Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Registratienummer: CUR202300557
Datum beslissing: 6 november 2023 [na herstelvonnis]
VONNIS
in de zaak van
1.de stichting particulier fonds PRIVATE FOUNDATION 2PROPERTIES,
2.
[eiser in conventie sub 2],
gevestigd in Curaçao, respectievelijk wonend in Nederland,
eisers in conventie,
[eiser in conventie sub 2],
gevestigd in Curaçao, respectievelijk wonend in Nederland,
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
gemachtigden: mrs. R.F. van den Heuvel en R.L. Mogen,
gemachtigden: mrs. R.F. van den Heuvel en R.L. Mogen,
tegen
1.[gedaagde sub 1 in conventie],
2.
[gedaagde sub 2 in conventie],
[gedaagde sub 2 in conventie],
beiden wonende in Nederland,
gedaagden in conventie,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigden: mrs. M.R. van ’t Landt en J. Pas.
gemachtigden: mrs. M.R. van ’t Landt en J. Pas.
Partijen zullen hierna ook kopers en verkopers worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie met producties
- de aanvullende producties 18 en 19 van kopers
- de aanvullende productie 16 van verkopers
- de comparitie van partijen en de daarbij door partijen overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Vonnis is uiteindelijk bepaald op heden.
2.Kern van de zaak
Kopers, althans Private Foundation 2 Properties, hebben van verkopers een woning gekocht in het gebied Brakkeput Mei Mei in Curaçao. De koopprijs bedroeg meer dan EUR 3 mio. Vrijwel direct vanaf het moment dat kopers, althans [eiser in conventie sub 2] en zijn levenspartner, vanuit Nederland naar de woning zijn verhuisd, hebben zij ernstige overlast ondervonden van hun directe buren. Zij werden door hen getreiterd en bedreigd, kennelijk met het doel om hen uit de woning te verdrijven. Uiteindelijk hebben zij de woning daardoor verlaten en zijn zij naar Nederland terugverhuisd. Kopers stellen dat verkopers van de situatie met deze buren op de hoogte waren. Toen verkopers nog eigenaren waren van de woning, deden zij betalingen aan de buren om hen, naar verkopers stellen, rustig te houden. Kopers stellen dat verkopers hen over hun buren hadden moeten informeren. Kopers hebben de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog of dwaling, althans hebben zij deze ontbonden op grond van non-conformiteit. Zij vorderen dat verkopers de koopprijs aan hen terugbetalen en dat verkopers eraan zullen meewerken dat de woning aan hen wordt teruggeleverd. Daarnaast vorderen zij aanvullende schade.
3.De feiten
3.1.
Private Foundation 2Properties (hierna: 2Properties) is een stichting particulier fonds (SPF) waarvan [eiser in conventie sub 2] oprichter en ultimate beneficial owner (UBO) is.
3.2.
Met een schriftelijke koopovereenkomst van 25 augustus 2022 heeft 2Properties als nader genoemde meester als bedoeld in de overeenkomst, van verkopers gekocht een perceel met het daarop gebouwde woonhuis, appartement en gastenverblijf, plaatselijk bekend als [adres] in Curaçao (hierna: de woning) voor een koopprijs van
EUR 3.080.000,00, waarvan EUR 350.000,00 aan roerende zaken. De koopprijs inclusief onroerende zaken is met een verklaring van verkopers van
24 november 2022 verlaagd naar EUR 3.040.000,00.
3.3.
De woning is geleverd aan 2Properties bij notariële akte van 29 november 2022.
3.4.
In de koopovereenkomst is bepaald dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken als woonhuis, voorts dat het verkochte bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verder is daarin bepaald dat verkoper ervoor instaat aan koper alle informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem gegeven dient te worden [1] . De laatste bepaling is overgenomen in de leveringsakte, waaraan is toegevoegd dat verkoper garandeert dat aan het verkochte, voor zover hem bekend, geen structurele gebreken kleven waardoor het de eigenschappen mist die de koper voor een normaal gebruik ervan mag verwachten [2] .
3.5.
Voorafgaand aan de verkoop werd de woning op de website van de makelaar als volgt aangeprezen:
Ligging
De riante afmeting van de kavel, de verhoogde ligging en het vele groen bieden een oase van rust en volop privacy. Het uitzicht is wellicht het mooiste van geheel Curacao; In vrijwel alle vertrekken heb je prachtige vergezichten over het Spaanse water, de Caribische zee en de Tafelberg.
3.6.
Het was de bedoeling dat [eiser in conventie sub 2] (hierna: [eiser in conventie sub 2]) met zijn levenspartner, beiden komend vanuit in Nederland, in de woning zouden gaan wonen.
3.7.
Voorafgaand aan de koopovereenkomst hebben zij gedurende twee dagen en nachten een proefverblijf gehad in de woning. Dit proefverblijf verliep zonder incidenten.
3.8.
Op 29 december 2022 hebben [eiser in conventie sub 2] en zijn partner de woning betrokken, maar vanaf korte tijd daarna werden zij voortdurend lastiggevallen door de plaatselijk bekende heren [naam 1] en [naam 2]. Deze heren, die doorgaans hun gezichten en/of hoofd bedekken met, in het geval van [naam 1], een bivakmuts, en in het geval van [naam 2], een masker en een indianentooi, verblijven in een houten schuur op een perceel direct naast de woning. Zij hebben hiervoor geen toestemming van de eigenaar, de nabijgelegen zeilclub Asiento. Weliswaar heeft Asiento een aantal jaren geleden een ontruimingsvonnis tegen [naam 2] verkregen maar daaraan heeft zij geen uitvoering gegeven [3] . [naam 1] en [naam 2] vinden dat zij als Indianen en/of vertegenwoordigers van alle Indianen op het eiland nergens kunnen worden weggestuurd. Volgens hen is Curaçao van de Indianen en vinden zij dat anderen op het eiland niets te zoeken hebben en daarvan moeten vertrekken. In de meest sterke zin geldt dit voor het gebied Brakkeput Mei Mei. [naam 2] zegt dat hij daar van kinds af aan woont en dat het gebied daarom van hem is, althans niet van anderen die daar veel later zijn komen wonen.
3.9.
Het lastigvallen van [eiser in conventie sub 2] en zijn partner bestond daaruit dat [naam 1] en [naam 2] op 11 januari 2023, en daarna, hen over de scheidsmuur toeriepen dat de grond waarop de woning staat van hen is en dat [eiser in conventie sub 2] moest “
opdonderen”. [eiser in conventie sub 2] heeft hen meermaals gevraagd om daarmee op te houden, maar zonder resultaat. [naam 1] en [naam 2] bleven dagelijks terugkomen waarbij zij [eiser in conventie sub 2] en zijn partner intimideerden en filmden met hun telefoon. Daarbij dreigden zij hun identiteiten openbaar te maken op social media. Zij riepen [eiser in conventie sub 2] en zijn partner toe dat zij ervoor gingen zorgen dat zij “
geen lekker leven zouden krijgen daar”. Het zou ”
oorlog”worden als zij niet zouden weggaan.
opdonderen”. [eiser in conventie sub 2] heeft hen meermaals gevraagd om daarmee op te houden, maar zonder resultaat. [naam 1] en [naam 2] bleven dagelijks terugkomen waarbij zij [eiser in conventie sub 2] en zijn partner intimideerden en filmden met hun telefoon. Daarbij dreigden zij hun identiteiten openbaar te maken op social media. Zij riepen [eiser in conventie sub 2] en zijn partner toe dat zij ervoor gingen zorgen dat zij “
geen lekker leven zouden krijgen daar”. Het zou ”
oorlog”worden als zij niet zouden weggaan.
3.10.
Bij het toeroepen over de scheidsmuur op 20 januari 2023 is onder meer het volgende door hen gezegd, opgenomen middels een beveiligingscamera bij de woning [4] :
[naam 1]/[naam 2]:Jullie moeten gewoon opdonderen van hier. Fuck jou, fuck politie. Ik zeg het weer. Wij hebben geen politie nodig hier. Fuck politie. Ik ben zelf politie. Sinds jullie hier zijn hebben jullie onze levens verpest. Ik zeg je weer, sinds jullie hier zijn hebben jullie onze levens verpest. Jullie twee medeplichtig van dreiging. (…)
(…)
[eiser in conventie sub 2]:Wij komen hier alleen maar wonen. Wij hebben niks gedreigd. De enige die hier dreigt ben jij. Jij staat hier elke dag aan onze muur te schreeuwen.
[naam 1]/[naam 2]:Je komt onze leven verpesten. Ze denken dat ze geld hebben en doet wat ze willen. [eiser in conventie sub 2] en zijn vrouw. [eiser in conventie sub 2] is een kapitalist. Ga je geld terugvragen aan [gedaagde sub 1 in conventie] [[gedaagde sub 1 in conventie] // toevoeging gerecht]. Zeg [gedaagde sub 1 in conventie] opdonderen met je huis. Wie gaat hier komen. Waarom komt hij hier niet wonen. Want hij weet precies. Hij wou van dit huis af. Daarom.
[eiser in conventie sub 2]:Waarom wou hij van dit huis af?
[naam 1]/[naam 2]:Want deze huis is op onze terrein. Alleen maar problemen ga je krijgen hier. Begrijp je. We hebben een project. Dit huis hoort op onze project op hele terrein. Iedereen op Curaçao weet. Dat het hele terrein is [roepnaam van naam 1]. 64 jaar woont hij hier (bedoeld wordt [naam 2] //toevoeging gerecht). Het hele terrein. Ik heb jullie al die map laten zien. Je hebt de grond net als een gebroken tand gelaten. Het was niet jij maar je bent medeplichtig nu.
[eiser in conventie sub 2]:Waarom?
[naam 1]/[naam 2]:Van fraude en corruptie. Land stolen. Jullie denken hier lekker kan leven. Nee man, opdonderen. (…)
3.11.
Naar aanleiding van de incidenten met [naam 1] en [naam 2] heeft
[eiser in conventie sub 2] aangifte gedaan bij de politie.
3.12.
Daarnaast heeft hij een van zijn gemachtigden informatie laten inwinnen bij een aantal personen. Het gaat om drie voormalige beheerders – achtereenvolgend [naam 3], [naam 4] en [naam 5] – de monteur van de beveiligingsinstallatie van de woning, de voorzitter van de zeilclub Asiento en de eigenaar van het nabijgelegen restaurant Brakkeput Mei Mei. Aan hen werd gevraagd wat hun ervaringen zijn met [naam 1] en [naam 2] en of verkopers destijds dezelfde ervaringen met hen hadden als nu [eiser in conventie sub 2]. Hiervan zijn door de gemachtigde gespreksverslagen gemaakt. Daaruit blijkt dat zij verklaren dat [gedaagde sub 1 in conventie] ook al problemen met [naam 1] en [naam 2] had. Zo wijst voormalig beheerder [naam 3] op een Whatsapp-bericht van [gedaagde sub 1 in conventie] aan hem van 26 mei 2021 waarin staat [5] :
Bart belde mij zojuist en vertelde dat die indiaan weer bezig was en een slot om de poort gedaan had. En weer in het appartement zat met een vrouw? Wat is de situatie nu is de politie er al bij geweest.
En wijst een opvolgend beheerder, [naam 4], op een Whatsapp-bericht van [gedaagde sub 1 in conventie] aan hem van 1 juni 2021 waarin hij onder meer schreef [6] :
We hebben op dit moment last van een vervelende nieuwe buurman (afgelopen jaren nooit last van gehad) die claimt dat het terrein van hem is!
Verder is in het verslag van de verklaring van [naam 4] het volgende vermeld:
Tussen [gedaagde sub 1 in conventie] en [naam 1] ([naam 1] //toevoeging gerecht) bestond er een afspraak op schrift dat [gedaagde sub 1 in conventie] geld aan [naam 1] zou geven als [naam 1] zich aan bepaalde afspraken zou houden. Dit was handgeschreven op een papiertje, waarvan zowel [gedaagde sub 1 in conventie] als [naam 1] er eentje hadden. [naam 4] ([naam 4] // toevoeging gerecht) heeft dit zelf gezien en hoewel hij de inhoud niet kon lezen was het uit de gedragingen van [gedaagde sub 1 in conventie] en [naam 1] duidelijk wat de inhoud was. Dit kwam ook overeen met het feit dat [gedaagde sub 1 in conventie] de woning aan toeristen verhuurde en dat hij niet wilde dat [naam 1] deze lastig zou vallen.
(…)
De afspraak waarnaar [naam 4] in het hiervoor aangehaalde verslag verwijst, betreft een door [gedaagde sub 1 in conventie] met de hand geschreven afspraak van 6 juni 2021 die luidt als volgt [7] :
Beste [naam 1] [naam 1]
1e Wij maken de volgende afspraken
Ik heb de materialen betaald voor de waterput voor jullie project 1.425.70 + 1979.53 ANG = 3.405.23
Jullie maken deze af met de leiding naar mijn waterput.
Als dit gedaan is gaan we naar project 2
2e Project ik betaal de rekening aan de leverancier van citroen planten ± 7.000 ANG
Deze betaling vindt plaats als het water aangesloten is op mijn put
3e Project 3
Het oude houten huisje gaan we renoveren als project 2 klaar is.
Het gaat mijn naam krijgen.
Maximale bijdrage 10.000 ANG
In het verslag van het gesprek met een andere beheerder, [naam 5], is een chatgesprek met [naam 1] opgenomen dat [gedaagde sub 1 in conventie] aan hem op
[naam 1]:Help mij met een dag loder.
[naam 1]:Is 500 euro om de plantage beneden groter te maken. (…)
[gedaagde sub 1 in conventie]:Ik heb al geholpen met meer dan 20.000 gulden + tablet + computer + internet [naam 1]. Ga fruit en groenten verkopen dan kan je alles zelf betalen.
[naam 1]:Op kankeren flikerrr
[gedaagde sub 1 in conventie]: (enz.)
[naam 1]:Konjoooo bo mama ’s wa.
[naam 1]:Op fucking kakeren
[gedaagde sub 1 in conventie]: (enz.)
[naam 1]:Kom niet praten als een flikker
[naam 1]:Kanker flikker
[naam 1]:Je bent een grote flikker
[naam 1]:Zooo ga je met mij beginne oke kanker fliker (enz.)
[naam 1]:Je bent een grote flikker leugenaar
[naam 1]:Ik haat jullie fuking leugenaar Nederlanders (enz.)
[naam 1]:Weggggg van onze eiland en onze terrein weggggggg grote flikker
[naam 1]:Ik ga zorgen dat je all je spullen terug krijg opdonder van onze terijn flikker
[naam 1]:Flikker dat je ben
[naam 1]:Halooo heb je di laste 500 op di kooyman pas gezet
Daarna chatten [gedaagde sub 1 in conventie] en [naam 5] op 24 maart 2022 als volgt:
[gedaagde sub 1 in conventie]: Ik heb niet meer gereageerd na deze appjes van [naam 1]
[naam 5]: wat een pannenkoek. Niks meer geven. Hij is gek.
En op 17 april 2022:
[gedaagde sub 1 in conventie]:Hi [naam 5] heeft [naam 1] de slang weggehaald begreep ik vd tuinman?
[naam 5]:Klopt ja heeft hij terug getrokken. Zag ik deze week.
[naam 5]:Verder hoor of zie ik niks van hem.
Verder staat in een aanvullende verklaring van [naam 5] aan de gemachtigde van kopers het volgende [9] :
Ik heb [gedaagde sub 1 in conventie] maar een keer gezien. En een keer telefonis gesproken. Van uit de water put die [gedaagde sub 1 in conventie] heeft betaald (zijn zijn eigenwoorden). Zou hij water krijgen voor [gedaagde sub 1 in conventie] zijn tuin. Dit is een keer voor gevallen. Daarna heeft [naam 1] de slang terug getrokken. [naam 1] riep wel eens tegen mij dat de grond van hun was en wij niet wisten dat [gedaagde sub 1 in conventie] een lugenaar is en hij ons voor de gek hield. Wanner hij zij dat de grond van hun was. Heb ik gezegt, laat dit uit zoeken dan zo dat je het weet. Onder tussen moest ik wel lachen. Want hoe verzin je zoiets. Ook heb ik verhalen gehoord dat [gedaagde sub 1 in conventie] een laptop en en een aipad heeft gegeven. En mochten zij op de wiffi van [gedaagde sub 1 in conventie] mee draaien. Als ik dit vooraf geweten had was ik er zelf ook nooit aan begonnen, en had ik [eiser in conventie] en [naam 6] hier over ingeligt. Dit vind ik namelijk niet normaal dat je zo met mensen om gaat.
