ECLI:NL:OGEAM:2023:31

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202200647

Vonnis d.d. 18 juli 2023

inzake

Different Real Estate N.V. ,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,

hierna: “DRE”,

gemachtigde: mr. K. Huisman,

tegen

1.[verkoper],

wonende in de Dominicaanse Republiek,

gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie,

hierna: “[verkoper]”

gemachtigde: mr. J.G. Bloem,

2.[koper],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde,

hierna: “[koper]”,

gemachtigde: mr. G. Hatzmann.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, op 20 mei 2022 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [verkoper] van 18 oktober 2022;
het incidenteel vonnis van 13 december 2022, waarbij het verzoek tot tussenkomst van Kaypee Realty N.V. h.o.d.n. Century 21 is afgewezen, en de daarin genoemde stukken;
de akte ter voorbereiding op comparitie van [koper] van 14 februari 2023;
de conclusie van antwoord in reconventie met een productie van 10 mei 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 25 mei 2023 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen, DRE vertegenwoordigd door haar bestuurder [bestuurder], en hun gemachtigden. De aanwezigen hebben hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.

1.3.

Tot slot is bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De feiten

2.1.

DRE exploiteert een makelaarskantoor in Sint Maarten. [Verkoper] had een appartement in [locatie] te koop staan.

2.2.

Op 18 november 2021 berichtte DRE aan [verkoper] dat zij een potentiële koper had gevonden voor zijn appartement. Die dag hebben zij via WhatsApp onder meer de volgende berichten gewisseld:

DRE:
Upfront I need to know in writing, if you pay as every other client of mine 8% commission in case of a sale.

(…)
I will put something in writing for you to sign then.

[verkoper]:
I hereby confirm to pay you the 8% commission on the agreed sale price.

DRE:
Please register the name [koper] as client of DIFFERENT Real Estate.

2.3.

DRE heeft diezelfde dag een ‘
non exclusive listing/commission agreement’(hierna:
listing agreement) naar [verkoper] gestuurd. Daarin is onder meer opgenomen:

3.1

Seller herewith agrees to pay a brokerage commission fee of 8% (Eight per cent) of the purchase price of the Property (including appurtances and movable goods) to Broker (hereinafter: the Commission Fee).

3.2.

In case Broker forwards a written offer of a prospective Buyer, which is equal to or higher than the Listing Price, but Seller does not want to enter into a purchase agreement with regard to the Property, Seller has to pay the Commission Fee, to be calculated on the basis of the purchase price offered by the prospective Buyer.

(…)

3.4.

The Commission Fee becomes due when Broker effects a purchase agreement (even if this agreement contains resultory clauses) and will be paid when the title of the Property is transferred and the purchase price has been paid.

2.4. [

Verkoper] heeft de
listing agreementniet ondertekend. Wel heeft hij per
e-mail bevestigd: “
I, undersigned [verkoper], hereby confirm to pay 8% of the agreed sales price.”

2.5.

Op 22 november 2021 berichtte DRE aan [verkoper] dat de potentiële koper, [koper], het appartement heeft bezichtigd, en:

DRE:
I believe he will take it.Unfurnished, $228.000.

The man will be back in Holland next week to talk to his accountant if he must sell his apartment in Amsterdam or if he can keep it.By end of next week I have definite answer.Looks extremely good.

When I have his “yes” I need for this client the listing agreement signed at the same time with proceeding with the sales contract

[verkoper]:
Yes.

Sounds good

2.6.

Op 27 december 2021 mailde DRE een door haar opgesteld concept voor een koopovereenkomst naar [koper], met onder meer de volgende toelichting:

“
To start the sale, the sales and purchase agreement must be signed by both parties and send thereafter to the notary.(…)
The closing date mentioned is the 15th of February. This is the ultimate closing date. Once all parties are fast, the closing can take place earlier. Should everything go slower, there are 14 more days given by law to finish the sale.”

2.7.

DRE mailde die dag hetzelfde concept ook naar [verkoper], met daarbij nogmaals de
listing agreementen het verzoek die te ondertekenen.

2.8.

DRE en [verkoper] onderhielden regelmatig contact via WhatsApp. Zo vroeg DRE meermaals om ondertekening van de
listing agreementen berichtte [verkoper] haar dat er ook andere partijen geïnteresseerd zijn in het appartement. Op 12 en 13 januari 2022 appten zij onder meer:

DRE:
Please let me know when I will receive the listing agreement from you. Then I can contact the buyer and push him a little. My hands are bound without it.

[verkoper]:
I’m waiting on the other buyer to give me an offer

DRE:
Does that mean I should halt with my client?

[verkoper]:
Your client didn’t do any deposit so the first who come with the deposit will get it

DRE:
My client is paying full price.

[verkoper]:
But its still unsure

DRE:
Ok. I just need the listing agreement signed before I can take the deposit. Without it I cannot have him sign the sales agreement.

(…)

His only problem is at the moment that he does not know when the sale if his house his done.

[verkoper]:
We just wait when he’s ready to buy.

In the meantime we continue with the other options.

If I get it sell before that I will let you know

(…)

I have 2 buyers now.

(…)

I told them the same I told you, the first who come with the money will get it

2.9.

Rond diezelfde tijd, op 11 en 12 januari 2022, had DRE ook contact via WhatsApp met [koper]:

DRE:
Can you let me know what you would want us to do next concerning the purchase of the unit. The owner is now on the island to pursue a fast sale.

If we wait too long with blocking it, I’m afraid we will lose it.

(…)

Owner is waiting on an offer from the other party.Please let us act.

Hi [koper], as we thought the owner is not agreeing to place the property under contract until end of April.So, I’m hoping that you will find indeed a possibility in the next days/weeks

2.10.

En op 22 januari 2022:

[koper]:
Your latest deadline was unable for me. So I also try-out other options reached to me by Juuls family.

DRE:
I did not give you a deadline.Once you are ready I will see if the unit you want is still available.I was not aware that you look at other options.

[koper]:
In our last contact you urged me to make things happen within a week. Not possible for me, so the family advised me to look for more possibilities. However I still want and like to buy [locatie] apt. the most.

2.11.

Op 24 februari 2022 berichtte [koper] aan DRE dat zijn financiering rond zal zijn in april en dat een andere makelaar een overeenkomst met [verkoper] voor de koop van het appartement in [locatie] tot stand heeft gebracht.

2.12.

Op 25 februari 2022 hebben [verkoper] en [koper] een koopovereenkomst ondertekend, met een koopsom van USD 225.000,00. Op 21 april 2022 is de woning door [verkoper] aan [koper] geleverd.

2.13.

DRE heeft op 22 april 2022 ten laste van [verkoper] conservatoir beslag doen leggen onder de notaris op de koopsom voor een begrote vordering van

USD 23.712,00. Op 25 april 2022 heeft zij conservatoir beslag doen leggen ten laste van [koper] op het perceel.

2.14.

Bij vonnis van 23 september 2022 heeft de kortgedingrechter van dit Gerecht de door [verkoper] ingestelde vordering tot opheffing van het beslag afgewezen (SXM202200774). Dit vonnis is bij uitspraak van 16 juni 2023 door het Hof bevestigd (SXM2022H00122).

3.Het geschil

in conventie

3.1.

DRE vordert dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [verkoper] en/of [koper] althans gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan DRE van USD 18.240,00 met rente en USD 8.905,90 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling in de proceskosten.

3.2.

DRE legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [Verkoper] dient primair zijn betalingsverplichting na te komen, namelijk de commissie van 8% van de overeengekomen verkoopprijs. Subsidiair is [verkoper] toerekenbaar tekortgeschoten door DRE bewust buiten spel te zetten; meer subsidiair levert dat een onrechtmatige daad op en moet [verkoper] datzelfde bedrag aan schade vergoeden. Ook [koper] is aansprakelijk voor de schade, omdat hij wist dat DRE de bemiddelende makelaar was en hij met [verkoper] heeft samengespannen om de levering buiten haar om te laten plaatsvinden. Het meewerken aan het onrechtmatig handelen van [verkoper], waarmee [koper] voor zichzelf een lagere koopsom heeft bewerkstelligd, is op zichzelf onrechtmatig jegens DRE.

3.3. [

Verkoper] betwist dat hij commissie aan DRE moet betalen. De betalingsverplichting is immers verbonden aan een bepaald resultaat, namelijk de voltooiing van een koop. De inspanningen van DRE, overigens veelal uit eigen beweging en niet op verzoek van [verkoper], hebben niet tot dat resultaat geleid; de koopovereenkomst is uiteindelijk door bemiddeling van een andere makelaar tot stand gebracht. Aan die makelaar, en niet aan DRE, is [verkoper] courtage verschuldigd. Er was geen exclusiviteit afgesproken en daarvan was DRE zich ten volle bewust. Dat de koper hem vervolgens via een andere makelaar benaderde, behoort dan tot de risico’s en kan [verkoper] niet worden aangerekend.

3.4. [

Koper] betwist eveneens aan DRE te moeten betalen. Hij meldde direct aan DRE dat hij eerst zijn woning in Amsterdam moest verkopen om de financiering te kunnen rondkrijgen en dat dat meerdere maanden zou kosten. DRE bleef maar pushen, benadrukken dat de verkoper niet wilde wachten en gaf 15 februari 2022 als deadline voor ondertekening van de koopovereenkomst. [Koper] voelde zich erg onder druk gezet. Toen bleek dat hij de financiering pas eind april rond zou hebben, legde hij zich erbij neer dat hij dit appartement niet kon kopen. Na zijn ervaring met DRE benaderde hij een andere makelaar om voor hem te zoeken, die tot zijn verbazing hetzelfde appartement aanbood en meldde dat de verkoper akkoord ging met latere levering. Van samenspanning met [verkoper] is geen sprake; hij had nooit rechtstreeks contact met [verkoper] en hem nooit ontmoet tot de dag van de levering.

3.5.

Op de stellingen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.6. [

Verkoper] vordert in reconventie opheffing van het door DRE onder de notaris gelegde conservatoir beslag en veroordeling van DRE tot betaling van schadevergoeding van USD 2.500,00 per maand, met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling in de proceskosten.

3.7. [

Verkoper] legt aan zijn vordering ten grondslag dat DRE het beslag onrechtmatig heeft gelegd. Door het beslag kan [verkoper] de opbrengst uit de verkoop van het appartement niet aanwenden voor de aflossing van een hypothecaire lening die hij in de Dominicaanse Republiek is aangegaan. Daardoor is [verkoper] iedere maand zo’n USD 2.500 aan boete en contractuele rente verschuldigd. Die schade is het gevolg van het onrechtmatige beslag en moet DRE daarom vergoeden.

3.8.

DRE betwist de vordering. Zij heeft een vordering op [verkoper] en geen rechten misbruikt om middels het beslag op de verkoopopbrengsten haar vordering zeker te stellen, te meer nu [verkoper] geen verdere vermogensbestanddelen meer heeft in Sint Maarten. Ten aanzien van de gestelde schade - de boete en rente - ontbreekt ieder causaal verband. Tot slot blijkt nergens uit dat [verkoper] buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt zodat ook die moeten worden afgewezen, aldus DRE.

3.9.

Op deze stellingen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

Het geschil ziet hoofdzakelijk op de vraag of [verkoper] aan DRE commissie is verschuldigd in verband met de verkoop van zijn appartement aan [koper].

4.2.

DRE baseert haar vordering primair op “de overeengekomen opdracht, namelijk de overeengekomen en verschuldigde commissie die betaalbaar dient te worden gesteld op het moment dat het appartement door [verkoper] is geleverd aan [koper]” (zie randnr. 16 verzoekschrift). Daaruit begrijpt het Gerecht dat DRE niet meent dat de
listing agreementvan toepassing is, maar slechts de commissie-afspraak. De vraag is dus wat die afspraak behelst. DRE heeft via WhatsApp geschreven dat de 8% commissie moet worden betaald “
in case of a sale”, hetgeen [verkoper] vervolgens heeft bevestigd via WhatsApp en mail (zie hiervoor onder 2.2 en 2.4). Dat komt overigens overeen met wat in de
listing agreementis bepaald in artikel 3.4: “
The Commission Fee becomes due when Broker effects a purchase agreement” (zie hiervoor onder 2.3). Samengevat: als DRE een koopovereenkomst tot stand brengt, is [verkoper] commissie verschuldigd.

4.3.

