ECLI:NL:OGEAC:2025:149 - Gerecht in eerste aanleg van Curaçao - Betwisting en nakoming erfpachtovereenkomst rond luchthav...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202401225

Vonnis van 14 april 2025

in de zaak van

de naamloze vennootschap

HATO ASSETS COMPANY N.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,
gemachtigden: mr. M.F. Murray en mr. S. Terpstra,

tegen

de naamloze vennootschap

BUILDING SUPPLIES LOGISTICS COMPANY N.V.,

gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.M. Saleh.

Partijen worden hierna HASCO en BSL genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 9 april 2024,
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie,
de conclusie van antwoord in reconventie,
de mondelinge behandeling van 29 april 2024,
de pleitnotities van partijen.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

HASCO heeft gronden rondom de luchthaven Hato in eigendom.

2.2.

Bij notariële akte van 5 december 2013 heeft HASCO aan BSL een perceel grond van 51.867 m² in erfpacht gegeven. In die akte staat verder onder meer:

“(…)

The persons appearing declared:

WHEREAS

A. HASCO is the owner of largely undeveloped land in Curacao, an area of approximately four hundred and fifty (450) hectare (the "Site"). The Site is situated south, east, and west of the airport Curacao International Airport 'Hato', parallel to the Franklin D. Rooseveltweg and the Seru Fortunaweg; CAH manages the airport and the land belonging to it and intends to develop the Site according to the Airport City Concept ("Airport City");

B. In furtherance of a memorandum of understanding, CAH, HASCO and Lessee have entered into a long lease agreement dated the twenty-ninth day of May two thousand and thirteen, regarding the development of the Green Hill Housing Project (the "Project") as described in greater detail below, as a part of Airport City (the "PHA") pursuant to which HASCO agreed to issue to Lessee the Right of Long Lease on the Property, both as defined below, and the Lessee has agreed to accept the Right of Long Lease, such in accordance with the terms and conditions set forth in the PDA and this Deed;

C. the general meeting of shareholders of HASCO, its board of supervisory directors and the board of supervisory directors of Curacao Airport Holding N.V. have given their required approval for this present issue of the Right of Long Lease;

D. the Minister of Economic Development of Curacao declared to have no objections against the development of the Project, as is evidenced by a letter dated the sixteenth day of May two thousand and thirteen, a copy of which will be attached to this Deed.

(…)

GROUND RENT(CANON)PROPERTY VALUE(GRONDWAARDE)

a. Lessee has the obligation to pay an annual ground rent
(canon) (the "Ground Rent") being the aggregate of:

1. an interest component
(Rentebestanddeel),equal to the aggregate of:

a. for the first three (3) years of the Right of Long Lease:

(i) one Netherlands Antilles Guilder and twenty-five cent (ANG 1,25) per square meter of any non-developed part of the Property, such including parts of the

Property used for infrastructure and landscaping; and

(ii) two Netherlands Antilles Guilders and fifty cent (ANG 2,50) per square meter lot
(kavel)as described in the Project Plan in the event such lot
(kavel)has been (sold and) transferred, in whole or on part, to another party, let out or made subject to a right
in remregarding the use of the lot (kavel) or to enjoy the benefits thereof;

b. for all subsequent years of the Right of Long Lease:

two Netherlands Antilles Guilders and fifty cent (ANG 2,50) per square meter Property, such including parts of the Property used for infrastructure and landscaping, with the understanding that no interest component will be due over the square meters of Public Area, as defined in Article 11 of this Deed, as per the date the Public Area is transferred back to HASCO in accordance with this Deed;

2. a park management fee
(Omslagdeel),equal to fifty cent (ANG 0,50) per square meter lot
(kavel), being user fee for the infrastructure and collective facilities present at the Site. This part is used by HASCO for the maintenance of the infrastructure and the delivery of services and products. By means of this park management fee, Lessee pays a pro rata share for the use of these facilities and delivered services, which share is determined by HASCO, taking into account the designated use, lot size, number of users, accessibility, flow of visitors and such other variables FIASCO deems fit, and which park management fee will be adjusted and set by HASCO at the end of each calendar year, all in accordance with Article 9 of the General Conditions, as defined below.

