ECLI:NL:OGEAC:2025:202

• Datum uitspraak: 4 september 2025
• Publicatiedatum: 6 oktober 2025
• Zaaknummer: CUR202502576
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over wateroverlast tussen Bungalow Hotel Vredenberg N.V. en Zencity Resort N.V. in Curaçao

In deze zaak, die op 4 september 2025 werd behandeld, heeft Bungalow Hotel Vredenberg N.V. een kort geding aangespannen tegen Zencity Resort N.V. vanwege wateroverlast die zij ondervindt na hevige regenval. Bungalow Hotel stelt dat Zencity onrechtmatig de natuurlijke waterafvoer verstoort en water op haar perceel loost. De percelen van beide partijen grenzen aan elkaar, met een smalle strook grond ertussen die eigendom is van een derde. Bungalow Hotel vordert onder andere herstel van de natuurlijke waterafvoer, wijziging van de rioolbuis en verwijdering van een muur die door Zencity is gebouwd.

Tijdens de mondelinge behandeling op 29 augustus 2025 werd het procesverloop besproken, inclusief de producties van beide partijen en een bezichtiging ter plaatse. De rechter oordeelde dat de vorderingen van Bungalow Hotel niet toewijsbaar waren in het kort geding, omdat de aard van deze procedure zich verzet tegen het toewijzen van vorderingen die een verklaring voor recht of verwijzing naar een schadestaatprocedure vereisen. De rechter concludeerde dat er onvoldoende spoedeisend belang was bij de vorderingen tot herstel van de waterafvoer en wijziging van de rioolbuis, en dat de muur niet onrechtmatig was gebouwd. De vordering tot afbraak van de muur werd afgewezen, evenals de vordering om te stoppen met het lozen van water onder de spa, omdat Zencity inmiddels aan deze vordering had voldaan. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij beide partijen hun eigen kosten dragen.

Het vonnis werd uitgesproken door mr. P.E. de Kort, die oordeelde dat de overige vorderingen van Bungalow Hotel niet in een eventuele bodemprocedure zouden worden toegewezen. Dit vonnis benadrukt de noodzaak van voldoende bewijs en spoedeisend belang in kort geding procedures.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202502576

Vonnis in kort geding van 4 september 2025

in de zaak van

BUNGALOW HOTEL VREDENBERG N.V., gevestigd in Curaçao,
eiseres, hierna: ‘Bungalow Hotel’,
gemachtigden: mrs. D.M. Wildeman en D.E. van Voorst,

tegen

ZENCITY RESORT N.V.,

gevestigd in Curaçao,
gedaagde, hierna: ‘Zencity’,
gemachtigde: mr. P.A. van Dort

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het verzoekschrift van 11 juli 2025,
• de 26 producties van Bungalow Hotel en de 13 producties van Zencity,
• de mondelinge behandeling van 29 augustus 2025, voorafgegaan door een bezichtiging ter plaatse,
• de pleitnotities van de gemachtigden.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

a. a) Bungalow Hotel en Zencity zijn de eigenaren van naburige percelen. Zencity heeft op haar perceel ongeveer tien jaar geleden het Acoya Resort gebouwd.

b) De percelen van Bungalow Hotel grenzen net niet aan elkaar. Tussen de percelen in bevindt zich een smalle strook van ca. 1 meter breed, hierna ‘de strook’, die eigendom is van [betrokkene].

c) [Betrokkene] vormt samen met zijn dochter het bestuur van Bungalow Hotel.

d) Tussen [betrokkene] en Zencity zijn op 4 oktober 2012 afspraken vastgelegd over onder meer de strook. Afgesproken is:

“(...)

2. Additional 1.00 meter land strip on the north and east boundary will be used for construction of a closed rainwater gutter, the fence will be placed after the one meter line. Zencity will have ‘erf dienst baar heid’ for this land strip meetbriefnrs. ……..

3. Maintenance of this rainwater gutter will be done by Zencity Resort

(…)

After signing this interagreement, due to the coming rain season, Zencity can start with the construction of the gutter and the fence on the north boundary site.”

e) Bij notariële akte van 7 november 2012 is de erfdienstbaarheid met betrekking tot de ‘rainwater gutter’, hierna: ‘de rioolbuis’ gevestigd, met de strook van [betrokkene] als dienend erf en het perceel van Zencity als heersend erf. Die akte vermeldt niets over een hek of muur.

f) Door Zencity is over de hele lengte van de strook een ondergrondse betonnen constructie met de rioolbuis aangelegd. In die constructie zijn openingen aangebracht ten behoeve van de waterafvoer van het perceel van Bungalow Hotel. Bovenop de constructie heeft Zencity over de hele lengte van de strook een scheidsmuur opgetrokken. Die muur staat aan de kant van Bungalow Hotel: de strook van [betrokkene] ligt bezien vanuit Bungalow Hotel achter de muur en is vandaaruit niet toegankelijk.

g) Bungalow Hotel heeft onlangs haar perceel van begroeiing ontdaan en is voornemens te gaan bouwen. Na hevige regenval kwam haar perceel deels blank te staan.

3. De vordering

3.1.

Bungalow Hotel wijt de wateroverlast die zij ondervindt aan Zencity. Volgens haar heeft Zencity op onrechtmatige wijze de natuurlijke waterafvoer verstoord en loost zij bovendien op onrechtmatige wijze water op het perceel van Bungalow Hotel.

3.2.

Bungalow Hotel vordert, samengevat, bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat Zencity onrechtmatige hinder heeft toegebracht aan Bungalow Hotel ex art. 5:38 en 5:39 BW door de natuurlijke afwatering te beschadigen dan wel de rioolbuis in de strook te hoog heeft aangelegd;

II. Zencity te veroordelen tot herstel van de natuurlijke waterafvoer in de oude toestand en tot wijziging van de rioolbuis in de strook zodat Bungalow Hotel geen hinder zal ondervinden bij (hevige) regenval;

III. Zencity te veroordelen de muur op de strook te verwijderen;

IV. Zencity te bevelen het afvoeren van regenwater op het perceel van Bungalow Hotel onder de spa van het Acoya Resort te staken;

V. Zencity te veroordelen tot vergoeding van de door Bungalow Hotel door de muur en door de vertraging van het bouwproces geleden schade, op te maken bij staat,

alles op straffe van een dwangsom.

4. De beoordeling

Vordering I (de verklaring voor recht) en V (verwijzing naar de schadestaatprocedure)

4.1.

De aard van het kort geding als spoedprocedure met voorlopige oordelen en voorlopige beslissingen verzet zich tegen toewijzing van vorderingen I en V. Deze zullen reeds op die grond worden afgewezen.

Spoedeisend belang bij de overige vorderingen

4.2.

Bungalow Hotel legt aan haar overige vorderingen ten grondslag dat Zencity op onrechtmatige wijze wateroverlast veroorzaakt, waardoor zij niet verder kan met de bouw en waardoor zij financiële schade lijdt. Het voor vorderingen in kort geding vereiste spoedeisend belang is daarmee aanwezig.

Vordering II (herstel natuurlijke waterafvoer en wijziging rioolbuis)

4.3.

Met de vordering tot herstel van de natuurlijke waterafvoer en tot aanpassing van de rioolbuis beoogt Bungalow Hotel te voorkomen dat haar perceel bij zware regenval weer onder water komt te staan, wat het gebruik van het perceel en de geplande bebouwing belemmert.

4.4.

Door Zencity is onder meer aangevoerd dat Bungalow Hotel het probleem zelf heeft veroorzaakt doordat zij haar perceel onlangs heeft afgegraven, waardoor het lager is gelegen dan voorheen. De bezichtiging ter plaatse bood daarvoor echter nauwelijks aanwijzingen. Het perceel is goeddeels van begroeiing ontdaan, maar niet is gebleken (en door Bungalow Hotel is betwist) dat grond is afgevoerd. Het niveau van het perceel lijkt nagenoeg onveranderd. Zo waren aan een midden op het perceel groeiende, door de loader gespaarde wayaká, onderaan de stam op grondniveau takjes met blad zichtbaar. Die groeien niet ondergronds.

4.5.

Ten tijde van de indiening van het verzoekschrift werd vanuit het perceel van Zencity door een opening halverwege de muur water op het perceel van Bungalow Hotel geloosd. Dit water heeft op ongeveer 100 m2 van het perceel van Bungalow Hotel een wit laagje sediment achtergelaten. Volgens Bungalow Hotel is dat veroorzaakt door chloor uit het zwembad, volgens Zencity betreft het kalk, afkomstig uit het grondwater uit haar toen nog defecte irrigatiesysteem. Hoe dan ook, aannemelijk is geworden dat Zencity dit euvel inmiddels heeft verholpen en dat er door die muuropening vanuit haar perceel geen water meer op het perceel van Bungalow Hotel stroomt.

4.6.

Door Zencity werd ook hemelwater geloosd door de spuigaten onder de spa Ook dat is inmiddels niet meer het geval. Zie hierna bij Vordering IV.

4.7.

De stelling van Bungalow Hotel dat de rioolbuis te hoog is gelegen, is door Zencity gemotiveerd betwist, onder meer met verwijzing naar een in haar opdracht opgesteld expertiserapport. Volgens Zencity ligt de rioolbuis diep genoeg onder de grond. In dit kort geding is aannemelijk dat Bungalow Hotel de mogelijkheid heeft om, als zij haar perceel met het oog op de bouw niet ophoogt, ervoor te kiezen nieuwe afvoergaten in de rioolbuisconstructie te maken (of Zencity te vragen dat te doen), lager dan de bestaande afvoergaten. Daardoor kan bij hevige regenval het overtollige water op haar perceel de buis in vloeien.

4.8.

Ook wat betreft de voortzetting van de rioolbuis aan de oostzijde door de haaks daarop staande buizen, lijkt de situatie niet gecompliceerd. Daar zijn onderaan de muur twee buizen zichtbaar die aansluiten op een ondiepe rooi. Bij de ingang van de linkerbuis was een kleine ophoping van grond en beton- of cementresten zichtbaar. Het ligt voor de hand die grond en resten te verwijderen en om ook deze afvoerbuis goed toegankelijk te houden voor de afvoer van water van afkomstig van (onder meer) het perceel van Bungalow Hotel. Zeker met een graafmachine is dat een kwestie van minuten. Dat kan Bungalow Hotel zelf doen, of [betrokkene], maar Zencity kan ook gevraagd worden dit te doen. Daarna zal ook beter zichtbaar zijn of, zoals Bungalow Hotel stelt en Zencity bestrijdt, de linkerbuis als gevolg van de bouw door Zencity is ingestort.

4.9.

Gelet op het voorgaande bestaat in dit kort geding onvoldoende belang bij Vordering II: veel minder vergaande maatregelen lijken mogelijk, indien nodig, en niet gebleken is dat Zencity daaraan niet zal willen meewerken.

Vordering III (afbraak muur)

4.10.

Ten aanzien van de muur heeft Zencity met verwijzing naar de overeenkomst van 4 oktober 2012 en onderbouwd met onder meer een verklaring van betrokken aannemer Schoop gesteld dat de muur met instemming en zelfs op aanwijzing van [betrokkene], die tevens bestuurder van Bungalow Hotel was en is, is gebouwd. Reeds gelet daarop kan Bungalow Hotel niet worden gevolgd in haar stelling dat sprake is van een onrechtmatig bouwwerk, ook niet als de muur niet alleen op de strook van [betrokkene] zou staan voor deels ook op het perceel van Bungalow Hotel. Uit de omstandigheid dat de muur (of het in de overeenkomst van 4 oktober 2012 genoemde hek) niet vermeld wordt in de notariële akte van 7 november 2012, brengt niet mee dat de daarover gemaakte afspraak van de baan was. Dit te meer nu de muur vervolgens is opgetrokken en de aanwezigheid daarvan vervolgens meer dan tien jaar niet op verzet stuitte.

4.11.

Overigens is niet gebleken dat de aanwezigheid van de muur bijdraagt aan de wateroverlast op het terrein van Bungalow Hotel. Bungalow Hotel moet kunnen afwateren op de onder de muur gelegen rioolbuis, niet op het achter de muur gelegen (hogere) perceel van Zencity.

4.12.

Voor zover de vordering tot afbraak ook betrekking heeft op de haaks op de muur staande muur aan de oostkant van het perceel van Zencity, geldt dat niet is gebleken dat Bungalow Hotel daarbij belang heeft. De muur aan de oostkant grenst niet aan haar terrein en lijkt irrelevant voor het perceel van Bungalow Hotel en voor het hemelwater aldaar.

Vordering IV (stoppen met lozen water onder de spa)

4.13.

Ter plaatse van haar spa waren door Zencity spuigaten in de muur gemaakt om regenwater te lozen. Op de getoonde video was te zien dat door deze gaten water gutste dat terecht kwam voor de (aan [betrokkene] in eigendom toebehorende) voortzetting van de rioolbuis aan de oostelijke kant van het perceel van Zencity. Hoewel dat water niet op het perceel van Bungalow Hotel viel, is aannemelijk dat het bijdroeg aan de wateroverlast op dat perceel. Bungalow Hotel heeft zich daar dan ook op goede grond tegen kunnen verzetten. Na indiening van dit kort geding, heeft Zencity de afvoer ter plaatse gewijzigd (zij loost nu rechtstreeks op de rioolbuis) en de spuigaten in de muur gedicht. Bungalow Hotel heeft dan ook niet langer belang bij haar vordering IV.

Slotsom en kosten

4.14.

De kortgedingprocedure leent zich niet voor de gevorderde verklaring voor recht en de verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor zover de overige vorderingen van Bungalow Hotel zien op spuigaten in de muur bij de spa en op het lozen van irrigatie- of zwembadwater door de opening halverwege de muur, heeft Zencity inmiddels aan die vorderingen voldaan. Ten aanzien van de resterende vorderingen kan niet worden aangenomen dat deze in een eventuele bodemprocedure zullen worden toegewezen. Alle vorderingen in dit kort geding zullen dan ook worden afgewezen.

4.15.

Omdat Bungalow Hotel wat betreft de spuigaten en het irrigatie- of zwembadwater het gelijk aan haar zijde had, is zij slechts ten dele als de in het ongelijk gestelde partij aan te merken. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd.

5. De beslissing in kort geding

Het gerecht:

5.1.

wijst af het gevorderde;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.