Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202302924
Vonnis in kort geding van 13 oktober 2023
in de zaak van
[EISERES IN CONVENTIE, GEDAAGDE IN RECONVENTIE],
handelend onder de naam MP Realty, hierna: ‘
de makelaar’,
de makelaar’,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. R.A. Gonet,
tegen
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISER IN RECONVENTIE SUB 1],
[GEDAAGDE IN CONVENTIE, EISERES IN RECONVENTIE SUB 2],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. D.D. Zahavi.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 12 september 2023;
- de akte houdende een verzoek tot voeging/tussenkomst ex artikel 214 Rv en een eis in reconventie;
- de behandeling ter zitting van 6 oktober 2023, waarbij de incidentele vordering is toegewezen en partijen en hun gemachtigden het woord hebben gevoerd;
- de bij de behandeling overgelegde pleitnota’s van de gemachtigden.
1.2.
Uitspraak is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Begin juli 2023 hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] een woning bezichtigd die door de makelaar te koop werd aangeboden.
2.2.
Op 11 juli 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] de makelaar gezegd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] de woning wilde kopen. Hierop heeft de makelaar op haar briefpapier een declaratie opgemaakt. De declaratie vermeldt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] als koper, noemt een bedrag voor de woning van NAf 250.000, waarop in mindering is gebracht een ‘Downpayment’ van NAf 25.000. In de begeleidende e-mail aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] schreef de makelaar onder meer:
“You can make the deposit within 24 hours on the account stated on the invoice. (…) Within 1 week you will receive the preliminary contract for [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] to sign.”
2.3. [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft het bedrag van NAf 25.000 betaald en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] heeft de declaratie getekend: [afbeelding van declaratie]
2.4.
Een week later hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] de makelaar bericht dat er moeilijkheden waren met de financiering en dat zij afzagen van de koop. Zij hebben de makelaar daarbij verzocht om terugbetaling van het ‘downpayment’ van NAf 25.000.
2.5.
De makelaar heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hierop via whatsapp geantwoord dat de downpayment in principe ‘non-refundable’ was en dat zij met de eigenaar van de woning moest overleggen.
2.6.
Per email van 1 augustus 2023 heeft de makelaar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] onder meer het volgende geschreven:
“On 20th of july you send an email that you would like to back out of the purchase because of financial issues. As you know the deposit is non refundable and by backing out the purchase agreement you do not receive the money back. Mrs. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] asked me to please give you the money back because you are in a difficult financial situation. I told mrs [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] that the only way I can justify the owner giving the money back is selling the house to another buyer. Otherwise the owner will not allow this. I am currently seeking for another buyer but the progress did not complete successfully yet. You have to be patient and wait till I have another buyer so I can refund your deposit. This is an exception I am willing to do for you due to the financial situation you got in. I am working on it so be patient and hope for the best.”
2.7.
Nadat de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] de makelaar tevergeefs had gesommeerd tot terugbetaling, is op verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] na daartoe verkregen rechterlijk verlof conservatoir beslag gelegd ten laste van de makelaar onder een bank en op een aan haar toebehorende onroerende zaak.
3.De vorderingen
3.1.
De makelaar vordert in conventie samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] te bevelen de op zijn verzoek gelegde conservatoire beslagen op te heffen, op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] te verbieden het gebruik door de makelaar van haar bankrekeningen te belemmeren.
III. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] te veroordelen in de kosten van dit kort geding.
3.2. [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] vorderen in reconventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de makelaar te veroordelen aan hen NAf 25.000 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 augustus 2023;
II. de makelaar te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten, beslagkosten, de proceskosten van de bodemprocedure en de kosten van dit kort geding.
3.3.
Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot afwijzing daarvan.
4.De beoordeling
in conventie, het beslag
4.1.
Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv kan de opheffing van een conservatoir beslag onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.2.
De makelaar grondt haar vordering tot opheffing van het beslag op de stelling dat de vordering waarvoor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] beslag heeft gelegd ondeugdelijk is. Zij benadrukt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] geen contractspartij was bij de koopovereenkomst en dat de ‘downpayment’ bovendien ‘non-refundable’ was.
4.3.
Uit de beoordeling hierna in reconventie volgt dat naar het oordeel van het gerecht geen sprake is van ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd en dat het gerecht integendeel van oordeel is dat aannemelijk is dat de bodemrechter de geldvordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] zal toewijzen.
4.4.
Namens de makelaar is subsidiair aangevoerd dat sprake is van ‘overbeslagen’ nu de bankrekening van MP Realty al genoeg verhaal biedt. Of dat het geval is, wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] bij gebrek aan wetenschap heeft betwist, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Vastgesteld kan wel worden dat de makelaar geen zekerheid heeft aangeboden in de zin van artikel 705 lid 2 Rv en heeft volhard in haar weigering tot terugbetaling. Dat sprake is van disproportionele of onnodige beslaglegging is dan ook niet aannemelijk geworden.
4.5.
Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen van de makelaar moeten worden afgewezen.
in reconventie, de geldvordering
4.6.
Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is, naast het hier aanwezig geoordeelde spoedeisend belang, vereist dat aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure gegrond zal worden bevonden. Aan die eis is hier voldaan. De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] tot terugbetaling van de ‘downpayment’ van NAf 25.000 zal dan ook worden toegewezen. Dit wordt hierna toegelicht.
4.7.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of de makelaar het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] aan haar betaalde bedrag mag behouden of terug moet geven aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1]. In het verlengde daarvan ligt de vraag wat de rechtsgrond was van die betaling. Beide partijen nemen het standpunt in dat de rechtsgrond voor de betaling werd gevormd door de koop door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] van de door de makelaar te koop aangeboden woning, en dat de ‘downpayment’ een aanbetaling betrof op de gehele door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] te betalen som. Dit strookt ook met de door de makelaar opgemaakte declaratie.
4.8.
Of, zoals de makelaar ter zitting heeft gezegd dit bedrag voor haarzelf was bestemd en door haar zou worden gedeeld met een andere makelaar, wat daar verder van zij en waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] zeggen geen weet te hebben gehad, is hierbij niet van belang.
4.9.
Bij brief aan de makelaar van 19 september 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] de koopovereenkomst, voor zover daarvan nog sprake zou zijn, vernietigd op grond van het bepaalde in artikel 7:2 BW. Naar het voorlopig oordeel van het gerecht heeft deze vernietiging het beoogde rechtsgevolg gehad en is de koopovereenkomst, als daarvan al sprake was, daarmee van de baan.
4.10.
Artikel 7:2 lid 1 BW luidt als volgt:
“De koop van een onroerende zaak wordt schriftelijk aangegaan. Zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de koop vernietigbaar zowel in het belang van de koper als van de verkoper. Een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak wordt schriftelijk verleend.”
4.11.
De makelaar stelt dat aan de schriftelijkheidseis is van dit wetsartikel is voldaan, en verwijst daarvoor naar de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] getekende declaratie. De vernietiging door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] heeft volgens de makelaar dan ook geen doel getroffen.
4.12.
De makelaar kan niet in deze stellingen worden gevolgd. Zoals volgt uit het tweede lid van artikel 7:2 BW, dient bij een koop van een woning door een natuurlijk persoon zoals hier aan de orde door partijen een akte te worden opgemaakt. De declaratie is geen schriftelijke koopovereenkomst en is al helemaal geen door partijen opgemaakte akte waarin de koop is neergelegd. In de eerste plaats vermeldt de declaratie niet wie de verkoper is, en is de declaratie ook niet getekend door of namens de verkoper. Ook essentiële gegevens over bijvoorbeeld de levering ontbreken. Uit de e-mailberichten van de makelaar blijkt overigens ook uitdrukkelijk dat er nog een voorlopige koopovereenkomst moest worden opgesteld, hetgeen niet is gebeurd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] heeft de (niet-schriftelijke) koopovereenkomst dan ook met succes kunnen vernietigen.
4.13.
Door de vernietiging van de koopovereenkomst is de rechtsgrond aan de betaling komen te ontvallen. De makelaar dient het ontvangen bedrag als onverschuldigd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] terug te betalen.
4.14.
Dat de ‘downpayment’ ‘non-refundable’ zou zijn, zoals de makelaar stelt, valt zeker gelet op de vernietiging niet in te zien. Er zijn geen aanwijzingen in de correspondentie van partijen dat iets in die zin is afgesproken, en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hebben betwist dat dat het geval was. Een partij kan niet eenzijdig, en zeker niet achteraf, aan een aanbetaling een ‘non-refundable’ karakter geven. Voor de makelaar als professionele partij geldt bovendien dat zij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hierover tevoren duidelijk zou moeten hebben geïnformeerd. Dat geldt te meer indien, zoals de makelaar ter zitting heeft gezegd, zij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] als haar opdrachtgevers beschouwde, hetgeen overigens door hen is betwist en ook niet blijkt uit de correspondentie.
voorts in conventie en in reconventie, slotsom en kosten
4.15.
Op grond van het voorgaande zal worden beslist zoals hierna in het dictum omschreven.
4.16.
De makelaar zal in conventie en in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De beslagkosten zoals die blijken uit de overgelegde exploten zijn eveneens toewijsbaar. Over de verdere door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] gevorderde kosten van de bodemprocedure zal in die procedure moeten worden beslist, niet in dit kort geding.
4.17.
De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen met inachtneming van het bepaalde in artikel 136 sub III van het Procesreglement Civiele Zaken 2023.
5.De beslissing in kort geding
Het gerecht:
in conventie
5.1.
wijst af het door de makelaar gevorderde;
5.2.
veroordeelt de makelaar in de proceskosten, die van het incident daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 450 aan griffierecht en NAf 1.500 voor salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
veroordeelt de makelaar tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] van NAf 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 augustus 2023 en te vermeerderen met NAf 1.875 aan buitengerechtelijke kosten;
5.5.
veroordeelt de makelaar in de proceskosten, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 1.961,15 aan beslagkosten en NAf 750 voor salaris gemachtigde;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bijvoorraad;
5.7.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 13 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.