b. In deviation of paragraph a.l.a. above, no interest component of the Ground Rent will be due for the first year of the Right of Long Lease.

c. In deviation of paragraph a.2. above, no park management fee component of the Ground Rent will be due for the first three (3) years of the Right of Long Lease.

d. The Ground Rent is payable in yearly in advance, in view of the above for the first time one year form the issue of the present Right of Long Lease, therefore on the fifth day of December two thousand and fourteen, such in accordance with the payment instructions given by HASCO from time to time.

e. Each year the Ground Rent will be adjusted in accordance with the Consumer Price Index Curacao as published by the Central Bureau of Statistics (CBS) Curacao, with the understanding that no adjustments will be made for the first five (5) years of the Right of Long Lease. An adjustment in accordance with this paragraph will not exceed three per cent (3%) for any given year.

(…)

GENERAL AND SPECIAL CONDITIONS

A. The issue of the Right of Long Lease is subject to the "Short Form General Long-term Lease Conditions of Land near Curacao International Airport Hato" (hereinafter the "General Conditions"), a copy of which is attached to this Deed. Lessee herby declares that it received a copy of the General Conditions, to have taken note of the contents thereof and to be in agreement therewith.

B. In addition the issue of the Right of Long Lease is subject to the following special conditions:

Designated use

Article 1

1. The Property is being granted in long lease for the purpose of the development, construction and operation of the Green Hill Housing Project, a residential housing project consisting of approximately 200 residential houses and apartments with a gross floor area in the range of seventy-five (75) to one hundred (100) square meters (m2) such in accordance with the Project Plan as defined in Article 5 paragraph 5 under d. of this Deed.

Cancellation(opzegging)of the Right of Long Lease

Article 4

I . Lessee does not have the right to cancel
(opzeggen)the Right of Long Lease.

2. HASCO may cancel
(opzeggen)the Right of Long Lease upon a payment default within the meaning of Article 5:87(2) of the Curacao Civil Code or any other material default in the proper performance of Lessee's obligations within the meaning of Article 5:87(2) of the Curacao Civil Code.

Conditions precedent to the start of construction

Article 5

(…)

5. The following conditions precedent have to be satisfied prior to start of construction:

a. Exemption from Zoning Plan (E.O.P.)

A zoning plan, in Dutch: Etland Ontwikkeling Plan ("EOP") for Curacao is in effect regarding the designated use of land in Curacao. The designated use attributed to the Property in the EOP is open land. It is Lessee's responsibility to apply with the relevant public authorities in order to arrange for such amendment or exemption of the EOP required to allow the realization of the Project.

b. Building permits

Lessee must apply for and obtain the building permit required for the realization of the Project from the relevant local authorities (Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling en Planning - ROP) and all other permits required for the realization of the Project, if any.

(…)”

2.3.

Bij brief van 21 augustus 2014 heeft de directeur a.i. van de directie Ruimtelijke Ordening en Planning (ROP) BSL naar aanleiding van door haar ingediende bouwtekeningen voor 75
unitsen een
commercial plazabericht dat het perceel in het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) bestemd is als Industriegebied en dat woningbouw slechts mogelijk is na wijziging van deze bestemming.

2.4.

Bij brief van 19 september 2016 heeft de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning BSL bericht dat de ingediende bouwtekeningen voor een woningbouwproject niet passen binnen de bestemming van het perceel en daarom prematuur zijn. Gelet op de intenties weergegeven in de met de minister van Economische Ontwikkeling ondertekende MoU is het bouwplan aan Domeinbeheer toegestuurd om te bezien wat de mogelijkheden zijn, waaronder een mogelijke oplossing in een ander perceel, aldus dit bericht.

2.5.

Bij brief van 7 september 2018 heeft HASCO BSL gemaand om binnen zeven dagen het bedrag van NAf 68.723,78 aan achterstallige canon te betalen.

2.6.

Op 16 maart 2021 heeft een derde uit hoofde van een vonnis van dit gerecht van 22 februari 2021 ten laste van BSL executoriaal beslag doen leggen op het recht van erfpacht op het perceel.

2.7.

Bij brief van 18 februari 2022 heeft HASCO BSL gemaand om binnen veertien dagen een bedrag van NAf 2.422.968,61 te betalen uit hoofde van voor BSL uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

2.8.

Bij brief van 5 april 2022 heeft BSL daarop gereageerd en daarbij de betalingsverplichtingen opgeschort.

2.9.

Bij brief van 20 december 2022 heeft HASCO daarop gereageerd en BSL gemaand om binnen een termijn van zeven dagen een bedrag van NAf 618.514,02 te betalen.

2.10.

Bij brief van 17 februari 2023 heeft BSL vastgehouden aan het in de brief van 5 april 2022 ingenomen standpunt.

3.De vordering en de standpunten van partijen

in conventie

3.1.

HASCO vordert dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. BSL veroordeelt tot betaling van NAf 1.160.410,- aan HASCO althans zodanig bedrag als u E.A. in goede justitie vermeend te behoren;

b. BSL veroordeelt tot betaling van de jaarlijks verschuldigde vergoedingen uit hoofde van de erfpachtakte voor zover het betreft de niet onder a. gevorderde bedragen, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de datum waarop BSL gehouden was deze in conformiteit met de erfpachtakte te voldoen;

c. voor recht te verklaren dat vanwege het in het inleidend verzoekschrift omschreven feitelijk en juridisch kader BSL onder de erfpachtakte ten aanzien van HASCO toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming, een en ander leidende tot schadeplichtigheid van BSL jegens HASCO, een en ander met veroordeling van BSL tot het voldoen van de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

d. BSL te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure, het gemachtigdensalaris, alsook de over die kosten verschuldigde wettelijke rente in geval betaling daarvan binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis uitblijft.

3.2.

HASCO legt aan de vordering ten grondslag dat tussen partijen een erfpachtovereenkomst geldt. Daarin is geregeld vanaf wanneer welke bedragen aan canon BSL aan HASCO verschuldigd is.

3.3.

BSL heeft het volgende tot verweer gevoerd. BSL is uit hoofde van de erfpachtovereenkomst niets verschuldigd aan HASCO. Het is tussen partijen steeds de bedoeling geweest dat BSL pas canon verschuldigd is, op het moment dat de gronden kunnen worden ontwikkeld. Vertraging in de ontwikkeling van de gronden, veroorzaakt door onder meer het uitblijven van planologische toestemming voor die ontwikkeling, komt voor risico van HASCO, zo volgt uit de gemaakte afspraken tussen partijen. Verder is het HASCO die wanprestatie heeft gepleegd, en niet BSL.

in reconventie

3.4.

BSL vordert het gerecht:

- voor recht te verklaren dat HASCO schadeplichtig is voor de vertragingsschade te berekenen over de periode vanaf de datum van de erfpachtakte tot het moment dat het project van BSL mogelijk zal zijn;

- voor het geval dat HASCO het erfpachtrecht hangende deze procedure opzegt, HASCO te veroordelen de waarde van het erfpachtrecht per opzeggingsdatum aan BSL te vergoeden alsmede alle schade, waaronder gederfde winst en projectkosten, die BSL lijdt als gevolg van die opzegging, een en ander op te maken bij staat;

- HASCO te veroordelen in de kosten en nakosten en het gemachtigdensalaris.

3.5.

BSL heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat HASCO wanprestatie heeft gepleegd door in de erfpachtakte een onjuiste bestemming te vermelden en dat BSL als gevolg daarvan schade heeft geleden, in het bijzonder vertragingsschade.

3.6.

HASCO heeft het volgende tot verweer gevoerd. HASCO doet een beroep op de klachtplicht, voert een verjaringsverweer en betwist verder dat van haar zijde sprake is van enige tekortkoming, dat verband bestaat tussen de gestelde tekortkoming en de gestelde schade, en dat schade is geleden.

4.De beoordeling

in conventie

overeengekomen betalingsverplichtingen?

4.1.

BSL betwist niet dat uit de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen van de erfpachtovereenkomst betalingsverplichtingen voor haar voortvloeien. Uit de stellingen van BSL (1) dat het nooit de bedoeling is geweest van partijen dat BSL canon verschuldigd zou zijn voordat het perceel ontwikkeld was en (2) dat het risico van vertraging in de ontwikkeling als gevolg van het uitblijven van planologische toestemming voor het project voor rekening van HASCO komt, begrijpt het gerecht evenwel dat BSL het verweer voert dat partijen nadere – van de erfpachtovereenkomst afwijkende – afspraken hebben gemaakt waar het gaat om de verschuldigdheid van canon. Het bestaan van deze afspraken wordt door HASCO gemotiveerd betwist. Dit leidt er in beginsel toe dat over dient te worden gegaan tot nadere bewijslevering, waarbij in beginsel heeft te gelden dat gelet op de hoofdregel van artikel 129 Rv Pro op BSL de bewijslast rust van voormelde stelling.

Alvorens daartoe over te gaan, heeft het gerecht evenwel behoefte aan een nadere concretisering van het verweer van de zijde van BSL. In de eerste plaats wenst het gerecht te vernemen of BSL heeft beoogd het verweer te voeren, dat het gerecht in voormelde twee stellingen leest. Daarop voortbordurend: BSL heeft niet toegelicht onder welke omstandigheden de gestelde afspraken zijn gemaakt, en, mede bezien in het licht van de duidelijke bewoordingen van de erfpachtovereenkomst ter zake, wat precies de inhoud van de gestelde andersluidende afspraken is geweest, en hoe, wanneer en tussen wie die afspraken tot stand zijn gekomen. De zaak zal dan ook worden verwezen naar de rol, waarbij BSL in de gelegenheid wordt gesteld een akte ter zake te nemen, waarna HASCO bij antwoordakte mag reageren.

voorwaardelijk: hoogte betalingsverplichtingen

4.2.

Voor het geval in deze procedure tussen partijen vast komt te staan dat alles wat partijen hebben afgesproken over de verschuldigdheid van canon in de desbetreffende bepalingen uit de erfpachtovereenkomst staat en er dus geen andersluidende nadere afspraken zijn als door BSL gesteld, overweegt het gerecht over de hoogte van de verschuldigde canon als volgt. De door HASCO aan het gevorderde bedrag ten grondslag gelegde berekeningen, zijn door BSL op zichzelf niet weersproken. In de pleitnotitie heeft BSL nog aangevoerd dat de beweerdelijke vordering van HASCO niet meer dan het bedrag van NAf 200.000,- beloopt, omdat HASCO de erfpachtovereenkomst tegen 15 december 2017 (informeel) heeft opgezegd. HASCO heeft gemotiveerd weersproken dat de erfpachtovereenkomst door haar is opgezegd. BSL heeft haar stelling niet nader onderbouwd. BSL heeft niet verwezen naar stukken waar dit uit zou blijken. Integendeel, uit het debat tussen partijen, en ook uit de eigen stellingen van BSL, blijkt juist dat partijen beide het standpunt innemen dat de erfpachtovereenkomst nog geldend is. Zo vordert BSL, in voorwaardelijke reconventie, dat indien HASCO hangende deze procedure de erfpachtovereenkomst opzegt, HASCO wordt veroordeeld de waarde van het erfpachtrecht per opzeggingsdatum aan BSL te vergoeden. Verder heeft BSL ter zitting betoogd dat het op de weg ligt van HASCO om de erfpachtovereenkomst op te zeggen, ingeval zij van de overeenkomst af wil. Aldus kan er niet van worden uitgegaan dat de erfpachtovereenkomst op 15 december 2017 (informeel) is opgezegd. Gelet hierop en nu, zoals hiervoor overwogen, de berekeningen van HASCO op zichzelf niet door BSL zijn weersproken, is het gevorderde onder a. tot een bedrag van NAf 1.160.410,- toewijsbaar, althans indien de voorwaarde bedoeld in de eerste zin van deze overweging zich vervult.

4.3.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

in reconventie

schade als gevolg van tekortkoming?

4.4.

BSL stelt dat HASCO tekort is geschoten in de nakoming van uit de erfpachtovereenkomst voor haar voortvloeiende verplichtingen, als gevolg waarvan BSL schade heeft geleden. De tekortkoming bestaat er volgens BSL uit dat van de zijde van HASCO in de erfpachtovereenkomst is opgenomen dat de bestemming van het perceel is “Open Land”, waar de daadwerkelijke bestemming “Industriegebied” is. Hierdoor heeft de ontwikkeling van het project van BSL vertraging opgelopen, als gevolg waarvan BSL schade lijdt, aldus BSL.

4.5.

Naast onder meer het hiervoor onder 3.6. vermelde verjaringsverweer, betwist HASCO de door BSL gestelde tekortkoming. Verder betwist HASCO dat BSL als gevolg van de gestelde tekortkoming schade heeft geleden en voert zij aan dat BSL de hoogte van de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd.

4.6.

Het gerecht overweegt als volgt. Niet in geschil is dat partijen er bij het aangaan van de erfpachtovereenkomst van op de hoogte waren dat de door BSL beoogde ontwikkelingen van het perceel niet binnen de bestemming van het perceel passen en dat om die ontwikkelingen mogelijk te maken om planologische toestemming diende te worden verzocht. Dit hebben partijen ook tot uitdrukking gebracht in onder meer het bepaalde in artikel 5 onder Pro a van de erfpachtovereenkomst, inhoudende dat het aan BSL is om zorg te dragen voor het verkrijgen van die planologische toestemming. Ter zitting heeft BSL desgevraagd toegelicht dat het juridisch complex is om planologische toestemming te verkrijgen voor haar plannen. De mogelijkheid daartoe in het geval van de bestemming “Open Land” verschilt evenwel van die ingeval van de bestemming “Industriegebied”, maar in theorie is de bestemming “Industriegebied” in dit verband gunstiger voor BSL, aldus BSL. Onder deze omstandigheden heeft BSL onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de conclusie kan worden getrokken dat er een zogenoemd
condicio sine qua nonverband bestaat tussen de gestelde tekortkoming van HASCO en de gestelde door BSL geleden schade. Aan nadere bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. De vordering komt reeds om deze reden voor afwijzing in aanmerking. De overige stellingen en weren in dit verband behoeven geen bespreking meer.

voorwaardelijke eis in reconventie

4.7.

Zoals hiervoor onder 4.2. is overwogen, is niet vast komen te staan dat de erfpachtovereenkomst door HASCO is opgezegd. Ook in het kader van deze procedure heeft HASCO niet te kennen gegeven de erfpachtovereenkomst op te willen zeggen. Vooralsnog heeft de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke eis in reconventie is ingesteld zich dan ook niet vervuld, zodat thans aan de behandeling niet wordt toegekomen.

4.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

in conventie

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 12 mei 2025 voor akte zijdens BSL met inachtneming van het onder 4.1. overwogene, waarna HASCO op een door de rolrechter te bepalen rolzitting bij antwoordakte mag reageren;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

5.3.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en in het openbaar uitgesproken.

Betwisting en nakoming erfpachtovereenkomst rond luchthaven Hato Curaçao

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

1.Het procesverloop

2.De feiten

3.De vordering en de standpunten van partijen

4.De beoordeling

5.De beslissing