ECLI:NL:OGEAM:2023:34

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202101406

Vonnis d.d. 18 juli 2023

inzake

AEJ HOLDINGS LTD.,

gevestigd in Anguilla,

eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. J.G. BLOEM,

tegen

DELMAR MARKETING LTD,

gevestigd in Anguilla,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. K. HUISMAN.

Partijen zullen hierna AEJ en Delmar worden genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 18 november 2021;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie met productie

- de conclusie van dupliek in conventie^[2];

de aanvullende producties van AEJ, ontvangen ter griffie op 12 september 2022;
productie 24 van AEJ;
het proces-verbaal van pleidooi d.d. 15 september 2022;
de bij brief d.d. 27 september 2022 door AEJ overgelegde producties;
de akte uitlating productie d.d. 28 september 2022 zijdens Delmar;
de aantekeningen van de griffier en foto’s gemaakt door de rechter tijdens de descente op 28 september 2022;
de akte uitlating regeling d.d. 12 december 2022 zijdens Delmar;
de bij brief d.d. 13 januari 2023 door AEJ overgelegde producties;
de akte nadere uitlating voor comparitie van partijen d.d. 16 februari 2023, ingediend door AEJ;
de aantekeningen van de griffier gemaakt tijdens de comparitie op locatie d.d. 16 februari 2023;
de e-mail d.d. 4 april 2023 van mr. Bloem dat het partijen niet is gelukt om tot een schikking te komen.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.Het geschil in conventie en in reconventie

2.1.

AEJ vordert na vermeerdering van eis dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

primair

voor recht verklaart dat AEJ de eigenaar is van perceel 257/1980, met alles wat daarop is gebouwd, hetzij op basis van een gesloten overeenkomst, hetzij op basis van verjaring;

bepaalt dat het vonnis op grond van artikel 3:301 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de akte van levering of van een deel van zodanige akte, waarbij AEJ ook formeel de eigendom verkrijgt van perceel 257/1980 door dit vonnis in te schrijven in de openbare registers, nadat het in kracht van gewijsde is gegaan;

subsidiair

voor recht verklaart dat AEJ door verjaring een recht van erfdienstbaarheid van exclusief gebruik heeft verkregen op perceel 257/1980 en datgene dat daarop is gebouwd;

bepaalt dat het vonnis op grond van artikel 3:301 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheid of van een deel van zodanige akte, waarbij AEJ ook formeel dit recht verkrijgt ten aanzien van perceel 257/1980, door dit vonnis in te schrijven in de openbare registers, nadat het in kracht van gewijsde is gegaan;

uiterst subsidiair

voor recht verklaart dat Delmar door thans de eigendom te vorderen van het grensoverschrijdend deel dat AEJ en haar rechtsvoorgangers al langer dan twintig jaar exclusief bezitten, onrechtmatig handelt;

Delmar veroordeelt om de schade te vergoeden, die AEJ lijdt of zal lijden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van Delmar, nader op te maken bij staat en te vereffenen bij wet;

primair, subsidiair en uiterst subsidiair

Delmar veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten.

2.2.

Delmar vordert dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis AEJ

primair

a. veroordeelt tot het wegnemen van de overbouw van haar bouwsel op het perceel van Delmar omschreven in meetbief 257/1980 binnen één maand na de datum van dit vonnis, op last van een dwangsom van US $ 1.000,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijft, althans een door het Gerecht in goede justitie bepalen dwangsom;

subsidiair

veroordeelt tot vergoeding van de schade die Delmar heeft geleden als gevolg van de inbreuk op haar eigendomsrecht van perceel 257/1980, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten.

2.3.

Op de stellingen van partijen zal bij de beoordeling worden ingegaan.

3.De beoordeling

In conventie en in reconventie

3.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

3.2.

Het meest verstrekkende standpunt van AEJ is dat zij of haar rechtsvoorgangers door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van perceel 257/1980, omdat zij hetzij alleen, hetzij in aansluiting op haar voorgangers gedurende de wettelijk vereiste tijd het bezit van het goed heeft gehad.
Het betreft hier een onroerende zaak, waarvan in artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW) wordt bepaald dat deze door een bezitter te goeder trouw wordt verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. Ingevolge artikel 3:105 in samenhang met artikel 3:306 BW is deze termijn twintig jaar, als het bezit niet te goeder trouw is.

3.2.1.

Perceel 257/1980 (nader: het perceel) is samen met de percelen 254/1980, 255/1980, 256/1980 en 258/1980 in 1982 door de erven [naam] verkocht en geleverd aan Sureca Management NV (hierna: Sureca). Het perceel was toen onbebouwd.

3.2.2.

Door Delmar is niet weersproken dat Sureca in 1987 een deel van het perceel 256/1980 heeft afgescheiden, welk deel in het kadaster is ingeschreven als perceel 463/1987. Dit perceel 463/1987 is in 1990 verkocht aan Odessa Enterprises Ltd (hierna: Odessa). Op dat moment bevond zich op dat perceel Felix Bar & Restaurant, faciliteiten die dus voordien reeds moeten zijn gebouwd.

