ECLI:NL:OGEAC:2023:291

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202300884

Vonnis van 30 oktober 2023

in de zaak van

de naamloze vennootschap
EUBA N.V.,
gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. L.G.I. Voigt,

tegen

[GEDAAGDE IN CONVENTIE],

wonend in Curaçao,
gedaagde in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. L.G. da Costa Gomez.

Partijen worden hierna Euba en [gedaagde in conventie] genoemd.

Inleiding

Partijen hebben een recht van erfpacht op naast elkaar gelegen percelen. De feitelijke erfgrens wijkt af van de kadastrale erfgrens. Bij het perceel waarvan gedaagde rechthebbende is, is een stuk grond getrokken die volgens het kadaster onderdeel is van het perceel waarvan eiseres rechthebbende is. Gedaagde heeft haar opstal uitgebouwd tot de feitelijke erfgrens. Eiseres stelt dat gedaagde daardoor onrechtmatig handelt en zij als gevolg daarvan het aan hem vergunde bouwplan niet kan uitvoeren. Gedaagde beroept zich op verkrijgende en bevrijdende verjaring.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 24 maart 2023,
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie,
de akte van Euba voorafgaand aan de comparitie, tevens wijziging van eis,
de antwoordakte van [gedaagde in conventie] (“akte ter comparitie van partijen […]”) voorafgaand aan de comparitie, tevens wijziging van eis in reconventie,
de mondelinge behandeling van 15 augustus 2023 in het Kas di Korte met aansluitend een voortzetting daarvan ter plaatse,
de pleitnotitie van Euba.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Op 28 september 2000 is [gedaagde in conventie] eigenaar geworden van het recht van erfpacht op het perceel grond aan de [adres A] (meetbriefnummer [A]/1973) met het daarop gebouwde woonhuis en appartement (hierna ook: perceel A). Na 2000 heeft [gedaagde in conventie] de gebouwen op het perceel uitgebouwd en een wasserette en een verfwinkel gerealiseerd.

2.2.

Euba exploiteert haar bedrijf in een pand dat is gelegen direct achter het perceel van [gedaagde in conventie]. In 2016 heeft Euba het perceel dat is gelegen naast het perceel van [gedaagde in conventie] in erfpacht verkregen (meetbriefnummer [B]/1973), met de bedoeling haar bedrijfsactiviteiten uit te breiden (hierna ook: perceel B).

2.3.

Bij brief van 27 september 2018 heeft de gemachtigde van Euba [gedaagde in conventie] erop gewezen dat de bebouwing op haar perceel de erfgrens overschrijdt en heeft zij haar verzocht de bebouwing zodanig aan te passen dat Euba daar geen hinder van ondervindt.

2.4.

Bij brief van 26 november 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie] hierop gereageerd. [gedaagde in conventie] is niet tot aanpassing van de bebouwing overgegaan.

2.5.

In 2021 is aan Euba een bouwvergunning verleend voor de bouw van een showroom en appartementen op perceel B.

3.De vorderingen en de standpunten van partijen

3.1.

Euba vordert na wijziging van eis in conventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

een verklaring voor recht dat bij de aankoop in het jaar 2000 door [gedaagde in conventie] van perceel A geen sprake kon zijn en was van de nu aanwezige overbouw;

[gedaagde in conventie] te bevelen binnen 21 dagen het totaal door [gedaagde in conventie] na 2003 gebouwde, zowel in de richting van als op het perceel van Euba, te slopen, teneinde de wettelijk verplichte afstand van bebouwing op het aangrenzende perceel van Euba te bereiken ter voorkoming van brandoverslag;

te bepalen dat [gedaagde in conventie] een dwangsom verbeurt zolang niet wordt voldaan aan het onder a en b gevorderde;

[gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van door Euba geleden en te lijden schade wegens gederfde inkomsten uit omzet als gevolg van de door [gedaagde in conventie] veroorzaakte vertraging van de bouw van zijn winkel, showroom en appartementen, op te maken bij staat;

[gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten;

[gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten alsmede de nakosten.

3.2.

Euba legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in conventie] onrechtmatig jegens Euba handelt door haar opstal over de erfgrens, op perceel B te bouwen. Euba stelt dat het gaat om een overbouw van 63 m2. De uitbreiding van haar opstal is bovendien in strijd met de bouw- en brandvoorschriften. Als gevolg hiervan stelt Euba dat het voor haar niet mogelijk is de geplande bouw te realiseren en dat zij wordt belemmerd in de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten. Euba stelt hierdoor schade te lijden. Volgens Euba was er op het moment dat [gedaagde in conventie] het perceel A in erfpacht verkreeg nog geen sprake van overbouw. Pas na februari 2003 heeft [gedaagde in conventie] haar opstal uitgebreid en daarbij de erfgrens overschreden. Daarbij is volgens Euba de oorspronkelijke erfafscheiding opgeschoven. Euba verwijst naar foto’s afkomstig van Google Earth, genomen in februari 2003 en in april 2005. Gelet op de sommatie van 2018 kan daardoor volgens Euba geen sprake zijn van bevrijdende verjaring. Euba stelt dat ook verkrijgende verjaring niet aan de orde kan zijn, omdat [gedaagde in conventie] niet te goeder trouw is.

3.3. [

Gedaagde in conventie] vordert na wijziging van eis in reconventie dat het gerecht

voor recht verklaart dat [gedaagde in conventie] door verkrijgende verjaring gerechtigd is geworden tot het recht van erfpacht op het stuk grond dat zich bevindt onder haar woning aan de [adres A], voor zover deze zich mocht bevinden over de kadastrale grens, dan wel voor recht verklaart dat [gedaagde in conventie] door bevrijdende verjaring gerechtigd is geworden tot het recht van erfpacht op het stuk grond dat zich bevindt onder haar woning aan de [adres A], voor zover deze zich mocht bevinden over de kadastrale grens;

bepaalt dat [gedaagde in conventie] het door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring verkregen eigendom door middel van het daartoe te wijzen vonnis in het openbare register kan (laten) inschrijven;

Euba veroordeelt tot het verlenen van haar medewerking aan een notariële vastlegging van de juridische erfgrens door de verkrijging, en aan de inschrijving van die erfgrens bij het Kadaster binnen veertien dagen na het daartoe te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom;

Euba veroordeelt in de proceskosten.

3.4. [

gedaagde in conventie] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het recht van erfpacht op perceel A met de daarop gebouwde opstal op 28 september 2000 heeft gekocht en dat zij sindsdien niet over de erfafscheiding, een betonnen muur die zich reeds bij aankoop op het perceel bevond, heeft gebouwd. [gedaagde in conventie] betwist primair dat sprake is van overbouw. Volgens haar is er nooit een kadastrale meting of grensreconstructie uitgevoerd door het Kadaster, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de muur die de beide percelen scheidt de erfgrens is. [gedaagde in conventie] stelt dat zij in ieder geval altijd in de veronderstelling is geweest dat de erfafscheiding gelijk liep met de kadastrale en juridische erfgrens. Voor zover sprake is van overbouw, beroept [gedaagde in conventie] zich op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring. Zij stelt dat de overbouw er in ieder geval in 2000 al was. Bij de overdracht in 2000 gaf de beschrijving van het perceel in de leveringsakte, noch de openbare registers, noch de feitelijke situatie aanleiding te twijfelen aan de erfgrens. [gedaagde in conventie] stelt dat uit de meetbrief alleen volgt dat haar perceel begrensd wordt “ten Noorden: door de overige eilandsgronden van Torenkwest”. Nu [gedaagde in conventie] de strook grond op het naastgelegen perceel sinds 2000 voor zichzelf houdt en te goeder trouw is, is zij door verkrijgende verjaring gerechtigd geworden tot het recht van erfpacht op de strook. Subsidiair stelt [gedaagde in conventie] zich op het standpunt dat sprake is van bevrijdende verjaring.

3.5.

Partijen voeren over en weer verweer tegen elkaars vorderingen.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden beoordeeld.

Oproeping van het Land Curaçao

4.2.

Vaststaat dat perceel A en perceel B in eigendom toebehoren aan het Land Curaçao (hierna: het Land) en dat het Land de percelen in erfpacht heeft gegeven aan [gedaagde in conventie] respectievelijk Euba.

4.3.

Artikel 5:95 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt ten aanzien van een in erfpacht gegeven onroerende zaak dat tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, ieder van hen bevoegd is, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen. Het voorschrift van artikel 5:95 BW dient ertoe te bewerkstelligen dat zowel de eigenaar als de erfpachter partij worden in het geding om zodoende te bereiken dat enerzijds de belangen van zowel de eigenaar als de erfpachter voldoende worden gewaarborgd en anderzijds zowel de eigenaar als de erfpachter aan de uitspraak gebonden zijn, dit ook in het belang van de wederpartij.

4.4.

Het gaat in deze zaak in reconventie om een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie] rechthebbende tot de strook grond op perceel B is geworden door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring. Deze vordering betreft zowel het recht van de erfpachter als dat van de eigenaar. Op grond van artikel 5:95 BW dient daarom, zoals ter zitting ook besproken, het Land in het geding te worden opgeroepen.

4.5.

Het Land is geen partij in dit geding. Het gerecht zal [gedaagde in conventie], als de partij die zich op verjaring beroept, in de gelegenheid stellen om het Land alsnog op de voet van artikel 12a Rv op te roepen als hierna omschreven tegen de hierna te noemen zittingsdatum. [gedaagde in conventie] zal een afschrift in het geding moeten brengen van het deurwaardersexploot, waarbij het Land op haar verzoek is opgeroepen om in dit geding te verschijnen.

4.6.

Vooruitlopend op de oproeping van het Land overweegt het gerecht over het geschil tussen Euba en [gedaagde in conventie] alvast het volgende.

Ontvankelijkheid van Euba

4.7. [

gedaagde in conventie] stelt dat Euba in haar vordering niet ontvankelijk is, omdat het verzoekschrift niet voldoet aan artikel 18c Rv en artikel 111 lid 1 Rv. Voor zover dit laatste al het geval is, leidt dat niet zonder meer tot niet-ontvankelijk van Euba in haar vorderingen. Ook overigens faalt het beroep op deze artikelen. Niet is gebleken dat Euba voor de beoordeling relevante informatie heeft achtergehouden en/of dat dit achterhouden een gevolg is van toerekenbaar onzorgvuldig procesgedrag van Euba. Voor [gedaagde in conventie] is duidelijk waarop de vorderingen betrekking hebben en welke feiten Euba daaraan ten grondslag legt. Op grond van het door [gedaagde in conventie] gevoerde verweer stelt het gerecht ook vast dat zij niet in haar verdediging is geschaad. Euba is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

Overbouw

4.8. [

Gedaagde in conventie] betwist primair dat sprake is van overbouw. Op grond van de door Euba als productie 3 bij de akte van 2 augustus 2023 overgelegde kadastrale kaart en de in 2016 gewaarmerkte luchtfoto (zie hieronder) moet echter worden vastgesteld dat sprake is van overbouw. Tijdens de plaatsopneming is samen met partijen ook geconstateerd dat het Kadaster de kadastrale erfgrens heeft gemarkeerd met rode verf en dat de feitelijke grens (de buitenmuur van de opstal van [gedaagde in conventie]), ten koste van perceel B, hiervan afwijkt (het bouwwerk dat hieronder met ster is gemarkeerd is er niet meer, het gaat om de strook over de lengte van de noordelijke grens).

[afbeelding 1: luchtfoto]

4.9.

In beginsel is sprake van onrechtmatig handelen, wanneer zonder toestemming over de grens wordt gebouwd. [gedaagde in conventie] beroept zich echter op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring.

Verkrijgende verjaring

4.10.

Op grond van artikel 3:99 lid 1 BW worden rechten op onroerende zaken door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaar. Uit artikel 3:107 BW volgt dat bezit is het houden van een goed voor zichzelf. De vraag of iemand bezitter is, moet worden beoordeeld naar de verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Artikel 3:118 BW bepaalt dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.

4.11.

In verband met het beroep op verjaring hebben beide partijen foto’s van Google Earth in het geding gebracht. Volgens Euba kan op basis daarvan worden geconcludeerd dat de overbouw tussen 2003 en 2005 is gerealiseerd, dus nadat [gedaagde in conventie] eigenaar werd van perceel A. Euba stelt zich daarom op het standpunt dat [gedaagde in conventie] niet een bezitter te goeder trouw is.

4.12.

Op de foto’s is te zien dat de opstal van [gedaagde in conventie], ten opzichte van de situatie in 2003, in noordelijke richting is uitgebouwd. [gedaagde in conventie] betwist echter ook niet (meer) dat de uitbouw door haar is gerealiseerd. Zij stelt zich op het standpunt dat op het moment dat zij het perceel in 2000 kocht er een betonnen muur stond als erfafscheiding, dat zij altijd in de veronderstelling is geweest dat die muur op de erfgrens stond en zij de opstal alleen heeft uitgebreid tot op die al aanwezige muur en daarop verder heeft gebouwd waardoor de muur thans dient als (onderzijde van de) buitenmuur voor de opstal.

4.13.

Op de foto van Google Earth die is gemaakt in 2003, toen er nog geen uitbouw was gerealiseerd, is een muur te zien ten noorden van de opstal als afgrenzing van perceel A (met pijl aangewezen op de foto hieronder). Euba heeft ook niet betwist dat er in 2003 een betonnen muur stond. Evenmin betwist Euba dat er, zoals [gedaagde in conventie] stelt, al in 2000 een muur stond.

[afbeelding 2: luchtfoto met pijl]

Door deze feitelijke erfscheiding heeft [gedaagde in conventie] sinds 2000 exclusief de feitelijke macht over de grensoverschrijdende strook grond tot aan de muur gehad en sindsdien maakt deze grensoverschrijdende strook grond visueel ook deel uit van het perceel van [gedaagde in conventie] waartoe anderen geen toegang hadden. [gedaagde in conventie] heeft zich als rechthebbende beschouwd en zij heeft zich, nu de noordelijke grens destijds niet duidelijk was omschreven in de leveringsakte en ook niet in de meetbrief, op grond van de feitelijke erfafscheiding ook redelijkerwijs als zodanig mogen beschouwen. Vastgesteld moet dan ook worden dat [gedaagde in conventie] sinds de aankoop van perceel A in 2000 bezitter te goeder trouw is van de grensoverschrijdende strook grond. De tienjaarstermijn voor verkrijgende verjaring was op het moment van de eerste aanschrijving door Euba in 2018 - zelfs al voordat Euba perceel B in erfpacht verkreeg maar waaraan voor de beoordeling van de verjaring op zich geen belang toekomt - al ruimschoots voltooid. Daardoor is [gedaagde in conventie] rechthebbende geworden van de strook grond tussen de feitelijke erfafscheiding en de kadastrale grens.

4.14.

Aan de stelling van Euba dat de muur eerst op een andere plaats stond – namelijk op de kadastrale en juridische erfgrens – en daarna door [gedaagde in conventie] verder naar het noorden, op het perceel van Euba, is verplaatst gaat het gerecht voorbij. Euba heeft deze stelling, die zij eerst tijdens de zitting heeft ingenomen, niet concreet gemaakt. Gelet op het feit dat Euba perceel B in 2016, vóór de verkrijging door [gedaagde in conventie] van perceel A, in erfpacht heeft verkregen en hij vanaf zijn achterliggende bedrijf dagelijks zicht heeft op het perceel van [gedaagde in conventie] had van Euba verwacht mogen worden dat hij zijn stelling dat de muur is verplaatst meer handen en voeten had gegeven. Dit heeft hij niet gedaan. Bovendien is tijdens de plaatsopneming geconstateerd dat de buitenmuur van de uitbouw is opgetrokken vanaf een al (wat langer) bestaande muur.

Afstand tot erfgrens / bouw- en brandvoorschriften

4.15.

Euba stelt echter ook dat op grond van de ter plaatse geldende bouw- en brandvoorschriften een meter afstand moet worden gehouden van de erfgrens en [gedaagde in conventie] onrechtmatig jegens Euba handelt door zich niet aan deze voorschriften te houden.

4.16.

Niet in geschil is dat door het verlies van een deel van het erfpachtrecht als gevolg van de verjaring het door Euba aangevraagde en vergunde bouwplan niet uitvoerbaar is. Euba zal dit plan als gevolg van de verjaring dan ook moeten aanpassen. Eventuele schade hierdoor kan Euba niet op [gedaagde in conventie], die te goeder trouw was, verhalen. Vaststaat echter dat [gedaagde in conventie] tot de (door verjaring opgeschoven) erfgrens heeft gebouwd. Voor zover [gedaagde in conventie] hiermee in strijd met de ter plaatse geldende bouw- en brandvoorschriften heeft gehandeld, is de vraag of en in hoeverre Euba met een aangepast plan een beperking ondervindt door het feit dat [gedaagde in conventie] tegen de erfgrens heeft gebouwd. Daarbij is ook van belang in hoeverre is voldaan aan het voor onrechtmatige daad voorgeschreven relativiteitsvereiste.

4.17.

Euba zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over het voorgaande. Het gerecht wenst daarbij te worden geïnformeerd over welke bouw- en brandvoorschriften zijn overschreden, in welke zin Euba in haar bouwplannen wordt beperkt tegen de achtergrond dat zij toch al een deel van perceel B door verjaring heeft verloren, en mede in het licht van de verzekerbaarheid van het door haar te bouwen pand, en tot slot in welke zin deze voorschriften strekken tot bescherming van het belang van naastgelegen percelen om zo dicht mogelijk tegen de erfgrens te bouwen, dus over het voor onrechtmatige daad vereiste relativiteitsvereiste. [gedaagde in conventie] krijgt daarna de gelegenheid daarop bij antwoordakte te reageren.

4.18.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

Het gerecht:

In conventie en in reconventie

5.1.

stelt [gedaagde in conventie] in de gelegenheid om het Land, zoals bedoeld in 4.5, alsnog in deze procedure te betrekken door oproeping tegen de rolzitting van 8 januari 2024, met betekening aan het Land van het verzoekschrift, de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, de akte/brief van Euba van 3 augustus 2023, de “akte ter comparitie van partijen tevens wijziging eis in reconventie” van [gedaagde in conventie] en dit vonnis, met bepaling dat het oproepingsexploot uiterlijk op 27 november 2023 moet zijn uitgebracht;

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2024 voor akte van [gedaagde in conventie] houdende het overleggen van het hiervoor bedoelde exploot van oproeping van het Land
envoor akte uitlating van Euba als bedoeld in 4.17;

5.3.

bepaalt dat het Land, indien opgeroepen en verschenen, op een door de rolrechter te bepalen datum een conclusie van antwoord zal kunnen nemen;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock in het openbaar uitgesproken.