Bij het aller eerste gesprek met [gedaagde sub 1 in conventie]. Kwam ik de oprit op gereden en stonden [gedaagde sub 1 in conventie] en [naam 1] met elkaar te praten. Vervolgens liep ik naar hun toe en begroete ik [gedaagde sub 1 in conventie] en wilde me zelf voorstellen aan [naam 1]. Hier voor kreeg ik een kruisverhoor van [naam 1] met wie ben je. Wat kom je doen. Waar woon ik. Waar ik op antwoorden sorry maar ik kom niet voor jou maar voor [gedaagde sub 1 in conventie]. En wens niet zo aangesproken te worden. Waarop [gedaagde sub 1 in conventie] zij. [naam 1] wij spreken elkaar nog. Verder in het gesprek met [gedaagde sub 1 in conventie] heeft hij geen. Tekst en uit leg gegeven wat er hier aan de hand was. Later heeft hij verteld dat dit de buurman was en hij ze helpt (geholpen) heeft om hun plantage in orde te maken.
En tot slot, voor zover hier van belang, staat in het verslag van de verklaring van de, op zijn wens anoniem gebleven en daardoor met “X” aangeduide, exploitant van Brakkeput Mei Mei het volgende [10] :
Volgens deze persoon zijn [naam 1] en/of [roepnaam naam 1] ([naam 2] //toevoeging gerecht) niet voor rede vatbaar en zijn zij tot alles in staat. Dit is waarschijnlijk ook de reden waarom ze niet worden aangepakt. Het is algemeen bekend, ook bij de overheid, dat zij daar illegaal verblijven en pretenderen de eigenaars te zijn van het hele terrein te Brakkeput Mei Mei.
(…)
[gedaagde sub 1 in conventie] is ongeveer anderhalf jaar geleden kennis met X komen maken en heeft tijdens dat gesprek aangegeven dat hij ook last heeft van [naam 1] en/of [roepnaam naam 1]. Wat [gedaagde sub 1 in conventie] toen over de gedraging van [naam 1] en/of [roepnaam naam 1] heeft beschreven is bijna een op een vergelijkbaar met de situatie waarmee [eiser in conventie sub 2] nu mee te maken heeft, blijkt wanneer [gemachtigde] de situatie van [eiser in conventie] schetst.
3.13.
Bij brief van hun gemachtigden van 2 februari 2023 hebben kopers de koopovereenkomst wegens bedrog, subsidiair dwaling vernietigd en aanspraak gemaakt op terugbetaling van de koopprijs en vergoeding van aanvullende schade. Daarbij stellen zij dat verkopers hen over [naam 1] en [naam 2] hadden moeten informeren. Subsidiair hebben zij de overeenkomst ontbonden op de grond dat sprake zou zijn van een non-conforme woning waardoor verkopers toerekenbaar zijn tekortgeschoten in hun leveringsverplichting en aanspraak maken op terugbetaling van de koopsom en vergoeding van hun schade.
4.De vordering
In conventie
4.1.
Kopers vorderen om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- i) voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen vernietigd althans ontbonden is, althans deze te vernietigen althans te ontbinden;
- ii) verkopers te bevelen het er binnen twee weken na datum vonnis toe te leiden dat de villa wordt terug geleverd op kosten van gedaagden, een en ander op straffe van een dwangsom van
EUR 100.000,00 per dag met een maximum van EUR 10 mio;
( iii) verkopers te veroordelen tot vergoeding van de schade van kopers, tot dusver begroot op EUR 3.447.395,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 november 2022, ANG 9.000,00 aan buitengerechtelijke kosten en overige schade op te maken bij staat.
4.2.
Aan de vorderingen leggen kopers ten grondslag dat verkopers hen hadden moeten vertellen over de ellende die [naam 1] en [naam 2] doorlopend veroorzaken met hun aanspraken op het terrein waarop de woning is gelegen. Door dit alles te verzwijgen en de woning zelfs aan te prijzen als een oase van rust en met volop privacy, stellen zij dat primair sprake is van bedrog, subsidiair van dwaling, hetgeen hen grond geeft voor een vernietiging van de als gevolg daarvan gesloten koopovereenkomst. Bovendien is de woning volgens hen door de ondervonden overlast aan te merken als non-conform. Daarmee zijn verkopers tekortgeschoten in hun leveringsverplichting hetgeen hen grond geeft voor een ontbinding van de overeenkomst. Verkopers zijn aansprakelijk voor de schade die kopers door hun onrechtmatig handelen en/of toerekenbaar tekortschieten c.q. de ontbinding hebben geleden. Naast dat zij de koopsom voor de woning onder de in dit verband gevorderde schade scharen omdat deze volgens hen niets meer waard is, bestaat de schade onder meer uit transactiekosten, financieringskosten, vliegtickets, verhuiskosten, kosten voor reparatie en verbeteringen die reeds zijn uitgevoerd en kosten voor een tijdelijk alternatief verblijf op Curaçao dat nodig was omdat de woning onveilig bleek. Dat alles leidt tot een door verkopers aan kopers te betalen som van EUR 3.447.395,00.
4.3.
Verkopers voeren verweer. De problemen met [naam 1] en [naam 2] zijn pas ontstaan na levering. Het is daarom een uitsluitend toekomstige omstandigheid waarvoor zij niet aansprakelijk zijn [11] . Verkopers kennen [naam 1] en [naam 2] niet als bedreigend, maar als onschuldige excentriekelingen [12] . Dat wordt bevestigd door meerdere door verkopers overgelegde schriftelijke verklaringen van vakantiegangers die de woning in het verleden van hen hebben gehuurd. Ook hun tuinman heeft nooit problemen met [naam 1] en [naam 2] gehad en hun verkopend makelaar, die de woning al jaren kent en meerdere keren in verkoop heeft gehad, heeft ook niet eerder van deze problemen gehoord [13] . Verkopers betwisten dat kopers dagelijks problemen hebben ervaren en de door hen gestelde ernst daarvan [14] . Kennelijk, zo stellen verkopers, hebben kopers andere redenen om alles terug te draaien, immers geeft het te denken dat zij direct naar Nederland zijn terugverhuisd, wat erop wijst dat zij spijt hadden van hun beslissing om naar Curaçao te emigreren [15] . Daarnaast gaan kopers voorbij aan hun eigen verantwoordelijkheid in het kader van hun onderzoeksplicht. Zij hebben voldoende gelegenheid gehad om de woning en de omgeving te inspecteren [16] . In zoverre er problemen zijn of waren, zijn deze door verkopers zelf veroorzaakt. Zij zijn direct naar de politie gestapt zonder eerst eens rustig met [naam 1] en [naam 2] in gesprek te gaan. Verder hebben verkopers [naam 1] en [naam 2] geschoffeerd door camera’s op hen te richten om hen in de gaten te houden [17] . Daarnaast zijn volgens verkopers de problemen slechts van tijdelijke aard aangezien Asiento al een ontruimingsvonnis heeft tegen [naam 2]. Verkopers hadden Asiento ertoe kunnen bewegen om daaraan uitvoering te geven, maar hebben dat kennelijk nog niet gedaan [18] . Verkopers betwisten dat van bedrog of dwaling sprake is. Kopers maken ook niet duidelijk wat zij aan verkopers hadden moeten mededelen [19] . Van een non-conforme woning is geen sprake. De woning is geschikt om in te wonen, waarmee deze voldoet aan de eisen voor een normaal gebruik [20] . Van een schending van een garantie is ook geen sprake. De aanspraak die [naam 1] en [naam 2] stellen te hebben op het gebied zijn reeds in het hiervoor genoemde ontruimingsvonnis afgedaan.
Verder betwisten zij de door kopers gestelde schadeposten, en gaan zij ervan uit dat, als daaraan wordt toegekomen, de zaak voor een begroting daarvan zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
In reconventie
4.5.
Verkopers vorderen vergoeding van door hen gemaakte kosten van EUR 47.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 november 2022. Het gaat hier om door verkopers gemaakte kosten voor de poort en reparaties waarover partijen via Whatsapp-berichten overeenstemming hebben bereikt.
4.6.
Kopers voeren verweer, waaronder het verweer dat aan beoordeling van deze vordering niet wordt toegekomen bij toewijzing van haar vordering in conventie tot vernietiging of ontbinding van de overeenkomst.
4.7.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
De vorderingen in conventie zullen worden toegewezen, in die zin dat voor recht zal worden verklaard dat kopers de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben vernietigd. Daaruit volgt dat verkopers de koopprijs moeten terugbetalen en dat zij de woning aan verkopers moeten terug leveren. Voor een begroting van de schade die kopers stellen te hebben geleden door de vernietiging en de feiten die daarvoor aanleiding hebben gegeven, zal de zaak worden verwezen naar de schadestaatprocedure. De toelichting op deze beslissing is als volgt.
5.2.
De grondslag voor de vernietiging is dat kopers een onjuiste voorstelling van zaken hadden over hun directe buren. Verkopers waren ermee bekend dat [naam 1] en [naam 2] geen normale buren zijn, maar excentriekelingen waarvan je, als zij hun zin niet krijgen, van alles kunt verwachten. Zij zijn onberekenbaar. Verkopers hadden kopers daarover moeten informeren zodat zij vooraf bekend waren met het risico van deze heren als hun toekomstige buren, in welk geval zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten.
5.3.
Ingevolge artikel 6:228 BW is een overeenkomst die met een onjuiste voorstelling van zaken is gesloten vernietigbaar als de overeenkomst zonder deze onjuiste voorstelling niet was gesloten. De onjuiste voorstelling van zaken moet zijn ontstaan door inlichtingen van de verkoper of door een zwijgen van verkoper waar deze had behoren te spreken (mededelingsplicht). Wanneer de dwaling voor rekening van de koper behoort te blijven, bijvoorbeeld indien koper nader onderzoek achterwege heeft gelaten terwijl dit wel van hem verwacht mocht worden, zal deze de koopovereenkomst niet kunnen vernietigen (onderzoeksplicht)
5.4.
Naar het oordeel van het gerecht is de overlast die kopers hebben ondervonden van een zodanige ernst en omvang dat op grond daarvan kan worden aangenomen dat zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten als zij daarvan hadden geweten. [naam 1] en [naam 2] vinden dat zij als Indianen of vertegenwoordigers daarvan de oudste rechten hebben op de terreinen van Brakkeput Mei Mei. Volgens hen hebben anderen daar niets te zoeken. Dat geldt te meer voor het perceel waarop de woning is gelegen. Dat perceel grenst aan het terrein waarop een schuur staat waarin [naam 1] en [naam 2] wonen of verblijven. Zij hebben kopers meermaals gezegd dat zij uit de woning moesten “
opdonderen”. Voor zolang kopers daar zouden wonen zouden zij, zo hebben zij kopers meermaals toegeroepen, “
geen fijn leven hebben”. Op beelden gemaakt door een beveiligingscamera bij de woning is te zien dat [naam 1] en/of [naam 2] bij de scheidsmuur staan en daaroverheen reiken en daarbij kopers filmen van een afstand van maar enkele meters van hun terras. Hun gezicht en/of hoofd is daarbij in het geval van [naam 1] met een bivakmuts bedekt en in het geval van [naam 2] met een masker en een indianentooi. Verder is te zien dat [naam 1] een puntig voorwerp in zijn handen heeft, waarvan kopers stellen dat het om een mes of een machete gaat. Uit de daarvan opgemaakte transcripten blijkt dat [eiser in conventie sub 2] [naam 1] en [naam 2] rustig op hun gedrag heeft aangesproken, maar dat dat niet hielp. Zij bleven kopers in stevige bewoordingen zeggen dat zij uit de woning moesten vertrekken. Daarbij gaven zij ook aan dat verkopers hen er met de verkoop en het daarbij zwijgen over hun aanwezigheid, hadden ingeluisd. Ook een aangifte door [eiser in conventie sub 2] bij de politie hielp niet, integendeel werd het daarna, naar stelling van kopers, alleen maar erger. Kopers kunnen dan ook worden gevolgd in hun beslissing om de woning te verlaten. Van [naam 1] en [naam 2] ging een zodanige dreiging uit dat van kopers niet kon worden verwacht dat zij nog langer in de woning zouden blijven.
opdonderen”. Voor zolang kopers daar zouden wonen zouden zij, zo hebben zij kopers meermaals toegeroepen, “
geen fijn leven hebben”. Op beelden gemaakt door een beveiligingscamera bij de woning is te zien dat [naam 1] en/of [naam 2] bij de scheidsmuur staan en daaroverheen reiken en daarbij kopers filmen van een afstand van maar enkele meters van hun terras. Hun gezicht en/of hoofd is daarbij in het geval van [naam 1] met een bivakmuts bedekt en in het geval van [naam 2] met een masker en een indianentooi. Verder is te zien dat [naam 1] een puntig voorwerp in zijn handen heeft, waarvan kopers stellen dat het om een mes of een machete gaat. Uit de daarvan opgemaakte transcripten blijkt dat [eiser in conventie sub 2] [naam 1] en [naam 2] rustig op hun gedrag heeft aangesproken, maar dat dat niet hielp. Zij bleven kopers in stevige bewoordingen zeggen dat zij uit de woning moesten vertrekken. Daarbij gaven zij ook aan dat verkopers hen er met de verkoop en het daarbij zwijgen over hun aanwezigheid, hadden ingeluisd. Ook een aangifte door [eiser in conventie sub 2] bij de politie hielp niet, integendeel werd het daarna, naar stelling van kopers, alleen maar erger. Kopers kunnen dan ook worden gevolgd in hun beslissing om de woning te verlaten. Van [naam 1] en [naam 2] ging een zodanige dreiging uit dat van kopers niet kon worden verwacht dat zij nog langer in de woning zouden blijven.
5.5.
Verkopers betwisten de stelling dat kopers dagelijks werden belaagd, althans stellen zij dat dat met de door hen overgelegde producties niet wordt hardgemaakt. Echter een dergelijke betwisting ziet op een klassieke hindersituatie waarin als maatstaf geldt dat sprake moeten zijn van structurele overlast, derhalve overlast die niet incidenteel van aard is. In deze kwestie gaat het echter om iets anders, namelijk om een aanhoudende dreiging waarvoor feiten die hiervoor aanleiding geven zich niet dagelijks of regelmatig hoeven voor te doen. Gelet op het voorgaande komt geen belang toe aan de verklaringen die verkopers hebben overgelegd van huurders die door de jaren heen de woning hebben gehuurd voor hun vakantie. Dat deze huurders in de relatief korte periode van hun verblijf geen overlast van [naam 1] en [naam 2] hebben ondervonden, doet niet aan af aan de onderliggende situatie zoals hiervoor geschetst. Hetzelfde geldt voor de tuinman en de makelaar die verklaren niet eerder over problemen met [naam 1] en [naam 2] te hebben gehoord.
5.6.
Anders dan verkopers stellen, is er geen sprake van een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Het was verkopers bekend wat de drijfveren van [naam 1] en [naam 2] waren. Het was hen bekend dat zij zich heer en meester wanen over het gebied waarin de woning is gelegen. Ook waren zij ermee bekend dat [naam 1] en [naam 2] voor overlast kunnen zorgen en ongedurig en manipulatief gedrag vertonen als zij hun zin niet krijgen. Immers, op 26 mei 2021 schrijft [gedaagde sub 1 in conventie] aan een toenmalige beheerder van de woning al over problemen met “
de indiaan” en vraagt hij hem of de politie er al bij is geweest. Op 1 juni 2021 schrijft hij aan een opvolgend beheerder dat “
we momenteel last hebben van een vervelende nieuwe buurman”. Op 6 juni 2021, nog geen week later, komt hij met [naam 1] overeen dat hij hem geld zal geven voor de uitvoering van een aantal projecten voor de plantage die [naam 1] en [naam 2] hebben aangelegd in het gebied. Het gaat om een bedrag van, afgerond, NAf 20.000,00. De stelling van verkopers in dit verband is dat zij dit vanuit een door hen gevoelde maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben gedaan. Dat kan zo zijn, maar onmiskenbaar zal deze betaling mede zijn bedoeld om [naam 1] en [naam 2] te plezieren en hen daarmee rustig te houden. De situatie bleef daarna inderdaad een tijdje rustig totdat [naam 1] in maart 2022 wederom om geld vroeg en dat niet kreeg. In forse bewoordingen heeft hij verkopers toen geschreven dat zij weg moesten van het eiland en weg moesten van hun terrein. In dezelfde tijd haalde [naam 1] een toevoerslang van verkopers weg van een op kosten van verkopers aangelegde waterput. Verkopers stellen dat zij hierover maar niet in discussie zijn gegaan teneinde de zaak niet te laten escaleren [21] .
de indiaan” en vraagt hij hem of de politie er al bij is geweest. Op 1 juni 2021 schrijft hij aan een opvolgend beheerder dat “
we momenteel last hebben van een vervelende nieuwe buurman”. Op 6 juni 2021, nog geen week later, komt hij met [naam 1] overeen dat hij hem geld zal geven voor de uitvoering van een aantal projecten voor de plantage die [naam 1] en [naam 2] hebben aangelegd in het gebied. Het gaat om een bedrag van, afgerond, NAf 20.000,00. De stelling van verkopers in dit verband is dat zij dit vanuit een door hen gevoelde maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben gedaan. Dat kan zo zijn, maar onmiskenbaar zal deze betaling mede zijn bedoeld om [naam 1] en [naam 2] te plezieren en hen daarmee rustig te houden. De situatie bleef daarna inderdaad een tijdje rustig totdat [naam 1] in maart 2022 wederom om geld vroeg en dat niet kreeg. In forse bewoordingen heeft hij verkopers toen geschreven dat zij weg moesten van het eiland en weg moesten van hun terrein. In dezelfde tijd haalde [naam 1] een toevoerslang van verkopers weg van een op kosten van verkopers aangelegde waterput. Verkopers stellen dat zij hierover maar niet in discussie zijn gegaan teneinde de zaak niet te laten escaleren [21] .
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat, anders dan verkopers stellen, [naam 1] en [naam 2] geen onschuldige excentriekelingen zijn, maar dat zij manipulatief en onberekenbaar zijn als zij hun zin niet krijgen. Verkopers hadden kopers daarover moeten informeren. Wat kopers hebben ondervonden ligt in de lijn van wat al voorafgaand aan de verkoop gaande was of toen latent aanwezig was. [naam 1] en [naam 2] gaan hun eigen gang en trekken zich niets van de belangen van anderen aan, althans niet van die van hun directe buren.
5.8.
Kopers hadden de situatie waarin zij zijn komen te verkeren niet hoeven te verwachten. De woning is gelegen op een groot perceel in een rustig buitengebied. In de advertentie van de makelaar wordt deze aangeprezen als “
een oase van rust met volop privacy”. Hoewel dit een algemene aanprijzing is waaraan kopers nauwelijks rechten kunnen ontlenen lag het, mede tegen de achtergrond van deze aanprijzing, wel zeker voor de hand dat verkopers, of hun makelaar, iets over de aanwezigheid van [naam 1] en [naam 2] en hun gedrag hadden gezegd. Kopers hadden, anders dan verkopers lijken te stellen, niet zelf hoeven te onderzoeken wie hun buren waren. Gelet op de ligging van de woningen, namelijk op grote percelen in een rustig gebied, mochten kopers verwachten dat er over de buren geen bijzonderheden waren te melden. Daarnaar hadden zij ook niet hoeven te vragen.
een oase van rust met volop privacy”. Hoewel dit een algemene aanprijzing is waaraan kopers nauwelijks rechten kunnen ontlenen lag het, mede tegen de achtergrond van deze aanprijzing, wel zeker voor de hand dat verkopers, of hun makelaar, iets over de aanwezigheid van [naam 1] en [naam 2] en hun gedrag hadden gezegd. Kopers hadden, anders dan verkopers lijken te stellen, niet zelf hoeven te onderzoeken wie hun buren waren. Gelet op de ligging van de woningen, namelijk op grote percelen in een rustig gebied, mochten kopers verwachten dat er over de buren geen bijzonderheden waren te melden. Daarnaar hadden zij ook niet hoeven te vragen.
5.9.
Ook anders dan verkopers stellen, zijn kopers niet zelf schuldig aan de situatie. De stelling van verkopers dat [eiser in conventie sub 2] de situatie uit de hand heeft laten lopen door te gaan schelden naar [naam 1] en [naam 2] is op niets gebaseerd. Dat verkopers op enig moment een extra camera hebben geplaatst is ook begrijpelijk. Dat [naam 1] en [naam 2] zich daardoor geschoffeerd voelden, zoals verkopers stellen, bevestigt de explosieve staat waarin de heren van tijd tot tijd verkeren. Hetzelfde geldt voor het door verkopers gemaakte verwijt dat kopers op enig moment een melding hebben gedaan bij de politie waarna een buurtregisseur is ingeschakeld. Verkopers kan dat, gelet op de feiten die zich toen voordeden, bezwaarlijk worden verweten. Met de buurtregisseur hebben zij de situatie met [naam 1] en [naam 2] juist willen oplossen. Kopers kan niet worden verweten dat de heren daarvoor niet openstonden. Uit wat verkopers hierover stellen, volgt omgekeerd een aan verkopers te maken verwijt dat zij kopers niet vooraf hebben geïnformeerd over deze bijzondere buren, waarvoor je kennelijk, hun stellingen volgend, maar beter niet de politie kunt bellen omdat het daardoor uit de hand kan lopen.
5.10.
Tot slot stellen verkopers dat de situatie met [naam 1] en [naam 2] slechts van tijdelijke aard is omdat Asiento al een ontruimingsvonnis tegen hen heeft verkregen. Daarmee zouden zij op korte termijn uit hun schuur kunnen worden ontruimd. Kopers zouden Asiento moeten aansporen om dit vonnis tegen [naam 1] en [naam 2] uit te voeren. Het oordeel van het gerecht daarover is dat Asiento daar kennelijk geen heil in ziet, immers dateert het vonnis al van twee jaar geleden en is er sindsdien niets gebeurd. Maar als verkopers daaraan belang hechten, zouden zij zelf Asiento hierover kunnen aanschrijven. In het kader van hun verbintenis tot een conforme levering ligt dat ook primair op hun weg. Maar hoe dan ook, maakt het de reden voor de vernietiging van de overeenkomst door kopers en de vernietiging zelf niet ongedaan.
5.11.
De conclusie is dan ook dat kopers de overeenkomst rechtsgeldig hebben vernietigd met de daarop gerichte brief van hun gemachtigden van
2 februari 2023. De koopprijs moet aan kopers worden terugbetaald, meer specifiek aan 2Properties, echter anders dan gevorderd niet bij wijze van schadevergoeding, maar als onverschuldigde betaling gelet op de terugwerkende kracht die aan de vernietiging toekomt. Hetgeen als terugbetaling van de koopprijs is verschuldigd, zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze aan verkopers is betaald. Als gevorderd, wordt daarbij uitgegaan van 29 november 2022. Ook de woning zal moeten worden teruggeleverd aan 2Properties [verkopers]. Tegen de in dit verband gevorderde twee weken na vonnis is geen verweer gevoerd zodat die termijn zal worden aangehouden, zij het dat deze eerst zal ingaan op de dag van betekening van het vonnis. De in dit verband gevorderde dwangsom zal worden gematigd nu de hoogte daarvan niet overeenkomt met het relatief geringe belang dat kopers daarbij hebben. Vooral verkopers hebben daarbij belang gelet op de terugbetaling van de koopprijs, waartoe zij, zoals hiervoor overwogen, zullen worden veroordeeld.
5.12.
Naast terugbetaling van de koopprijs vorderen kopers vergoeding van de door hen als gevolg van de vernietigde overeenkomst geleden schade. Deze schade hebben zij gespecificeerd in een schadeoverzicht, hun productie 17, maar deze hebben zij niet met stukken onderbouwd. Het gaat onder meer om transactiekosten, financieringskosten, vliegtickets, verhuiskosten, kosten voor reparatie en verbeteringen die reeds zijn uitgevoerd en kosten voor een tijdelijk alternatief verblijf op Curaçao. Hun schade zou vooralsnog EUR 407.395,00 bedragen. Voor de begroting van hun verdere schade vorderen zij een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Verkopers hebben de door kopers gestelde schade betwist, hoewel niet gemotiveerd omdat, zoals zij ter zitting hebben aangegeven, zij in de veronderstelling verkeerden dat voor een begroting van de schade een verwijzing naar de schadestaat zou volgen, althans als daaraan zou worden toegekomen. Wat daarvan zij – kopers vorderen deze verwijzing alleen voor hun eventuele verdere schade – zal de zaak voor een begroting van de volledige schade worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Daarbij speelt dat kopers hun schade nog met stukken moeten onderbouwen. Ook moeten zij stellen en onderbouwen welke schade door wie van eisers is geleden. Die uitsplitsing hebben zij nog niet gemaakt.
5.13.
Bij het voorgaande is in aanmerking genomen dat verkopers op zich niet hebben bestreden dat zij in geval de vernietiging of de ontbinding van de overeenkomst stand houdt, verantwoordelijk zijn voor de gevolgen daarvan en voor feiten die daarvoor aanleiding hebben gegeven en zij daarmee in beginsel aansprakelijk zijn voor de schade die kopers als gevolg daarvan hebben geleden en zullen lijden. Het gerecht gaat daar dan ook van uit.
5.14.
De vordering tot veroordeling van verkopers in de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen nu onvoldoende gesteld en gebleken is dat aan de zijde van kopers daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, dus kosten waarvoor de proceskosten niet reeds een vergoeding plegen in te sluiten. De door de gemachtigden van kopers gestuurde brief van 2 februari 2023 betreft een enkele sommatie direct vooruitlopend op deze procedure, waardoor deze valt binnen het kader van een instructie van deze zaak. De vergoeding van de kosten daarvoor wordt geacht in de proceskostenveroordeling te zijn begrepen.
5.15.
Verkopers worden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze worden aan de zijde van kopers begroot op, gezamenlijk, NAf 7.500,00 voor het griffiegeld, NAf 509,82 voor de deurwaarder en NAf 12.000,00 in verband met het salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief 11).
in reconventie
5.16.
Uit de vernietiging van de overeenkomst, zoals in conventie vastgesteld, volgt afwijzing van de vordering in reconventie. Verkopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van kopers begroot op NAf 3.000,00 (2 punten x tarief 6).
6.De beslissing
Het gerecht,
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen is vernietigd,
6.2.
beveelt verkopers het er binnen twee weken na betekening van dit vonnis toe te leiden dat de woning wordt teruggeleverd aan 2Properties [verkopers] op kosten van verkopers, op straffe van een aan 2Properties te verbeuren dwangsom van EUR 5.000,00 per dag dat verkopers hiermee in gebreke blijven, met een maximum van EUR 100.000,00,
6.3.
veroordeelt verkopers tot terugbetaling aan 2Properties van de koopprijs van EUR 3.040.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
29 november 2022 tot aan de algehele voldoening daarvan,
6.4.
verwijst de zaak naar de schadestaatprocedure ter begroting van de schade van kopers als gevolg van de vernietiging van de overeenkomst en/of de feiten die daartoe aanleiding hebben gegeven,
6.5.
veroordeelt verkopers in de kosten van de procedure, aan de zijde van kopers gezamenlijk begroot op NAf 20.000,82,
6.6.
verklaart het bepaalde onder 6.2 – 6.5 uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
6.8.
wijst de vorderingen af,
6.9.
veroordeelt verkopers in de kosten van de procedure, aan de zijde van kopers begroot op NAf 3.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van twee weken na betekening van dit vonnis tot aan de algehele voldoening daarvan,
6.10.
verklaart het onder 6.9. bepaalde uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. S. Christiaan, rolrechter, ter openbare terechtzitting van 6 november 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.