Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202304194
Vonnis in kort geding van
in de zaak van 26 februari 2024
in de zaak van
de naamloze vennootschap
LAGUNA HILL N.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en E. van der Plank,
LAGUNA HILL N.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en E. van der Plank,
tegen
1.[EISER 1],
2. de besloten vennootschap
GRAN ALTURA B.V.,
GRAN ALTURA B.V.,
wonend respectievelijk gevestigd in Curaçao,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. G.W. Wesselingh.
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. G.W. Wesselingh.
[…]
1.Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 27 december 2023,
- de akte houdende eis in reconventie,
- de pleitnotities van de gemachtigden en de door hen overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling van 14 februari 2024.
2.De feiten
2.1.
Laguna Hill is eigenaar van Landhuis Jan Sofat met de omliggende grond van circa 9410 m2, hierna: het landhuis.
2.2.
Het landhuis is gelegen binnen het verkavelingsplan Jan Sofat van Spanish Water Resort N.V., hierna SWR.
2.3.
Laguna Hill heeft het landhuis te koop aangeboden via makelaar Sotheby’s, die het Landhuis onder meer met de volgende tekst heeft aangeprezen:
“Jan Sofat 149 is a prime investment opportunity. As the country house is not designated as an official monument offering more development options. Additionally, the purchase includes existing development plans for "Manor Residences”. The sprawling new development plan totaling 44 units will surround the former country home and turn it into a mini resort complete with swimming pool.
For more information and even a look into the existing development plans or to
schedule a viewing contact us today.”
2.4.
Op 24 juli 2023 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen Laguna Hill als verkoper en [eiser 1] en/of nader te noemen meester als koper. De overeengekomen koopsom voor het landhuis bedroeg USD 2.650.000 en de beoogde leveringsdatum 15 september 2023. Als voorgenomen gebruik van het gekochte vermeldt de koopovereenkomst ‘investering/ontwikkeling’.
2.5.
Door [eiser 1] en Gran Altura is de overeengekomen waarborgsom van 10% van de koopsom onder de notaris gestort.
2.6.
De beoogde leveringsdatum in ongebruikt gepasseerd, omdat de notaris nog niet over alle meetbrieven beschikte en omdat er nog een erfdienstbaarheid moest worden doorgehaald.
2.7.
Bij brief van 9 oktober 2023 heeft [eiser 1] Laguna Hill onder meer als volgt bericht:
“Helaas is Laguna toerekenbaar tekortgeschoten in de levering van het Perceel op de overeengekomen datum. Het Perceel had op 15 september 2023 niet (en heeft thans niet) de overeengekomen eigenschappen, nu er voor de ontwikkeling van het aangehechte plan benodigde toestemmingen etc. ontbraken, althans, niet zijn verstrekt.
Namens cliënte verzoek ik Laguna hierbij (en zo nodig sommeer ik Laguna) om binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief de hierboven genoemde tekortkoming te verhelpen, zodat partijen alsnog over kunnen gaan tot levering van het Perceel.
Bij gebreke daarvan, overweegt cliënte de Koopovereenkomst te ontbinden. Laguna is in dat geval (onder meer) een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koopprijs.”
2.8.
Vervolgens heeft [eiser 1] de koopovereenkomst bij brief van 27 oktober 2023 ontbonden. Hij schrijft onder meer:
“De voor Project Manor benodigde toestemmingen en goedkeuringen, waar ik namens client in mijn sommatiebrief van 9 oktober 2023 om heb verzocht, hebben wij helaas niet mogen ontvangen. Verkoopster, Laguna, is daarmee in verzuim geraakt, en namens client ontbind ik daarom hierbij de Koopovereenkomst.
Voor de goede orde, en in reactie op uw brief van 16 oktober 2023 (die op 18 oktober 2023 op mijn kantoor werd bezorgd), zal ik hieronder nog kart toelichten waarom client van Laguna de benodigde toestemmingen mag verwachten.
