Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202301768
Vonnis in kort geding van 26 juli 2023
in de zaak van
de stichting
POONUD PRIVATE FOUNDATION,
POONUD PRIVATE FOUNDATION,
gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigden: mrs. L.F.F.M. Drissen en H.N. Kirpalani,
tegen
de besloten vennootschap
NAYCIR CORPORATION HOLDING (NAYCORP) B.V.,
NAYCIR CORPORATION HOLDING (NAYCORP) B.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigden: mrs. A.C. Herrera en A.K.E. Henriquez.
Partijen zullen hierna Poonud en Naycir worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties ingediend op 7 juni 2023;
- de eis in reconventie met producties van 21 juni 2023;
- de producties 14A-46 van Poonud, door haar gemachtigde toegestuurd per e-
mail op 21 juni 2023;
- de behandeling op 21 juni 2023, waar zijn verschenen namens Poonud de heer [naam 1] (construction manager) en, via een videoverbinding, mevrouw [naam 4] (bestuurder en aandeelhouder), bijgestaan door haar voornoemde gemachtigden, en namens [gedaagde in conventie] de heren [naam 2] en [naam 3] (beiden bestuurder van Naycir), bijgestaan door haar voornoemde gemachtigden. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van hun respectieve pleitnota’s;
- de mailberichten van 27 juni 2023 van de gemachtigden van partijen waarin vonnis wordt verzocht.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Naycir huurt van Poonud de units 4-7 die zich bevinden in het Elements Hotel & Shops Curaçao. De huur is aangegaan voor de duur van 63 maanden met ingang van 1 augustus 2022. De huurovereenkomst bevat voorts, voor zover voor de beoordeling van belang, de volgende bepalingen:
“
PREAMBLE
PREAMBLE
[…]
( a)
EXHIBITS AND RELATED INSTRUMENTS:
EXHIBITS AND RELATED INSTRUMENTS:
[…]
EXHIBIT C: Landlord’s Work
[…]
( e)
SECURITY DEPOSIT(Sec. 12.1) ANG 30,240.00, paid in two equal
SECURITY DEPOSIT(Sec. 12.1) ANG 30,240.00, paid in two equal
installments. first on the Date of Lease, and second on the Rent Commencement Date.
[…]
( j)
RENT COMMENCEMENT DATE(Sec. 1.2): November 1st 2022
RENT COMMENCEMENT DATE(Sec. 1.2): November 1st 2022
( k)
MINIMUM RENT(Sec. 2.1):
MINIMUM RENT(Sec. 2.1):
(i) Seven Thousand Five Hundred Sixty and 00/100 (ANG 7,560.00) Antillean Guilders per calendar month, plus OB, during months four (4) through to fifteen (15) of the Lease Term.
[…]
( l)
SERVICE CHARGE(Secs 4.4 and 4.5):
SERVICE CHARGE(Secs 4.4 and 4.5):
(i) Payable in equal monthly installments, in advance, in the amount of:
One Thousand Five Hundred Twelve and 00/100 (ANG 1,512.00) Antillean Guilders per calendar month, plus OB, during months one (1) through to fifteen (15) of the Lease Term.
( m)
PERMITTED USE(Sec. 3.1):
PERMITTED USE(Sec. 3.1):
The Demised Premises shall be used solely for the purpose of operating a sports bar and 24 hour restaurant […]”
2.2.
Exhibit C bij de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Exhibit “C”
Landlord’s work
LANDLORD’S WORK – LANDLORD’S VANILLA BOX
Landlord shall deliver a “Vanilla Box” as described below:
• Plate glass storefront windows and doors
• HVAC system distributed per Landlord’s specifications”
2.3.
In het gehuurde zou Naycir een sportbar gaan exploiteren.
2.4.
Van de waarborgsom van NAf 30.240,- heeft Naycir NAf 20.000,- betaald. Huurpenningen en servicekosten heeft Naycir nimmer betaald.
2.5.
Tussen partijen is een aantal malen overleg gevoerd teneinde te trachten de geschillen die tussen hen waren gerezen op te lossen, maar dit is vruchteloos gebleven.
2.6
Poonud heeft de huurovereenkomst per 3 april 2023 buitengerechtelijk ontbonden. In de brief van die datum van haar gemachtigde mr. Kirpalani aan Naycir staat het volgende:
“Based on all the above, the total outstanding amount which Naycir must pay to Poonud is NAf. 42.294,40. Therefore, Naycir is hereby summoned to pay the total amount of NAf. 42.294,40 to be increased with the statutory interest […] and the extrajudicial collection costs […] within a final term of five (5) days from the date of this letter […]
Poonud hereby also terminates the Lease Agreement with Naycir and summons Naycir to vacate he property within fourteen (14) days of the date of this letter. […]”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Poonud vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – Naycir te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van NAf 69.450,- exclusief belastingen vermeerderd met rente, tot betaling van NAf 302,40 per dag vanaf
1 juni 2023 tot aan de ontruiming en de overhandiging van de sleutels vermeerderd met rente en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Naycir in de proceskosten en de nakosten vermeerderd met rente.
3.2.
In het licht van de feiten legt Poonud aan haar vordering het volgende ten grondslag. Naycir komt, ondanks aanmaningen en sommaties, van begin af aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet na. Zij is daartoe ook niet in staat. Poonud heeft vanwege de daardoor ontstane schulden van Naycir aan haar de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Uitgangspunt is dat elke tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de ontbinding ervan rechtvaardigt. Een huurachterstand als de onderhavige levert een ernstige tekortkoming op en rechtvaardigt de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde. Na die ontbinding zet Naycir het gebruik van het gehuurde voort zonder recht of titel. Dit onrechtmatig gebruik levert schade op, gelijk aan de maandelijkse huurpenningen en servicekosten, vermeerderd met de belastingen.
3.3.
Naycir voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
in reconventie
3.4.
Naycir vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – Poonud te veroordelen tot betaling van NAf 100.000,- als voorschot op schadevergoeding, met veroordeling van Poonud in de proceskosten, en te bepalen dat Poonud de wettelijke rente is verschuldigd over dat voorschot en de proceskosten indien die bedragen niet binnen twee weken na dit vonnis zijn voldaan.
3.5.
In het licht van de feiten legt Naycir aan haar vordering het volgende ten grondslag. Poonud pleegt wanprestatie dan wel handelt onrechtmatig jegens Naycir en gedraagt zich niet als een goed verhuurster omdat zij het gehuurde in diverse opzichten niet met de eigenschappen die het zou moeten hebben, heeft opgeleverd. Daardoor heeft Naycir in het gehuurde niet de sportbar kunnen openen, zoals wel haar bedoeling was. Als gevolg daarvan heeft Naycir schade geleden die in de tonnen loopt.
3.6.
Poonud voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Naycir in de kosten van dit geding.
voorts in conventie en in reconventie
3.7
Op de stellingen van partijen, voor zover van belang, zal hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Partijen verwijten elkaar over en weer hun verplichtingen als verhuurster respectievelijk huurster niet na te komen.
4.2.
De vordering van Poonud zal slechts toewijsbaar kunnen zijn indien voldoende vaststaat dat, 1) wat betreft de gevorderde veroordeling tot ontruiming, de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring de huurovereenkomst heeft doen eindigen althans Naycir in verzuim is geraakt en, 2) wat betreft de gevorderde veroordeling tot betaling, Poonud een opeisbare vordering heeft op Naycir. Uitsluitend in dat geval bestaat immers een voldoende mate van zekerheid dat de bodemrechter, zo een bodemprocedure aanhangig zou worden gemaakt, onderhavige dan wel daarmee corresponderende vorderingen in de bodemprocedure zal toewijzen.
4.3.
Volgens Poonud komt Naycir haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen betreffende de waarborgsom, de huurtermijnen en de servicekosten niet na. Vast staat dat Naycir de waarborgsom tot heden slechts ten dele heeft betaald, in elk geval niet tijdig, en dat zij nimmer huurtermijnen of servicebedragen heeft voldaan.
Naycir stelt dat zij de nakoming van deze verplichtingen heeft opgeschort omdat
Poonud harerzijds haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen. Daarmee doelt zij op het ‘gebruiksklaar’ maken van het gehuurde, zodanig dat het gehuurde geschikt is voor een sportbar.
4.4.
Het wettelijk kader wordt gevormd door artikel 6:52 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) dat luidt als volgt:
“Een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, is bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.”.
Volgens Exhibit C bij de huurovereenkomst was Poonud gehouden (“Landlord shall deliver”) in het gehuurde een ‘vanilla box’ aan te brengen c.q. te installeren. Partijen verschillen van mening over de vraag wat daaronder moet worden verstaan, maar onbestreden is de stelling van Naycir dat HVAC staat voor Heating-Ventilating- Airconditioning. Poonud had dus de verplichting te zorgen dat een (naar Naycir terecht aanvoert: goed werkend) HVAC-systeem in het gehuurde aanwezig was. Het staat als onvoldoende betwist vast dat Poonud die verplichting in elk geval wat betreft de airco niet is nagekomen. Dit volgt onder meer ook uit een e-mail van
22 februari 2022 van Poonud aan Naycir, waarin Poonud schrijft:
“We are ready to finalize your air conditioners”.
en uit een Whatsappbericht van 1 maart 2022 van Poonud aan Naycir, waarin staat:
“Hello I sent a letter last week, can you please let us know how to proceed we need to make the appointments with the fire installer and aircon team […]”.
Naar het oordeel van het gerecht vormt de afwezigheid van een airco een ernstig verzuim, omdat in het klimaat van Curaçao de exploitatie van een sportbar zonder airco niet goed denkbaar is. Het gehuurde was dus ongeschikt voor het door Naycir beoogde en volgens de huurovereenkomst vermelde (“The Demised Premises shall be used solely for the purpose of operating a sports bar and 24 hour restaurant […]”) enig toegestane gebruik. Naar het voorshandse oordeel van het gerecht was en is Naycir vanwege dit verzuim van Poonud bevoegd de nakoming van haar verplichting tot betaling op te schorten tot Poonud haar verplichting tot installatie van een HVAC-systeem (inclusief airco) is nagekomen. Tussen deze beide verplichtingen bestaat voldoende samenhang als bedoeld in artikel 6:52 lid 1 BW: de betalingsverplichtingen van Naycir hebben immers betrekking op het gehuurde, terwijl dat gehuurde voor Naycir niet bruikbaar is, althans niet voor het doel waarvoor Poonud dat heeft gehuurd en waarvoor het gehuurde ook uitsluitend mag worden gebruikt. Het beroep op opschorting van Naycir gaat dus op.
4.5.
Dat de werkelijke reden voor de niet-nakoming door Naycir is, zoals Poonud heeft aangevoerd, dat Naycir zich op haar financiële verplichtingen heeft verkeken en niet in staat is deze na te komen, heeft Poonud onvoldoende onderbouwd en is gelet op het verzuim van Poonud ook niet relevant.
4.6.
Naycir heeft nog andere feiten aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat Poonud wanprestatie pleegt en onrechtmatig handelt. Gezien het bovenstaande behoeven die geen bespreking.
4.7.
Het feit dat partijen in het verleden hebben overlegd over een betalingsregeling en dat Naycir betalingstoezeggingen heeft gedaan, betekent niet dat Naycir in rechte geen beroep meer toekomt op haar opschortingsbevoegdheid.
4.8.
Nu Naycir dus bevoegd was de nakoming van haar betalingsverplichtingen op te schorten, is zij niet in verzuim geraakt. Dit betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst een voldoende juridische basis ontbeert. De conclusie is daarmee dat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring niet heeft geleid tot de ontbinding van de huurovereenkomst en dat Naycir niet in verzuim is geraakt.
4.9.
Op grond van het bovenstaande zullen de vorderingen van Poonud worden afgewezen.
4.10.
Een afweging van de belangen tussen partijen kan niet tot een ander oordeel leiden.
4.11.
Poonud zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie, die tot aan dit vonnis worden begroot op NAf 1.500,- wegens salaris gemachtigde. Ook de daarover gevorderde vertragingsrente is toewijsbaar.
in reconventie
4.12.
De vordering van Naycir betreft de betaling van een geldsom. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.13.
Naycir voert ter onderbouwing van haar vordering van NAf 100.000,-, een voorschot op de schade, het volgende aan. De schade bestaat uit kosten die zij heeft gemaakt, onder meer de kosten voor bouwmateriaal en voor personeel zonder dat daar omzet tegenover stond. Die kosten zou zij niet hebben gemaakt als zij had geweten dat Poonud zo lang niet zou nakomen of onrechtmatig zou handelen als zij heeft gedaan. Die schade loopt in de tonnen.
4.14.
Daaromtrent wordt overwogen dat de vordering van Naycir niet voldoet aan de hiervoor (in r.ov. 4.12.) kort weergegeven vereisten die de jurisprudentie aan een geldvordering in kort geding stelt. Daartoe wordt het volgende overwogen. In de eerste plaats heeft Naycir haar vordering onvoldoende onderbouwd. Die onderbouwing beperkt zich volgens haar pleitnota tot het volgende:
“In de producties treft uw Gerecht overzichten van de gemaakte kosten, alsook een deel van de bijbehorende facturen. Gelet op de omvang van het totaal van de facturen zijn die niet in het geding gebracht. Ze zijn wel meegenomen naar de zitting, voor zover het bestaan ervan zou worden betwist. Naycir biedt dan ook uitdrukkelijk aan om de onderliggende stukken die ontbreken alsnog in het ging te brengen indien dit noodzakelijk blijkt.”.
Naycir heeft dus niet alle onderliggende facturen in het geding gebracht. Daarbij komt dat bij die facturen een inzichtelijke specificatie van de kosten ontbreekt.
Daardoor is niet voldoende aannemelijk geworden dat de vordering in de tonnen loopt. De vordering laat zich in dat licht ook niet begroten op een zodanig bedrag dat deze de toekenning van het gevorderde voorschot rechtvaardigt. Het gerecht ziet geen aanleiding Naycir in de gelegenheid te stellen nog nadere facturen in het geding te brengen. Het is immers aan Naycir dat tijdig te doen, zodat de facturen ter zitting kunnen worden besproken, maar dat heeft zij nagelaten.
In de tweede plaats heeft Naycir met betrekking tot het spoedeisend belang bij haar vordering in het geheel niets gesteld.
4.15.
Hoe dat laatste ook zij, de vordering zal worden afgewezen.
4.16.
Naycir zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie, die tot aan dit vonnis worden begroot op NAf 1.500,- wegens salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het gerecht, rechtdoende in kort geding
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Naycir in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van Poonud en tot aan dit vonnis begroot op NAf 1.500,- wegens salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf twee weken na dit vonnis tot de dag der voldoening in het geval die kosten niet binnen deze termijn aan Naycir zullen zijn voldaan;
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen af;
5.4.
veroordeelt Poonud in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van
Naycir en tot aan dit vonnis begroot op NAf 1.500,- wegens salaris gemachtigde;
voorts in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken.