ECLI:NL:OGEAM:2020:96

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202001007/ KG 2020/143

Vonnis in kort geding van 20 november 2020

intake

( x) en (y),

woonachtig in Sint Maarten,

-eisers in conventie tevens verweerders in reconventie-,

gemachtigde: mevrouw mr. Z.J. Bary,

tegen

(z),

wonende in Sint Maarten,

-gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie-,

in persoon verschenen.

Partijen zullen hierna ook '[ x en y]' (mannelijk en enkelvoud) en '[z]’ worden genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1. Op 21 oktober 2020 heeft [x en y] een kort geding verzoekschrift met

producties ter griffie van het Gerecht ingediend. [z] heeft op 5 november 2020 een eis in reconventie met producties ter griffie doen bezorgen. Bij brief van 5 november 2020 heeft de gemachtigde van [x en y] aanvullende producties ingebracht. Ter zitting van 6 november 2020 zijn partijen verschenen en hebben de gemachtigden aan de hand van aantekeningen de zaken bepleit en pleitaantekeningen overgelegd.

1.2. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1. [z] huurt van [x en y] vanaf 2012 woonruimte gelegen aan de [adres] in Sint Maarten tegen een maandelijks verschuldigde huursom van US $ 900,00.

2.2. Na september 2019 betaalt [z] geen huur meer. Bij mailbericht van

4 februari 2020 sommeert [x en y] [z] de huurachterstand van

US $ 5.400,00 te betalen.

2.3. Deze sommatie heeft niet tot betaling geleid.

2.4. Bij bericht van 18 februari 2020 heeft [z] bij [x en y] het bedrag van US $ 1.923,00 in rekening gebracht wegens 'Repairs To Your Apartment dating Back To 2012'.

2.5. Ook deze factuur heeft niet tot enige betaling geleid hoewel [x en y] heeft aangeboden de helft van deze rekening, oftewel US $ 962,00, te betalen met motivering
'so we can move forward'.

3. De geschillen

3.1. [x en y] vordert
in conventie-zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) [z] beveelt om de woonruimte te ontruimen (ii) [z] veroordeelt om de huurachterstand van US $ 12.600,00 te betalen te vermeerderen met rente (iii) [z] in de proceskosten veroordeelt.

3.2. [x en y] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [z] onterecht de huur onbetaald laat en dat nu al meer dan een jaar. [x en y] heeft recht op inning van de huurachterstand. De huurachterstand rechtvaardigt ook een bevel tot ontruiming van de woonruimte.

3.3. [z] vordert
in reconventie-zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij vonnis (i) de uitspraak uitstelt totdat de 'rental committee' uitspraak heeft gedaan (ii) [x en y] veroordeelt de woning op te knappen en normaal bewoonbaar te maken binnen 30 dagen en (iii) de huurachterstand te verrekenen met het elektriciteitsverbruik van NAf 19.266,54, de kosten van de reparaties en de huurvermindering over een periode van 12 maanden.

3.4. Aan de vordering legt [z] ten grondslag dat de woning gebreken heeft en slecht is onderhouden. De woning verkeert in slechte staat. Verder voert [z] aan dat zijn elektriciteitsverbruik veel te hoog is hetgeen te wijten is aan de (slechte) staat van de woning.

3.5. Partijen weerspreken elkaars vorderingen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling
in conventie en in reconventie

4.1. Onderlinge samenhang van de vorderingen dient een gezamenlijke behandeling mee te brengen.

4.2. De aard van de vorderingen brengt een spoedeisend belang met zich.
huurachterstand

4.3. Tussen partijen staat vast dat [z] vanaf oktober 2019 geen huur meer aan [ x en y] betaalt. Ter zitting heeft [z] desgevraagd nog opgemerkt dat hij ook niet van plan is om dat te gaan doen als [x en y] de woning met opknapt.

4.4. Het Gerecht kan dan ook in dit kort geding voorlopig vaststellen dat de huurachterstand van [z] thans 14 maanden bedraagt. Dit staat gelijk aan het bedrag van US $ 12.600,00.

4.5. [z] voert hiertegen aan dat de woning gebreken heeft en slecht is onderhouden: kortom dat de woning in slechte staat verkeert. [z] stelt dat hij recht heeft op huurvermindering en op betaling van zijn elektriciteitsverbruik over de periode vanaf 2014 tot en met 2018. Het hoge verbruik is namelijk toe te rekenen aan de slechte staat van de woning. [z] voert in dit verband aan dat hij op 6 februari 2020 aan de 'rental committee' in Sint Maarten om een 'evaluation' heeft verzocht. Hij heeft de 'rental committee' op 2 maart 2020 schriftelijk op de hoogte gesteld van de staat van de woning.

4.6. Op grond van de bepaling van artikel 7:241 BW heeft de 'rental committee' de bevoegdheid om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen. Bij deze vaststelling houdt de 'rental committee' rekening met de staat van het onderhoud van de woning voor zover het onderhoud ten laste van de verhuurder komt (vergelijk artikel 7:243 lid 2 BW).

4.7. Zou de 'rental committee' een maximale huurprijs van minder dan

US $ 900,00 vaststellen, zou zulks kunnen leiden tot een vordering van [z] op [ x en y] over de periode vanaf 1 februari 2020 en later (vergelijk artikel 7:241 BW).

