Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202304100
Vonnis in kort geding van 6 februari 2024
in de zaak van
de
STICHTING EXPLOITATIE WILHELMINA TEHUIS,
STICHTING EXPLOITATIE WILHELMINA TEHUIS,
gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. A.J. de Winter,
tegen
[EISERES],
wonend in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.C. Larmonie.
Partijen worden hierna verhuurder en huurster genoemd.
Inleiding
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst. Verhuurder vordert in deze zaak ontruiming van het gehuurde op grond van een huurachterstand en betaling van die huurachterstand. Huurster beroept zich op opschorting, omdat er gebreken zouden zijn aan het gehuurde. In reconventie vordert zij herstel van de gebreken en huurprijsvermindering. Ook vordert zij terugbetaling van door haar aan verhuurder betaalde betekeningskosten in verband met de betekening van een eerder tussen partijen gewezen vonnis. Geoordeeld wordt dat het beroep op opschorting faalt en huurster gehouden is de huurachterstand te betalen. De gestelde gebreken komen niet voor rekening van verhuurder, althans zijn niet zodanig dat deze opschorting van de huur rechtvaardigen. De vordering tot betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde wordt daarom toegewezen. De vorderingen in reconventie tot herstel van de gebreken en huurprijsvermindering worden afgewezen. De vordering tot terugbetaling van de betekeningskosten wordt in reconventie toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 19 januari 2024,
- de eis in reconventie,
- de mondelinge behandeling en de pleitnotities van 23 januari 2024.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De echtgenoot van huurster is in 2004 met verhuurster een huurovereenkomst aangegaan voor het appartement aan de [adres]. De echtgenoot en huurster hebben sindsdien samen in het appartement gewoond.
2.2.
Nadat haar echtgenoot in augustus 2023 is overleden, heeft huurster de huur voortgezet.
2.3.
Tot en met de maand augustus 2023 bedroeg de huurprijs NAf 1.200 per maand. Per september 2023 is de huurprijs verhoogd naar NAf 1.360. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
2.4.
Per e-mail van 9 augustus 2023 aan verhuurder heeft de gemachtigde van huurster zich namens haar beroepen op opschorting vanwege een tweetal gebreken aan het appartement en te kennen gegeven dat de huur zal worden opgeschort. Sinds augustus 2023 heeft huurster geen huur meer betaald.
3.De vorderingen
In conventie en in reconventie
3.1.
Verhuurder vordert in conventie – samengevat – de ontruiming van het appartement door huurster binnen twee dagen na betekening van het vonnis en betaling van de huurachterstand, met veroordeling van huurster in de proceskosten.
3.2.
Verhuurster vordert in reconventie – kort gezegd – de gebreken te verhelpen, vermindering van de huurprijs vanaf april 2023 en betaling aan haar van een bedrag van NAf 826,64, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten.
3.3.
Beide partijen voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
Uit het overgelegde bewijs van onvermogen blijkt genoegzaam van het onvermogen van huurster, zodat aan haar toestemming zal worden verleend om kosteloos te procederen.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding, waar slechts het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming van verhuurder alleen dan kan worden toegewezen, indien in voldoende mate aannemelijk wordt dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en toewijzing van de vordering tot ontruiming te verwachten valt.
Huurachterstand, opschorting en huurvermindering
4.3.
Vast staat dat huurster sinds augustus 2023 geen huur meer heeft betaald. Verhuurder stelt dat er tot en met de maand december 2023 sprake is van een huurachterstand van NAf 6.650,50. Huurster heeft dat niet weersproken. Zij is dan ook gehouden dit bedrag te betalen.
4.4.
Het beroep op opschorting van huurster vanwege een verstopping in de gootsteen in de keuken en water op de porch faalt. In dit kort geding is niet aannemelijk geworden dat de gestelde verstopping door de verhuurder verholpen zou moeten worden. In artikel 9 van de huurovereenkomst is immers bepaald dat onderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde voor rekening van huurster komt en verhuurder heeft gemotiveerd weersproken dat de verstopping zich, zoals huurster stelt, aan de buitenzijde van het gehuurde bevindt. Volgens verhuurder zouden zich in dat geval ook problemen moeten voordoen met de afvoer van de douche en de toilet en daarvan is geen sprake.
4.5.
De porch kan weliswaar worden aangemerkt als buitenzijde van de woning, waarvan het onderhoud op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst voor rekening van verhuurder komt, maar het daaraan gestelde gebrek – dat door verhuurder wordt betwist - rechtvaardigt naar het voorlopige oordeel van het gerecht geen opschorting van de huur, laat staan opschorting van de gehele huur. Het feit dat na een regenbui water op de porch blijft staan kan bovendien niet zonder meer als gebrek worden aangemerkt. Onvoldoende is gebleken dat de situatie op de porch zodanig is dat dit onaanvaardbare wateroverlast met zich brengt. Wat betreft een (mogelijke) lekkage aan het dak geldt dat de verhuurder de dakbedekker heeft ingeschakeld om het dak te (laten) inspecteren en eventuele gebreken te verhelpen.
4.6.
Overigens lijkt huurster zelf ook te menen dat een algehele opschorting niet in verhouding staat tot de gestelde gebreken, nu zij in reconventie vanwege die gebreken (slechts) huurvermindering vordert van 25%.
4.7.
Gelet op het voorgaande is huurster niet gerechtigd om de huur op te schorten. Dat brengt ook mee dat er geen reden is voor huurprijsvermindering. Dit betekent dat huurster in conventie wordt veroordeeld om de huurachterstand tot en met december 2023 van € 6.650,50 te betalen, en ook de toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente. De vordering in reconventie tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. Ook de vordering om verhuurder te bevelen de gebreken te verhelpen zal gelet op het voorgaande worden afgewezen. Voor zover moet worden aangenomen dat de porch gebrekkig is, doet dit probleem zich naar de stelling van huurster bovendien in ieder geval al voor sinds april 2023, zodat niet duidelijk is welk spoedeisend belang zij nu heeft bij het verhelpen daarvan.
Ontruiming
4.8.
De huurachterstand is van dermate grote omvang dat, gelet ook op het betalingsverleden van huurster dat al eerder tot een gerechtelijke procedure heeft geleid en de houding van huurster jegens verhuurder en omwonenden, aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Vooruitlopende daarop wordt huurster in dit kort geding in conventie daarom veroordeeld de woning te ontruimen binnen de hierna vermelde termijn. De gevorderde ontruimingstermijn van twee dagen acht het gerecht, mede gelet op de leeftijd van huurster, niet redelijk.
Kosten betekening eerder vonnis
4.9.
Huurster vordert verder in reconventie betaling van een bedrag van NAf 826,64. Dit betreft het bedrag van de kosten dat zij aan verhuurder heeft betaald voor de betekening aan haar in december 2022 van het eerder tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 15 juni 2018, waarin huurster is veroordeeld tot voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde.
4.10.
Niet in geschil is dat op het moment van de betekening van het vonnis niet aan de voorwaarden voor ontruiming was voldaan. In een daarop volgend executiegeschil is de executie om die reden ook door de rechter geschorst. Op grond hiervan moet worden vastgesteld dat de betekening van het vonnis met de aanzegging het gehuurde te ontruimen nodeloos is gedaan en de daarmee gemoeide kosten daarom niet voor rekening van huurster kunnen worden gebracht. De vordering tot terugbetaling van dit bedrag zal daarom, inclusief de rente, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
Omdat huurster in conventie en (grotendeels) in reconventie in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten.
4.12.
De kosten van verhuurder in conventie worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 450 aan griffierecht, NAf 354,73 aan oproepingskosten en NAf 1.500 aan gemachtigdensalaris.
4.13.
Vanwege de nauwe samenhang met de vordering in conventie, worden de kosten in reconventie op nihil vastgesteld.
4.14.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
5.De beslissing in kort geding
Het gerecht:
in conventie en in reconventie
5.1.
verleent huurster toestemming om kosteloos te procederen;
in conventie
5.2.
veroordeelt huurster het gehuurde uiterlijk op 1 april 2024 te ontruimen met alle personen en zaken die zich van haar kant in en om het gehuurde bevinden, en om de sleutels aan verhuurder af te geven;
5.3.
verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als huurster in gebreke blijft met de ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en 444 lid 2 Rv;
5.4.
veroordeelt huurster tot betaling aan verhuurder van een bedrag van NAf 6.650,50, te vermeerderen met NAf 1.360 per maand vanaf 31 december 2023 tot de dag waarop huurster het gehuurde heeft ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2023 (datum verzoekschrift) tot aan de dag van betaling;
5.5.
veroordeelt huurster in de proceskosten van verhuurder van NAf 2.304,73;
5.6.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af wat verder is gevorderd,
in reconventie
5.8.
veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurster van een bedrag van NAf 826,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2022 tot aan de dag van betaling;
5.9.
verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
veroordeelt huurster in de proceskosten van verhuurder, tot op heden vastgesteld op nihil;
5.11.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en in het openbaar uitgesproken.