Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202000877- KG 123/2020
Vonnis in kort geding van 23 oktober 2020
inzake
(eiseres),
wonende in Sint Maarten,
-eiseres-,
gemachtigde: mr. C.J. Koster,
tegen
de naamloze vennootschap (projectontwikkelaar),
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
gemachtigde: mr. C.R. Rutte.
Eiseres zal hierna ook ‘(eiseres)’ en gedaagde ‘(projectontwikkelaar)’ worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Op 17 september 2020 heeft (eiseres) ter griffie van dit Gerecht het kort geding verzoekschrift ingediend. Bij brieven van 8 oktober 2020 hebben de gemachtigden (aanvullende) producties in het geding gebracht. Mr. Rutte heeft ook nog bij e-mail van 8 oktober 2020 aanvullende producties ingebracht. Op 9 oktober 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De gemachtigden zijn verschenen alsmede mevrouw (eiseres) en de heer (x), statutair bestuurder van (projectontwikkelaar). De gemachtigden hebben overeenkomstig hun aantekeningen gepleit die zij voorts aan het Gerecht hebben overgelegd. Met toestemming van de gemachtigde van (projectontwikkelaar) heeft (eiseres) haar vordering ter zitting vermeerderd.
1.2.
Op heden is het vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. (
projectontwikkelaar) is eigenaar van een perceel grond in Cole Bay in Sint Maarten kadastraal omschreven SXM CB 071/2017 groot 22.250 m2 (hierna ook: ‘het Perceel’).
2.2.
Het Perceel is belast met een recht van hypotheek ten gunste van (Bank) tot zekerheid van de terugbetaling van de hoofdsom van US $ 5.000.000,00 en US $ 2.500.000,00 voor verschuldigde rente.
2.3. (
projectontwikkelaar) ontwikkelt op het Perceel het ‘(naam project)’, een ‘gated community, project’ en zij bouwt op het Perceel appartementen en woningen.
2.4. (
eiseres) heeft op grond van een schriftelijke koopovereenkomst (‘Agreement of Sale, Purchase and Construction’) van 20 april 2017 (hierna ook te noemen: ‘de Koopovereenkomst’) onder andere van (projectontwikkelaar) gekocht een ‘
two 2 bedroom, 2 bath condo, currently identified as condo #B01 of “(naam project)’tegen een koopsom van US $ 150.000,00.
two 2 bedroom, 2 bath condo, currently identified as condo #B01 of “(naam project)’tegen een koopsom van US $ 150.000,00.
2.5.
In de Koopovereenkomst is vermeld:
‘(…)
Construction of the said project is scheduled to commence, on/before May 2017 and conclude on/before, May 2019.
(…)
In the event Developer does not finalize construction within the set 2 year timeline plus the 6 month grace period, developer will be charged a penalty fee bearing 5% of the purchase price of the unit, for each additional month that completion is late.
(…)’
2.6.
Over de financiering van (de bouw van) het appartement is onder meer bepaald dat van de koopsom het bedrag van US $ 25.000,00 door middel van cheque of ‘
direct bank deposit’ uiterlijk op 20 april 2017 aan (projectontwikkelaar) moet zijn betaald en dat:
direct bank deposit’ uiterlijk op 20 april 2017 aan (projectontwikkelaar) moet zijn betaald en dat:
‘
The remaining balance of the purchase price US$ 125,000.00 will be paid to the third party “Resident” escrow account of the Notary within 7 days after Seller has given written notice to the BUYER that construction has been completed, where BUYER hereby irrevocably authorizes the Notary to release this final installment payment to the Seller once it is proven that the condo has been completed, and to the satisfaction of the BUYER, by Developer, which the BUYER is purchasing.’
The remaining balance of the purchase price US$ 125,000.00 will be paid to the third party “Resident” escrow account of the Notary within 7 days after Seller has given written notice to the BUYER that construction has been completed, where BUYER hereby irrevocably authorizes the Notary to release this final installment payment to the Seller once it is proven that the condo has been completed, and to the satisfaction of the BUYER, by Developer, which the BUYER is purchasing.’
Dit bedrag heeft (eiseres) tijdig aan (projectontwikkelaar) betaald.
2.7.
Als algemene bepaling is in de Koopovereenkomst opgenomen:
‘
The notarial deed shall be executed upon full payment of the purchase price and the notary fees provided by the Notary on Sint Maarten.’
The notarial deed shall be executed upon full payment of the purchase price and the notary fees provided by the Notary on Sint Maarten.’
2.8. (
eiseres) heeft nog twee andere appartementen of woningen in het (naam project) project van (projectontwikkelaar) gekocht. Ook op deze koopovereenkomsten heeft (eiseres) betalingen aan (projectontwikkelaar) verricht.
2.9.
Levering van de (onbezwaarde) eigendom van het appartement B-1 aan (eiseres) is tot op heden uitgebleven.
3.Het geschil
3.1. (
eiseres) vordert na vermeerdering van de eis -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (projectontwikkelaar) veroordeelt (i) het appartement B-1 correct op te leveren derhalve met (a) aansluiting van water en elektriciteit op het netwerk, inclusief meters, van GEBE (b) aansluiting op het 220 V netwerk (c) ‘fiber optic internet’ en (d) behoorlijke ‘on site parking’ op straffe van een dwangsom en (ii) de onbezwaarde eigendom van het appartement B-1 aan (eiseres) te leveren ook op straffe van een dwangsom en (iii) in de proceskosten.
3.2.
Aan de vordering legt (eiseres) de stelling ten grondslag dat (projectontwikkelaar) de koopovereenkomst dient na te komen. Nu (projectontwikkelaar) dat tot op heden niet heeft gedaan, heeft (eiseres) recht en belang bij de rechtsvordering tot nakoming van de koop. Dit betekent dat (projectontwikkelaar) de onbelaste eigendom van het appartement aan (eiseres) dient te leveren en dat zij het appartement aan (eiseres) dient op te leveren voorzien van water en elektriciteitsaansluiting van GEBE, ‘fiber optic internet’ en behoorlijke parkeergelegenheid.
3.3. (
projectontwikkelaar) weerspreekt de vordering gemotiveerd. (projectontwikkelaar) betoogt dat (i) (eiseres) geen (spoedeisend) belang heeft bij de vordering (ii) (projectontwikkelaar) niet jegens (eiseres) in verzuim is (iii) de oplevering van het appartement reeds heeft plaatsgevonden (iv) (eiseres) de koopsom nog niet heeft voldaan en (v) sprake is van onvoorziene omstandigheden.
3.4.
Het Gerecht zal hierna de stellingen van partijen bespreken.
4.De beoordeling
4.1.
Het Gerecht stelt voorop dat (eiseres) haar vordering op nakoming van de koopovereenkomst baseert: een partij die jegens een ander verplicht is iets te geven of te doen, wordt op vordering van die ander daartoe door de rechter veroordeeld (vergelijk artikel 3:296 BW). Uit de wet, de aard van de verplichting of uit de rechtshandeling kan overigens iets anders volgen. (projectontwikkelaar) heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan nakoming op grond van de wet, de aard van de verplichting of uit de koop niet mogelijk is. Anders dan beide partijen menen, is voor het slagen van een vordering tot nakoming ‘verzuim’ van de schuldenaar geen vereiste.
4.2.
Onweersproken is gelaten de stelling dat (eiseres) op grond van de Koopovereenkomst het appartement B-1 van (projectontwikkelaar) heeft gekocht. Een van de verplichtingen van een verkoper is dat hij de verkochte zaak met toebehoren in eigendom dient over te dragen en af te leveren (vergelijk artikel 7:9 lid 1 BW). Dit is een resultaatsverbintenis. Een verkoper is verplicht de onroerende zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard (vergelijk artikel 7:15 lid 1 BW). Onder aflevering is te verstaan het stellen van de zaak in het bezit van de koper (vergelijk artikel 7:9 lid 2 BW). Bij een onroerend zaak vindt aflevering veelal plaats door overhandiging van de sleutels door verkoper aan koper bij de ondertekening van de notariële leveringsakte.
4.3.
Als niets over de het tijdstip van de levering van een onroerende zaak is overeengekomen, geldt de bepaling van artikel 6:38 BW. Nakoming van de verbintenis tot levering kan dan terstond worden gevorderd. Hierna zal het Gerecht dienen te beoordelen of in de koopovereenkomst een tijdstip van (af-)levering is vastgelegd.
4.4.
Over de financiering van een nieuw te bouwen onroerende zaak en betaling van de koopsom gelden de bepalingen van artikel 7:8 BW juncto artikel 7:767 BW en artikel 7:26 leden 4 en 5 BW. (eiseres) is immers als ‘consument’, iemand die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, te beschouwen. Nu partijen in de koopovereenkomst alleen hebben afgesproken dat (eiseres) een aanbetaling van US $ 25.000,00 diende te doen, geldt derhalve dat (eiseres) niet kan worden verplicht om verdere vooruitbetalingen op de koopsom te doen. Het restant van de koopsom dient derhalve uiterlijk op de dag van het transport, maar voor de ondertekening van notariële akte, onder de notaris te worden gestort.
4.5.
Na deze algemene bespiegelingen volgt hierna bespreking van de verweren van (projectontwikkelaar).
geen spoedeisend belang
4.6. (
projectontwikkelaar) voert aan dat het appartement reeds is opgeleverd maar dat (eiseres) de koopsom nog niet heeft betaald. Ook is geen termijn van levering of overdracht van het appartement overeengekomen.
4.7.
Het Gerecht is voorshands van oordeel dat (eiseres) thans aan al haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Immers, het bedrag van US $ 25.000,00 heeft (eiseres) reeds aan (projectontwikkelaar) betaald. Het restant van de koopsom dient uiterlijk ten tijde van de levering van het appartement aan (projectontwikkelaar) ten kantore van de notaris te worden betaald en wel bij gelegenheid van de ondertekening van de notariële leveringsakte. Hieraan voegt het Gerecht nog toe dat zelfs in de visie van (projectontwikkelaar) (eiseres) al aanzienlijk meer heeft betaald dat waartoe zij op grond van de dwingendrechtelijke bepalingen is gehouden. Dit meerdere zou (eiseres) zelfs als onverschuldigd betaald van (projectontwikkelaar) kunnen terugvorderen.
4.8. (
projectontwikkelaar) voert aan dat oplevering van het appartement reeds heeft plaatsgevonden. Welke rechtsgevolg (projectontwikkelaar) hieraan wil verbinden met het oog op de vordering tot levering van de onbezwaarde eigendom van het appartement is het Gerecht niet duidelijk geworden. Hoe dan ook in het algemeen dient onder ‘oplevering’ te worden verstaan het in overeenstemming met de inhoud en strekking van de overeenkomst ter beschikking stellen van het werk aan de opdrachtgever. Aanvaarding van het werk door de opdrachtgever is hiervoor een vereiste. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht heeft (eiseres) het werk niet aanvaard en kan van oplevering van het werk dus geen sprake zijn. Haar aanvaarding is ook niet vastgelegd in haar mailbericht van 13 maart 2020, waarop (projectontwikkelaar) zich beroept. In dit mailbericht wijst (eiseres) immers op diverse tekortkomingen in het appartement. Overigens is het Gerecht voorshands van oordeel dat volstrekt onaannemelijk is dat (eiseres) een appartement heeft aanvaard zonder GEBE aansluitingen, internet of een 220/110 V netwerk.
4.9.
Hiervoor heeft het Gerecht al overwogen dat als geen termijn voor levering is overeengekomen de bepaling van artikel 6:38 BW meebrengt dat terstond nakoming mag worden gevorderd. Daarvan zal het Gerecht niet uitgaan. Uit de koopovereenkomst dient te worden afgeleid dat (projectontwikkelaar) uiterlijk in november 2019 het appartement aan (eiseres) had behoren te leveren. Zulks leidt het Gerecht af uit de hiervoor onder sub 2.5. geciteerde bepalingen.
4.10.
Nu (eiseres) (i) een opeisbaar recht heeft op (af-)levering van de onbezwaarde eigendom van het appartement (ii) aanzienlijk financiële risico’s loopt zolang dit eigendom van appartement niet aan haar is overdragen (iii) al bijna een jaar geleden het appartement in eigendom van (projectontwikkelaar) had behoren te verkrijgen, dient de conclusie te worden getrokken dat (eiseres) een spoedeisend belang heeft bij haar gehele vordering. Voor zover (projectontwikkelaar) iets anders betoogt, passeert het Gerecht dit betoog.
geen verzuim
4.11.
Nu (eiseres) nakoming vordert, is verzuim ter zake van de nakoming van de verbintenis geen vereiste. Verdere bespreking van dit verweer is dan ook niet nodig hoewel het Gerecht voorshands oordeelt dat (projectontwikkelaar) jegens (eiseres) in elk geval ter zake van de verbintenis tot levering van de eigendom in verzuim verkeert: deze levering had namelijk uiterlijk in november 2019 dienen plaats te vinden.
oplevering plaatsgevonden
4.12.
Hiervoor heeft het Gerecht al voorshands geoordeeld dat het appartement nog niet is opgeleverd.
4.13.
Het betoog van (projectontwikkelaar) dat zij reeds het economische eigendom aan (eiseres) heeft geleverd, is voor de beoordeling van de vordering van geen betekenis. Immers, hierop ziet de vordering niet en deze eventuele omstandigheid belet niet dat (projectontwikkelaar) jegens (eiseres) nog aan haar leveringsverplichting dient te voldoen.
koopsom onbetaald gelaten
4.14.
Hiervoor heeft het Gerecht reeds voorshands geoordeeld dat (eiseres) thans aan al haar opeisbare financiële verplichtingen heeft voldaan. Ze heeft zelfs meer betaald dan waartoe zij uit hoofde van de koop is gehouden. Zou zij nog een restant aan (projectontwikkelaar) verschuldigd zijn, dient zij deze restant koopsom uiterlijk ten tijde van de ondertekening van de leveringsakte onder de notaris die de leveringsakte verlijdt te hebben gestort. Tot meer is zij op grond van Koopovereenkomst niet gehouden.
4.15.
Het verweer dat (eiseres) nog niet de gehele koopsom aan (projectontwikkelaar) heeft betaald, kan dus niet meebrengen dat (eiseres) thans niet het eigendom aan (eiseres) dient over te dragen.
4.16.
Het Gerecht laat in het midden of (eiseres) al dan niet de gehele koopsom inmiddels heeft betaald nu zulks voor de beoordeling van de vordering niet van belang is.
onvoorziene omstandigheden
4.17.
Hieraan legt (projectontwikkelaar) de stelling ten grondslag dat orkaan IRMA en de pandemie Covid 19 heeft verhinderd dat tijdige (op-)levering heeft plaatsgevonden of kan plaatsvinden.
4.18.
Het beroep op de bepaling van artikel 6:258 BW passeert het Gerecht. Niet alleen hebben partijen zelf voorzien in een grace periode van 6 maanden -die inmiddels is verlopen- een concreet voorstel van (projectontwikkelaar) welke gevolgen deze omstandigheden op de koopovereenkomst zouden moeten hebben, heeft (projectontwikkelaar) niet geformuleerd.
4.19.
Verder is het Gerecht van oordeel dat Covid 19 eerst vanaf maart 2020 gevolgen had op het economische leven in Sint Maarten. Levering had evenwel uiterlijk in november 2019 dienen plaats te hebben. Hierin kan dus niet een relevante onvoorziene omstandigheid zijn gelegen die (tijdige) (op-)levering heeft verhinderd of verhindert.
4.20.
Ook het beroep op IRMA passeert het Gerecht. Immers, reeds bij mail van 22 oktober 2019 is de ‘
final inspection visit for the B-Building’aangekondigd. Hieruit volgt naar de voorlopige opvatting van het Gerecht dat tijdige (op-)levering van het appartementsrecht aan (eiseres) ook in de visie van (projectontwikkelaar) mogelijk was. IRMA stond dan ook niet in de weg aan tijdige (op- en af-)levering van het appartementsrecht.
final inspection visit for the B-Building’aangekondigd. Hieruit volgt naar de voorlopige opvatting van het Gerecht dat tijdige (op-)levering van het appartementsrecht aan (eiseres) ook in de visie van (projectontwikkelaar) mogelijk was. IRMA stond dan ook niet in de weg aan tijdige (op- en af-)levering van het appartementsrecht.
appartement beantwoordt aan de koopovereenkomst
4.21.
Onbestreden is gelaten dat het appartement niet is voorzien van GEBE aansluitingen en meter, internet en 110 V & 220 V netwerk. Het Gerecht is voorshands van oordeel dat deze basale voorzieningen van water en elektriciteit - aansluitingen met meters, internet en 110 V & 220 electrical, welke voorzieningen (projectontwikkelaar) op zijn website aan kopers aanbiedt, in en/of aan het appartement dienen te worden aangebracht. Kopers mochten deze basale voorzieningen op grond hiervan in of aan het appartement verwachten. (eiseres) mag dan ook van (projectontwikkelaar) de aflevering van het ontbrekende verlangen (artikel 7:21 lid 1 onder a BW).
4.22.
De vordering zal dan ook op na te melden wijze worden toegewezen.
4.23.
Het Gerecht zal (projectontwikkelaar) een langere termijn gunnen om de koopovereenkomst na te komen. Het Gerecht zal voorts de dwangsom(-men) matigen en maximeren.
4.24.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal (projectontwikkelaar) in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden aan de zijde van (eiseres) kunnen worden begroot op:
-vastrecht NAf 450,00
-kosten exploit NAf 240,50
-salaris gemachtigde NAf 1.500,00
totaal NAf 2.190,50
4.25.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De beslissing
Het Gerecht in kort geding:
5.1.
veroordeelt (projectontwikkelaar) om
binnen 30 dagen na betekening van dit vonnisde eigendom van het appartementsrecht -bij beide partijen bekend als appartement B-1 in (naam project)- vrij van hypotheek, beslag en alle andere lasten en beperkingen aan (eiseres) te leveren op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 2.500,00 per dag dat (projectontwikkelaar) deze veroordeling niet naleeft tot een maximum van US $ 200.000,00;
binnen 30 dagen na betekening van dit vonnisde eigendom van het appartementsrecht -bij beide partijen bekend als appartement B-1 in (naam project)- vrij van hypotheek, beslag en alle andere lasten en beperkingen aan (eiseres) te leveren op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 2.500,00 per dag dat (projectontwikkelaar) deze veroordeling niet naleeft tot een maximum van US $ 200.000,00;
5.2.
veroordeelt (projectontwikkelaar) om
binnen 30 dagen na betekening van dit vonnisdit appartement B-1 te voorzien van aansluiting op het GEBE netwerk van water en elektriciteit met GEBE meters, aansluiting op 110 V dan wel 220 V netwerk, de aanleg van fiber optic internet en behoorlijke parkeergelegenheid op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 500,00 per dag dat (projectontwikkelaar) deze veroordeling niet naleeft tot een maximum van US $ 50.000,00;
binnen 30 dagen na betekening van dit vonnisdit appartement B-1 te voorzien van aansluiting op het GEBE netwerk van water en elektriciteit met GEBE meters, aansluiting op 110 V dan wel 220 V netwerk, de aanleg van fiber optic internet en behoorlijke parkeergelegenheid op straffe van een te verbeuren dwangsom van US $ 500,00 per dag dat (projectontwikkelaar) deze veroordeling niet naleeft tot een maximum van US $ 50.000,00;
5.3.
veroordeelt (projectontwikkelaar) in de kosten van het geding die tot op heden aan de zijde van (eiseres) kunnen worden begroot op NAf 2.190,50;
5.4.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 23 oktober 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.