In 1996, ook dat is niet tegengesproken door Delmar, werden de percelen 254/1980, 255/1980, het restant van 256/1980, 257/1980, 258/1980 en 21/1972 verkocht aan Pelican Resort Atrium NV. (hierna: Pelican).
Kort na deze aankoop werd opnieuw een deel van perceel van perceel 256/1980 afgescheiden. Dit nieuwe perceel is kadastraal ingeschreven als perceel 372/1996. Volgens AEJ was de reden daarvoor de ontdekking dat Felix Bar & Restaurant deels was gebouwd op perceel 256/1980. Het betrof een perceel van 190m². Pelican heeft dit perceel 372/1996 verkocht en geleverd aan Odessa, eigenaar van 463/1987, het perceel waarop Felix Bar & Restaurant was gebouwd.

3.2.3.

In 1999 ontdekte, zo stelt AEJ, de heer [UBO], in zijn hoedanigheid van director en ultimate benificiary owner van Pelican, dat ook een deel van Felix Bar & Restaurant was gebouwd op 257/1980. Dat perceel was toen eigendom van Pelican.

[UBO] heeft daarover een schriftelijke verklaring van 8 november 2021 afgelegd. Samengevat komt die verklaring erop neer dat Pelican in 1999 bezwaar bij de exploitant van Felix Bar & Restaurant (toen handelend onder de naam Indiana Restaurant, thans Greenhouse) heeft gemaakt tegen ernstige geluidsoverlast, waarover vervolgens is geprocedeerd. Daarbij is door hem het argument ingebracht dat er sprake was van grensoverschrijdende bebouwing door het restaurant op perceel 257/1980. Dat onderdeel van het geschil is vervolgens tussen Pelican en Odessa geregeld door uitruil van 257/1980 aan Odessa, waartegenover Pelican een gelijk deel van 35m² kreeg toebedeeld van Odessa. Deze deal kreeg volgens [UBO] zijn beslag op 4 december 2000. Op dat moment was [UBO] ook de enige aandeelhouder en ultimate beneficiary owner van Delmar. Levering van beide delen heeft echter nimmer plaatsgevonden. Wel, zo verklaart [UBO] in een tweede verklaring van 12 september 2022, hebben partijen direct na de deal van

4 december 2000 ‘
physically marked out the 35m² territory that Odessa NV had agreed to transfer to Pelican Atrium NV in trade of the #257/1980, and to avoid any discrepancies, I immediately hired a contractor to extend the pool deck and fence to include the agreed parcel (…) This fencing was done in December 2000 with no objections (…)’.

3.2.4.

Odessa, zo blijkt uit de akte van levering, heeft de percelen 463/1987 en 372/1996 op 9 februari 2001 overgedragen aan de heer en mevrouw [verkrijger]. In die akte wordt uitdrukkelijk verwezen naar de hiervoor genoemde afspraak van

4 december 2000, tot nakoming van welke afspraak zich ook de heer en mevrouw [verkrijger] verbonden. Deze verplichting is ook vastgelegd bij de verkoop van de beide percelen in 2011 aan AEJ.

3.2.5.

Op 16 november 2005 zijn door Pelican de percelen 257/1980 en 258/1980 overgedragen aan Delmar. In zijn verklaring van 8 november 2021 heeft [UBO] - destijds beneficiary owner van beide vennootschappen - toegelicht dat de uitsluitende reden voor deze overdracht gelegen was in het gezamenlijk verkrijgen van een zogenoemd waterrecht van de lokale overheid. Voor beide vennootschappen was [UBO] de ‘signatory’.

3.2.6.

In datzelfde jaar heeft [UBO], die voorzag dat het beneficiary ownership van Delmar aan een derde partij zou worden overgedragen, de afspraken van 3.2.3 nogmaals schriftelijk vastgelegd. Deze verklaring, die dateert van 29 juni 2005, is niet alleen door [UBO] en door [verkrijger] getekend, maar ook door (de managing director van) Delmar. Aan de verder niet onderbouwde stelling van Delmar dat het hier om een vervalsing zou gaan, wordt voorbijgegaan, ook omdat de verklaring volledig past in de context van alle overige bewijsstukken. Als die verklaring toen voor Delmar al niet duidelijk was, dan had zij, in plaats van te tekenen, duidelijkheid moeten verlangen.

3.2.7.

Al deze stellingen heeft Delmar volstrekt onvoldoende weersproken. Dat er geen schriftelijke overeenkomst is opgemaakt, wil niet zeggen dat de overeenkomst niet is gesloten. Overigens is door AEJ een door Odessa en [verkrijger] getekende situatieschets overgelegd, waaruit de gemaakte afspraken op voor geen enkel misverstand vatbare wijze zijn vastgelegd.

Dat in de leveringsakte van het perceel aan Delmar geen melding wordt gemaakt van enige kwalitatieve en/of contractuele verplichting voor Delmar doet in dit verband niet ter zake, nu dat ontbreken niet van invloed is op de vraag of er sprake is van verkrijgende verjaring.
Waarom niet kan worden afgegaan op de verklaring van [UBO], nota bene de voormalige benificiary owner van Delmar zelf, is in de betogen in het midden gebleven. Daarbij zij nogmaals verwezen naar de overige bewijsstukken.

3.3.

Dat er sprake was van grensoverschrijdend bebouwing op het perceel, is vastgesteld in 1999, zo blijkt uit de verklaring van [UBO], als weergegeven onder 3.2.3. Wanneer precies de grens is overschreden is niet komen vast te staan, maar het is niet uit te sluiten dat daarvan reeds in 1987 sprake was. Het perceel was samen met de omliggende percelen in de jaren 1982 tot 1990 eigendom van Sureca en onder deze omstandigheden is zo’n perceeloverschrijding gemakkelijk gemaakt, omdat de eigenaar minder gespitst is op de precieze kadastrale grenzen. Hoe dat ook zij, vaststaat dat in 1990 Felix Bar & Restaurant al was gebouwd, zij het dat niet uitgesloten is dat eerst nadien door kleine uitbreidingen de kadastrale grenzen zijn overschreden. De overschrijding op het perceel was gering van aard en is noch bij de verkoop van de perceel 463/1987 aan Odessa in 1990 noch bij de verkoop in 1996 van de resterende percelen aan Pelican opgemerkt, maar pas in 1999 aan het licht gekomen. Gezien de feitelijke situatie ter plaatse was er ook geen enkele reden om onderzoek te gaan doen naar de vraag of de feitelijke grenzen overeenkwamen met de juridische grenzen en kadastrale grenzen. Het perceel 257/1980 was op basis van de waarneembare feiten vanaf het moment dat erop gebouwd werd onderdeel van Felix Bar & Restaurant. Niet uit te sluiten is derhalve dat de verkrijgende verjaring al voor de aankoop door de familie [verkrijger] in 2001 van de percelen 463/1987 en 372/1996 was voltooid, in welk geval ervan zou moeten worden uitgegaan dat Odessa te goeder trouw was bij aankoop en zij zich naar buiten toe steeds als rechthebbende heeft gedragen.

3.4.

Dit kan echter in het midden blijven om de navolgende redenen.

Het perceel 257/1980 wordt, zo is bij de mondelinge behandeling gebleken, niet alleen deels gebruikt door Greenhouse restaurant, maar vormt ook de toegang tot de achter en op het perceel gelegen woning(en), die sinds 2001 wordt/worden bewoond. Onder deze omstandigheden verbaast het niet dat Pelican en Odessa in 2000 de onder 3.2.3 gesloten ruilovereenkomst hebben gesloten, waarbij het perceel zou worden geleverd aan Odessa in ruil voor een gelijk deel van diens percelen aan Pelican.

Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 9 september 2011^[3]kunnen zich situaties voordoen ‘dat de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich over het verkochte de feitelijke macht te verschaffen en wel op zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als de bezitter van het verkochte’. Deze situatie doet zich feitelijk ook in deze zaak voor. Bij de levering van de percelen 463/1987 en 372/1996 door Odessa aan [verkrijger] heeft [verkrijger], zo is door Delmar niet weersproken, Pelican de feitelijke macht verschaft over het perceelsgedeelte van 35m2 dat Pelican op basis van de ruilovereenkomst met Odessa toekwam, terwijl [verkrijger] zelf in de situatie stapte waarin reeds zijn rechtsvoorganger Odessa de feitelijke macht had als rechthebbende over perceel 257/1980. Dit geschiedde in 2001 en sindsdien is dus meer dan twintig jaar verlopen, zonder dat de verjaring ooit is gestuit. Sterker nog, Delmar heeft door ondertekening van de onder 3.2.6 vermelde verklaring onvoorwaardelijk ingestemd met deze situatie en daar kan zij thans niet meer op terugkomen.

3.4.1.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de primaire vorderingen van AEJ, die de rechtsopvolger is van de heer en mevrouw [verkrijger], toewijsbaar zijn en dat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen.

3.5.

Delmar zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld, zowel in conventie als in reconventie. Deze kosten worden aan de zijde van AEJ tot op heden begroot op:

explootkosten NAf 279,50

griffierecht NAf 450,-

salaris gemachtigde
NAf 6.250,-^[4]+

totaal: NAf 6.979,50.

4.De beslissing

Het Gerecht:

In conventie

4.1.

verklaart voor recht dat AEJ op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is van perceel 257/1980 met alles wat daarop is gebouwd;

4.2.

bepaalt dat dit vonnis op grond van artikel 3:301 lid 1 BW in de plaats treedt van een tot levering van bestemde akte, zodat AEJ daardoor formeel als eigenares wordt geregistreerd in de openbare registers;

4.3.

veroordeelt Delmar in de proceskosten, aan de zijde van AEJ tot op heden begroot op NAf 6.979,50;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

4.5.

wijst de vordering af;

4.6.

verstaat dat de proceskosten aan de zijde van AEF worden geacht te zijn inbegrepen in de proceskostenveroordeling in conventie.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.