Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202001053/ KG 2020/172
Vonnis in kort geding van 4 december 2020
inzake
[eisers],
wonende in Sint Maarten,
-eisers-,
gemachtigde: mr. K. Huisman,
tegen
[gedaagden],
wonende in Sint Maarten,
-gedaagden-,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.
Partijen zullen hierna ook ‘[eisers]’ (enkelvoud en mannelijk) en ‘[gedaagden]’ (enkelvoud en mannelijk) worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Op 26 oktober 2020 heeft [eisers] een kort geding verzoekschrift met producties ter griffie van het Gerecht ingediend. Bij brief van 19 november 2020 heeft [gedaagden] producties ter griffie doen bezorgen. Ter zitting van 20 november 2020 hebben de gemachtigden de zaak bepleit aan de hand van aantekeningen die zij ook aan het Gerecht hebben overgelegd.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
eisers] verhuurt aan -gedaagden] op grond van een schriftelijk huurovereenkomst van 1 maart 2014 voor de duur van 5 jaren ‘
the Main House of a building located on a parcel of land, known as [adres]’in Sint Maarten tegen een maandelijks verschuldigde huur van US $ 2.000,00 voor het eerste jaar, US $ 2.150,00 voor het tweede en derde jaar en US $ 2.300,00 voor de laatste twee jaren.
the Main House of a building located on a parcel of land, known as [adres]’in Sint Maarten tegen een maandelijks verschuldigde huur van US $ 2.000,00 voor het eerste jaar, US $ 2.150,00 voor het tweede en derde jaar en US $ 2.300,00 voor de laatste twee jaren.
2.2.
In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is bepaald:
‘(…)
It is understood between the parties that the Building is a basic structure only. The Building will only have windows, doors electrical and plumbing in place but all other tenants improvements will have to be arranged for and constructed by the tenant itself upon the commencement date of the term of the lease. The said Premises are known to the tenant and have inspected it prior to signing of this lease.’
2.3. [
gedaagden] heeft de bevoegdheid om deze huurovereenkomst met 5 jaren te verlengen (vergelijk artikel 2.2. van de huurovereenkomst). Deze optie dient uiterlijk 3 maanden voor expiratie van de huurovereenkomst schriftelijk te worden ingeroepen.
2.4.
In artikel 8.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat:
‘(…)
It is agreed between parties that in the event the Tenant is in default with payment of the monthly rent for more than two (2) months or if any of the stipulations of this agreement is violated, Landlord may enter a petition in court to obtain an eviction order against Tenant.’
2.5.
Bij brief van 15 februari 2019 bericht [eisers] aan [gedaagden] het volgende:
‘(…)
Since we haven’t heard from you regarding the renewal of lease Agreement would like to remind you that your Lease Agreement for the school is about to terminate on 28th Feb 2019.
Kindly let us know ASAP if you are interested to renew the agreement.
(…)’
2.6.
Bij mail van 28 februari 2019 bericht [eisers] aan [gedaagden] het volgende:
‘(…)
Sorry. I attached it please sign and have it ready the driver will pick in the afternoon or you can scan me as well.
Deze mail beantwoordt [gedaagden] als volgt:
‘(…)
We would like to set up a meeting with [eisers] when he comes back and one time finalize the renewal of the lease agreement.
(…)’
2.7.
Partijen hebben na afloop van de onder sub 2.1. vermelde huurovereenkomst geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst getekend.
2.8.
Bij mail van 22 april 2019 doet [gedaagden] zijn beklag over een 7-tal kwesties die het gehuurde betreffen en sluit af met ‘
Basically, the property doesn’t look in good shape.’
Basically, the property doesn’t look in good shape.’
3.Het geschil
3.1. [
[eisers]vordert -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) [gedaagden] veroordeelt het gehuurde te ontruimen (ii) [gedaagden] veroordeelt de achterstallige huur dan wel gebruiksvergoeding van US $ 19.850,00 aan [eisers] te betalen te vermeerderen met kosten en rente (iii) [gedaagden] veroordeelt om vanaf 1 november 2020 het bedrag van US $ 2.300,00 per maand aan [eisers] te betalen (iv) [gedaagden] veroordeelt om het bedrag van US $ 5.500,00 aan [eisers] te betalen te vermeerderen rente en kosten (v) [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.
3.2. [
eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst met ingang 1 maart 2019 is geëindigd, maar dat [gedaagden] desondanks het gehuurde niet wil verlaten en ontruimen. Ook laat [gedaagden] na de overeengekomen huursom te betalen dan wel de maandelijks verschuldigde gebruiksvergoeding. Verder heeft [gedaagden] een schuld van US $ 5.500,00 aan [eisers] ter zake van de aanschaf van de airco’s. Het voorgaande rechtvaardigt de ontruiming alsmede de overige onderdelen van de vordering.
3.3. [
gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De aard van de vordering brengt een spoedeisend belang mee.
4.2.
Een vordering is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat op grond van de stellingen van de aanlegger en de hieraan gegeven schriftelijke onderbouwing de bodemrechter tot toewijzing van de vordering zal overgaan met dien verstande dat een geldvordering alleen in kort geding toewijsbaar is als (i) de geldvordering voldoende vaststaat en (ii) daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. De kortgedingrechter dient in de afweging van belangen van de partijen ook te betrekken de vraag naar het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot de weigering van de voorziening.
4.3.
Voorshands is het Gerecht van oordeel dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:230 BW tussen partijen is voortgezet. Zowel verhuurder als huurder wenste de voortzetting van de huur. Het Gerecht wijst op de mailwisseling die in de feitenvaststelling van sub 2.5. en sub 2.6. is geciteerd. Dat partijen uiteindelijk geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst hebben getekend, doet hieraan niet af. Dat [gedaagden] niet op de voorgeschreven wijze van de optie gebruik heeft gemaakt kan hieraan ook niet afdoen omdat [eisers] desondanks de voortzetting van de huur wenste en hij kennelijk op de door [gedaagden] geschonden vormvoorschriften (3 maanden voor de afloop van de huur en schriftelijk) kennelijk geen beroep wenste te doen. [eisers] kan dit beroep in dit geding niet alsnog doen: hij heeft daarvan immers afstand gedaan. Het Gerecht is dan ook voorshands van oordeel dat de huur vanaf 1 maart 2019 is verlengd.
4.4.
Ten overvloede overweegt het Gerecht nog het volgende. In het gehuurde wordt een kinderdagverblijf geëxploiteerd. Het Gerecht is voorshands van oordeel dat voor de beëindiging van de huur de huurcommissie geen toestemming hoeft te geven (vergelijk ook artikel 7:274 BW).
4.5. [
gedaagden] beroept zich op opschorting van haar verbintenis tot betaling van de huur omdat het gehuurde gebreken kent (vergelijk laatste zin van sub 12 pleitaantekeningen van [gedaagden]. Dat [gedaagden] de overeengekomen huur niet betaalt, en ook niet heeft betaald, en hij thans een aanzienlijke huurachterstand heeft, is niet voldoende weersproken.
4.6.
Het Gerecht oordeelt over dit opschortingsrecht als volgt. Indien een huurder wordt geconfronteerd met gebreken in het gehuurde waardoor zijn huurgenot vermindert heeft hij de bevoegdheid om op grond van artikel 7:207 BW evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek aan de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven of het gebrek reeds in voldoende mate bekend is om tot maatregelen over te gaan.
4.7.
Uit de toelichting op artikel 7:207 BW dient te worden afgeleid dat (i) huurvermindering in rechte dient te worden gevorderd (ii) alleen substantiële aantasting van het huurgenot kan leiden tot huurvermindering: bagatellen kunnen niet leiden tot huurvermindering. In dezelfde toelichting is te lezen dat wanneer een verhuurder zich geconfronteerd ziet met een opschortende huurder en verhuurder vervolgens rechtsmaatregelen treft -zoals in het te beoordelen geval- huurder in reconventie huurvermindering dient te vorderen. Immers, het beroep op een opschortingsrecht bevrijdt de huurder niet.
Voor opschorting zonder dat huurder ook huurvermindering vordert, bestaat naar haar aard geen rechtvaardiging.Hieraan voegt de wetgever nog toe dat het de huurder niet toekomt om op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan. De verhuurder mag niet afhankelijk worden gemaakt van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en de huurvermindering waarop dit aanspraak geeft. Een dergelijke bevoegdheid van een huurder zou te gemakkelijk misbruikt kunnen worden als dekmantel voor betalingsonwil, aldus nog steeds de wetgever.
Voor opschorting zonder dat huurder ook huurvermindering vordert, bestaat naar haar aard geen rechtvaardiging.Hieraan voegt de wetgever nog toe dat het de huurder niet toekomt om op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan. De verhuurder mag niet afhankelijk worden gemaakt van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en de huurvermindering waarop dit aanspraak geeft. Een dergelijke bevoegdheid van een huurder zou te gemakkelijk misbruikt kunnen worden als dekmantel voor betalingsonwil, aldus nog steeds de wetgever.
4.8.
Het Gerecht is verder van oordeel dat de vordering tot huurvermindering in verband met verminderd huurgenot zich minder goed leent voor behandeling in kort geding. Een bodemzaak leent zich voor de beoordeling van een dergelijke vordering beter. Immers, doorgaans zal de kortgedingrechter minder goed zicht hebben op de aard van de gebreken en het hieraan te verbinden verminderde huurgenot. Ook zal veelal voor de beoordeling getuigenbewijs en/of een onderzoek door een deskundige nodig zijn. Het kort geding leent zich hiervoor niet.
4.9.
Het Gerecht stelt vast dat [gedaagden] geen huurvermindering heeft gevorderd ook niet in dit kort geding. Reeds op deze grond komt [gedaagden] geen opschortingsrecht toe. Het Gerecht wijst op hetgeen hiervoor is overwogen. Nu de betalingsachterstand niet of onvoldoende is weersproken, zal het Gerecht uitgaan van de opgave van de betalingsachterstand die in productie 12 van [eisers] is overgelegd met dien verstand dat voor de maand november 2020 een bedrag van US $ 1.500,00 aan huur is betaald. Hieruit volgt dan dat [eisers] tot december 2020 een opeisbare huurvordering op [gedaagden] heeft van (US $ 19.850,00 + US $ 800,00 (huur november 2020)=) US $ 20.650,00 te vermeerderen met de tot en met 17 oktober 2020 vervallen en overeengekomen rente van US $ 2.159,24 en de na 17 oktober 2020 vervallen rente.
4.10. [
gedaagden] verweert zich met de stelling dat [eisers[ de door hem veroorzaakte schade van US $ 69.174,02 dient te vergoeden. Deze schade lijdt [gedaagden] door de gebreken aan het gehuurde. Het Gerecht passeert deze stelling omdat een beroep op verrekening niet nadrukkelijk is gedaan en voor zover dit beroep wel impliciet is gedaan, stuit dit beroep af op de bepaling van artikel 6:136 BW: de gegrondheid van het verweer is niet eenvoudig vast te stellen - door [eisers] weersproken- terwijl de huurvordering overigens wel toewijsbaar is.
4.11.
Over het verweer dat COVID 19 en de hiertegen door de overheid getroffen maatregelen tot huurvermindering dienen te leiden, oordeelt het Gerecht voorshands als volgt. De (langdurige) tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van de huurovereenkomst is slechts in zeer geringe mate toe te rekenen aan de pestilentie COVID 19. Maar ook over de maanden van de ‘lock down’ in Sint Maarten heeft [gedaagden] niet eens de helft van de verschuldigde huur betaald, terwijl betaling van in elk geval de helft wel van hem mocht worden verlangd. Over de periode april – september 2020 heeft [gedaagden] evenwel niets betaald. Eerst vanaf oktober 2020 betaalt [gedaagden] iets meer dan de helft van de overeengekomen huur. Als de pestilentie COVID 19 als een gebrek moet worden beschouwd -hetgeen [gedaagden] doet- had [gedaagden] dus op grond van artikel 6:258 BW juncto artikel 7:204 lid 2 BW juncto artikel 7:207 BW in rechte huurvermindering dienen te vorderen, hetgeen hij heeft nagelaten. Het beroep op onvoorziene omstandigheden gaat dus niet op en het Gerecht passeert dit verweer.
4.12. [
eisers] vordert de terugbetaling van de lening van US $ 5.500,00 die hij aan [gedaagden] heeft verstrekt. Deze lening is in correspondentie van [gedaagden] erkend en in dit geding ook niet weersproken. Ook de opeisbaarheid is niet weersproken. Dit onderdeel van de vordering kan hierna dan ook worden toegewezen.
4.13.
De huurachterstand van [gedaagden] rechtvaardigt ontruiming van het gehuurde. Een belangenafweging zou ertoe kunnen leiden dat ontruiming desondanks achterwege dient te blijven. Maar niet in dit geval. Het Gerecht is namelijk van oordeel dat het belang van [eisers] om een betalende huurder voor zijn pand te hebben zwaarder weegt dan het belang van huurder om gebruik te kunnen blijven maken van het gehuurde. Het Gerecht wijst ook op de bepaling van artikel 8.2. van de huurovereenkomst: [gedaagden] wist dat hij zich bij een huurachterstand van 2 maanden bloot stelde aan het risico van een ontruimingsvordering. Verder acht het Gerecht van belang, en weegt dat in het nadeel van [gedaagden] mee, dat hij ook nu nog niet de volledige huur wenst te betalen en het bedrag van de door hem verschuldigde huur zelf wenst vast te stellen. De stelling dat [eisers] andere winkels heeft en de huur van [gedaagden] niet nodig heeft, is koffiedik kijken. [gedaagden] kan niet in de portemonnee van [eisers] kijken en het Gerecht evenmin. Verder weegt ook de langdurig verstoorde verhouding tussen [eisers] en [gedaagden] in het voordeel van de [eisers] mee. Immers, deze verstoorde verhouding is grotendeels toe te rekenen aan de weigering van [gedaagden] om (i) een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst te tekenen terwijl hij wel de huur wilde voortzetten en (ii) de overeengekomen huursom aan [eisers] te betalen terwijl [eisers] wel verscheidene malen gevolg heeft gegeven aan kennisgevingen van [gedaagden] gebreken in het gehuurde te verhelpen. Overgelegde correspondentie getuigt hiervan. Van belang hierbij is ook dat de huur blijkens artikel 1.2. van de huurovereenkomst slechts betrekking heeft op de ‘basic structure’ van het pand. Het is dan ook maar de vraag of [gedaagden] herstel kan vorderen van de kwesties vermeld in zijn mail van 22 april 2019 die voorshands grotendeels als bagatellen kunnen worden beschouwd. Het zal wellicht voor [gedaagden] niet eenvoudig zijn om andere huurruimte voor haar kinderdagverblijf te vinden -en dat is een omstandigheid die tegen ontruiming pleit- maar niet valt in te zien waarom [gedaagden] heeft nagelaten hem ter beschikking staande rechtsmiddelen aan te wenden de door hem in dit kort geding geponeerde stellingen aan de bodemrechter voor te leggen. In plaats daarvan heeft hij zelf bepaald wat hij aan huur wilde betalen en doet hij dat nog steeds.
4.14.
Op grond van het voorgaande zal het Gerecht de vordering grotendeels toewijzen: [eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de bodemrechter tot toewijzing van de vordering zal overgaan. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen aan de hand van het Procesreglement 2018 van het GHvJ: 1,5 x het toepasselijke liquidatietarief. Overigens zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen.
4.15. [
gedaagden] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden aan de zijde van [eisers] kunnen worden begroot op:
- exploitkosten NAf 255,50
- vastrecht NAf 750,00
- salaris voor de gemachtigde NAf 1.500,00
totaal NAf 2.505,50
4.16.
Het Gerecht zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Een vonnis in een spoedeisende aangelegenheid -zoals de onderhavige- zou zijn betekenis grotendeels verliezen als het vonnis niet zou kunnen worden geëxecuteerd in het geval [gedaagden] hoger beroep instelt. Dat is ook de reden waarom de kortgedingrechter ambtshalve zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding
5.1.
beveelt [gedaagden] om
binnen 7 dagen na betekening van dit vonnishet pand aan de [adres] in Sint Maarten te verlaten en te ontruimen met medeneming van al het zijne en de zijnen en ter vrije beschikking te stellen en te houden van [eisers] en machtigt [eisers] indien [gedaagden] dit bevel niet naleeft om dit pand zelf te ontruimen zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
binnen 7 dagen na betekening van dit vonnishet pand aan de [adres] in Sint Maarten te verlaten en te ontruimen met medeneming van al het zijne en de zijnen en ter vrije beschikking te stellen en te houden van [eisers] en machtigt [eisers] indien [gedaagden] dit bevel niet naleeft om dit pand zelf te ontruimen zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om de achterstallige huur van US $ 20.650,00 aan [eisers] te betalen te vermeerderen met de tot en met 17 oktober 2020 berekende rente van US $ 2.159,24 alsmede de overeengekomen rente na 17 oktober 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om de buitengerechtelijke incassokosten van NAf 1.875,00 aan [eisers] te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 oktober 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] om vanaf 1 december 2020 huur van US $ 2.300,00 per maand aan [eisers] te betalen tot de dag van de ontruiming van het gehuurde;
5.5.
veroordeelt [gedaagden] om het bedrag van US $ 5.500,00 aan [eisers] te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten die tot op heden aan de zijde van [eisers] kunnen worden begroot op NAf 1.500,00, te vermeerderen met na-kosten van NAf 250,00, zonder betekening, en NAf 400,00 na betekening van dit vonnis en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden dan wel de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.7.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 4 december 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.