Vastgesteld moet dus worden of DRE de koopovereenkomst tussen [verkoper] en [koper] tot stand heeft gebracht. Voorop wordt gesteld dat DRE de eerste makelaar was die [koper] het appartement heeft getoond en hem bij [verkoper] heeft geïntroduceerd. Eveneens staat vast dat DRE zich heeft ingespannen om partijen bij elkaar te brengen met het doel een koopovereenkomst te bewerkstelligen. Zoals zij zelf beschrijft, heeft zij “het appartement gepromoot, het appartement bezichtigd met diverse potentiële kopers waaronder de uiteindelijke koper [koper] welke is ‘aangemeld’ als potentiële koper bij [verkoper], onderhandelingen en bemiddelingsgesprekken gevoerd tussen [verkoper] en [koper], de koopovereenkomst opgesteld tussen [verkoper] en [koper] voor de onderhandelde prijs van USD 228.000,-, communicatie gevoerd met de notaris etc.” (zie randnr. 14 verzoekschrift). Tot slot staat vast dat tussen [verkoper] en [koper] daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.4.

Deze vastgestelde omstandigheden leiden echter niet tot de conclusie dat DRE die koopovereenkomst tot stand heeft gebracht. Dat is namelijk niet zo; de koopovereenkomst is uiteindelijk tot stand gebracht door een andere makelaar. Het betoog van DRE dat de overeenkomst of commissie-afspraak zo moet worden uitgelegd dat zij door haar verrichte inspanningen (toch) recht heeft op commissie, kan niet worden gevolgd. Daartoe is de context van de niet-exclusieve verhouding tussen partijen van belang. Zoals zij ook ter zitting hebben toegelicht, komt die erop neer dat niet één, maar meerdere makelaars een object als ‘
listing’hebben en aanbieden aan potentiële kopers. De makelaar die de verkoop rond krijgt, ‘wint’ en maakt als enige aanspraak op commissie. De aanspraak is dus in beginsel niet afhankelijk van de geleverde inspanning, maar van het geleverde resultaat. Door deze ‘spelregels’ hebben makelaars er belang bij om voortvarend te handelen en koper en verkoper zo snel mogelijk een koopovereenkomst te laten ondertekenen, voordat een andere makelaar als eerste de finish bereikt en er met de prijs vandoor gaat.

4.5.

Tegen deze achtergrond zijn de mededelingen van [verkoper] te plaatsen, die naar DRE meermaals “
the first who come with the money will get it” en soortgelijke berichten stuurde. Dat zal voor DRE motivatie zijn geweest om vaart achter de zaak te zetten en [koper] te bewegen om snel te handelen, zoals zij ook naar [verkoper] schreef: “
Then I can contact the buyer and push him a little”.Ondertussen was [koper] nog aan het puzzelen met zijn financiering en kon daarover geen uitsluitsel bieden. Dat weerhield DRE er niet van om alvast een concept koopovereenkomst op te stellen en (kennelijk) contact op te nemen met de notaris. Uit de correspondentie met zowel [verkoper] als [koper] volgt dat zij die stappen niet heeft ondernomen op instructie van partijen. Evenmin volgt uit de correspondentie dat [verkoper] op enig moment aan DRE een deadline voor ondertekening van de koopovereenkomst heeft gegeven. De datum van 15 februari 2022 die DRE had opgenomen in de concept koopovereenkomst en aan [koper] toegelicht als “
ultimate closing date” met een wettelijk respijt van 14 dagen, is kennelijk eenzijdig door DRE bepaald. Dat [koper] zich hierdoor, en door verdere berichten van DRE die zich in het dossier bevinden, onder druk voelde gezet is goed invoelbaar. Zo berichtte DRE dat [verkoper] niet tot april 2022 wilde wachten en dat haast geboden was. Deze vertaling van [verkoper]’s mededeling “wie het eerst komt, het eerst maalt” heeft ertoe geleid dat [koper] concludeerde dat hij zijn financiering niet tijdig rond kreeg en vervolgens het traject met DRE stopzette. Het is dus niet zo ver gekomen dat [koper] aan DRE heeft verzocht om namens hem een bod op het appartement van [verkoper] uit te brengen (vgl. de procedure beschreven in artikel 3.2 van de
listing agreement). Anderzijds heeft [verkoper], die afwachtte totdat een concreet bod zou worden gedaan van welke koper of via welke makelaar dan ook, niet de
listing agreementvan DRE ondertekend zoals hij zou doen zodra er een bod zou worden uitgebracht. Van beide zijden heeft DRE dus nooit een ‘go’ ontvangen. Hieruit kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de koop
onder de voorwaarden zoals DRE die heeft bepaald althans gepresenteerdgeen doorgang heeft gevonden.

4.6.

De proactieve handelwijze van DRE, die gelet op de competitieve aard van de non-exclusieve makelaardij niet onbegrijpelijk is en in bepaalde situaties juist succesvol zal kunnen zijn, heeft in dit geval dus niet de gewenste uitwerking gehad. De bemiddeling van DRE heeft immers niet geleid tot een koopovereenkomst. Integendeel, [koper] wilde na dit stressvolle traject niet verder met DRE en wendde zich tot een andere makelaar, zo verklaarde hij. Dit stond [koper] vrij; hij had geen contractuele relatie met of andere verplichtingen jegens DRE. Dat die andere makelaar hetzelfde appartement in haar portfolio had, is verklaarbaar gelet op de non-exclusiviteit. Deze makelaar wist het appartement zonder druk of deadline te presenteren, waarop [koper] via die makelaar een bod heeft uitgebracht dat door [verkoper] werd aanvaard. Daarmee is de koop tot stand gekomen en [verkoper] heeft aan die makelaar, zo begrijpt het Gerecht, commissie betaald.

4.7.

In dat verband merkt het Gerecht op dat aan het ‘registreren’ van [koper] bij [verkoper] als klant van DRE (zie onder 2.2) geen juridische betekenis kan worden gehecht. DRE heeft onvoldoende uitgelegd welke verplichtingen voor [verkoper] hieruit zouden volgen. Naar het Gerecht begrijpt, gebeurt het ‘registreren’ aan het begin van het traject voordat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden en de onderhandelingen zijn gestart; er zijn vervolgens dus nog vele stappen en mogelijke hordes te nemen door makelaar, koper en verkoper. In de
listing agreement, die context zou kunnen bieden, is hierover niets bepaald. Zonder toelichting kan dan niet worden ingezien op welke grond de enkele introductie een ‘alleenrecht’ op een potentiële koper kan bewerkstelligen. Dit geldt met name als die potentiële koper op een gegeven moment bedankt voor verdere dienstverlening van de makelaar.

4.8.

Resumerend begrijpt het Gerecht de hiervoor geschetste gang van zaken als ‘
part of the game’. De non-exclusieve makelaardij is ‘
free game’ en gaat gepaard met het risico dat grote inspanningen niet worden beloond, maar waar in geval van succes hoge commissies tegenover staan. De conclusie luidt dan ook dat de commissie-afspraak niet tot gevolg heeft dat [verkoper] tot betaling aan DRE is gehouden. De primaire grondslag voor de vordering jegens [verkoper] faalt.

4.9.

Subsidiair legt DRE aan de vordering ten grondslag dat “[verkoper] toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn verbintenis jegens Different doordat hij bewust Different buiten spel heeft gezet in de laatste fase van de verkoop van zijn appartement teneinde een hogere winst te halen uit de verkoop van zijn appartement” (zie randnr. 16 verzoekschrift). Niet helder is welke ‘verbintenis’ jegens DRE wordt bedoeld; zoals hiervoor overwogen is er in ieder geval geen verplichting tot betaling van de commissie of tot het uitsluitend door bemiddeling van DRE sluiten van een koopovereenkomst. Bovendien kan op grond van de feitelijke gang van zaken niet worden gevolgd dat [verkoper] DRE buiten spel zou hebben gezet. Hij heeft DRE van meet af aan duidelijk gemaakt dat hij zou tekenen met de eerste die “
come with the money”, en dat heeft hij vervolgens gedaan. DRE heeft niet namens [koper] een bod uitgebracht en kon dat ook niet (meer), nu [koper] inmiddels bij DRE was weggegaan. Daarin heeft [verkoper] geen aandeel gehad. De andere makelaar is er vervolgens wel in geslaagd om naar tevredenheid van koper en verkoper een koopovereenkomst te bewerkstelligen.

4.10.

Voorgaande conclusie geldt eveneens voor de stelling dat [verkoper] onrechtmatig jegens DRE heeft gehandeld. Er zijn omstandigheden denkbaar waarin sprake is van een onrechtmatige daad jegens een makelaar, bijvoorbeeld als de verkoper met alle voorbereidingen en opgestelde documenten van de makelaar de koper rechtstreeks benadert om de commissie te ontlopen. Van zo’n situatie is hier geen sprake. De omstandigheid dat DRE inspanningen heeft verricht die niet tot resultaat hebben geleid, en dat de inspanningen van een derde daartoe wel hebben geleid, is onvoldoende en ‘
part of the game’. Overige omstandigheden ter ondersteuning van de stelling dat [verkoper] onrechtmatig heeft gehandeld, zijn niet gesteld. De meer subsidiaire grondslag faalt dus eveneens.

4.11.

DRE houdt daarnaast [koper] aansprakelijk voor haar schade. De vordering jegens hem is gegrond op onrechtmatige daad. DRE voert daartoe aan dat hij het contact met DRE heeft verbroken en “het risico aanvaard met het voortzetten van de levering van het appartement dat hij meewerkt aan handelingen die schade berokkenen aan Different, ondanks dat hij hiervan schriftelijk is vergewist en de mogelijkheid is geboden om zich te onttrekken aan het mee-, en/of samenwerken met [verkoper] van de onrechtmatige handelingen jegens Different” (zie randnr. 18 verzoekschrift). De gestelde onrechtmatige daad door [koper] is dus een afgeleide van de gestelde onrechtmatige daad door [verkoper] en kan reeds daarom niet opgaan. Bovendien ziet het Gerecht geen grond om aan te nemen dat [koper] heeft bedoeld of aanvaard DRE te benadelen en/of zichzelf of [verkoper] te bevoordelen. Uit de correspondentie volgt duidelijk dat [koper] het appartement voor USD 228.000,00 wilde kopen maar afhaakte vanwege de door DRE opgelegde tijdsdruk. Dat hij het vervolgens via de andere makelaar heeft gekocht voor USD 225.000,00 is dan niet meer dan een later gebleken gunstige bijkomstigheid. Dat hij heeft samengewerkt met [verkoper] of zelfs maar rechtstreeks contact met hem heeft gehad, volgt nergens uit en gaat kennelijk niet verder dan een vermoeden van DRE.

4.12.

Tot slot probeert het Gerecht zich voor te stellen wat DRE nu eigenlijk voorstaat. Wellicht dat [verkoper] de andere makelaar de deur had moeten wijzen omdat [koper] door DRE is geïntroduceerd, wat betekent dat partijen gedwongen zouden worden om met DRE te werken terwijl (in ieder geval) [koper] daar geen trek in had en daartoe ook niet - contractueel of anderszins - verplicht is. Of dat [verkoper] alleen aan Bekendam had mogen verkopen met commissiebetaling aan DRE, dus naast de commissiebetaling aan de andere makelaar die de koop heeft bewerkstelligd en dus met dubbele kosten. Beide situaties liggen niet voor de hand. Tot slot is denkbaar dat [verkoper] wel via de andere makelaar aan [koper] mocht verkopen en dat zij delen in de commissie - in dat geval had de andere makelaar in de procedure moeten worden betrokken. Die laatste situatie lijkt dan op ‘
co-brokerage’, hetgeen nu juist niet de bedoeling is bij non-exclusiviteit.

4.13.

Geconcludeerd wordt dat de door DRE aangevoerde gronden falen.

Andere grondslagen waarop een eventuele betalingsverplichting van [verkoper] kan worden gebaseerd, bijvoorbeeld ter vergoeding van gemaakte kosten of van verrichte werkzaamheden, heeft zij niet aangevoerd. De vordering in conventie zal aldus worden afgewezen.

4.14.

DRE zal als de in conventie in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van gedaagden worden veroordeeld. Deze kosten worden in conventie aan de zijde van [verkoper] en [koper] afzonderlijk begroot op NAf 2.500,00 (2 punten x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.

in reconventie

4.15. [

Verkoper] vordert in reconventie ten eerste opheffing van het beslag dat DRE onder de notaris heeft gelegd op de ontvangen gelden uit de verkoop van het appartement. Het Gerecht begrijpt uit de stukken, waaronder een door DRE overgelegde bevestiging van de betreffende notaris, dat het beslag slechts de begrote vordering van USD 23.712,00 raakt en dat de overige gelden aan [verkoper] ter beschikking zijn gesteld.

4.16.

Artikel 705 lid 2 Rv bepaalt dat een conservatoir beslag onder meer wordt opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. Bij beoordeling van de opheffingsvordering moet een belangenafweging plaatsvinden. De omstandigheid dat de vordering in conventie is afgewezen, leidt niet tot het rechtstreekse gevolg dat het beslag ter zekerstelling daarvan moet worden opgeheven; wel is dat een omstandigheid die wordt meegewogen in de belangenafweging. Partijen moeten hun belangen stellen en bij betwisting voldoende onderbouwen.

4.17. [

Verkoper] stelt in zijn (summiere) eis in reconventie dat sprake is van “illegaal beslag” zonder motivering, en voorts dat hij schade lijdt omdat hij een hypothecaire geldlening in de Dominicaanse Republiek niet kan aflossen en boetes verbeurt. Deze laatste stelling beschouwend als een belang van [verkoper] bij opheffing van het beslag, geldt dat deze onvoldoende is onderbouwd. [verkoper] heeft een Spaanstalige brief d.d. 12 september 2022 (zonder vertaling) overgelegd van een Dominicaanse bank waaruit de achterstand op de hypotheekbetalingen zou moeten volgen. Als dat zo is, volgt daaruit nog niet dat de financiële positie van [verkoper] zodanig is dat hij feitelijk niet in staat is die betalingen te verrichten; zoals DRE aanvoert wordt er geen inzicht in zijn algehele financiële situatie verschaft. De overige gelden uit de verkoop - dus het leeuwendeel van de koopsom - zijn immers vrijgegeven en onduidelijk is waarom [verkoper] die niet aanwendt voor de aflossingen. Overigens kan uit het kortgedingvonnis in hoger beroep van 16 juni 2023 worden opgemaakt dat [verkoper] bij pleidooi heeft bevestigd dat inmiddels “een aanzienlijk deel van het beslagen tegoed” was vrijgegeven, zodat deze stellingname door [verkoper] bij conclusie van 18 oktober 2022 mogelijk is achterhaald. Verdere belangen bij opheffing heeft [verkoper] niet gesteld.

4.18.

DRE heeft aangevoerd dat [verkoper] al zijn vermogen in Sint Maarten te gelde heeft gemaakt en heeft geïnvesteerd in de Dominicaanse Republiek. Bij gebrek aan verdere vermogensbestanddelen heeft DRE geen andere mogelijkheden om in Sint Maarten verhaal op [verkoper] te halen dan middels de gelden die staan geparkeerd op de derdengeldrekening van de notaris. Dit heeft [verkoper] niet weersproken. Evenmin heeft [verkoper] alternatieve zekerheid geboden, ook niet nadat de kortgedingrechter in eerste aanleg dit bij vonnis van 23 september 2022 heeft opgeworpen als imperatieve opheffingsgrond. Het Gerecht is daarom van oordeel dat het belang bij de zekerstelling van haar vordering van DRE zwaarder weegt dan het enkele belang van [verkoper] om over de gelden te kunnen beschikken. Immers kan niet worden uitgesloten dat DRE tegen dit vonnis een rechtsmiddel zal instellen en dat haar vordering zal worden toegewezen. Onder deze omstandigheden zal het Gerecht het beslag aldus handhaven, hetgeen tevens aansluit bij hetgeen in artikel 704 lid 2 Rv is bepaald.

4.19. [

Verkoper] vordert ten tweede vergoeding van USD 2.500,00 per maand, het bedrag aan boete en rente dat hij aan schade zou lijden als gevolg van het beslag. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, wordt dit onderdeel afgewezen. Dit geldt eveneens voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

4.20.

Het Gerecht merkt op dat geen acht is geslagen op de processtukken die partijen in de kortgedingprocedure hebben ingediend, die [verkoper] als producties heeft bijgevoegd met het verzoek deze “als letterlijk herhaald en ingelast te beschouwen in deze zaak”. Als onderdelen daaruit van belang zijn voor de beoordeling in deze zaak, moeten die in de conclusie worden toegelicht met citatie of concrete verwijzing naar de inhoud van de producties. Het Gerecht gaat niet producties integraal lezen en op zoek naar de relevante passages.

4.21. [

Verkoper] zal als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van DRE, begroot op NAf 2.500,00 (2 punten x tarief 5).

5.De beslissing

Het Gerecht:

in conventie

5.1.

wijst af het gevorderde;

5.2.

veroordeelt DRE in de proceskosten aan de zijde van [verkoper] begroot op NAf 2.500,00;

5.3.

veroordeelt DRE in de proceskosten aan de zijde van [koper] begroot op NAf 2.500,00;

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling onder 5.3. uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.6.

wijst af het gevorderde;

5.7.

veroordeelt [verkoper] in de proceskosten, aan de zijde van DRE begroot op NAf 2.500,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

Geschil over makelaarscommissie bij verkoop appartement in Sint Maarten

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

1.[verkoper],

2.[koper],

1.Het procesverloop

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing