ECLI:NL:OGEAC:2024:180

• Datum uitspraak: 7 oktober 2024
• Publicatiedatum: 24 oktober 2024
• Zaaknummer: CUR202304295
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Machtiging tot verkoop van afgebrand pand behorend tot een nalatenschap

In deze zaak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao op 7 oktober 2024 uitspraak gedaan over een verzoek tot machtiging tot verkoop van een onroerende zaak, gelegen aan de Penstraat in Curaçao. Het perceel, dat gedeeltelijk door brand is verwoest, behoort tot de nalatenschap van Claries Pedrito da Costa Gomez en Henderik Dam. Verzoeksters, afstammelingen van de erflaters, hebben verzocht om het perceel te mogen verkopen tegen een minimumprijs van 75% van de getaxeerde waarde. De rechter heeft in eerdere tussenbeschikkingen de procesgang uiteengezet en de betrokken partijen opgeroepen. Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen, die de mogelijkheid biedt om onroerend goed te verkopen wanneer er meerdere deelgenoten zijn.

De rechter heeft overwogen dat het verzoek van verzoeksters gegrond is, gezien de toestand van het pand en de noodzaak om het perceel uit de onverdeeldheid te halen. De rechter heeft de machtiging verleend voor de verkoop aan SPF Playa Kalki voor een bedrag van NAf 700.000, kosten koper. Tevens is bepaald dat de kosten die verzoeksters hebben gemaakt voor de nalatenschap, zoals taxatie en juridische kosten, vergoed dienen te worden. De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige afhandeling van de belangen van alle deelgenoten, zowel bekend als onbekend, en de noodzaak om de opbrengst van de verkoop eerlijk te verdelen.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202304295

Beschikking van 7 oktober 2024

betreffende het verzoek inzake de onroerende zaak:

PENSTRAAT 15, 17, 19A EN 19B,

gelegen in het Stadsdistrict van Curaçao te Nieuw Nederland, kadastraal bekend als Afdeling Stadsdistrict, Sectie A, nummer 321 (I-A-321) en register C, deel 475, nummer 54, groot 600 m2, met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als Penstraat 15, 17, 19A en 19B, in de openbare registers van het Kadaster geregistreerd op naam van Claries Pedrito da Costa Gomez (6/7 aandeel), geboren op 12 augustus 1879 en overleden op 11 juni 1956, verkregen in 1928 bij akte of proces-verbaal van verkoop en koop, en op naam van Henderik Dam (1/7 aandeel), geboren op 26 maart 1918 en overleden op 14 juni 2011, aan hem in 1986 overgedragen bij akte van scheiding en deling.

hierna:
het perceel ,

(foto van voor de branden in 2021 en 2023)

op verzoek van:
1. [VERZOEKSTER 1] ,

wonend in Miami, Florida, Verenigde Staten,

2. [VERZOEKSTER 2] ,

wonend in Curacao,

3. [VERZOEKSTER 3] ,

wonend in St. Etienne Sur Chalaronne, Frankrijk,

verzoeksters,
gemachtigde: mr. L.L.A. Davelaar-Franklin.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• de tussenbeschikking van 18 maart 2024;
• de openbare oproep van belanghebbenden;
• de tussenbeschikking van 9 juli 2024;
• het aanvullend verzoek van verzoeksters van 11 september 2024.

1.2.

Uitspraak is bepaald op vandaag.

2. De tussenbeschikking van 9 juli 2024

Bij de laatste tussenbeschikking is het volgende overwogen:

Het verzoek

2.1.

Verzoeksters verzoeken dat het Gerecht:

• hen als gebruikers aanmerkt in de zin van artikel 3:200b lid 3 e.v. BW;
• verzoeksters in de gelegenheid zal stellen het perceel te verkopen tegen minimaal 75% van de getaxeerde waarde;
• bepaalt dat de verkoopopbrengst door de notaris zal worden verdeeld onder de staken van de deelgenoten, naar rato van ieders gerechtigdheid, waarbij geldt dat de aanspraken van de deelgenoten, bekend of onbekend, per datum van de beschikking opeisbaar zijn en vervallen nadat vijf jaar zijn verstreken nadat de beschikking in kracht van gewijsde is gegaan;
• bepaalt dat de kosten van deze procedure in mindering worden gebracht op de verkoopopbrengst.

Het perceel

2.2.

Het verzoek ziet op het perceel omschreven in de kop van deze beschikking. Op het perceel staat een door brand gedeeltelijk verwoest monumentaal pand.

De grondslag van het verzoek

2.3.

Verzoeksters leggen het volgende aan het verzoek ten grondslag. Het perceel staat op naam van op naam van Claries Pedrito da Costa Gomez (6/7 aandeel), overleden op 11 juni 1956, en op naam van Henderik Dam (1/7 aandeel), overleden op 14 juni 2011, hierna: de erflaters.

2.4.

Verzoeksters stellen dat zij afstammelingen zijn van de erflaters en dat het perceel moet worden aangemerkt als een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap als bedoeld in artikel 3:200a e.v. BW. Zij willen het perceel te gelde maken en de opbrengst staaksgewijs onder de deelgenoten verdelen. Zij verwijzen hierbij naar een taxatierapport uit 2023, waarin de marktwaarde van het perceel op NAf 485.000 is gewaardeerd.

De positie van het Land

2.5.

Artikel 3:200f BW bepaalt dat het Land in dit soort zaken belanghebbende is en moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 BW bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het Land over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft. Het Land is niet verschenen. Gelet op de aard van het verzoek en van het perceel waarop het verzoek betrekking heeft, alsmede gelet op de inhoud van deze beschikking, gaat het Gerecht ervan uit dat het Land zich refereert aan het oordeel van het Gerecht.

Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?

2.6.

Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a BW). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.

2.7.

Vooralsnog zal het Gerecht in het midden laten of in deze zaak is voldaan aan de eisen om te kunnen spreken van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap (veel deelgenoten, moeilijk op te sporen, geringe waarde van ieders erfdeel). Ook in het midden zal vooralsnog blijven of verzoeksters en de in het verweerschrift genoemde personen als gebruiker in de zin van artikel 3:200b lid 3 BW kunnen worden aangemerkt.

2.8.

Zoals ter zitting besproken, acht het gerecht het onwenselijk dat bij de toepassing van de 3:200a-regeling een nieuwe onverdeeldheid in het leven wordt geroepen, wat het geval zou zijn als het perceel aan verzoeksters gezamenlijk in eigendom zou worden toegekend. Dit is welbeschouwd ook niet wat verzoeksters verzoeken: zij vragen niet om toekenning in eigendom, maar willen in de gelegenheid worden gesteld het perceel te gelde te maken.

2.9.

Het Gerecht acht in dit geval, zoals ter zitting besproken, toepassing van artikel 3:174 lid 1 BW meer op haar plaats dan toepassing van artikel 3:200a e.v. BW.

2.10.

Verzoeksters zullen, zoals ter zitting besproken, hun verzoek kunnen aanvullen met een verzoek ex artikel 3:174 lid 1 BW tot tegeldemaking door verzoekster sub 2, al dan niet met gebruikmaking van het modelverzoekschrift op de website van het Gemeenschappelijk Hof (onder Nieuws, Publicaties), en daarbij een koopovereenkomst – aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Gerecht – kunnen bijvoegen.

3. De verdere beoordeling

3.1.

Verzoeksters hebben hun verzoek aangevuld met een verzoek tot tegeldemaking van het perceel door verkoop daarvan door verzoekster sub 2 aan SPF Playa Kalki voor NAf 700.000 kosten koper. Een concept-koopovereenkomst hebben zij bijgevoegd. Niemand heeft verweer gevoerd tegen het verzoek.

3.2.

Mede gelet op hetgeen verzoeksters hebben aangevoerd over de toestand van het perceel, met daarop een deels door brand verloren gegaan monumentaal pand, is naar het oordeel van het gerecht sprake van gewichtige redenen als bedoeld in artikel 3:174 lid 1 BW om aan verzoeksters de verzochte machtiging tot verkoop te verlenen. Daarmee geraakt het perceel uit de onverdeeldheid en zal ontwikkeling/herstel kunnen volgen, hetgeen mede in het belang van omwonenden van de Penstraat en in algemeen belang kan worden geacht.

3.3.

De bedongen koopprijs komt, afgaand op het overgelegde taxatierapport, redelijk voor, en niet nadelig voor de niet in deze procedure verschenen deelgenoten. Hun aanspraken op de opbrengst worden voldoende verzekerd geacht door de door verzoeksters in hun verzoekschrift uiteengezette en voorgestelde afrekening (zoals bij hun aanvullend verzoek gecorrigeerd) binnen de staken van afstammelingen. Daarover zal worden beslist als hierna omschreven.

3.4.

Bepaald zal worden dat de door verzoeksters ten behoeve van de nalatenschap gemaakte kosten (taxatie, deze procedure) aan hen dienen te worden vergoed. Die kosten worden begroot op NAf 4.000.

4. beslissing

Het gerecht:

4.1.

verleent aan verzoekster sub 2 machtiging tot verkoop en levering van het perceel aan SPF Playa Kalki voor een koopsom van NAf 700.000 kosten koper conform de overgelegde concept-akte;

4.2.

bepaalt dat op de door de notaris te ontvangen koopsom in mindering komen de eventuele niet voor rekening van de koper komende notariskosten, de achterstallige op het perceel betrekking hebbende belastingen en een aan verzoeksters te betalen bedrag van NAf 4.000 ter tegemoetkoming in de door verzoeksters ten behoeve van de nalatenschap gemaakte kosten;

4.3.

bepaalt dat het restant van de koopsom door de notaris voor 2/5 deel aan verzoekster 1 wordt overgemaakt, voor 2/5 deel aan verzoekster 2 en voor 1/5 deel aan verzoekster 3, zulks ter verdeling door hen onder de overige deelgenoten, waarbij verzoekster 1 dient af te rekenen met de deelgenoten uit staken 6 en 7 als omschreven in het verzoekschrift, verzoekster 2 met staken 5 en 8 en verzoekster 3 met staak 3;

4.4.

bepaalt dat verzoeksters de overige deelgenoten bedoeld onder 4.3. het aan hen toekomende moeten betalen als deze deelgenoten, bekend of onbekend, zich binnen vijf jaren na heden bij verzoeksters melden en op betaling aanspraak maken;

4.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.