Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202300542
Vonnis in kort geding d.d. 21 juli 2023
inzake
1.stichting DHARMA PRIVATE FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
2. [X],
wonende in Sint Maarten,
eiser,
3. [Y],
wonende in Sint Maarten,
eiser,
gemachtigde van eisers: mr. J.G. BLOEM,
tegen
[gedaagde 1] en ]gedaagde 2],
wonende in Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigde van gedaagden: mr. J.G. SNOW.
Partijen zullen hierna eisers (alle eisers tezamen), Dharma (vrouwelijk enkelvoud), X (mannelijk enkelvoud) en [Y] (mannelijk enkelvoud), alsmede gedaagden (alle gedaagden tezamen), heer [gedaagde 1] (mannelijk enkelvoud) en mevrouw [gedaagde 2] (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Eisers hebben op 24 mei 2023 een verzoekschrift ingediend. Bij mail d.d. 25 mei 2023 hebben eisers een aantal foto’s overgelegd. Bij brief d.d. 22 juni hebben gedaagden producties overgelegd. Eisers hebben op 22 juni een akte houdende nadere toelichting met aanvullende producties ingediend. Vervolgens heeft op 23 juni 2023 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij de gemachtigde van eisers, de heer [gedaagde 1] en diens gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd (de gemachtigden mede aan de hand van door hen overgelegde pleitnotities). Aansluitend daarop hebben de rechter en de griffier de percelen en de gebouwen van gedaagden bezichtigd, ook vanaf het terras van Dharma. Tijdens die bezichtiging is door de rechter een aantal foto’s gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de bezichtiging is afgesproken dat partijen de mogelijkheid van een schikking zullen onderzoeken en op 7 juli 2023 het Gerecht zullen berichten of dat is gelukt. Voorts heeft de rechter met de heer [gedaagde 1] afgesproken dat met onmiddellijke ingang en gedurende vier weken nadien geen enkele bouwactiviteit zal plaatsvinden (met uitzondering van enkele opruim-/schoonmaakwerkzaamheden).
Bij akten d.d. 7 juli 2023 hebben partijen het Gerecht laten weten dat geen schikking is getroffen.
Op hetgeen eisers in hun akte onder 11.2 tot en met 11.6 hebben opgenomen zal het Gerecht geen acht slaan, nu het daarin vermelde – in ieder geval deels – neerkomt op niet-toegestaan napleiten.
1.3.
De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
Y] is eigenaar van perceel 287/1991 in Dawn Beach Estate. Hij bewoont het zich daarop bevindende huis. Naast dat perceel bevindt zich perceel 316/1991, eigendom van Dharma [1] , waarop zich een appartementengebouw bevindt. In dat gebouw bevinden zich drie appartementen, bestemd voor de verhuur.
Gedaagden zijn eigenaar van de percelen 134/1985, 358/1987 en 516/2007 in Tamarind Hill, welke drie percelen één geheel vormen met daarop een aantal gebouwen.
[X] bewoont een huis op perceel 110/1987 in Tamarind Hill.
De percelen van [Y] en Dharma liggen boven die van gedaagden. Tussen het perceel van [X] en die van gedaagden liggen drie andere percelen.
Dawn Beach Estate en Tamarind Hill zijn twee verschillende projectontwikkelingen.
2.2.
Het hoofdgebouw op de percelen van gedaagden bestaat uit een woning in gebruik bij henzelf met daaronder een voor de verhuur bestemd appartement.
Op het westelijk gedeelte van de percelen van gedaagden bevindt zich een bijgebouw met daarin eveneens een appartement.
2.3.
Op het terras aan de achterzijde van het appartementengebouw van Dharma staat een aantal stoelen en ligbedden en bevindt zich een zwembad. De rechter heeft waargenomen dat de bovenkant van de nieuwbouw van gedaagden een deel van het uitzicht op de zich zuidwaarts bevindende beplanting en zee belemmert voor degenen die op het terras van Dharma vertoeven. Voorts houdt de rechterlijke waarneming in dat vanuit een venster in de westelijke gevel van de nieuwbouw van gedaagden en vanaf het terras van die nieuwbouw uitzicht is op het terras van Dharma.
Zicht vanaf terras Dharma op Zicht vanaf nieuwbouwterras gedaagden
nieuwbouw gedaagden op terras Dharma
2.4.
Artikel 10 van Pro de eigendomsakte van gedaagden bevat de volgende bepalingen:
“a. No construction other than a single family residence together with normal garage/utility space will be permitted without the express written agreement of the Seller. […]
c. No unlawful or offensive use that might constitute a nuisance shall be made or permitted upon the property or any part thereof. […]
i. the property shall be used for residential purpose only. […]
k. no building of more than a single [story] shall be erected on the site, unless the topography should the discretion [4] of the architects as mentioned under m. […]
m. any building constructed on the property shall be for permanent construction and shall be subject to approval of the Seller’s architect.”
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
primair
I. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis, dan wel binnen een termijn die de rechter in goede justitie geraden acht, de verdere bouwwerkzaamheden aan het Perceel omschreven in randnummer 1.3 [5] van het inleidend verzoekschrift te (doen) staken en die verdere bouwwerkzaamheden gestaakt te (laten) houden;
II. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van $ 5.000,- per dag dat zij in strijd handelen met de onder I vermelde vordering tot een maximum van $ 1.000.000,-, dan wel een dwangsom en een maximum met een hoogte als door de rechter in goede justitie te bepalen;
III. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis, dan wel binnen een termijn die de rechter in goede justitie geraden acht, al hetgeen is opgetrokken vanaf 24 mei 2023 en in het bijzonder de tweede verdieping boven de nieuwe garage aan de noordzijde van het Perceel omschreven in randnummer 1.3 van het inleidend verzoekschrift af te breken;
IV. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van $ 5.000,- per dag dat zij in strijd handelen met de onder I vermelde vordering tot een maximum van $ 1.000.000,-, dan wel een dwangsom en een maximum met een hoogte als door de rechter in goede justitie te bepalen;
subsidiair
V. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te verbieden om de tweede etage/tweede laag op de garage/het bouwsel aan de noordzijde van het Perceel omschreven in randnummer 1.3 van het inleidend verzoekschrift te verwezenlijken, op straffe van een dwangsom van $ 500.000,-, dan wel dan wel een dwangsom met een hoogte als door de rechter in goede justitie te bepalen, indien zulks in weerwil van deze veroordeling toch zal geschieden;
meest subsidiair
VI. tegen gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, indien en voor zover mogelijk binnen 24 uur na betekening van het vonnis, de maatregelen te treffen die de rechter in goede justitie geraden acht en/of gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te verbieden te (laten) doen hetgeen de rechter in goede justitie geraden acht;
zowel primair, subsidiair als meest subsidiair
VII. gedaagden, indien en voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en, bij gebreke van betaling binnen die termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn.
3.2.
Eisers beroepen zich op de zogenoemde gebruiksbeperkende bepalingen [6] zoals hierboven in randnummer 2.4. weergegeven. Deze bepalingen hebben volgens hen derdenwerking. In ieder geval [X], die woont in dezelfde projectontwikkeling en voor wie dezelfde gebruiksbeperkende bepalingen gelden, kan daarop een beroep doen. Indien aan [Y] en Dharma geen beroep op derdenwerking toekomt, spelen deze bepalingen een beroep bij de beantwoording van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder van gedaagden. Daarvan is sprake nu de nieuwbouw van gedaagden voor een vermindering van het uitzicht vanaf het perceel van Dharma zorgt [7] en er vanaf de nieuwbouw uitzicht is op (het terras op) het perceel van Dharma.
3.3.
Gedaagden voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang van eisers is voldoende onderbouwd gelet op de aard van de zaak.
Ontvankelijkheid [X]
4.2.
Wat betreft [X] is het meest verstrekkende verweer van gedaagden dat hij geen belanghebbende is, zodat hij niet-ontvankelijk verklaard moet worden.
4.3.
Dit verweer wordt verworpen. [X] woont in dezelfde projectontwikkeling als gedaagden en als onweersproken staat vast dat voor hem dezelfde gebruiksbeperkende bepalingen gelden als voor gedaagden en dat hij deze gebruiksbeperkende bepalingen naleeft. In het civielrecht kan [X] daarom als belanghebbende worden aangemerkt. Hiermee is nog niet gezegd dat [X] voldoende belang heeft bij het gevorderde. Daarop wordt hieronder in overweging 4.6. ingegaan.
Wat is de kern van het geschil?
4.4.
Uit het petitum blijkt dat in dit kort geding de bezwaren van eisers zich richten tegen de nieuwbouw van gedaagden. Dit kort geding ziet daarom niet op de verhuur van de reeds aanwezige appartementen, zodat hetgeen daarover in de processtukken en tijdens de mondelinge behandeling en bezichtiging naar voren is gebracht, door het Gerecht buiten beschouwing wordt gelaten.
Kunnen eisers zich beroepen op derdenwerking van gebruiksbeperkende bepalingen?4.5. Voorshands is het Gerecht van oordeel dat [Y] en Dharma dat niet kunnen, omdat hun percelen zich in een andere projectontwikkeling dan die van gedaagden bevinden [8] .
4.6. [
X] kan zich in beginsel wel op derdenwerking beroepen, maar onvoldoende gebleken is dat hij daarbij een rechtens te respecteren belang heeft. Hetgeen hij daartoe naar voren heeft gebracht (zie met name productie 30 van eisers) is gemotiveerd betwist door gedaagden en is door [X] niet nader onderbouwd.
Veroorzaken gedaagden onrechtmatige hinder jegens eisers?
4.5.
Dat doen zij niet jegens [Y] en [X]. In dit kort geding is niet aannemelijk geworden dat [Y] en [X] redelijkerwijs last (kunnen) hebben van de nieuwbouw van gedaagden. Hun uitzicht wordt door de nieuwbouw niet of nauwelijks beperkt en vanaf de nieuwbouw is er geen of nauwelijks zicht op hun percelen.
4.6.
Dat ligt anders voor Dharma. Het Gerecht stelt voorlopig vast, op basis van de waarneming van de rechter tijdens de bezichtiging, dat de bovenkant van de nieuwbouw van gedaagden in meer dan geringe mate het uitzicht belemmert op de zich zuidwaarts bevindende beplanting en zee voor degenen die zich op het terras van Dharma bevinden. Ook stelt het Gerecht voorlopig vast, wederom op basis van voormelde waarneming, dat vanuit het venster in de westelijke gevel van de nieuwbouw en vanaf het terras van die nieuwbouw meer dan gering uitzicht is op het terras van Dharma, hetgeen een inbreuk op de privacy van degenen die zich op dat terras bevinden kan opleveren. Het Gerecht oordeelt voorshands, op basis van beide vaststellingen, dat gedaagden hierdoor jegens Dharma onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro veroorzaken.
4.7.
Het verweer van gedaagden dat [Y] en Dharma geen recht hebben van spreken vanwege de grootte en aard van de op hun percelen opgerichte gebouwen wordt verworpen, reeds omdat [Y] en Dharma voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij daarmee niet handelen in strijd met de voor hen geldende gebruiksbeperkende bepalingen.
Tussenconclusie
4.8.
De vorderingen van [Y] en [X] worden afgewezen. De primaire vorderingen sub I. en II. van Dharma zullen op de wijze als in het dictum van dit vonnis vermeld worden toegewezen.
Moet de nieuwbouw van gedaagden worden afgebroken?
4.9.
In afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure voert het naar het voorlopig oordeel van het Gerecht te ver om gedaagden hun nieuwbouw reeds thans geheel of gedeeltelijk te laten afbreken. De belangen van Dharma en gedaagden tegen elkaar afwegend wordt volstaan met bevriezing van de huidige situatie. Daarbij is van belang dat vanwege de toestand waarin de nieuwbouw zich thans bevindt, deze niet voor bewoning geschikt is zodat hooguit sprake kan zijn van een geringe inbreuk op de privacy van degenen die zich op het terras van Dharma bevinden.
Compensatie van kosten
4.10.
Beide partijen worden deels in het gelijk, deels in het ongelijk gesteld. Bovendien zijn Dharma en gedaagden directe buren van elkaar. Dit leidt ertoe dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
ten aanzien van [Y] en [X]
5.1.
wijst af de vorderingen;
ten aanzien van Dharma
5.2.
beveelt gedaagden – in afwachting van de uitkomst van een eventuele bodemprocedure – om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis alle verdere bouwwerkzaamheden op de percelen 134/1985, 358/1987 en 516/2007 te (doen) staken en gestaakt te (doen) houden;
5.3.
veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, tot het betalen van een dwangsom van $ 1.000,- per dag dat zij in strijd handelen met voormeld bevel, dit tot een maximum van $ 200.000,-;
5.4.
verklaart voormeld bevel en voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
ten aanzien van alle partijen
5.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.