4.8. [z] verlangt in dit kort geding van het Gerecht om op dit oordeel van de 'rental committee' vooruit te lopen. Immers, een oordeel van de 'rental committee' is niet voorhanden. Evenmin bestaat duidelijkheid wanneer de 'rental committee' op het verzoek van [z] zal beslissen. Het Gerecht zal op deze beslissing met vooruitlopen omdat zonder deskundigenbericht en/of nadere bewijslevering het Gerecht met in staat is om over de maximale huurprijs van de woning iets zinnigs op te merken. Ook niet omdat het Gerecht niet is ingelicht over het eventuele achterstallige onderhoud waarvoor
alleen[x en y] aansprakelijk is.

4.9. Nu [z] van mening is dat hij aanspraak kan maken op huurvermindering op grond van verminderd huurgenot had [z] op grond van

artikel 7:207 BW vermindering van de huurprijs kunnen vorderen. Het Gerecht stelt evenwel vast dat [z] deze procedurele weg niet heeft gevolgd. Voor zover in de vordering van [z] besloten ligt dat in dit kort geding deze huurvermindering zal worden vastgesteld, kan het Gerecht hiertoe niet overgaan. Zonder deskundigenbericht en/of nadere bewijslevering is het Gerecht hiertoe niet in staat. Dit kort geding leent zich ook niet om hierover beslissingen te nemen. Ook dit onderdeel van de vordering is derhalve onvoldoende aannemelijk geworden.

4.10. [z] vordert het bedrag van US $ 4.040,00. Dit bedrag hangt samen met een 'Receipt' van 28 oktober 2020 van [g]. [x en y] bestrijdt de juistheid van dit document. Volgens hem is niet gebleken dat de op dit document beschreven werkzaamheden zijn verricht. [x en y] bestrijdt voorts dat hij verplicht is om 'de kleine herstellingen' te verrichten: die moet [z] in elk geval zelf verrichten.

4.11. Nu de juistheid van dit document is weersproken en het Gerecht niet is ingelicht over de contractuele verbintenissen en verplichten die verband houden met het onderhoud van de woning en [z] over de periode 2013 - 2020 -waarin deze werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd- geen bewijzen van betaling in het geding heeft gebracht, zal het Gerecht ook dit onderdeel van de vordering afwijzen. Immers, ook dit onderdeel van de vordering is onvoldoende aannemelijk geworden.

4.12. Nu de vordering ter zake van het elektriciteitsverbruik direct samenhangt met de -volgens [z]- belabberde staat van de woning, maar die het Gerecht in dit kort geding niet kan beoordelen, dient ook dit onderdeel van de vordering reeds op deze grond te worden afgewezen. Hieraan voegt het Gerecht nog toe dat niet zo snel valt in te zien waarom de slechts door [z] verbruikte elektriciteit door de verhuurder zal moeten worden betaald. De toerekenbaarheid van de vordering aan de slechte staat van de woning is minst genomen weinig voorzienbaar en/ of redelijk te noemen.

4.13. Zoals hiervoor is geoordeeld, is het Gerecht zonder deskundigenbericht en/of bewijslevering niet bij machte om de staat van de woning te beoordelen. Ook is het Gerecht niet ingelicht over de contractuele verbintenissen en verplichtingen van partijen ten aanzien van het onderhoud en het herstel van gebreken in de woning. Daar komt nog bij dat de vordering tot herstel te onbepaald is geformuleerd
( de woning op te knappen'en
'normal bewoonbaar te maken totdat de boel volgens de Rent Committee bewoonbaar genoeg is voor US $ 900.00 per maand')waardoor toewijzing ook op deze grond niet voor de hand ligt.

4.14. Nu voorshands niet van een liquide tegenvordering van [z] is gebleken en evenmin van een opschortingsrecht zal het Gerecht op grond van het voorgaande de conventionele vordering grotendeels toewijzen. De vertragingsschade zal niet worden toegewezen nu de wettelijke rente zal worden toegewezen en overigens het

Gerecht niet is ingelicht wat [x en y] met deze schadepost beoogt. De reconventionele vordering zal hierna worden afgewezen.

4.15. De proceskosten vallende aan de zijde van [x en y] zijn voor rekening van [z] en die kunnen als volgt worden begroot:

in conventie

vastrecht NAf 750,00

- explootkosten NAf 249,50

-
salaris gemachtigde NAf 1.500,00

totaal NAf 2.499,50

in reconventie

salaris gemachtigde NAf 750,00

4.16.

Het vonnis zal hierna uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in kort geding:

in conventie

5.1.

veroordeelt [z] om
binnen 30 dagen na betekening van dit vonnisde woning staande en gelegen aan de [adres] in Sint Maarten te verlaten en te ontruimen met medeneming van al het zijne en de zijnen en deze woning ter vrije beschikking te stellen en te houden van [x en y] met afgifte van de sleutels aan [x en y];

5.2.

veroordeelt [z] om het bedrag van de huurachterstand van

US $ 12.600,00 aan [x en y] te betalen te vermeerderen met de wettelijke

rente vanaf opeisbaarheid van de huur tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [z] in de proceskosten die aan de zijde van [x en y] kunnen worden begroot op NAf 2.499,50 te vermeerderen met de na-kosten van NAf 250,00, zonder betekening, en NAf 400,00 na betekening van dit vonnis alle kosten te vermeerderen met de wettelijke vanaf 14 dagen na heden respectievelijk de betekening van dit vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie

5.6.

wijst af de vordering;

5.7.

veroordeelt [z] in de proceskosten die aan de zijde van [x en y] kunnen worden begroot op NAf 750,00;

5.8.

verklaart het vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 20 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

Vordering tot ontruiming en betaling van huurachterstand met reconventionele vordering tot uitstel en huurvermindering

Uitspraak

in conventie

in reconventie

rechtdoende in kort geding:

in conventie