Als Bijlage 1 treft u een kopie de advertentie aan op basis waarvan client, een particulier, met uw makelaar, Sotheby's, een professionele organisatie die zich met de verkoop van onroerend goed bezig houdt, in overleg is getreden. De advertentie vermeldt het volgende:"The Purchase includes existing development plans for "manor Residences" The sprawling new development plan, totalling 44 units, will surround the former country home and turn it into a mini resort complete with swimming pool"
Client is naar aanleiding van de voornoemde advertentie met Sotheby's in overleg getreden over de koop van het te ontwikkelen project. Sotheby's heeft tijdens de gesprekken laten weten dat de toestemmingen en vergunningen die nodig zijn voor de ontwikkeling, waren verleend, en heeft in dat verband ook de bouwvergunning voor het project aan client verstrekt.
Laguna was zich er dus goed van bewust dat client het Perceel wenste te gebruiken voor de ontwikkeling van Project Manor. In dat verband hebben Partijen in de Koopovereenkomst bevestigd dat het voorgenomen gebruik van client een "ontwikkeling" betrof (artikel 6.5 Koopovereenkomst).
Cliënt mocht (en mag) daarom verwachten dat het Perceel de eigenschappen bezit, die nodig zijn voor het beoogde gebruik als ontwikkeling van project Manor. Op dit moment bezit het Perceel niet de eigenschappen die nodig zijn voor de ontwikkeling van Project Manor.
Terzijde moet nog worden opgemerkt dat Laguna in de Koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat haar niet bekend is dat het ontwikkelen van Project Manor op basis van publiek-of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
Deze garantie blijkt onjuist te zijn: Laguna was er wet degelijk mee bekend dat in ieder geval de benodigde toestemming van Spanish Water Resort N.V. ontbrak. Laguna heeft immers na het sluiten van de Koopovereenkomst een concept-vaststellingsovereenkomst aan client gestuurd. Uit dit stuk blijkt dat er in 2016 tussen Laguna en Spanish Water Resort onderhandelingen hebben plaatsgevonden over de toestemming voor het ontwikkelen van Project Manor. Deze onderhandelingen hebben niet tot een getekende vaststellingsovereenkomst, en niet tot toestemming geleid.
Cliënt had en heeft — het bovenstaande in aanmerking genomen voldoende gronden om de Koopovereenkomst te ontbinden. Laguna is thans volgens de Koopovereenkomst een direct opeisbare boete verschuldigd van Nafl. 500,000 (10% van de koopsom).”
2.9.
SWR heeft [eiser 1] bij brief van 9 november 2023 als volgt bericht:
“Uit uw vraag begrijp ik dat u verduidelijking wenst over de goedkeuring van de bouwplannen door SWR. Hierbij moet ik u informeren dat de bouwvergunning die LH in 2017 had verkregen, door een gerechtelijke uitspraak is vernietigd. Daarmee is tevens de goedkeuring door SWR komen te vervallen. Sindsdien heeft SWR geen nieuw verzoek tot goedkeuring van bouwplannen van LH ontvangen.
De door u aangeleverde bouwvergunning uit 2019 is ons niet bekend en SWR heeft hier dus nimmer toestemming voor verleend. Verder is de vaststellingsovereenkomst die in 2016 tussen SWR en LH is gesloten en bij Notaris Burgers is vastgelegd, in 2021 vervallen. Dit betekent dat LH - en ook een eventuele (rechts)opvolger van LH - niet langer het recht heeft om een eventueel eerdere goedkeuring van SWR te gebruiken voor het realiseren van nieuwe bouwwerken. Aan die goedkeuring waren nota bene speciale afwijkende afspraken en voorwaarden aan verbonden.
Gezien het vorengenoemde is het noodzakelijk dat u als koper een nieuwe goedkeuring voor uw aangepaste bouwplannen aanvraagt bij SWR, om te voldoen aan de vereisten zoals gesteld in de persoonlijke verplichtingen in de koopovereenkomst en conform de geldende wet- en regelgeving. Het is raadzaam dat u zich dit realiseert als een essentiële voorwaarde voor het voortzetten van de kooptransactie, om zo uw belangen te waarborgen. Wil attenderen u er verder voor de goede orde op dat het niet vanzelfsprekend is dat er wederom goedkeuring wordt verleend voor vergelijkbare plannen zoals die van LH. Dit is inherent aan het feit dat de rechter de plannen van LH niet heeft geaccepteerd.”
2.10.
Op 19 december 2023 heeft [eiser 1] na daartoe verkregen verlof conservatoir beslag op het landhuis gelegd ter verzekering van verhaal van een op NAf 650.000 begrote vordering terzake de 10% boete.
3.De vordering in conventie
Laguna Hill vordert in conventie:
- het op 19 december 2023 door [eiser 1] ten laste van Laguna Hill gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaken van Laguna Hill op te heffen en,
- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gran Altura B.V., en voor zover nodig [eiser 1] of tevens [eiser 1], te veroordelen om mee te werken aan het geleverd krijgen door Laguna Hill van het eigendom van een perceel grond gelegen in het tweede district van Curacao op "Jan Zoutvat" ter grootte van negenduizend vierhonderd tien vierkante meter (9.410 m2), nader omschreven in meetbrief 496 van zes oktober negentienhonderd eenenzeventig, met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend Landhuis Jan Zoutvat en,
- te bepalen dat voor het geval Gran Altura B.V. en, voor zover nodig, [eiser 1], niet aan de veroordeling om af te nemen voldoen, het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van Gran Altura B.V. en [eiser 1] die is vereist voor de levering van de genoemde onroerende zaken en,
- Gran Altura B.V. en [eiser 1], hoofdelijk, in de proceskosten te veroordelen.
4.De tegenvordering in reconventie
[eiser 1] en Gran Altura vorderen in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I bij wege van voorlopige voorziening Laguna Hill N.V. te veroordelen om binnen een week na het vonnis, althans, een door U in goede justitie vast te stellen tijdsperiode, over te gaan tot het instrueren van notaris Moerdijk om binnen een week na het vonnis te de waarborgsom aan [eiser 1] (dan wel Gran Altura B.V.) terug te storten, zulks op straffe van een dwangsom van 1.000,- per dag met een maximum van Nafl. 200.000,-
II Laguna Hill N.V. te veroordelen om aan de heer [eiser 1] en Gran Altura te voldoen: (i) buitengerechtelijke kosten ad ANG 2.500,-, althans een door u in goede justitie vast te stellen bedrag; (ii) de kosten van deze procedure; en (iii) de nakosten ad ANG 250 zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening.
5.Het verweer
Het door partijen tegen de over en weer ingestelde vorderingen gevoerde verweer wordt hierna bij de beoordeling besproken.
6.De beoordeling
Partijen bij de koopovereenkomst
6.1.
Naar het gerecht begrijpt zijn partijen het erover eens dat Gran Altura de nader genoemde meester van [eiser 1] is en dat de koopovereenkomst dus geacht moet te zijn aangegaan tussen Laguna Hill als verkoper en Gran Altura als koper, althans dat de rechten uit de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:159 BW Pro zijn overgegaan van [eiser 1] op Gran Altura. Het gerecht zal daarvan bij de beoordeling dan ook uitgaan en zal voor zover nodig aannemen dat [eiser 1] in de correspondentie voorafgaand aan de ontbinding, bij de ontbinding zelf en bij het gelegde beslag heeft opgetreden als lasthebber in eigen naam van Gran Altura.
Opheffing van het beslag
6.2.
Het beslag heeft [eiser 1] gelegd ter verzekering van de 10% boete die Laguna Hill volgens [eiser 1] en Gran Altura verschuldigd is wegens haar wanprestatie en de daarop volgende ontbinding van de koopovereenkomst. Voor die boete heeft [eiser 1] een bodemprocedure ingesteld.
6.3.
De door Laguna Hill gevorderde opheffing van het beslag zal worden toegewezen. Naar het voorlopig oordeel van het gerecht stuit de aanspraak van [eiser 1] en Gran Altura op boete reeds af op het door Laguna Hill gevoerde verweer dat zij niet, zoals artikel 15 lid 2 van Pro de koopovereenkomst als voorwaarde voor de verschuldigdheid van boete stelt, bij deurwaardersexploot in gebreke is gesteld. Daarbij komt dat Laguna Hill aannemelijk heeft gemaakt dat het beslag in de weg staat aan de volgens beide partijen noodzakelijke en door de notaris al voorbereide wijzigingen terzake erfdienstbaarheden. Het moet ook in het belang van Gran Altura worden geacht (voor het geval in de bodemprocedure geoordeeld mocht worden dat haar ontbinding van de koopovereenkomst geen effect heeft gesorteerd) dat deze kwestie wordt opgelost.
De koopovereenkomst en de ontbinding daarvan
6.4.
De resterende vorderingen van partijen zijn elkaars spiegelbeeld: Laguna Hill stelt dat Gran Altura gebonden is aan de koopovereenkomst en vordert nakoming (afname en dus betaling), Gran Altura stelt dat de overeenkomst (door [eiser 1]) met succes is ontbonden en dat Lagun Hill daarom moet meewerken aan de terugbetaling van de namens haar gedane aanbetaling van 10% van de koopprijs.
6.5.
Voor toewijzing van deze vorderingen van partijen is in dit kort geding geen plaats.
6.6.
In de eerste plaats geldt dat een uitspraak in kort geding over de geldigheid van de overeenkomst of van de ontbinding daarvan voor partijen van maar zeer betrekkelijk belang is. Een uitspraak in kort geding (nog afgezien van de mogelijkheid van hoger beroep) biedt partijen geen zekerheid over hun rechtspositie en in de (reeds aanhangige) bodemprocedure zou in tegengestelde zin kunnen worden geoordeeld.
6.7.
Bovendien kan in dit kort geding niet met de benodigde mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat in de bodemprocedure in het voordeel van deze of gene partij zal worden beslist. Partijen verschillen van mening over de vraag of Laguna Hill heeft voldaan (of zal kunnen voldoen) aan haar verplichting Gran Altura te leveren wat zij aan Gran Altura heeft verkocht. Volgens Gran Altura is dat niet het geval, in het bijzonder omdat Laguna Hill haar niet de toestemming van SWR heeft kunnen leveren voor het ontwikkelingsplan ‘Manor Residences’. Volgens Laguna Hill maakte die toestemming geen deel uit van het verkochte en was die voor Gran Altura ook volstrekt irrelevant. Beide partijen hebben hun standpunten onderbouwd, onder meer met verwijzing naar de overgelegde stukken en de hiervoor onder 2 opgenomen feiten. Wat binnen het bestek van dit kort geding echter niet kan worden vastgesteld, is of, zoals Gran Altura (ook in haar brief van 27 oktober 2023) heeft gesteld en door Laguna Hill is betwist, Sotheby's tijdens de gesprekken heeft laten weten dat de toestemming van SWR die nodig was voor de ontwikkeling van Manor Residences was verleend. Ook de vraag of die toestemming voor Gran Altura in redelijkheid van doorslaggevend belang was, kan in dit kort geding niet nader worden onderzocht. Zo is niet duidelijk of het plan zoals Gran Altura dat voor ogen had (10 villa’s en 12 appartementen) bij SWR op weerstand zou stuiten en of zij daaraan haar goedkeuring zou onthouden.
6.8.
Gelet op overwegingen 6.6 en 6.7 ontbreekt in dit kort geding een voldoende solide basis om een voorschot te nemen op het oordeel van de bodemrechter
De proceskosten
6.9.
Partijen zijn in conventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. In reconventie zijn [eiser 1] en Gran Altura in het ongelijk gesteld. Daarbij passen beslissingen over de proceskosten zoals hierna omschreven.
7.De beslissing in kort geding
Het gerecht:
in conventie
7.1.
heft op het op verzoek van [eiser 1] bij deurwaardersexploot van 19 december 2023 ten laste van Laguna Hill gelegde beslag op het landhuis;
7.2.
veroordeelt Laguna Hill terzake gemachtigdensalaris NAf 750 aan [eiser 1] en Gran Altura te betalen en compenseert de proceskosten voor het overige aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
7.3.
wijst af het gevorderde;
7.4.
veroordeelt [eiser 1] en Gran Altura terzake gemachtigdensalaris NAf 750 aan Laguna Hill te betalen;
7.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en getekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock.