ECLI:NL:OGEAM:2021:82

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201900597

Vonnis van 1 juni 2021

inzake

de besloten vennootschap

ST. MAARTEN VERSATILE CONSULTING & MANAGEMENT B.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

hierna: “Versatile”,

gemachtigde: mr. P.A.M. BRANDON,

tegen

de openbare rechtspersoon

HET LAND SINT MAARTEN,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

hierna: “het Land”,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties van 13 juni 2019;
de conclusie van antwoord met producties;
de akte uitlating regeling;
de conclusie van repliek tevens akte vermeerdering van eis met producties;
de conclusie van dupliek met een productie;
de akte uitlating productie.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Versatile is opgericht op 4 november 2016. Volgens haar inschrijving bij de Kamer van Koophandel exploiteert zij een bouwbedrijf.

2.2.

Versatile heeft op 25 augustus 2017 een verzoek ingediend tot uitgifte in erfpacht van een perceel ter grootte van 3.333 m2 aan de Soualiga Drive in Sint Maarten, meetbriefnummer 205/2017 (hierna: “het perceel”), om aldaar een LPG-verkooppunt te exploiteren.

2.3.

Op 2 en 10 november 2017 hebben de Staten van Sint Maarten moties van wantrouwen aangenomen tegen de toenmalige regering. De ministers zijn daarop demissionair geworden.

2.4.

Op 19 december 2017 hebben de afdeling Domeinbeheer en de beleidsafdeling VROM negatief geadviseerd ten aanzien van Versatiles erfpachtaanvraag. Het advies luidt onder meer:

“The policy department has objections to grant the requested parcel in long lease for the use of the parcel for the exploitation of a LPG-sellingpoint. This use is not in accordance with the future zoning-plan “Greater Philipsburg”, in which (future zoning-plan) the requested parcel has been designated for Center-purposes (mixed purposes) only and
notfor industrial purposes. The policy department advises to issue a parcel of land on the other side of the Soualiga Road, because that area is designated for industrial purposes and
notto issue the parcel, as requested by requestant.

Besides that, according to the content of the inspection report, the parcel of land is already in use by Windward Roads NV. This company uses the parcel of land for the storage of items, such as containers, bricks and other building-materials. The inspection department’ advice states that there is a claim on the land by Windward Roads, as it’s been in use for more than 20 years.

(…) Domain Affairs was of the opinion that the Minister would have to contact Windward Roads first to see if they indeed are claiming the land. (…) At this moment, Domain Affairs does
notadvise to give out the land in long lease, until the situation of the possible legal dispute is resolved. This to prevent further unnecessary costs in the future (lawyer fee’s, etc).”

2.5.

De demissionaire minister van VROMI, de heer [minister], heeft op 21 december 2017 besloten tot verlening van het erfpachtrecht aan Versatile, met vaststelling van de jaarlijkse canon op NAf. 26.664,00 (nr. 2017/1797). Het besluit bevat onder meer de volgende bepaling:

“I. (…)

a. Het recht van erfpacht wordt verleend voor de tijd van 30 jaren, en wordt geacht te zijn aangevangen op de transportdatum van de notariële akte van erfpachtverlening;

(…)

k. Dit besluit vervalt, indien inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de daartoe bestemde Openbare Registers niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van dit besluit heeft plaatsgevonden”

2.6.

Op 15 januari 2018 is de nieuwe regering aangetreden.

2.7.

Versatile heeft op 15 januari 2018 naar de Ontvanger een bedrag overgeschreven van 11.664,00 Antilliaanse guldens of Amerikaanse dollars (de valuta is niet gespecificeerd), omschreven als “erfphact/besluit2017/1797”.

2.8.

Bij brief van 24 mei 2018 is de opvolgend minister namens Versatile gesommeerd mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot de uitgifte van het perceel in erfpacht. Bij brief van 27 december 2018 is de minister verzocht een nieuw besluit tot erfpachtverlening te nemen, welk verzoek bij brief van 22 januari 2019 is herhaald. Op de brieven is geen reactie gekomen.

2.9.

Bij kortgedingvonnis van 9 mei 2019 (SXM201900337) is Versatile niet-ontvankelijk verklaard in haar – aan de in deze bodemprocedure ingestelde primaire en subsidiaire vordering gelijkluidende - vordering vanwege onvoldoende spoedeisend belang. In hoger beroep heeft het Hof dit vonnis bekrachtigd (SXM2019H00066).

3.Het geschil

3.1.

Versatile vordert, na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. het Land middels de minister van VROMI te bevelen

a. binnen 1 maand na de datum van dit vonnis, voor zover nodig, een nieuw gelijkluidend besluit te nemen tot erfpachtverlening, en

b. binnen 1 maand na dit besluit, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de notariële akte te doen verlijden;

c. een en ander op verbeurte van een dwangsom van NAf. 5.000,00 per dag(deel) dat de minister van VROMI hieraan geen gehoor geeft;

2. veroordeling van het Land in de proceskosten;

Subsidiair

1. het Land middels de minister van VROMI te bevelen

a. binnen 1 maand na de datum van dit vonnis, voor zover nodig, een nieuw besluit te nemen, en

b. binnen 1 maand na dit besluit, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de notariële akte te doen verlijden;

c. een en ander op verbeurte van een dwangsom van NAf. 5.000,00 per dag(deel) dat de minister van VROMI hieraan geen gehoor geeft;

2. veroordeling van het Land in de proceskosten;

Meer subsidiair

1. het Land te veroordelen tot volledige restitutie van alle door Versatile betaalde kosten voor het verkrijgen van het erfpachtrecht, canon, meetbrief- en kadasterkosten daarin inbegrepen en haar advocaatkosten voor de gevoerde procedures.

3.2.

Versatile legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Versatile heeft er alles aan gedaan om de vereiste akte bij de notaris te ondertekenen, maar door het verzuim van de minister om daaraan mee te werken is het erfpachtbesluit vervallen. Op verzoeken om een nieuw besluit te nemen, reageert de (opvolgend) minister niet. Hierdoor kan Versatile haar bedrijfsactiviteiten niet aanvangen. Daardoor mist zij inkomsten en ziet zij haar investeringen, waaronder op het perceel geplaatste leidingen en installaties, door aantasting en veroudering verloren gaan.

3.3.

Het Land voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Het Land concludeert allereerst tot niet-ontvankelijkheid van Versatile wegens gebrek aan belang bij de vordering. Het Land voert daartoe – kort gezegd - aan dat Versatile geen schade lijdt door het niet in het bezit hebben van het erfpachtrecht. Dit verweer kan niet worden gevolgd. De vordering van Versatile ziet niet op schadevergoeding, maar (hoofdzakelijk) op het bewerkstelligen van de uitgifte van het perceel in erfpacht waarop zij meent aanspraak te maken. Zij heeft dan ook voldoende belang bij haar vordering in de zin van artikel 3:303 BW.

Afscheidsbeleid

4.2.

Het Land doet een beroep op nietigheid van het besluit van 21 december 2017 op grond van artikel 3:40 lid 1 BW wegens strijd met de openbare orde en/of de goede zeden, omdat het besluit een inbreuk oplevert op de fundamentele beginselen van de rechtsorde. Het Land verwijst hiertoe naar jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Gemeenschappelijk Hof) met betrekking tot afscheidsbeleid en concludeert tot nietigheid op grond van de volgende omstandigheden:

het gaat om schaarse overheidsgoederen, namelijk grond;
het besluit is genomen vlak voor de bestuurswissel, waarbij het nieuwe bestuur voor een ‘fait accompli’ werd geplaatst;
er ligt een negatief ambtelijk advies van Domeinbeheer en VROM;
het besluit is inhoudelijk twijfelachtig en onvoldoende voorbereid.

4.3.

In zijn uitspraak van 1 maart 2002 (ECLI:OGHNAA:2002:2) heeft het Gemeenschappelijk Hof onder meer het volgende overwogen:

“4.8. Dat vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen worden gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan men aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met de consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen, is een misstand die zich met enige regelmaat voordoet hier te lande (…). Gesproken wordt wel van “afscheidsbeleid”. Dit brengt, mede gelet op de kleinschaligheid van een gemeenschap als die van Sint Maarten, mee dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang, een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen.

4.9.

Het GEA heeft in de onderhavige zaak het besluit (…) in strijd geacht met de openbare orde. Het Hof sluit zich daarbij aan. Het onderhavige “afscheidsbeleid” is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerd worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.”

4.4.

Het Gerecht overweegt als volgt. Zoals het Land naar voren brengt, is grond - en daarmee ook erfpachtrechten op grond - op Sint Maarten een schaars goed. Dit geldt te meer voor de centraal gelegen locatie van het perceel, op Pond Island, dat bovendien een flinke omvang heeft van 3.333 m2. De politieke besluitvorming over dergelijke schaarse openbare goederen dient transparant en zorgvuldig te geschieden en ook inhoudelijk begrijpelijk te zijn. Daarvan is in dit geval niet gebleken. Het advies van Domeinbeheer en VROM concludeert tot afwijzing van het verzoek op gronden die het Gerecht inhoudelijk sterk voorkomen. Van belang is met name dat de uitgifte aan Versatile in strijd is met de voorgenomen bestemmingsplannen voor het perceel, die het gebied aanwijzen voor
center purposes.Dat duidt op eerdere politieke besluitvorming waarmee de kennelijke wens tot ‘de-industrialisering’ van het betreffende gebied is vastgelegd. Dan kan niet worden ingezien waarom desondanks is besloten tot uitgifte van het perceel en het advies van Domeinbeheer/VROM is genegeerd om een ander dichtbijgelegen perceel uit te geven, terwijl aan dat andere perceel wel
industrial purposeszijn toegekend. Bovendien is van belang dat het perceel al lange tijd, vermoedelijk vanaf 1987, feitelijk in gebruik is bij een derde: Windward Roads. Domeinbeheer en VROM hebben de aanspraak van Windward Roads op het perceel expliciet in het advies vermeld. In het rapport van de dienst Inspectie is aangetekend dat “
there’s a claim on said property by WWR as its been in use for over 20 years” en uit de door het Land overgelegde correspondentie blijkt dat Windward Roads sinds 2006 het ministerie van VROMI regelmatig verzoekt om legalisatie van haar gebruik. Ondanks bekendheid met dit gebruik en de aanspraak op het perceel, blijkt uit niets dat bij de besluitvorming de belangen van Windward Roads in ogenschouw zijn genomen, waarmee bovendien het risico op een juridische nasleep op de hals wordt gehaald. Onder zulke omstandigheden past het een demissionair bestuur om met een zekere mate van terughoudendheid te acteren, met name als geen sprake is van een al lopende zaak, in de zin van een niet-controversiële bestuurlijke routinekwestie, of van een urgente aangelegenheid die niet kan wachten op afhandeling. De gekozen handelwijze, een maand na het demissionair worden van minister [minister] en een maand vóór aantreden van de nieuwe minister, heeft tot gevolg dat het opvolgende bestuur werd geconfronteerd met een besluit dat strijdt met de voorgenomen bestemmingsplannen en met de mogelijk gegronde aanspraak van een derde. Daarbij heeft de demissionaire minister op geen enkele wijze gemotiveerd op welke gronden hij, ondanks die omstandigheden, heeft besloten tot de uitgifte aan Versatile. Het Gerecht is dan ook van oordeel dat deze gang van zaken duidt op een ontoelaatbaar te achten afscheidsbeleid in de zin van de hiervoor aangehaalde jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof.

4.5.

Aan dit oordeel doet niet af dat de aanvraag in behandeling was vóórdat de regering demissionair werd en de motie van wantrouwen geen instructie bevatte om erfpachtverzoeken niet langer af te handelen, zoals Versatile aanvoert. Die omstandigheden laten immers onverlet dat een beslissing op een erfpachtverzoek, ongeacht de (demissionaire) status van de regering, niet in strijd met de openbare orde of goede zeden mag zijn. Dat geldt ook voor het argument dat uitgifte in het voordeel van Sint Maarten is omdat Versatile – in tegenstelling tot Windward Roads - canon verschuldigd zal zijn; het financiële belang is immers niet het enige, laat staan doorslaggevende criterium voor de rechtsgeldigheid van zo’n beslissing.

Anders dan Versatile verder betoogt, is niet van belang dat tijdens (strafrechtelijk) onderzoek naar andere erfpachtbesluiten van de voormalige minister geen bewijs voor afscheidsbeleid werd gevonden. Evenmin is relevant dat het Land in een andere erfpachtkwestie niet heeft aangevoerd dat sprake was van afscheidsbeleid. Het Gerecht dient de thans voorgelegde kwestie immers op zichzelf te beoordelen aan de hand van de hiervoor aangehaalde criteria.

4.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het besluit van 21 december 2017 van demissionair minister [minister] inbreuk oplevert op fundamentele beginselen van de rechtsorde en in strijd is met de openbare orde. Het beroep op nietigheid van dat (reeds vervallen) besluit slaagt. Dat betekent dat het Land niet is gehouden om een nieuw gelijkluidend besluit te nemen en vervolgens medewerking te verlenen tot formalisering, zoals primair gevorderd. De subsidiaire vordering tot het nemen van een “nieuw besluit” is niet toegelicht en niet gespecificeerd. Zonder enige motivering kan niet worden ingezien op welke grond het Land, vertegenwoordigd door de minister, daartoe zou zijn gehouden.

Restitutie

4.7.

Versatile vordert meer subsidiair, voor het geval het primair en subsidiair gevorderde wordt afgewezen, restitutie van alle kosten die zij heeft gemaakt voor de verkrijging van het erfpachtrecht. De eisvermeerdering daartoe is gelet op het in artikel 109 Rv bepaalde toelaatbaar. Het Land wordt niet gevolgd in zijn bezwaar dat de eisvermeerdering in strijd is met de goede procesorde vanwege onvoldoende specificatie/onderbouwing; voor zover daarvan sprake is, leidt dat er niet toe dat het Land wordt geschaad in zijn procesvoering zoals volgt uit het hierna overwogene.

4.8.

Het dossier bevat een afschrift van een overschrijving van Versatile naar de Ontvanger van een bedrag als canonbetaling (zie onder 2.7.). Nu het erfpachtrecht niet is gevestigd, dient het Land onverschuldigd verrichte canonbetalingen te restitueren. Het Land voert aan dat het afschrift geen bewijs is van ontvangst, maar betwist niet dat het geld is ontvangen. Daarbij geeft het Land in nr. 20 van zijn conclusie van antwoord aan dat eerst onderzocht moet worden hoeveel Versatile heeft betaald - onduidelijk is om welke munteenheid het gaat - en dat het door Versatile betaalde bedrag dan zal worden terugbetaald. De gevorderde restitutie zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. Niet (concreet) gesteld of gebleken is dat Versatile meer of andere kosten heeft gemaakt. Voor zover zij kosten heeft gemaakt voor de plaatsing van leidingen en installaties op het perceel, hetgeen het Land overigens betwist, heeft zij deze gemaakt voordat de erfpachtverlening een feit was en komen deze voor haar eigen rekening en risico.

Proceskosten

4.9.

Bij deze uitkomst zal Versatile als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van het Land tot op heden begroot op NAf. 2.500,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief NAf. 1.250,00).

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt het Land tot terugbetaling aan Versatile van het door Versatile op 15 januari 2018 overgemaakte en door de Ontvanger ontvangen bedrag met transactienummer 571156201 en de omschrijving “erfphact/besluit2017/1797”;

5.2.

veroordeelt Versatile in de proceskosten, aan de zijde van het Land tot op heden begroot op NAf. 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;

5.3.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, griffier, en op 1 juni 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting.