ECLI:NL:OGEAM:2020:95

• Datum uitspraak: 20 november 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: SXM202000944-KG 132/2020
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.T.M. Luijks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van bedrijfsruimte in verband met structurele huurachterstand en COVID-19 maatregelen

In deze zaak heeft [eiseres] een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] met als doel ontruiming van een bedrijfsruimte. De vordering is gebaseerd op het feit dat [gedaagde] structureel de huur te laat betaalt. De huurovereenkomst, die op 1 februari 2017 is ingegaan, is aangepast na de verwoestingen door orkaan Irma, waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd. Door de COVID-19 maatregelen heeft [gedaagde] echter ook in 2020 te maken gehad met financiële problemen, wat heeft geleid tot verdere vertraging in de huurbetalingen. Het Gerecht heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk is ontbonden en dat er geen huurachterstand is die een ontruiming rechtvaardigt. De rechter heeft geoordeeld dat de late betalingen, gezien de omstandigheden van COVID-19, geen ontruiming rechtvaardigen. Bovendien zijn de financiële gevolgen van te late betalingen in de huurovereenkomst zelf geregeld. Het Gerecht heeft de vordering tot ontruiming afgewezen en [eiseres] in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202000944/ KG 2020/132

Vonnis in kort geding van 20 november 2020

inzake

[eiseres].,

gevestigd in Sint Maarten,

-eiseres-,

gemachtigden: mrs, E.A. Jansen en J. Vlasblom,

tegen

[gedaagde].,
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,

gemachtigde: mr. E.R.C. de Haan.

Partijen zullen hierna ook `[eiseres]' en '[gedaagde]' worden genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Op 5 oktober 2020 heeft [eiseres] een kort geding verzoekschrift met producties ter griffie van het Gerecht ingediend. Bij brief van 5 november 2020 heeft [gedaagde] producties ter griffie doen bezorgen. Op dezelfde datum heeft [eiseres] aanvullende producties ingebracht alsmede een eisvermindering. Ter zitting van 6 november 2020 hebben de gemachtigden aan de hand van aantekeningen de zaak bepleit die zij ook hebben overgelegd. [gedaagde] heeft nog ter zitting facturen over het jaar 2019 overgelegd.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1. [

gedaagde] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst vanaf

1 februari 2017 voor de duur van 15 jaren van [eiseres] bedrijfsruimte in het [adres bedrijfsruimte] in Simpson Bay tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van US $ 11.000,00. Verder dient op grond van deze huurovereenkomst een waarborgsom van US $ 22.000,00 aan [eiseres] te worden betaald alsmede ‘sleutelgeld' ten bedrage van US $ 65.000,00.

2.2.

Op 6 september 2017 raasde orkaan IRMA over Sint Maarten als gevolg waarvan de bedrijfsruimte ernstig is beschadigd en/of deels teniet is gegaan.

2.3.

Als gevolg van beschadigingen en/ of het ten dele tenietgaan van de bedrijfsruimte hebben partijen van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraken gemaakt zodanig dat [gedaagde] vanaf 1 december 2018
ten minste een huur aan [eiseres] dient te betalen van US $ 2.500,00 per maand voor in elk geval een periode van 2 jaren. Ook is de in deze periode overeengekomen huurprijs deels afhankelijk van de door [gedaagde] gemaakte omzet.

2.4.

Op 23 september 2020 heeft [gedaagde] in verband met de vaststelling van de huurprijs aan [eiseres] inzicht verstrekt over de jaarcijfers 2019.

2.5.

Vanaf maart 2020 teistert COVID 19 in het Land Sint Maarten en hebben de hiertegen door de overheid getroffen maatregelen ingrijpende gevolgen voor het maatschappelijke en economische leven in het Land Sint Maarten. Als gevolg van de door de overheid uitgeroepen uitzonderingstoestand moeten o.a. restaurants, zoals [eiseres], dicht blijven.

2.6.

Op de facturen ##1430, #1400, #1420 en #1498 van [eiseres] is vermeld dat [gedaagde] over alle maanden van 2019 de huursom van US $ 2.500,00 heeft betaald.

3. Het geschil

3.1.

Na vermindering van de eis vordert [eiseres] -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) [gedaagde] beveelt om de bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen (ii) [gedaagde] veroordeelt om het bedrag van US $ 82,19 per dag betaalt als vergoeding voor het gebruik over de periode na ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van de bedrijfsruimte (iii) [gedaagde] veroordeelt om buitengerechtelijke incassokosten van NAf 1.500,00 te betalen en (iv) [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.

3.2. [

eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huur structureel te laat betaalt. Ter zake van de huur verwijt [eiseres] [gedaagde] ook dat zij ter vaststelling van de hoogte van de huur over 2019 te laat de jaarcijfers aan [eiseres] heeft gepresteerd. Ook voert [eiseres] aan dat de huurrelatie ernstig is verstoord: [gedaagde] komt telkenmale terug op gemaakte afspraken en verdraait woorden van [eiseres]. [gedaagde] gedraagt zich bovendien als eigenaar van de bedrijfsruimte. Ook is [gedaagde] in strijd met de afspraken gebruik blijven maken van [derde] en tot slot heeft [gedaagde] schuifdeuren weggenomen.

3.3. [

gedaagde] weerspreekt de stellingen en de vordering van [eiseres]. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

inleiding

4.1.

De aard van de vordering brengt een spoedeisend belang met zich.

4.2.

Een vordering in kort geding is alleen toewijsbaar indien voldoende

aannemelijk is dat de bodemrechter op grond van de stellingen partijen en de hieraan gegeven onderbouwing tot toewijzing van de vordering zal overgaan met dien verstande dat een geldvordering alleen in kort geding toewijsbaar is als (i) de geldvordering voldoende vaststaat en (ii) daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. De kortgedingrechter dient in de afweging van belangen van de partijen ook te betrekken de vraag naar het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot de weigering van de voorziening.

ontbinding van de huurovereenkomst?

4.3.

Desgevraagd heeft de gemachtigde van [eiseres] ter zitting opgemerkt dat

de huurovereenkomst niet buitengerechtelijke is ontbonden. Het Gerecht is voorshands van oordeel dat de huurovereenkomst bij de door de gemachtigde verzonden brief van 25 september 2020 inderdaad niet buitengerechtelijk is ontbonden: hierin ligt immers geen buitengerechtelijke ontbindingsverklaring besloten. In dit kort geding is de ontbinding van de huur terecht niet gevorderd. De kortgedingrechter is hiertoe namelijk niet bevoegd.

4.4.

Zou de kortgedingrechter voorshands oordelen dat de bodemrechter op

vordering van [eiseres] (zeer) waarschijnlijk de huurovereenkomst zal ontbinden, kan de kortgedingrechter hieraan uiteraard wel rechtsgevolgen verbinden. Het Gerecht kan namelijk de ontruiming van de bedrijfsruimte bevelen.

4.5.

Hierna zal het Gerecht voorshands oordelen of de door [eiseres] aangedragen stellingen en onderbouwing de ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt.

huurachterstand?

4.6.

Anders dan bij het inleidende verzoekschrift vordert [eiseres] niet langer de betaling van een huurachterstand. [gedaagde] betoogt uitvoerig dat geen huurachterstand bestaat.

4.7.

Het Gerecht kan voorshands niet vaststellen dat een huurachterstand

bestaat. Voorshands is het Gerecht van oordeel dat over het jaar 2019 geen achterstand bestaat. Uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte facturen volgt voorshands dat over alle maanden van 2019 in elk geval de basishuur van

US $ 2.500,00 is betaald. Uit de eigen stellingen van [eiseres] volgt verder dat de huur van US $ 2.500,00 ook over de maanden tot en met oktober 2020 is betaald. Uit productie 5 van [gedaagde] volgt verder dat ook de huur over november 2020 is betaald.

4.8.

Hieraan voegt het Gerecht nog toe dat onzeker is of, en zo ja hoeveel dan, een omzetafhankelijke huur over 2019 is verschuldigd. Partijen geven hierover uiteenlopende lezingen en voor het Gerecht is niet zonder nadere bewijslevering en/of deskundigenbericht vast te stellen of uit dien hoofde een huurschuld van [gedaagde] is ontstaan.

4.9.

De
eventuele omstandigheid dat deze cijfers tardief aan [eiseres] zijn gepresenteerd rechtvaardigt nog geen ontruiming. Overigens is het Gerecht niet duidelijk geworden wanneer [gedaagde] deze cijfers 2019 uiterlijke aan [eiseres] had dienen te presenteren. Hieraan wijdt [eiseres] geen stelling, terwijl zij wel beweert dat [gedaagde] deze cijfers tardief heeft verstrekt.

4.10.

Gelet op het voorgaande is het Gerecht voorshands van oordeel dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft. Veelzeggend acht het Gerecht overigens ook dat [eiseres] niet langer betaling van een huurachterstand van [gedaagde] vordert ook niet de omzetafhankelijke huur.

4.11.

De huur dient uiterlijk op de
'first business day' van elke maand te worden betaald. Onweersproken is de stelling gelaten dat de huur over maanden in 2020 niet tijdig is betaald.

4.12.

Naar het voorlopige oordeel van het Gerecht -ook gelet op de ingevolge COVID 19 van overheidswege getroffen maatregelen- rechtvaardigt deze te late betalingen geen ontruiming van de bedrijfsruimte ook niet omdat in de huurovereenkomst zelf de financiële gevolgen worden geregeld die verbonden zijn aan de te late huurbetalingen: na de vijftiende dag dient huurder 5% rente per dag te vergoeden.

verstoorde huurrelatie

4.13.

Ook dit verwijt weerspreekt [gedaagde]. Hierover kan de kortgedingrechter kort zijn. Zonder nadere bewijslevering is het Gerecht niet in staat te oordelen over al dan niet door [gedaagde] geschonden afspraken en of [gedaagde] zich schuldig maakt aan het verdraaien van woorden van [eiseres]. Als [eiseres] meent dat een verstoorde huurrelatie de ontbinding van de huur rechtvaardigt, zal zij dus naar kansen moeten beproeven in een bodemprocedure maar niet in een kort geding met als inzet de ontruiming van de bedrijfsruimte.

[gedaagde] gedraagt zich als eigenaar van de bedrijfsruimte

4.14.

Het Gerecht veronderstelt dat [eiseres] hiermee bedoelt dat [gedaagde] weigert haar medewerking te verlenen aan de herbouw van de bedrijfsruimte. In dit verband wijst het Gerecht [eiseres] op de bepaling van artikel 7:220 BW die haar de weg wijst om zonder medewerking van [gedaagde] herbouwwerkzaamheden te kunnen starten. Het Gerecht zal in dit kort geding op deze grond de ontruiming niet bevelen omdat een dergelijke voorziening te zeer vooruitloopt op het oordeel van de bodemrechter en op de voorwaarden waaronder de bodemrechter herbouw al dan niet met handhaving van de huurovereenkomst zal toestaan.

gebruik van [derde] en de schuifdeuren

4.15.

Volgens [gedaagde] werd [derde] ook gehuurd. In dit verband wijst zij op productie 7 van het verzoekschrift, waar de 'Upstairs Bar' is vermeld als onderdeel van het oorspronkelijk door [gedaagde] gehuurde. Na IRMA zijn slechts korte tijd oude meubels van [gedaagde] opgeslagen, aldus [gedaagde]. Na kennisgeving tot ontruiming van dit gedeelte heeft [gedaagde] haar oude meubels weggehaald. Voordien heeft [eiseres] tegen het gebruik van [derde] nimmer bezwaar gemaakt. Tegen het verwijt dat [gedaagde] de schuifdeuren van [derde] heeft weggehaald verweert [gedaagde] zich met de stelling dat zij deze schuifdeuren van [P] heeft gekregen en dat van natrekking of bestanddeelvorming geen sprake is.

4.16. [

eiseres] heeft dit verweer niet of onvoldoende weerlegd, zodat het Gerecht voorshands met kan vaststellen dat [gedaagde] onrechtmatig van [derde] gebruik heeft gemaakt en/of de deuren van deze ruimte heeft meegenomen. Hierop kan dan ook geen bevel tot ontruiming worden gegrond.

conclusie ontruiming

4.17.

Op grond van het voorgaande -ook met als de verwijten van [eiseres] in onderling verband en samenhang worden beschouwd- acht het Gerecht de ontruiming van de bedrijfsruimte met gerechtvaardigd, zodat het Gerecht het hiertoe strekkende bevel achterwege zal laten. Een belangenafweging maakt zulks niet anders en pleit zelfs tegen een ontruiming reeds 3 jaren na ingang van de huurovereenkomst die voor een periode van 15 jaren is aangegaan en waarop [gedaagde] haar -aanzienlijke- investeringen heeft afgestemd.

gebruiksvergoeding

4.18.

Nu de huurovereenkomst nog steeds tussen partijen bestaat -in confesso is dat de huurovereenkomst met buitengerechtelijk is ontbonden- is geen enkele grond aan te wijzen voor een veroordeling van [gedaagde] om een gebruiksvergoeding aan [eiseres] te betalen.

buitengerechtelijke incassokosten

4.19.

Nu [eiseres] voorshands geen recht heeft op de inning van enige geldsom zal het Gerecht ook dit onderdeel afwijzen.

proceskosten

4.20.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal [eiseres] in de proceskosten worden veroordeeld die aan de zijde van [gedaagde] kunnen worden begroot op NM 1.500,00 aan gemachtigdensalaris.

4.21.

Het vonnis zal voor zover het betreft de proceskostenveroordeling hierna uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in kort geding

5.1

wijst of de vordering;

5.2

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde]

kunnen worden begroot op NAf 1.500,00;

5.3

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling

uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 20 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.