ECLI:NL:OGEAC:2025:109 - Gerecht in eerste aanleg van Curaçao - Vernietiging huurkoopovereenkomst en ontruiming woning we...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202403016

Vonnis van 14 april 2025

in de zaak van

[Eiser],wonend in [woonplaats],
eiser in conventie,

verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. W.R. Flocker,

tegen

[Gedaagde],

wonend in [woonplaats],
gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S.C. Larmonie.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 7 augustus 2024, met producties,
de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
de nadere producties van [eiser],
de akte eiswijziging van [eiser],
de mondelinge behandeling van 19 februari 2025,
de pleitnotitie van mr. Larmonie.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1. [

eiser] is enig erfgenaam van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] (hierna: [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2]) die eigenaar zijn van het terrein met de daarop gebouwde woning en een appartement te [adres 1] en [adres 2].

2.2. [

gedaagde] huurde sinds 2003 het appartement te [adres 2] (hierna: de woning) voor een bedrag van NAf (thans en hierna: Cg) 500 per maand.

2.3.

In 2018 heeft [belanghebbende 2] kwitanties getekend, opgemaakt door [gedaagde], waarop staat dat zij maandelijks een bedrag van Cg 1.500 heeft ontvangen van [gedaagde]. Op de kwitanties, daterend van 1 augustus 2018 tot en met 1 maart 2020, staat steeds vermeld: “huurkoop appartement”.

2.4. [

belanghebbende 2] is op 8 augustus 2021 op 82-jarige leeftijd overleden. Zij woonde voor haar overlijden alleen in het huis te [adres 1] en was kort voor haar overlijden op 11 maart 2021 onder bewind gesteld.

2.5. [

gedaagde] woont nog in de woning.

3.De vorderingen en de standpunten van partijen

in conventie

3.1.

Na wijziging van eis vordert [eiser] – samengevat – dat het gerecht (primair) de (beweerdelijke) overeenkomst van huurkoop (hierna: de Overeenkomst) vernietigt en [gedaagde] veroordeelt de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede [eiser] machtigt om op kosten van [gedaagde] te (laten) ontruimen, desnoods met hulp van de sterke arm, (subsidiair) althans een en ander als door het gerecht te bepalen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2. [

eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat er tussen partijen geen rechtsverhouding bestaat die [gedaagde] enig recht geeft op de woning. [belanghebbende 2] was ten tijde van de Overeenkomst niet volledig wilsbekwaam.

Na haar val in haar huis en het overlijden van [belanghebbende 1] in mei 2016 kampte zij steeds meer met geheugenproblemen (dementie) en visuele beperkingen en kon daardoor steeds minder voor zichzelf zorgen. Er zijn medische verklaringen en verklaringen van buren en vrienden van [belanghebbende 2] die dit bevestigen. Gezien haar geestelijke toestand ten tijde van de Overeenkomst wist [gedaagde] of had hij moeten weten dat [belanghebbende 2] niet in staat was om de gevolgen van haar handelingen te overzien. Dat is volgens [eiser] de reden geweest dat [gedaagde] de kwitanties opmaakte en door haar liet ondertekenen. Dit wijst op misbruik van omstandigheden. Daarnaast voldoet de Overeenkomst niet aan de wettelijke eisen, omdat een en ander niet schriftelijk is overeengekomen en de woning juridisch bezien niet is overgedragen. Dit maakt de Overeenkomst nietig of vernietigbaar. [gedaagde] dient de woning dan ook te ontruimen, aldus nog steeds [eiser].

in reconventie

3.3. [

gedaagde] vordert – samengevat – dat het gerecht voor recht verklaart dat de Overeenkomst rechtsgeldig is en [eiser] veroordeelt tot medewerking aan de levering van de woning aan [gedaagde], bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt, met veroordeling van [eiser] in de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.4. [

gedaagde] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [belanghebbende 2] op eigen initiatief de woning in 2018 aan hem heeft verkocht op basis van huurkoop voor een totaalbedrag van Cg 30.000, waarbij [gedaagde]

Cg 1.500 per maand moest betalen over 20 maanden. De aanvankelijke huur bedroeg Cg 500. De Overeenkomst is ingegaan per 1 augustus 2018 en de laatste betaling om aan het totaalbedrag te voldoen heeft op 1 maart 2020 plaatsgehad. Onder verwijzing naar verschillende kwitanties stelt [gedaagde] dat [belanghebbende 2] de totale koopsom in ontvangst heeft genomen. De kwitanties zijn steeds in het bijzijn van [belanghebbende 2] door [gedaagde] uitgeschreven en door haar ondertekend. [belanghebbende 2] gaf [gedaagde] geenszins twijfel over haar geestvermogens. Dat zij aan een geestelijke stoornis leed wist [gedaagde] niet en kon hij ook niet weten. De bedoeling van partijen was om de eigendom van de woning aan [gedaagde] over te dragen. Daarom vordert [gedaagde] de levering van de woning.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [belanghebbende 2] en [gedaagde] geen schriftelijke overeenkomst zijn aangegaan. Dat is ook niet vereist. Een overeenkomst is vormvrij en kan mondeling tot stand komen. Voor de vaststelling van wat partijen in casu zijn overeengekomen komt het aan op hetgeen zij over en weer hebben verklaard, de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer mochten toekennen aan elkaars verklaringen en gedragingen en hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van beslissende betekenis.

4.2.

Vertrekpunt in dit geval zijn de uitgeschreven kwitanties, aangezien er niet meer is dan dat, naast de uitleg die [gedaagde] daaraan geeft. De vraag is wat zij met de kwitanties hebben beoogd en of zij hiermee een naar de wettelijke maatstaven geldige overeenkomst van huurkoop als bedoeld in artikel 7A:1557h Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) hebben gesloten. Naar de stellingen van [gedaagde] (en overigens ook van [eiser]) is dit het geval. Het gerecht oordeelt echter anders.

4.3.

Ingevolge artikel 7A:1557i lid 1 BW wordt huurkoop aangegaan bij authentieke of onderhandse akte, die voldoet aan de bepalingen van artikel 7A:1557j BW. In het derde lid van artikel 7A:1557j BW is bepaald dat in het geval een akte ontbreekt die voldoet aan de voorwaarden genoemd in het eerste en tweede lid, de overeenkomst dan niet geldt als een huurkoop, maar wordt de koop en verkoop op afbetaling geacht te zijn gesloten zonder beding, dat de verkochte zaak niet door enkele aflevering aan de koper overgaat.

4.4.

Reeds nu [belanghebbende 2] en [gedaagde] geen (authentieke of onderhandse) akte hebben opgemaakt, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een huurkoopovereenkomst. Dit wettelijk vereiste is immers dwingend en geeft aan dat in dat geval sprake is van koop en verkoop op afbetaling. In artikel 7A:1557 lid 4 aanhef en onder a BW is echter (eveneens dwingend) neergelegd dat koop en verkoop op afbetaling in de zin van de wet niet de overeenkomsten zijn die betrekking hebben op onroerende zaken. Onroerende zaken kunnen dus niet op afbetaling worden gekocht en verkocht. Aangezien het hier om onroerend goed gaat (de woning moet immers gekwalificeerd worden als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW Pro) kan dus evenmin sprake zijn van een overeenkomst tot koop en verkoop op afbetaling.

4.5.

Daarmee komt het gerecht tot de conclusie dat de Overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een koopovereenkomst. Nu echter niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW Pro is voldaan, is de Overeenkomst tussen [belanghebbende 2] en [gedaagde] vernietigbaar. Op die grond zal het gerecht de Overeenkomst vernietigen zoals door [eiser] is gevorderd. De vraag of de Overeenkomst eveneens vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden kan daarmee in het midden blijven.

4.6.

Door de vernietiging verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning. Voor zover in de stellingen van [gedaagde] subsidiair besloten ligt dat de huurrelatie tussen hem en [eiser] is blijven bestaan, oordeelt het gerecht dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] na de laatste betaling op 1 maart 2020 de huurpenningen is blijven doorbetalen. In dat geval geldt dat sprake is van een dermate grote huurachterstand dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en [gedaagde] ook op die grond zonder recht of titel in de woning verblijft.

4.7.

De door [eiser] gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat het gerecht [gedaagde] gelet op zijn lange verblijf in de woning een ontruimingstermijn van twee maanden zal gunnen.

4.8.

Het gerecht ziet geen aanleiding om voornoemd bevel te versterken met de gevorderde dwangsom, maar zal zoals gebruikelijk verstaan dat de deurwaarder, door die de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen en zal de deurwaarder alvast de benodigde toestemming verlenen voor de vertegenwoordiging.

4.9.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [gedaagde] in reconventie, die neerkomen op de spiegelbeeldige vorderingen van [eiser] in conventie, worden afgewezen.

4.10.

Omdat [gedaagde] in conventie (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van [eiser] worden tot aan deze uitspraak begroot op Cg 450 aan griffierecht, Cg 339,50 aan oproepingskosten en Cg 2.500 aan gemachtigdensalaris, in totaal Cg 3.289,50. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.

4.11.

In reconventie wordt [gedaagde] als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op ((2 punten x factor 0,5) x Cg 1.250 =) Cg 1.250 aan gemachtigdensalaris. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.

4.12.

De veroordelingen gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

5.De beslissing

Het gerecht:

in conventie

5.1.

vernietigt de Overeenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] de woning uiterlijk twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich van de kant van [gedaagde] in en om het gehuurde bevinden, en om de sleutels aan [eiser] af te geven;

5.3.

verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en Pro 444 lid 2 Rv;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] van Cg 3.289,50;

5.5.

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af wat verder is gevorderd;

in reconventie

5.8.

wijst de vorderingen af;

5.9.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] van Cg 1.250;

5.10.

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

5.11.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door

mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.