt;

voor recht verklaart dat [eisers] tezamen en in onverdeelde gemeenschap de mede-eigenaren zijn van het perceel groot 302 m2 zoals na vaststelling beschreven in meetbrief [nummer],

voor recht verklaart dat [gedaagde] rechtmatig eigenaar is van het perceel groot 155 m2 met de daarop gebouwde garage^[5]zoals beschreven in meetbrief [nummer]

4. een beslissing in goede justitie neemt zoals het Gerecht vermeent te behoren;^[6]

5. met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

3.3.

Partijen voeren over en weer verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vast staat dat [eisers] het appartementencomplex met onderliggende grond hebben gekocht van [gedaagde] en dat ook geleverd hebben gekregen. Het was ten tijde van de koop en levering voor [eisers] volstrekt duidelijk dat tegen het appartementencomplex het buurgebouw stond. Over verwerving door [eisers] van het buurgebouw met onderliggende grond is tussen partijen nimmer gesproken. Vanzelfsprekend niet, want dat is nooit hun bedoeling geweest. [eisers] kunnen dus in alle redelijkheid niet hebben gedacht dat zij ook de eigendom van het buurgebouw met onderliggende grond zouden verwerven.
Nadien is gebleken dat door een fout van het Kadaster het gekochte/geleverde grondoppervlak geen 346 m2 maar 302 m2 bedraagt, alsmede dat – kadastraal bezien – het buurgebouw zich deels bevindt op perceel [nummer]. Ook die omstandigheid brengt niet met zich dat [eisers] eigendomsrechten kunnen doen gelden op (de grond onder) het buurgebouw of van [gedaagde] kunnen verlangen (een deel van) het buurgebouw af te breken. Daar is geen rechtsgrond voor. Sterker nog, indien een en ander wel het geval zou zijn, zou dat in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en/of een ongerechtvaardigde verrijking van [eisers] betekenen. Wel kunnen [eisers] aanspraak maken op compensatie nu zij 44m2 grond te weinig geleverd hebben gekregen. Het Gerecht bepaalt op grond van de redelijkheid en billijkheid de compensatie op $ 500,-/m2. [gedaagde] dient derhalve aan [eiser1] een compensatie van $ 11.000,- te betalen, alsmede aan [eiser2] en [eiser3] ieder een compensatie van $ 5.500,-. Het bovenstaande zal in het dictum van het vonnis leiden tot de daar vermelde beslissing.

4.2.

Wat betreft de septic tank heeft [gedaagde] de stellingen van [eisers] onvoldoende weersproken en dient zij daarom een bedrag van $ 190,- aan [eisers] te betalen, alsmede iedere keer wanneer [eisers] de septic tank laten reinigen en leegpompen én het buurgebouw nog op de septic tank aangesloten is 50% van de door [eisers] betaalde kosten.

4.3.

Beide partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld, zodat de proceskosten – zowel in conventie als in reconventie – zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

verklaart voor recht dat [eisers] goederenrechtelijk eigenaar zijn van de grond die op schets hieronder roze is gemarkeerd (302 m2) met het daarop staande appartementencomplex en dat [gedaagde] goederenrechtelijk eigenaar is van de links daarnaast gelegen grond met het daarop staande buurgebouw;

[schets]

5.2.

beveelt [eisers] en/of [gedaagde] om voormelde verklaring voor recht kadastraal te doen vastleggen;

5.3.

verklaart voor recht dat de muur tussen beide voormelde gebouwen gemeenschappelijk eigendom is van beide partijen;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien na heden te betalen:

- aan [eiser1] US$ 11.000,-,

- aan [eiser2] US$ 5.500,-,

- aan [eiser3] US$ 5.500,- en

- aan [eisers] US$ 190;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om iedere keer wanneer [eisers] de septic tank laten reinigen en leegpompen én het buurgebouw nog op de septic tank aangesloten is 50% van de door [eisers] betaalde kosten te betalen, zulks binnen veertien dagen nadat [eisers] [gedaagde] een kopie van de betreffende factuur hebben verstrekt;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

compenseert – zowel in conventie als in reconventie – de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023.