ECLI:NL:OGEAC:2023:350

• Datum uitspraak: 27 november 2023
• Publicatiedatum: 29 februari 2024
• Zaaknummer: CUR202300643
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.E.M. Nootenboom-Lock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bescherming koper tegen beslag op onroerend goed en leveringstijdstip bepalend

In deze zaak staat centraal of de koper van een onroerend goed beschermd is tegen beslag dat daarop is gelegd ten laste van de verkoper. Het gerecht benadrukt dat het moment van levering van het onroerend goed bepalend is voor die bescherming. De koper wordt in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het tijdstip van levering, aangezien de leveringsakte geen tijdstip vermeldt.

De feiten betreffen een perceel waarop beslag is gelegd door een derde partij, terwijl de koper het perceel had gekocht en de levering via een notaris had plaatsgevonden. Het beslag werd ingeschreven vóór de inschrijving van de leveringsakte, maar het tijdstip van de levering op de dag van inschrijving is onduidelijk. Dit is cruciaal voor de vraag of de koper bescherming geniet tegen het beslag.

De vordering van de koper omvat het opheffen van het beslag en het hoofdelijk aansprakelijk stellen van de verkoper en de notaris voor schade die voortvloeit uit het niet vrij van beslag leveren van het perceel. De gedaagden voeren verweer, waarbij onder meer wordt gesteld dat de beslaglegger niet op de hoogte was van de verkoop en dat de notaris niet heeft gewaarschuwd voor het beslag.

Het gerecht wijst erop dat de koper de bewijslast draagt voor het tijdstip van levering en dat bij onvoldoende bewijs wordt aangenomen dat de koper geen bescherming geniet. De beoordeling van de stelling van samenspanning tussen verkoper, beslaglegger en notaris wordt aangehouden tot na de uitwisseling van akten en wederoproeping van de notaris.

De zaak wordt verwezen naar een rolzitting voor nadere uitlatingen en verdere beslissingen worden aangehouden.

Uitkomst: De beoordeling van de bescherming van de koper tegen het beslag wordt aangehouden totdat het tijdstip van levering is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202300643

Vonnis van 27 november 2023

in de zaak van

[EISER], wonend in Curaçao,
eiser,
gemachtigde: mr. R.E.F.A. Bijkerk,

tegen

1. [GEDAAGDE SUB 1],

wonend in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.V.G. Rooijer,

2. [GEDAAGDE SUB 2],

wonend in Curaçao,

gedaagde,

procederend in persoon,

3. [GEDAAGDE SUB 3],

wonend in Curaçao,
gedaagde,
niet verschenen.

Partijen worden hierna [eiser], [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en de notaris genoemd.

Inleiding

In deze zaak is aan de orde de vraag of de koper van een onroerend goed is beschermd tegen beslag dat daarop is gelegd ten laste van de verkoper. Voor het antwoord op die vraag is het moment van levering van het onroerend goed bepalend. Koper wordt in dit vonnis in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten. De vraag of sprake is van samenspanning tussen verkoper, beslaglegger en de notaris en of verkoper, beslaglegger en de notaris aansprakelijk zijn voor door koper geleden schade ten gevolge van het beslag op zijn onroerend goed komen pas aan de orde wanneer koper niet is beschermd. De beoordeling daarvan wordt daarom aangehouden totdat duidelijkheid is verkregen over het moment van levering.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het verzoekschrift van 3 maart 2023,
• de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1],
• de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2],
• de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023.

1.2.

De notaris is niet in de procedure verschenen. Nadere bestudering van de zaak heeft aangetoond dat hij niet nogmaals is opgeroepen zoals is bepaald in artikel 82 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Ter zitting heeft de rechter aan de verschenen partijen, te weten [eiser] en [gedaagde sub 1] en hun gemachtigden, voorgesteld de zaak te behandelen voor zover het de vordering tegen (alleen) [gedaagde sub 1] betreft en de behandeling van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de overige vorderingen aan te houden totdat de notaris opnieuw is opgeroepen. De verschenen partijen hebben hiermee ingestemd.

1.3.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De vordering en de standpunten van partijen

2.1. [

eiser] vordert – samengevat – dat het gerecht:

[gedaagde sub 1] veroordeelt tot het opheffen van het door hem (ten laste van [gedaagde sub 2]) gelegde beslag op het (door [eiser] gekochte) recht van erfpacht op het perceel aan de [adres A] (meetbrief 2016/414, op straffe van een dwangsom;

voor recht verklaart dat [gedaagde sub 2] en de notaris hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] lijdt ten gevolge van het niet leveren van het verkochte vrij van beslag;

[gedaagde sub 2] en de notaris hoofdelijk te veroordelen de schade te vergoeden die [eiser] ten gevolge van het niet leveren van het niet leveren van het verkochte vrij van beslag, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

2.2. [

gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.

3. De beoordeling

3.1.

Vooralsnog gaat het gerecht voor de beoordeling van de vordering zoals weergegeven onder 2.1 a uit van de volgende feiten.

a. Op 22 mei 2017 heeft dit gerecht een vonnis gewezen waarin is overwogen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] samen aan [naam 1] een perceel te Trai Seru hebben verkocht, terwijl zij met betrekking tot dat perceel beschikkingsonbevoegd waren. Omdat levering aan [naam 1] als gevolg daarvan niet heeft kunnen plaatsvinden en [naam 1] de koopovereenkomst heeft ontbonden, heeft het gerecht in de hoofdzaak [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] jegens [naam 1] veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom van NAf 36.000. In de vrijwaringszaak heeft het gerecht [gedaagde sub 2] (bij verstek) veroordeeld tot betaling van NAf 36.000 aan [gedaagde sub 1]. Het vonnis van het gerecht is onherroepelijk geworden.

[gedaagde sub 2] heeft op 11 september 2017 een recht van erfpacht op het perceel aan de [adres A] (meetbrief 2016/414, hierna ook: het perceel) verkocht aan mw. [naam 2] (hierna [naam 2]). Nadat levering aan haar niet plaatsvond, heeft zij op 7 maart 2018 conservatoir beslag laten leggen op het perceel.

Begin 2018 heeft [gedaagde sub 2] hetzelfde recht van erfpacht verkocht aan [eiser] voor een totale koopsom van NAf 93.000. Dit bedrag is door [eiser] betaald.

Voor de leveringshandelingen is de notaris ingeschakeld. De akte van levering is op 16 maart 2018 verleden.

Na levering is [eiser] gebleken dat [naam 2] en ook [gedaagde sub 1] (uit hoofde van het vonnis in de vrijwaringszaak van 22 mei 2017) ten laste van [gedaagde sub 2] beslagen hebben laten leggen op het perceel.

Bij brief van 19 juli 2022 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] gesommeerd het door hem gelegde beslag op te heffen. [gedaagde sub 1] heeft het beslag niet opgeheven.

Naast het beslag van [gedaagde sub 1], rust ook het beslag van [naam 2] op dit moment nog op het perceel.

3.2. [

eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het beslag van [gedaagde sub 1] vexatoir is. Verder stelt hij dat [gedaagde sub 2] het perceel vrij van beslagen aan [eiser] had moeten leveren en dat hij daarmee in gebreke is gebleven. [eiser] stelt zich daarom op het standpunt dat [gedaagde sub 2] gehouden is om alle schade te vergoeden die [eiser] lijdt ten gevolge van deze tekortkoming. Ook de notaris is volgens [eiser] aansprakelijk voor door hem geleden schade ten gevolge van het feit dat het perceel niet vrij van beslagen is geleverd. De notaris had ervoor moeten zorgen dat het perceel vrij van beslagen werd geleverd, maar ook hij is daarin tekortgeschoten. [eiser] heeft sterk de indruk dat [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en de notaris hebben samengespannen bij het leggen van het beslag door [gedaagde sub 1] na betaling van de geldsom door [eiser] en voor de levering van het perceel, om zo geld van [eiser] te ontvangen voor een kwestie waarbij [gedaagde sub 1] zichzelf schuldig heeft gemaakt aan oplichting.

3.3. [

gedaagde sub 2] voert als verweer dat de notaris hem bij de levering van het perceel aan [eiser] niet van het beslag op de hoogte heeft gesteld. Hij voert aan dat hij in de veronderstelling was dat de levering correct is verlopen.

3.4. [

gedaagde sub 1] voert als verweer dat hij op 15 maart 2018 beslag heeft laten leggen op het door [eiser] gekochte perceel. Dit beslag is op 16 maart 2018 in het openbare register ingeschreven. [gedaagde sub 1] voert aan dat hij niet op de hoogte was van de verkoop van het perceel door [gedaagde sub 2] aan [eiser]. Hij betwist dat hij heeft samengespannen met [gedaagde sub 2] en de notaris om [eiser] op te lichten. Verder stelt [gedaagde sub 1] dat [eiser] geen baat zal hebben bij toewijzing van de vordering tot opheffing van het beslag, omdat het beslag van [naam 2] ook nog steeds op het perceel rust.

3.5.

Vast staat dat [gedaagde sub 1] uit hoofde van het vonnis van 22 mei 2017 een executoriale titel heeft verkregen voor een bedrag van bijna NAf 42.000 ten laste van [gedaagde sub 2]. Gebleken is dat [gedaagde sub 2] na het vonnis van 22 mei 2017 heeft nagelaten aan zijn betalingsverplichtingen jegens [gedaagde sub 1] te voldoen. Uitgangspunt is dan ook dat [gedaagde sub 1] gerechtigd was executoriale maatregelen te nemen door het leggen van beslag op bezittingen van [gedaagde sub 2].

3.6.

Voor de beoordeling of het beslag moet worden opgeheven is van belang de vraag of het beslag voor of na de levering van het perceel door [gedaagde sub 2] aan [eiser] is gelegd en of [eiser] is beschermd tegen het beslag.

3.7.

Ingevolge artikel 505 lid 2 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) kan een vervreemding die tot stand is gekomen na de inschrijving van het proces-verbaal van inbeslagneming, niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen. Op grond van het derde lid van deze bepaling geldt dat indien de akte betreffende de vervreemding vóór de inschrijving van het beslag reeds was verleden, de vervreemding nog tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen, mits de inschrijving van deze akte uiterlijk geschiedt de eerste dag waarop het kantoor van de bewaarder van de openbare registers na de dag van de inschrijving van het beslag voor het publiek is opengesteld.

3.8.

De beslaglegging op het perceel heeft plaatsgevonden op 15 maart 2018 en het proces-verbaal van die inbeslagneming is op vrijdag 16 maart 2018 om 8.45 uur ingeschreven in het openbare register bij het Kadaster. Dit volgt uit het afschrift van het proces-verbaal van inbeslagneming dat door [eiser] is overgelegd. De akte van overdracht van het perceel van [gedaagde sub 2] aan [eiser] is op vrijdag 16 maart 2018 door de notaris verleden. Ter zitting heeft [eiser] een afschrift laten zien, op grond waarvan moet worden vastgesteld dat deze akte van overdracht op maandag 19 maart 2018 is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

3.9.

Uit het voorgaande volgt dat de leveringsakte is ingeschreven op de eerste dag waarop het kantoor van de bewaarder van de openbare registers na de dag van de inschrijving van het beslag voor het publiek was opengesteld. Bepalend voor de vraag of [eiser] bescherming toekomt tegen het beslag is, zo volgt uit het derde lid van artikel 505 Rv, of de leveringsakte op 16 maart 2018 voor of na 8.45 uur is verleden. [eiser] heeft ter zitting laten weten dat de leveringsakte in de ochtend van 16 maart 2018 heeft plaatsgevonden, maar wist uit zijn hoofd niet meer op welk tijdstip. Op de leveringsakte zelf is, anders dan artikel 31 lid 3 van de Landsverordening op het Notarisambt voorschrijft, geen tijdstip vermeld. Het gerecht zal [eiser] daarom in de gelegenheid stellen na te gaan op welk tijdstip de leveringsakte op 16 maart 2018 is gepasseerd en het gerecht hierover bij akte, met deugdelijke onderbouwing, te informeren. Gedaagden mogen daar bij akte op reageren.

3.10.

Nu [eiser] zich beroept op het rechtsgevolg van de door hem gestelde feiten – namelijk opheffing van onrechtmatig beslag - , rust op hem de bewijslast en het bewijsrisico. Dat betekent dat wanneer na aktewisseling niet kan worden vastgesteld dat de leveringsakte op 16 maart 2018 voor 8.45 uur is gepasseerd, ervan wordt uitgegaan dat [eiser] niet is beschermd tegen het beslag.

3.11. [

eiser] heeft ook gesteld dat sprake is van samenspanning tussen [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en de notaris. De vraag of dit het geval is, is vooral en met name relevant wanneer [eiser] op grond van artikel 505 Rv geen bescherming toekomt tegen het beslag. Bespreking van deze stelling zal het gerecht daarom aanhouden tot na de aktewisseling en na de wederoproeping van de notaris.

3.12.

Ook overige beslissingen zullen worden aangehouden.

4. De beslissing

Het gerecht:

4.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van maandag 8 januari 2024 voor akte uitlating van [eiser] zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.9;

4.2.

bepaalt dat (de verschenen) gedaagden daarna mogen reageren;

4.3.

beveelt de deurwaarder aan wie dit stuk zal worden ter hand gesteld
[GEDAAGDE SUB 3] , wederom op te roepen op het adres [adres B] in Curaçao, teneinde op de rolzitting van 8 januari 2024 in het gerechtsgebouw in Curaçao te verschijnen voor de behandeling van deze zaak;

4.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en in het openbaar uitgesproken.