Uitspraak
Vonnis van 22 juni 2012
Zaaknummer: KG 85/2012
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
VONNIS in kort geding
in de zaak van
de naamloze vennootschap LAISSEZ FAIRE N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigden: mrs. J.G. Bloem en J. Westra.
tegen
de naamloze vennootschap PEARL DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Le Poole,
Eiseres wordt hierna aangeduid als Laissez Faire. Gedaagde zal verder Pearl worden genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het op 25 mei 2012 ingediende verzoekschrift met producties;
- de pleitnota met producties van Laissez Faire;
- de pleitnota met producties van Pearl;
- de behandeling ter zitting van 8 juni 2012.
Het vonnis werd bepaald op vandaag.
De zaak is gelijktijdig behandeld met de procedure (KG 75/2012) waarin Pearl van Laissez Faire vordert dat zij optreedt tegen haar huurders die het doorgaand verkeer op de toegangsweg aansporen te stoppen.
2. De feiten
2.1 Pearl exploiteert het Oyster Bay Beach Resort (hierna: het Resort) dat ligt op het schiereiland bij Oyster Pond in Sint Maarten.
2.2 Het Resort is alleen te bereiken via een weg (hierna: de toegangsweg) die loopt over het land van Laissez Faire.
2.3 Bij overeenkomst d.d. 21 september 2006 zijn Laissez Fair en Pearl overeengekomen “<i>(…) to institute and create a right of use of the access road to what is commonly known as the Oyster Bay Beach Resort (…).</i>”
2.4 Partijen hebben vervolgens een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van Pearl en ten laste van Laissez Faire.
2.5 Langs de toegangsweg, op het perceel van Laissez Faire, staat een hokje (hierna: <i>booth</i>) van waaruit twee heren, genaamd Rafa en Vince, verkoopactiviteiten ontwikkelen. Staande op de toegangsweg die voorlangs de <i>booth</i> loopt, bieden zij in auto’s passerende toeristen een rondleiding aan in de even verderop gelegen Dawn Beach Club teneinde hen aldaar vervolgens te bewegen tot de aankoop van een <i>timeshare</i> in die Club.
2.6 Rafa en Vince hebben daartoe de <i>booth</i> met twee naastgelegen parkeerplaatsen gehuurd van Laissez Faire. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde wordt gebruikt voor de <i>marketing</i> van <i>timeshares</i>, maar dat “<i>Lessee may not solicit Greathouse Marina or Mr Busby’s customers.</i>”
2.7 Teneinde de rondleidingen in Dawn Beach Club aan te bieden manen Rafa en Vince, staande op de toegangsweg ter hoogte van de gehuurde <i>booth</i>, automobilisten die komen van en gaan naar het Resort te stoppen en vervolgens te parkeren in een van de vakken.
2.8 Pearl heeft beveiligers op de toegangsweg geposteerd die automobilisten aansporen door te rijden.
3. Het geschil
3.1 Laissez Faire vordert – samengevat weergegeven – Pearl te verbieden dat haar (beveiligings)personeel het dienende erf, meer in het bijzonder de toegangsweg, van Laissez Faire betreedt anders dan om het Resort te betreden of te verlaten; kosten rechtens.
3.2 Pearl voert verweer dat hierna, voor zover van belang, aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
4.1 Laissez Faire stelt dat Pearl in strijd met de erfdienstbaarheid handelt door haar beveiligingspersoneel op het dienende erf op te stellen en de toeristen aan te sporen door te rijden indien zij door Rafa en Vince worden aangesproken. Voorts voert Laissez Faire aan dat zij haar huurders dient te vrijwaren tegen de beveiligers die overlast veroorzaken.
4.2 Pearl stelt dat zij beveiligingspersoneel heeft ingeschakeld om haar gasten te beschermen tegen Rafa en Vince die hen met agressieve verkooptechnieken benaderen voor de aankoop van een <i>timeshare</i> in de nabij gelegen Dawn Beach Club. Ook stelt Pearl dat zij de goede doorstroming van het autoverkeer op de toegangsweg – die door het optreden van Rafa en Vince wordt belemmerd – probeert te bevorderen met de inzet van de beveiligers. Daarmee brengt Pearl geen hinder toe aan Laissez Faire noch maakt Pearl inbreuk op het huurgenot van haar huurders.
4.3 Het Gerecht overweegt het volgende. Partijen gaan ervan uit dat de huurovereenkomst is gesloten tussen Laissez Faire als verhuurder en Rafa en Vince als huurders (verz. nr. 5, pleitnota Pearl. nr. 16; pleitnota Laissez Faire nr. 5). Het Gerecht zal hen daarin volgen zoals uit de vastgestelde feiten blijkt, hoewel de overgelegde huurovereenkomst als verhuurder vermeldt “Oysterpond Great House NV” en als huurder “Ranulphus H.P. Haemers” kennelijk de volledige naam van (alleen) Rafa.
4.4 Het gaat om de voorlopige beantwoording van de vraag of Pearl de grenzen van haar recht van erfdienstbaarheid te buiten gaat althans overlast voor de huurders van Laissez Faire veroorzaakt.
4.5 Artikel 5:73 BW Pro bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Hoewel geen van partijen de akte van vestiging heeft overgelegd gaat het Gerecht ervan uit dat die geen voor de beslissing van deze zaak relevante bepaling over de wijze van uitoefening bevat. Het Gerecht gaat er voorshands van uit dat in de vestigingsakte niets is bepaald omtrent het stationeren van beveiligers op de toegangsweg, maar dat daarin alleen ‘<i>a right of use of the access road</i>’ is vastgelegd.
4.6 Uit artikel 5:74 BW Pro volgt dat Pearl haar bevoegdheid om te komen en te gaan over de toegangsweg tot het Resort moet uitoefenen op de voor Laissez Faire minst bezwarende wijze. Op grond van artikel 5:75 lid 1 BW Pro is Pearl bevoegd om op haar kosten op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is.
4.7 Naar voorlopig oordeel van het Gerecht is Pearl op grond van laatstgenoemde bepaling bevoegd om beveiligingspersoneel op de toegangsweg te posteren om de doorstroming van het autoverkeer te bevorderen. Inzet van beveiligingspersoneel houdt rechtstreeks verband met de uitoefening van het recht van weg.
4.8 Laissez Faire heeft verder gesteld dat zij op grond van artikel 7A:1567 sub 3 BW gehouden is op te treden tegen Pearl indien zij overlast jegens de huurders van Laissez Faire veroorzaakt. Naar het oordeel van het Gerecht heeft Laissez Faire geen vorderingsrecht uit onrechtmatige daad tegen de vermeende overlast bezorger die niet tevens haar huurder is. Voor vermeende overlast van Pearl – afgezien van de hierna te bespreken feitelijke stoornis met een beroep op de erfdienstbaarheid – draagt Laissez Faire als verhuurder immers geen verantwoordelijkheid. Het Gerecht verwerpt derhalve de stelling van Laissez Faire dat de beveiligers onrechtmatig <i>jegens</i> Laissez Faire handelen door het autoverkeer aan te sporen door te rijden terwijl haar huurders Rafa en Vince hen juist trachten te bewegen tot stoppen en parkeren in de twee gehuurde vakken.
4.9 Anders geldt in beginsel ten aanzien van de ‘bewering van recht’ in de zin van artikel 7A:1575 BW van Pearl, die immers meent dat de erfdienstbaarheid haar de bevoegdheid geeft de beveiligers op de toegangsweg te posteren en die het bewakingspersoneel ook daadwerkelijk daar heeft ingezet. Indien van een feitelijke stoornis sprake is, kan deze een gebrek in de zin van artikel 7A:1569 BW opleveren waarvoor de verhuurder moet instaan. Naar voorlopig oordeel van het Gerecht is de inbreuk op de gehuurde <i>booth</i> (met twee parkeerplaatsen) door de inzet van het beveiligingspersoneel op de toegangsweg echter van zo’n geringe aard dat niet gesproken kan worden van een gebrek dat het gebruik van het gehuurde ‘geheel of in belangrijke mate’ verhindert. Zij verhinderen niet dat Rafa en Vince de <i>booth</i> gebruiken en dat de auto’s worden uitgenodigd in de twee gehuurde vakken te parkeren. Rafa en Vince huren niet de weg zelf.
4.10 Dit leidt tot de conclusie dat de beveiligers geen inbreuk maken op het gehuurde zolang het beveiligingspersoneel nalaat de <i>booth</i> en (de auto’s in) de twee parkeervakken te benaderen. Een voldoende expliciet daarop gerichte vordering bevat het petitum evenwel niet.
4.11 Het Gerecht zal de vorderingen van Laissez Faire afwijzen. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Laissez Faire worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1 wijst de vordering af;
5.2 veroordeelt Laissez Faire in de kosten van de procedure aan de zijde van Pearl tot op heden begroot op NAfl. 1.500,-- aan salaris gemachtigde;
5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Thierry, rechter in dit gerecht en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2012 in aanwezigheid van de griffier.