Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202303219
Vonnis van 22 april 2024
in de zaak van
de naamloze vennootschap
NUMBER ONE REAL ESTATE N.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie,
NUMBER ONE REAL ESTATE N.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers,
gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers,
tegen
[GEDAAGDE],
wonend in Curaçao,
gedaagde in conventie,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
procederend in persoon.
procederend in persoon.
Partijen worden hierna Century 21 en [gedaagde] genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 6 oktober 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,
- de nadere producties (6 tot en met 8) van Century 21,
- de nadere producties (16 tot en met 20) van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 6 maart 2024,
- de pleitnotitie van mr. Nagelmakers.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Op 20 januari 2023 zijn partijen een overeenkomst aangegaan, waarbij [gedaagde] aan Century 21 – vertegenwoordigd door de makelaar dhr. [makelaar] (hierna: [makelaar]) – de opdracht heeft gegeven om een perceel grond met het daarop gebouwde aan de [adres] (hierna: het pand) te verkopen voor een vraagprijs van
NAf 695.000 (hierna: de Overeenkomst).
2.2.
In de Overeenkomst staat, voor zover van belang:
“(…)
1. Verkoper verleent opdracht aan
Century 21(…) om gedurende een termijn van
6 maandenna datum ondertekening over te gaan tot verkoop van het vermelde onroerend goed.
Century 21(…) om gedurende een termijn van
6 maandenna datum ondertekening over te gaan tot verkoop van het vermelde onroerend goed.
2. Verkoper verbindt zich om gedurende de in artikel 1 genoemde termijn niet via een andere tussenpersoon tot verkoop over te gaan, noch zelf gemeld onroerend goed aan te bieden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van
Century 21(…) De opdrachtgever brengt buiten de makelaar om geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
Century 21(…) De opdrachtgever brengt buiten de makelaar om geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
3. Na afloop van de in artikel 1 genoemde termijn zal deze overeenkomst telkens stilzwijgend met drie maanden worden verlengd, behalve als een van de partijen minstens een maand voor de afloop van de eerder vermelde termijn of enige verlenging daarvan schriftelijk laat weten dat er geen verlenging wordt gewenst.
(…)
9. Indien verkoper handelt tegen de overeengekomen afspraken in, welke vermeld in deze overeenkomst en de daarbij behorende verplichtingen, is hij een boete verschuldigd aan
Century 21(…) ter grootte van 3,5% + wettelijk verplichte OB (momenteel 6%) van de in deze overeenkomst vastgestelde prijs, met een minimum van ANG. 8.000,-, (…)
Century 21(…) ter grootte van 3,5% + wettelijk verplichte OB (momenteel 6%) van de in deze overeenkomst vastgestelde prijs, met een minimum van ANG. 8.000,-, (…)
10.
Century 21(…) belooft met de nodige aandacht en toewijding zich in te zetten om genoemde verkoop, koop, ruil en/of huur zo goed mogelijk uit te voeren.
Century 21(…) belooft met de nodige aandacht en toewijding zich in te zetten om genoemde verkoop, koop, ruil en/of huur zo goed mogelijk uit te voeren.
(…)
13. Deze overeenkomst eindigt bij het passeren van de koopakte bij de notaris. In het geval er een verkoop plaats vindt van dit object binnen een periode van
6 maanden na beëindiging van deze overeenkomst met een klant van
Century 21(…), dan is verkoper een commissie van 3,5% + wettelijk verplichte OB (momenteel 6%), over de koopsom verschuldigd aan
Century 21(…), met een minimum van ANG. 8.000,-.
Century 21(…), dan is verkoper een commissie van 3,5% + wettelijk verplichte OB (momenteel 6%), over de koopsom verschuldigd aan
Century 21(…), met een minimum van ANG. 8.000,-.
(…)
2.3.
In de daaropvolgende maanden heeft [gedaagde] geïnteresseerde kopers die zich bij haar hadden gemeld, doorgestuurd naar Century 21.
2.4.
Op 19 juni 2023 heeft dhr. [de koper] (hierna: de koper) een bericht op Facebook geplaatst dat hij en zijn partner op zoek zijn naar een appartementen- of studentencomplex in Curaçao.
2.5.
Op 1 juli 2023 heeft [gedaagde] de koper benaderd met de mededeling dat het pand te koop staat.
2.6.
Op 14 juli 2023 heeft dhr. [vader van koper] (de vader van de koper) Century 21 benaderd voor een taxatie van het pand in verband met een financieringsaanvraag.
2.7.
Op 14 juli 2023 heeft [gedaagde] de volgende e-mail aan Century 21 verstuurd, voor zover van belang:
“(…)
As vrijdag 21 juli 2023 loopt de verkoopopdracht voor Casa 7, [adres] af.
Bij deze willen wij aangegeven dat wij het contract niet willen verlengen, wij willen het huis graag bij meerdere makelaars te koop zetten, dus niet meer exclusief bij Century21.
Je collega [naam 1] heeft nog 1 geïnteresseerde voor een bezichtiging voor as woensdag, maar verder is alles nu afgerond.
Bedankt voor al je effort en energie welke je in de potentiële kopers hebt gestopt, dit mocht helaas niet zo zijn, maar dit lag zeker niet bij jou.
(…)”
2.8.
Op 25 juli 2023 is het pand in opdracht van de koper getaxeerd.
2.9.
Bij koopovereenkomst van 1 augustus 2023 heeft [gedaagde] het pand voor NAf 672.500 aan de koper verkocht.
2.10.
Bij notariële akte van 26 januari 2024 heeft [gedaagde] het pand aan onder meer de koper geleverd.
3.De vordering en de standpunten van partijen
in conventie
3.1.
Century 21 vordert – samengevat – dat het gerecht [gedaagde] veroordeelt tot betaling van NAf 25.784,50 aan Century 21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2023, met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Century 21 legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de Overeenkomst heeft gemakeld en het pand aan de koper heeft verkocht. De Overeenkomst liep tot en met oktober 2023. [gedaagde] heeft, door te reageren op de Facebookoproep van de koper en te melden dat zij het pand te koop heeft staan, een link te sturen en vervolgens via Whatsapp verder in gesprek te gaan, het pand aangeboden. Dit rechtstreekse contact heeft er uiteindelijk toe geleid dat [gedaagde] het pand voor NAf 672.500 aan de koper heeft verkocht zonder tussenkomst van Century 21. Zij heeft aldus gehandeld in strijd met de Overeenkomst. De overeengekomen boete voor het niet naleven van de Overeenkomst bedraagt
((NAf 695.000 x 0.035) x 1,06 =) NAf 25.784,50, het bedrag dat [gedaagde] aan Century 21 is verschuldigd.
3.3. [
gedaagde] betwist dat zij heeft gehandeld in strijd met de Overeenkomst. Zij voert om te beginnen aan dat zij de Overeenkomst gelijktijdig met het opstellen daarvan mondeling heeft opgezegd. Dit is akkoord bevonden door Century 21, waardoor de Overeenkomst niet langer zou duren dan de overeengekomen zes maanden. Voorts wordt [gedaagde] ten onrechte beschuldigd van “makelwerk” dat niet zou mogen. Century 21, althans [makelaar], en [gedaagde] zijn vanaf de eerste dag overeengekomen dat als een koper zich bij [gedaagde] zou melden, [gedaagde] het eerste contact zou doen en daarna een koper zou doorverwijzen naar Century 21. [gedaagde] heeft in opdracht en/of op verzoek van Century 21 veelvuldig “makelwerk” verricht. Zo heeft [gedaagde] de koper via Facebook benaderd en telefonisch doorverwezen naar Century 21. De koper wilde echter geen zaken doen met een makelaar en heeft, geheel buiten [gedaagde] om, een taxatie bij Century 21 aangevraagd. Dit geheel is volgens de voorwaarden van de Overeenkomst verlopen, aldus steeds [gedaagde].
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4. [
gedaagde] vordert – samengevat – dat het gerecht Century 21 veroordeelt tot betaling van NAf 4.500, dan wel NAf 5.800 aan [gedaagde], te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5. [
gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat Century 21 artikel 10 van de Overeenkomst niet naar behoren is nagekomen. Century 21 heeft zich niet met de nodige aandacht en toewijding ingezet om de verkoop van het pand zo goed mogelijk uit te voeren. Alleen al het feit dat [makelaar] twee maanden op vakantie is gegaan zonder dat met [gedaagde] te communiceren zegt iets over zijn manier van werken, maar ook dat zijn werkzaamheden geheel stillagen. [gedaagde] heeft door dit conflict kosten moeten maken voor juridisch advies en haar herstel is ernstig vertraagd met hoge kosten voor medisch onderzoek in Colombia en logies en verblijf in Curaçao vanwege de spanningen omtrent een rechtszaak.
3.6.
Century 21 voert daartegen aan dat [gedaagde] de voorwaarde voor haar vordering niet heeft geformuleerd. Verder betwist Century 21 dat zij zich niet aan de Overeenkomst heeft gehouden. Century 21, althans [makelaar], heeft zich wel degelijk ingezet voor de verkoop van het pand. Het contact tussen partijen was altijd goed. [gedaagde] heeft nooit met Century 21 besproken dat zij ontevreden was over het werk van [makelaar] en heeft de Overeenkomst niet ontbonden. Dat had wel voor de hand gelegen. Verder blijkt uit het niets dat [gedaagde] de door haar gevorderde kosten heeft gemaakt. [gedaagde] heeft geen gemachtigde ingeschakeld. Daarom dient de vordering te worden afgewezen, aldus steeds Century 21.
4. De beoordeling
in conventie
4.1.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] op grond van de Overeenkomst een vergoeding aan Century 21 is verschuldigd.
4.2.
Naar het oordeel van het gerecht kan hetgeen door Century 21 is aangevoerd, in het licht van de gemotiveerde betwisting, niet leiden tot het oordeel dat [gedaagde] op grond van artikel 9 van de Overeenkomst een boete is verschuldigd. Dit omdat uit het dossier genoegzaam blijkt, hetgeen overigens door Century 21 is beaamd, dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] – ondanks de exclusiviteitsbepaling van artikel 2 van de Overeenkomst – zelf (ook) het eerste contact met potentiële kopers mocht hebben om hen vervolgens door te verwijzen naar Century 21. Voor zover dit volgens Century 21 is te kwalificeren als makelen, kan dat [gedaagde] nu niet worden tegengeworpen.
4.3.
Niettegenstaande het voorgaande, is het gerecht gelet op de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden van oordeel dat [gedaagde] de in artikel 13 van de Overeenkomst bepaalde commissie aan Century 21 is verschuldigd. In artikel 13 van de Overeenkomst is bepaald dat in het geval er een verkoop van het pand binnen een periode van zes maanden na beëindiging van de Overeenkomst plaatsvindt met een klant van Century 21, [gedaagde] als verkoper de in dit artikel overeengekomen commissie aan Century 21 is verschuldigd. Het gerecht heeft deze bepaling ter zitting aan partijen voorgehouden en stelt vast dat hieraan is voldaan. Daartoe overweegt het gerecht dat, nog afgezien van de vraag of [gedaagde] tijdig de Overeenkomst heeft opgezegd, partijen het erover eens zijn dat deze in ieder geval tot 20 juli 2023 liep. [gedaagde] heeft het pand bij koopovereenkomst van 1 augustus 2023 – en dus ruim binnen voornoemde periode van zes maanden – voor NAf 672.500 aan de koper verkocht. Ook dat staat niet tussen partijen ter discussie. Dat deze koopovereenkomst nadien is ontbonden en dat het pand pas op 26 januari 2024 aan de koper is geleverd, is gelet op het bepaalde in artikel 13 van de Overeenkomst dat ziet op de (datum van) verkoop van het pand niet relevant. Dit leidt ertoe dat [gedaagde] de in artikel 13 van de Overeenkomst bepaalde commissie van 3,5% over de koopsom vermeerderd met de wettelijk verplichte omzetbelasting van 6% aan Century 21 verschuldigd.
4.4.
De slotsom is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling aan Century 21 van een bedrag van ((NAf 672.500 x 0.035) x 1,06 =) NAf 24.949,75, te vermeerderen met de onbetwist gevorderde wettelijke rente vanaf
13 september 2023. Dit bedrag wijkt af van het gevorderde bedrag, omdat de commissie over de koopsom is verschuldigd en niet – zoals bij de contractuele boete van artikel 9 van de Overeenkomst is bepaald – over de in de Overeenkomst vastgestelde prijs van NAf 695.000.
4.5.
Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van Century 21 worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 750 aan griffierecht, NAf 292,50 aan oproepingskosten en NAf 2.000 aan gemachtigdensalaris.
4.6.
De gevorderde wettelijke rente en de nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
4.7.
De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.8.
Het gerecht stelt vast dat [gedaagde] de voorwaarde van haar vordering niet heeft geformuleerd of toegelicht. Daarom zal het gerecht deze vordering beoordelen als ware onvoorwaardelijk.
4.9.
Het gerecht is van oordeel dat de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. Daartoe overweegt het gerecht allereerst dat [gedaagde], tegenover de gemotiveerde betwisting en gelet op haar e-mail van 14 juli 2023 (zie hiervoor onder 2.7.) , onvoldoende heeft onderbouwd dat Century 21 (toerekenbaar) is tekortgeschoten in de nakoming van de Overeenkomst. Verder is gesteld noch gebleken dat Century 21 in verzuim is komen te verkeren, temeer daar een ingebrekestelling ontbreekt. Dat [gedaagde] in dit verband schade heeft geleden, terwijl het pand op 1 augustus 2023 is verkocht, heeft zij evenmin onderbouwd.
4.10.
Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van Century 21 worden tot aan deze uitspraak begroot op ((2 punten x factor 0,5) x tarief NAf 500 =) NAf 500 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het gerecht:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Century 21 van een bedrag van
NAf 24.949,75, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
13 september 2023 tot aan de dag van betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Century 21 van
NAf 3.042,50, te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;
5.3.
bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af wat verder is gevorderd;
in (voorwaardelijke) reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Century 21 van NAf 500.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, bijgestaan door mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.