Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[EISER SUB 1],
en
2.
SPF THE HUMANITARIAN CHARITABLE FOUNDATION,
SPF THE HUMANITARIAN CHARITABLE FOUNDATION,
te Curaçao,
eisers,
gemachtigden: mrs. B.M. Nagelmakers en D. Doornbos,
--tegen--
ARCADE N.V.,
te Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters.
1.Verloop van de procedure
Eisers hebben op 19 februari 2020 een verzoekschrift ingediend. Het kort geding is behandeld ter zitting van 23 juni 2020. De gemachtigden hebben de zaak met verwijzing naar op voorhand overgelegde producties bepleit en hebben hun pleitnota’s overgelegd. Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
In dit kort geding wordt uitgegaan van het volgende:
a. a) Eiseres sub 2 is eigenares van een perceel te [woonwijk] (hierna: kavel 3). Eiser sub 1 woont daar.
b) In 2017 is gedaagde begonnen met de bouw van een appartementencomplex (hierna: het gebouw) op een aangrenzend perceel (hierna: kavels 1 en 2). Het gebouw bevindt zich op twee meter van de erfgrens. Kavels 1 en 2 zijn ter plaatse drie meter hoger dan kavel 3.
c) Blijkens de aan gedaagde verleende bouwvergunning van 20 oktober 2017 is haar vergunning verleend voor ‘het bouwen van een flat van 2 wooneenheden’.
d) Medio 2018 heeft gedaagde eisers toegezegd dat gedaagde ter beperking van hinder (waaronder inkijk) voorzieningen zou treffen in de vorm van, samengevat, vaststaande verticale shutters op de balkons en een keermuur met hekwerk op de erfgrens van in totaal 3,6 meter hoog.
e) Na een inspectie door Ruimtelijke Ordening en Planning (ROP), is gedaagde door de inspecteur bij brief van 30 augustus 2018 (hierna: de stopbrief) gesommeerd de bouw te staken omdat in strijd met de vergunning niet twee maar zes appartementen werden gebouwd.
f) Gedaagde heeft de bouw voortgezet en heeft het gebouw, met daarin zes appartementen, in december 2019 voltooid. Zij biedt de appartementen te koop en te huur aan.
h) Situatie augustus 2019:
[foto gebouw gedaagde]
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
primair
gedaagde te gebieden om, binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis, aan te vangen met afbraak van het gebouw en het binnen twee maanden geheel af te breken en te verwijderen;
subsidiair
I. gedaagde te verbieden de bouwwerkzaamheden op kavel 1 en 2 van verkavelingsplan […] voort te zetten voor zover die in strijd zijn met de bouwvergunning en het verkavelingsplan;
II. gedaagde te verbieden om in het gebouw meer dan twee woningen te verhuren en/of te verkopen;
III. gedaagde te gebieden om, binnen twee dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis, alle advertenties gericht op de verhuur en/of verkoop van meer dan twee woningen in het gebouw te (doen) verwijderen en verwijderd te houden;
IV. gedaagde te gebieden om binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis op haar kosten een erfafscheiding op te richten op de erfgrens tussen de percelen van eisers en gedaagde, bestaande uit een keermuur, niet voorzien van ontwateringskanalen, van 1,8 meter hoogte, gemeten vanaf het grondniveau op kavel 3, met daarop een hekwerk met gazen afscheiding van 1,8 meter hoogte en aan de zijde van gedaagde beplanting ten minste tot aan de bovenzijde van het hekwerk;
V. gedaagde te gebieden verticale vaste houten shutters te plaatsen en geplaatst te houden aan de zijkanten van de balkons welke het uitzicht richting het woonhuis op kavel 3 blokkeren en in de eigendomsakten van de appartementen een verbod tot wijziging hiervan op te nemen;
dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 25.000 voor iedere overtreding en iedere dag of deel van een dag dat de overtreding voortduurt, en om gedaagde te veroordelen in de proceskosten, waaronder ook de nakosten, met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is vanaf 5 dagen na het te wijzen vonnis.
3.2.
Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat gedaagde onrechtmatig jegens hen handelt door de bouw en de handhaving van het gebouw, nu een toereikende bouwvergunning ontbreekt en hinder voor eisers dreigt. Volgens eisers heeft gedaagde eisers aanvankelijk voorgehouden dat zij een bouwvergunning had voor de bouw van zes appartementen. Nadat eisers via een LOB-verzoek een afschrift van de vergunning hadden verkregen en hadden gezien dat die vergunning slechts zag op twee appartementen, heeft gedaagde eisers toegezegd dat er conform de vergunning slechts twee appartementen zouden worden gebouwd. Niettegenstaande die toezegging en in weerwil van de bouwstop is gedaagde echter voortgegaan met de bouw van zes appartementen. Eisers stellen te vrezen dat het gebouw, indien bewoond door zes huishoudens in plaats van door twee, een nog grotere nadelige impact op de privacy op hun kavel 3 zal hebben. Volgens eisers is het gebouw bovendien op diverse punten - waaronder het maximale aantal woningen en de minimale afstand tot de erfgrens - in strijd met het volgens hen toepasselijke verkavelingsplan […].
4.2.
Voorts leggen eisers aan hun vorderingen ten grondslag dat gedaagde haar toezeggingen tot het treffen van hinderbeperkende voorzieningen niet is nagekomen.
4.3.
Gelet op de gestelde dreigende hinder en de toelichting daarop, hebben eisers spoedeisend belang bij hun vorderingen, voor zover uit de hierna volgende beoordeling niet anders blijkt.
4.4.
De door eisers gestelde gang van zaken zoals hiervoor onder 4.1 samengevat, heeft gedaagde in de kern niet weersproken. Daaruit volgt dat gedaagde jegens eisers geen openheid van zaken heeft gegeven over de door haar verkregen vergunning en haar daadwerkelijke bouwplannen. Dit staat in de weg aan het verweer van gedaagde dat sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen harerzijds en van langdurig stilzitten en van misbruik van recht zijdens eisers.
4.5.
Aannemelijk is dat de last die eisers zullen ondervinden van een gebouw met zes huishoudens groter zal zijn dan van een gebouw met twee huishoudens. Vaststaat dat gedaagde slechts beschikt over een vergunning voor twee appartementen en dat zij ook na de stopbrief van ROP en de door eisers geuite zorgen is voortgegaan met de bouw van zes woningen, zonder dat daarbij de door gedaagde aan eisers toegezegde erfafscheiding is opgetrokken. Dit kwalificeert als onrechtmatig handelen van gedaagde jegens eisers. Het gerecht ziet onvoldoende grond om, zoals door gedaagde voorgestaan, er in dit kort geding van uit te gaan dat de bouw alsnog van overheidswege zal worden gelegaliseerd en dat in voor gedaagde gunstige zin zal worden beslist op het door haar (pas) op 16 maart 2020 ingediende verzoek tot wijziging van de bouwvergunning. Te meer nu aannemelijk is dat bij de beoordeling van hun vergunningsaanvraag ook het verkavelingsplan […] zal worden betrokken, heeft te gelden dat bij de beslissing op de bouwvergunningsaanvraag ook de door eisers thans aangevoerde belangen zullen meewegen.
4.6.
De primair gevorderde afbraak voert voor dit kort geding te ver. Met minder vergaande voorzieningen zoals hierna te bespreken, wordt, mede rekening houdend met de belangen van gedaagde, vooralsnog voldoende aan de belangen van eisers tegemoetgekomen.
4.7.
Het subsidiair onder I gevorderde verbod de bouwwerkzaamheden voort te zetten zal eveneens worden afgewezen. Ter zitting is immers gebleken dat de bouw inmiddels is afgerond.
4.8.
De bouw van het gebouw met zes woningen zonder de daarvoor benodigde bouwvergunning en zonder het treffen van de met eisers afgesproken voorzieningen, is, zoals overwogen, jegens eisers als onrechtmatig aan te merken. Hangende de bouw zou dit een verbod tot het voortgaan met de bouwwerkzaamheden hebben gerechtvaardigd. Nu gedaagde, in weerwil van de haar van overheidswege opgelegde bouwstop, de bouw heeft afgerond, is een passende voorziening dat, zoals eisers subsidiair onder II vorderen, gedaagde wordt verboden meer dan twee woningen in het gebouw te verkopen of verhuren. Met die voorziening wordt voorkomen dat eisers zich door gedaagde, niettegenstaande het ontbreken van een vergunning/legalisatie en het ontbreken van de afgesproken erfafscheiding, voor verdere voldongen feiten geplaatst zien. Het gevorderde verbod is geclausuleerd toewijsbaar als hierna in het dictum van dit vonnis omschreven.
4.9.
Naast dit uit te spreken verbod tot verkoop en verhuur, hebben eisers onvoldoende belang bij het door hen subsidiair onder III gevorderde adverteerverbod. Door die advertenties als zodanig worden eisers niet in hun belangen geschaad.
4.10.
De subsidiair onder IV gevorderde veroordeling een erfafscheiding op te trekken baseren eisers op een tussen partijen gemaakte afspraak. Het bestaan van die afspraak is door gedaagde niet betwist. Niet aannemelijk is geworden dat het aan medewerking van de zijde van eisers heeft geschort bij (de voorbereiding van) de aanleg van de erfafscheiding, of dat er anderszins een rechtvaardiging is voor het uitblijven van de constructie van de erfafscheiding. De vordering van eisers zal worden toegewezen, zij het, mede met het oog op de volgens gedaagde benodigde, nog door haar aan te vragen vergunning, met een ruimere termijn voor voldoening.
4.11.
In hoeverre vanuit het gebouw sprake is van uitzicht op kavel 3 is tussen partijen in geschil. Volgens gedaagde beperken de shutters in de huidige stand het zicht optimaal. Eisers bestrijden dat. Het komt het gerecht echter weinig zinvol voor de situatie te beoordelen voordat de afgesproken erfafscheiding is opgetrokken. Die zal immers, ongeacht de stand van de shutters, het zicht vanuit het gebouw substantieel beperken. De op de shutters betrekking hebbende subsidiaire vordering onder V zal dan ook worden afgewezen.
4.12.
Het voorgaande leidt tot de hierna omschreven beslissingen, met een beslissing over de dwangsommen als daarin opgenomen. Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.Beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
verbiedt gedaagde om, zolang zij niet over een vergunning voor meer dan twee woningen beschikt en zo lang zij geen erfafscheiding als onder 5.2 bedoeld heeft opgericht, in het gebouw meer dan twee woningen te verhuren en /of te verkopen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 25.000 voor iedere overtreding, te vermeerderen met NAf 1.000 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van in totaal NAf 75.000 per overtreding is bereikt;
5.2.
gebiedt gedaagde om op haar kosten een erfafscheiding op te richten op de erfgrens tussen de percelen van eisers en gedaagde, bestaande uit een keermuur, niet voorzien van ontwateringskanalen, van 1,8 meter hoogte, gemeten vanaf het grondniveau op kavel 3, met daarop een hekwerk met een afscheiding van gaas van 1,8 meter hoogte en aan de zijde van gedaagde beplanting ten minste tot aan de bovenzijde van het hekwerk, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 25.000 indien niet uiterlijk op 31 december 2020 aan dit gebod is voldaan, te vermeerderen met NAf 1.000 voor iedere daaropvolgende dag dat niet aan het gebod is voldaan, tot een maximum van in totaal NAf 75.000 is bereikt;
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op NAf 450 aan griffierecht en NAf 1.500 voor gemachtigdensalaris, vermeerderd met de nakosten, met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is vanaf de vijftiende dag na dit vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2020.