Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202201987
Vonnis d.d. 5 juni 2023
inzake
[opposant],
wonende in Curaçao,
opposant,
eiser in reconventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. N.A. Evertsz,
tegen
de besloten vennootschap
JMC Real Estate & Management B.V.
JMC Real Estate & Management B.V.
gevestigd in Curaçao,
geopposeerde,
gedaagde in reconventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigden: mrs. D.M. Wildeman en J.F. Baart.
Partijen zullen hierna [opposant] en JMC worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 1 februari 2022 ter griffie ingediend;
- het verstekvonnis (zaaknummer CUR202200321) d.d. 25 april 2022;
- het verzetschrift met producties, op 23 mei 2022 ter griffie ingediend;
- de conclusie aanvulling gronden van verzet, alsmede wijziging en aanvulling eis in reconventie met producties d.d. 22 augustus 2022;
- de conclusie van antwoord in conventie in oppositie en conclusie van antwoord in reconventie met producties d.d. 19 september 2022;
- de conclusie van repliek in conventie in oppositie en conclusie van repliek in reconventie met producties d.d. 21 november 2022;
- de akte uitlating producties in conventie en conclusie van dupliek in reconventie d.d. 19 december 2022;
- de producties ingediend op 17 februari 2023 zijdens [opposant];
- de mondelinge behandeling van 22 februari 2023;
- de producties ingediend op 10 maart 2023 zijdens [opposant];
- de producties ingediend op 11 april 2023 zijdens JMC;
- de descente d.d. 13 april 2023.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
JMC (als aannemer) en [opposant] (als particuliere opdrachtgever) hebben op 5 juni 2020 een schriftelijke koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot de bouw van een woonhuis te [Adres A].
2.2.
Voor de bouw van de woning zijn partijen een koop- en aanneemsom overeengekomen van NAf 321.326,55, bestaande uit een aanneemsom van NAf 237.635,55 en een koopsom van NAf 83.691,00. Partijen zijn overeengekomen dat het totaalbedrag in zes termijnen zou worden betaald. Op pagina 2 van de overeenkomst is vermeld dat de zesde en laatste termijn (5% van de aanneemsom, een bedrag van NAf 11.881,78) na oplevering dient te worden betaald.
2.3.
Als directievoerder is opgetreden [naam 1], directeur JMC. Met betrekking tot de opneming en goedkeuring van het werk is in de artikelen 4, 6 en 7 van de overeenkomst het volgende bepaald, voor zover relevant:
‘
Artikel 41. De aanneemsom voor elk der onderdelen zal worden betaald op de eerste dag na opneming en goedkeuring der onderdelen door de door aannemer aangewezen directievoerder.
Artikel 41. De aanneemsom voor elk der onderdelen zal worden betaald op de eerste dag na opneming en goedkeuring der onderdelen door de door aannemer aangewezen directievoerder.
2. Deze opneming en de goed- of afkeuring zal plaats moeten vindenbinnen vijf (5) werkdagennadat de aannemer de voltooiing van de het betreffende onderdeel aan de directievoerder zal hebben meegedeeld.3. Goedkeuring door de directievoerder zal gelden als goedkeuring door de opdrachtgever.
(..)
Artikel 61. Het werk moet worden uitgevoerd en opgeleverd overeenkomstig de bestektekening.2. Het werk wordt als opgeleverd beschouwd na schriftelijke goedkeuring doorde directievoerder en de opdrachtgever.(..)
Artikel 7
Bij niet-nakoming van enige verplichting, door partijen voortvloeiende uit deze overeenkomst of uit de wet, zal de nalatige jegens de wederpartij voor iedere niet-nakoming een direct opvorderbare boete vanNaf. 500,00, (..) verbeuren voor iedere dag dat de nalatige in gebreke is gebleven om binnen twee (2) weken na de dagtekening van het van een aan hem door de wederpartij gezonden aangetekend schrijven, waarin het verzoek tot nakoming of herstel is uitgedrukt aan de betreffende verplichting geheel te voldoen; zulks onverminderd het recht van partijen om vergoeding van eventueel meer geleden schade te vorderen.’ .
2.4.
Op 2 februari 2021 was in de woning nog geen sanitair geïnstalleerd. JMC heeft [opposant] per whatsapp op die dag meegedeeld dat de woning klaar was om te worden opgeleverd. In die whats-app staat:
‘
Awor si dia final a yega. Mi a warda dimas aki man. Siman aki mi msrter hana e kos ei kompletu serko bo. Bo mester bai kabi handel ku sanidump pami por pega bano y entregabo e kas. Egt amino por sinta warda mas!’
‘
Awor si dia final a yega. Mi a warda dimas aki man. Siman aki mi msrter hana e kos ei kompletu serko bo. Bo mester bai kabi handel ku sanidump pami por pega bano y entregabo e kas. Egt amino por sinta warda mas!’
2.5.
Op 15 februari 2021 heeft JMC de laatste termijnfactuur als bedoeld in rechtsoverweging (r.o.) 2.2. aan [opposant] gestuurd.
2.6.
Omdat [opposant] niet aan de sommaties tot betaling van JMC voldeed, heeft JMC hem bij brief van 20 augustus 2021 in gebreke gesteld. In die brief schrijft JMC voorts: ‘
De bouwwerkzaamheden zijn gestart op 19 juni 2020. Inmiddels is de bouw van jouw woonhuis alsmede het verzochte meerwerk nagenoeg afgerond. Er dient nog sanitair te worden geïnstalleerd, waar je tot op heden de kosten van het door jouw bestelde sanitair bij SaniDump, niet hebt voldaan. Inmiddels staat het bouwproces al meer dan elf (11) maanden stil, omdat SaniDump tot op heden geen betaling van je heeft ontvangen. Het gevolg hiervan is dat de staat van de woning achteruit gaat.’.
De bouwwerkzaamheden zijn gestart op 19 juni 2020. Inmiddels is de bouw van jouw woonhuis alsmede het verzochte meerwerk nagenoeg afgerond. Er dient nog sanitair te worden geïnstalleerd, waar je tot op heden de kosten van het door jouw bestelde sanitair bij SaniDump, niet hebt voldaan. Inmiddels staat het bouwproces al meer dan elf (11) maanden stil, omdat SaniDump tot op heden geen betaling van je heeft ontvangen. Het gevolg hiervan is dat de staat van de woning achteruit gaat.’.
2.7.
Bij brief van 29 oktober 2021 heeft JMC [opposant] opnieuw in gebreke gesteld en naast betaling van de hoofdsom van NAf 31.477,48 (bestaande uit de laatste termijnbetaling van NAf 11.881,78 en NAf 19.595,70 aan meerwerkkosten) ook de contractuele boete gevorderd, berekend vanaf 3 september 2021 een bedrag van NAf 27.500. Daarnaast staat in de brief: ‘
Uw wanprestatie brengt mee dat de staat van de woning ook achteruit gaat. U wordt gesommeerd om ook uw verantwoordelijkheid te dragen voor de staat van de woning. U wordt daarom vriendelijk verzocht ook de factuur van NAf 1.360,- aan SaniDump te voldoen, zodat zij het sanitair kunnen leveren.’.
Uw wanprestatie brengt mee dat de staat van de woning ook achteruit gaat. U wordt gesommeerd om ook uw verantwoordelijkheid te dragen voor de staat van de woning. U wordt daarom vriendelijk verzocht ook de factuur van NAf 1.360,- aan SaniDump te voldoen, zodat zij het sanitair kunnen leveren.’.
2.8.
Na betekening van het verstekvonnis op 9 mei 2022, hebben [opposant] en [naam 1] op 14 mei 2022 een gesprek gevoerd over het werk.
2.9.
Bij brief van 5 augustus 2022 heeft (de gemachtigde van) [opposant] aan JMC het volgende, voor zover relevant, meegedeeld:
‘
Betaling van de aanneemsom en meerwerk(..)Zoals uit dit overzicht en bijlage 1 blijkt is van de aanneemsom enkel de laatste fase, groot ANG 11.881,78 nog niet voldaan. Overeengekomen is immers dat de laatste fase, zijnde 5% van de aanneemsom, na de oplevering van de woning dient te geschieden. De woning is tot op heden niet opgeleverd, waarover hierna meer. Dit brengt met zich mee dat dit bedrag thans niet opeisbaar is. Client is dat bedrag vooralsnog niet aan u verschuldigd.(..)Op 14 mei 2022 is tijdens een meeting tussen u en cliënte, gesproken over de nog te betalen bedragen met betrekking tot meerwerk. Daarbij werd op de factuur van meerwerk d.d. 15 juni 2021, aantekeningen gemaakt. Deze factuur met daarop de aantekeningen heeft cliënt, zoals door u aan hem verzocht, dezelfde dag naar u per Whatsapp gestuurd. (..) Uit hoofde van meerwerk moest door cliënt nog slechts een bedrag van ANG 5.102,- aan u worden betaald. Dit bedrag is verrekend met het tegoed van de keuken voornoemd, waardoor cliënt nog een bedrag van ANG 98,- tegoed heeft.(..)De woning is nog niet gereed voor oplevering.(..)Het is cliënt voorts opgevallen dat u vanaf juli 2021 elektra van zijn woning gebruikt voor uw werkzaamheden aan andere woningen binnen het resort. Cliënt heeft u reeds daarop aangesproken. Ook heeft u een nicht van u, met een woning aangrenzend aan het resort, in de gelegenheid gesteld om elektra van de woning van cliënt af te tappen. (..) De door u aan cliënt in rekening gebrachte servicekosten (..) vanaf 1 november 2021, zijnde thans een bedrag van ANG 1.050,-, wordt mits deze verrekend met de door u betaalde bedrag aan elektra. Het resteren bedrag van ANG 1.136,74 dient u aan client te voldoen en wel binnen 7 dagen na dagtekening van dit schrijven. (..)’.
Betaling van de aanneemsom en meerwerk(..)Zoals uit dit overzicht en bijlage 1 blijkt is van de aanneemsom enkel de laatste fase, groot ANG 11.881,78 nog niet voldaan. Overeengekomen is immers dat de laatste fase, zijnde 5% van de aanneemsom, na de oplevering van de woning dient te geschieden. De woning is tot op heden niet opgeleverd, waarover hierna meer. Dit brengt met zich mee dat dit bedrag thans niet opeisbaar is. Client is dat bedrag vooralsnog niet aan u verschuldigd.(..)Op 14 mei 2022 is tijdens een meeting tussen u en cliënte, gesproken over de nog te betalen bedragen met betrekking tot meerwerk. Daarbij werd op de factuur van meerwerk d.d. 15 juni 2021, aantekeningen gemaakt. Deze factuur met daarop de aantekeningen heeft cliënt, zoals door u aan hem verzocht, dezelfde dag naar u per Whatsapp gestuurd. (..) Uit hoofde van meerwerk moest door cliënt nog slechts een bedrag van ANG 5.102,- aan u worden betaald. Dit bedrag is verrekend met het tegoed van de keuken voornoemd, waardoor cliënt nog een bedrag van ANG 98,- tegoed heeft.(..)De woning is nog niet gereed voor oplevering.(..)Het is cliënt voorts opgevallen dat u vanaf juli 2021 elektra van zijn woning gebruikt voor uw werkzaamheden aan andere woningen binnen het resort. Cliënt heeft u reeds daarop aangesproken. Ook heeft u een nicht van u, met een woning aangrenzend aan het resort, in de gelegenheid gesteld om elektra van de woning van cliënt af te tappen. (..) De door u aan cliënt in rekening gebrachte servicekosten (..) vanaf 1 november 2021, zijnde thans een bedrag van ANG 1.050,-, wordt mits deze verrekend met de door u betaalde bedrag aan elektra. Het resteren bedrag van ANG 1.136,74 dient u aan client te voldoen en wel binnen 7 dagen na dagtekening van dit schrijven. (..)’.
2.10.
Tijdens de descente op 13 april 2023 was het sanitair geïnstalleerd.
3.Het geschil
3.1.
JMC heeft bij inleidend verzoekschrift van [opposant], naast nevenvorderingen, betaling gevorderd van NAf 88.381,78. JMC heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [opposant] zijn contractuele betalingsverplichting niet nakomt en vordert nakoming. Het openstaande saldo bedraagt NAf 12.881,78. Daarnaast is [opposant] een contractuele boete van NAf 75.500 verschuldigd, gerekend vanaf 3 september 2021, omdat hij niet voldoet aan zijn contractuele verplichtingen, aldus JMC.
[opposant] is door het gerecht bij verstek veroordeeld tot betaling van het gevorderde, alsmede tot betaling van de proceskosten.
[opposant] is door het gerecht bij verstek veroordeeld tot betaling van het gevorderde, alsmede tot betaling van de proceskosten.
3.2. [
opposant] vordert in het verzet en in reconventie, na wijziging van eis, dat het gerecht:
primair:a) [opposant] ontvankelijk verklaart in zijn verzet;
primair:a) [opposant] ontvankelijk verklaart in zijn verzet;
b) het verstekvonnis d.d. 25 april 2022 vernietigt en opnieuw rechtdoende de verzoeken van JMC afwijst;
c) voor recht verklaart dat [opposant] de kosten van betekening van het vonnis ten bedrage van NAf 299,47 niet is verschuldigd, omdat [opposant] niet is aangeschreven in der minne aan het vonnis te voldoen;
d) voor recht verklaart dat het door [opposant] verschuldigde bedrag van NAf 5.102 in verband met meerwerk door hem rechtsgeldig is verrekend met het bedrag van NAf 5.200 aan minderwerk dat JMC aan hem is verschuldigd, zodat [opposant] terzake van deze verrekening nog een bedrag van NAf 98 tegoed heeft van JMC;
e) JMC beveelt de aanneemovereenkomst tussen partijen na te komen door het verrichten van de volgende werkzaamheden:
- 1) het aanbrengen van de deksels van de stopcontacten;
- 2) het aanbrengen van twee kranen in de tuin;
- 3) de ramen voorzien van een deugdelijke seal;
- 4) het aanbrengen van de ontbrekende schroeven en rubbers op/aan de verschillende ramen en deuren;
- 5) het afwerken van verven van het boeiboord waarbij het dak van de woning en het dak van de garage elkaar overlappen;
- 6) het dak van de garage voorzien van een deugdelijke afloop;
- 7) het installeren van het sanitair.
f) JMC veroordeelt aan [opposant] te betalen de in artikel 7 van de aanneemovereenkomst vermelde contractuele boete van NAf 500 voor iedere dag, waarbij een gedeelte van een dag als dag wordt gerekend dat JMC nalaat de onder e) vermelde werkzaamheden te verrichten, te rekenen vanaf 22 augustus 2022 tot en met de dag van oplevering van de woning;
g) beveelt dat Henk Wesenhagen (Bouwteam Building Consultants N.V.) de onder e) vermelde werkzaamheden zal dienen goed te keuren en dat deze goedkeuring geldt als oplevering van de woning;
h) voor recht verklaart dat de tot en met augustus 2022 door [opposant] te betalen servicekosten ad NAf 1.050 rechtsgeldig zijn verrekend met de door JMC gebruikte water en elektra, zijnde NAf 2.186,74;
e) JMC beveelt de aanneemovereenkomst tussen partijen na te komen door het verrichten van de volgende werkzaamheden:
- 1) het aanbrengen van de deksels van de stopcontacten;
- 2) het aanbrengen van twee kranen in de tuin;
- 3) de ramen voorzien van een deugdelijke seal;
- 4) het aanbrengen van de ontbrekende schroeven en rubbers op/aan de verschillende ramen en deuren;
- 5) het afwerken van verven van het boeiboord waarbij het dak van de woning en het dak van de garage elkaar overlappen;
- 6) het dak van de garage voorzien van een deugdelijke afloop;
- 7) het installeren van het sanitair.
f) JMC veroordeelt aan [opposant] te betalen de in artikel 7 van de aanneemovereenkomst vermelde contractuele boete van NAf 500 voor iedere dag, waarbij een gedeelte van een dag als dag wordt gerekend dat JMC nalaat de onder e) vermelde werkzaamheden te verrichten, te rekenen vanaf 22 augustus 2022 tot en met de dag van oplevering van de woning;
g) beveelt dat Henk Wesenhagen (Bouwteam Building Consultants N.V.) de onder e) vermelde werkzaamheden zal dienen goed te keuren en dat deze goedkeuring geldt als oplevering van de woning;
h) voor recht verklaart dat de tot en met augustus 2022 door [opposant] te betalen servicekosten ad NAf 1.050 rechtsgeldig zijn verrekend met de door JMC gebruikte water en elektra, zijnde NAf 2.186,74;
i. i) JMC veroordeelt tot betaling van NAf 1.136,74, zijnde het bedrag aan kosten Aqualektra tot en mei 2022 dat nog openstaat na verrekening met de servicekosten van NAf 1.050, alsmede tot betaling van de door [opposant] nog te ontvangen facturen voor het gebruik van water en elektra in de maanden mei/juni 2022;
j) JMC veroordeelt in de kosten van de verstek- en verzetprocedure, de beslagkosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vonnisdatum tot de dag van voldoening;
subsidiair, ten opzichte van het gevorderde onder d, h en i:
- JMC veroordeelt tot betaling van NAf 5.200 aan [opposant] in verband met minderwerk aan de keuken;
j) JMC veroordeelt in de kosten van de verstek- en verzetprocedure, de beslagkosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vonnisdatum tot de dag van voldoening;
subsidiair, ten opzichte van het gevorderde onder d, h en i:
- JMC veroordeelt tot betaling van NAf 5.200 aan [opposant] in verband met minderwerk aan de keuken;
- JMC veroordeelt tot betaling van NAf 2.186,74 aan water en elektra tot en met mei 2022, alsmede de door [opposant] nog te ontvangen facturen voor het gebruik van water en elektra in de maanden mei/juni 2022.
3.2. [
opposant] legt –samengevat- aan de vordering ten grondslag dat hij de betaling van de laatste termijnfactuur nog niet is verschuldigd omdat tot op heden de woning nog niet is opgeleverd. Er zijn nog opleverpunten/gebreken en het sanitair is nog niet geïnstalleerd. Hij erkent JMC een bedrag van NAf 5.102 aan meerwerk verschuldigd te zijn, maar hij heeft dit bedrag verrekend met het door hem betaalde bedrag van NAf 5.200 in verband met minderwerk. Die Naf 5.200 maakt deel uit van de aanneemsom (fase vier) en staat in depot bij een door JMC gekozen keukenleverancier. Partijen hebben echter afgesproken dat [opposant] zelf een keuken(leverancier) kiest en -het gerecht begrijpt: voor eigen rekening- zorgdraagt voor de koop en de installatie van een keuken.
[opposant] erkent een bedrag van NAf 1.050 aan servicekosten (berekend tot en met augustus 2022) verschuldigd te zijn. Dit bedrag heeft hij echter verrekend met het bedrag van NAf 2.186,74 dat JMC hem is verschuldigd omdat JMC zonder zijn toestemming water en elektra heeft verbruikt. Onder i) van zijn vordering vordert hij daarom betaling van NAf 1.136,74.
[opposant] erkent een bedrag van NAf 1.050 aan servicekosten (berekend tot en met augustus 2022) verschuldigd te zijn. Dit bedrag heeft hij echter verrekend met het bedrag van NAf 2.186,74 dat JMC hem is verschuldigd omdat JMC zonder zijn toestemming water en elektra heeft verbruikt. Onder i) van zijn vordering vordert hij daarom betaling van NAf 1.136,74.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1. [
opposant] is tijdig in verzet gekomen en is dan ook ontvankelijk in zijn verzet.
4.2.
Partijen verwijten elkaar over en weer tekort te schieten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. JMC stelt dat de woning is opgeleverd en [opposant] daarom betaling van de laatste termijn is verschuldigd. Daarnaast vordert JMC een contractuele boete. [opposant] heeft aangevoerd dat het werk nog niet deugdelijk is afgerond en niet is opgeleverd. Hij wenst daarnaast het door JMC in rekening gebrachte meerwerk en de servicekosten die hij is verschuldigd te verrekenen.
de vordering in conventie
de kosten van betekening
4.3
Tussen partijen staat vast dat JMC [opposant] niet heeft verzocht aan het verstekvonnis te voldoen alvorens dit aan hem te doen betekenen. Daarom komen de betekeningskosten niet ten laste van [opposant]. Aan hem is immers de kans ontnomen vrijwillig aan het verstekvonnis te voldoen en daardoor de betekeningskosten te vermijden. De vordering c) is daarom toewijsbaar.
de oplevering
4.4.
JMC heeft haar stelling dat de woning is opgeleverd als volgt onderbouwd.
Op 2 februari 2021 heeft zij [opposant] meegedeeld dat de woning klaar was om te worden opgeleverd en zij heeft hem vervolgens op 15 februari 2021 de zesde termijnfactuur gestuurd. Pas bij verzetschrift van 23 mei 2022, ruim een jaar later, heeft [opposant] voor het eerst aangevoerd dat er gebreken zijn aan de woning. Maar dit betreft zichtbare gebreken -zoals vermeld onder e) van de vordering van [opposant]- en dergelijke gebreken (kunnen en) moeten kort na de oplevering worden gemeld. Daarnaast is in verband met de hypotheek iedere bouwfase gecontroleerd voordat een termijnbetaling plaatsvond en zijn alle voorgaande termijnen door [opposant] voldaan; het is daarom frappant dat nu achteraf opeens volgens [opposant] sprake is van gebreken. Voor zover [opposant] aanvoert dat hij eerder mondeling bezwaar heeft gemaakt, betwist JMC dit en geldt voorts dat dit niet volstaat als weigering van een oplevering. [opposant] heeft aldus niet binnen een redelijke termijn de woning, al dan niet met een voorbehoud, aanvaard of tijdig en uitdrukkelijk meegedeeld welke concrete gebreken volgens hem nog in de weg staan aan de oplevering van de woning. Het feit dat het sanitair niet is geïnstalleerd kan niet in de weg staan aan de oplevering, omdat dit JMC niet kan worden verweten maar voor rekening van [opposant] komt. JMC kon het sanitair immers niet installeren omdat [opposant] de factuur van Sanidump niet voldeed en Sanidump daarom weigerde de bestelde producten (wastafel, toiletten) te leveren.
Op 2 februari 2021 heeft zij [opposant] meegedeeld dat de woning klaar was om te worden opgeleverd en zij heeft hem vervolgens op 15 februari 2021 de zesde termijnfactuur gestuurd. Pas bij verzetschrift van 23 mei 2022, ruim een jaar later, heeft [opposant] voor het eerst aangevoerd dat er gebreken zijn aan de woning. Maar dit betreft zichtbare gebreken -zoals vermeld onder e) van de vordering van [opposant]- en dergelijke gebreken (kunnen en) moeten kort na de oplevering worden gemeld. Daarnaast is in verband met de hypotheek iedere bouwfase gecontroleerd voordat een termijnbetaling plaatsvond en zijn alle voorgaande termijnen door [opposant] voldaan; het is daarom frappant dat nu achteraf opeens volgens [opposant] sprake is van gebreken. Voor zover [opposant] aanvoert dat hij eerder mondeling bezwaar heeft gemaakt, betwist JMC dit en geldt voorts dat dit niet volstaat als weigering van een oplevering. [opposant] heeft aldus niet binnen een redelijke termijn de woning, al dan niet met een voorbehoud, aanvaard of tijdig en uitdrukkelijk meegedeeld welke concrete gebreken volgens hem nog in de weg staan aan de oplevering van de woning. Het feit dat het sanitair niet is geïnstalleerd kan niet in de weg staan aan de oplevering, omdat dit JMC niet kan worden verweten maar voor rekening van [opposant] komt. JMC kon het sanitair immers niet installeren omdat [opposant] de factuur van Sanidump niet voldeed en Sanidump daarom weigerde de bestelde producten (wastafel, toiletten) te leveren.
4.5.
Met betrekking tot de oplevering van een werk is in artikel 7:758 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaald dat indien de opdrachtgever niet binnen een redelijke termijn nadat de aannemer heeft laten weten op te willen leveren het werk keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt of onder aanwijzing van gebreken weigert, de opdrachtgever wordt geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard.
4.6.
Voor zover [opposant] zich op het standpunt stelt dat hij eerder dan in het gesprek met [naam 1] op 14 mei 2022 JMC - ruim een jaar na de door JMC verstuurde laatste factuur, die na oplevering diende te worden voldaan- concreet heeft gewezen op opleverpunten of gebreken, hetgeen door JMC wordt betwist, heeft hij dit onvoldoende onderbouwd. Gesteld noch gebleken is dat [opposant] schriftelijk eerder dan in zijn verzetschrift, ingediend op 23 mei 2022, aan JMC heeft laten weten of en zo ja onder welk voorbehoud hij zou instemmen met de oplevering. Evenmin is voldoende gesteld en onderbouwd dat [opposant] mondeling tijdig na het appbericht op 2 februari 2021, zoals geciteerd in r.o. 2.4., dan wel na ontvangst van de factuur van de zesde termijn, het werk heeft gekeurd dan wel zijn bezwaren naar voren heeft gebracht.
4.7.
Het gerecht merkt hierbij op dat weliswaar aan de in artikel 6 van de overeenkomst opgenomen contractuele voorwaarde dat de opdrachtgever het werk schriftelijk dient goed te keuren niet is voldaan, maar op deze voorwaarde is geen beroep gedaan door [opposant] en partijen hebben daar ook niet naar gehandeld. Gelet hierop wordt deze voorwaarde buiten beschouwing gelaten.
4.8.
Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering had moeten ontdekken, aldus artikel 7:758 lid 2 en lid 3 BW. Het gerecht stelt vast dat dit laatste in elk geval geldt voor de door [opposant] onder e1) tot en met e5) van zijn vordering vermelde klachten; dit zijn hooguit opleverpunten en kwalificeren niet als gebreken. Tijdens de descente heeft [naam 1] verklaard dat na ingebruikneming van de woning een aantal zaken wordt nagekeken, aangepast en gesteld door de elektricien. Pas daarna worden de stopcontacten afgewerkt en bovendien, aldus [naam 1], moest [opposant] nog een dataleverancier kiezen voordat de juiste kabels kunnen worden gelegd. Ook de (seals, schroeven en rubbers aan de) ramen en deuren worden nog nagelopen na ingebruikneming. In verband met het risico van diefstal worden ook dan pas de kranen geplaatst.
4.9.
Hoewel het gerecht geen aanleiding heeft te veronderstellen dat JMC ondanks haar toezegging bedoelde geringe werkzaamheden niet zal verrichten, zal zij tot het verhelpen van deze klachten als hierna te melden in reconventie worden veroordeeld, nu zij daartoe op grond van de overeenkomst is gehouden en de verhouding tussen partijen slecht is.
4.10.
Maar naar het oordeel van het gerecht hoefde [opposant] er geen rekening mee te houden en had hij ook niet moeten ontdekken dat het boeiboord op het dak van de woning/garage aan de kant van de ommuring niet was afgewerkt of geverfd, omdat dit niet zichtbaar was. JMC heeft erkend dat het boeiboord niet is afgewerkt en ook dat dit bij andere woningen wel is gebeurd. Haar stelling dat dit bij de woning van [opposant] niet nodig was omdat het de kant van de ommuring betreft en niet zichtbaar is vanaf het park, snijdt geen hout, alleen al nu afwerking ook van belang is voor het behoud van het materiaal. [opposant] mag er daarnaast op rekenen dat de aannemer het werk netjes afmaakt, ook op plekken die niet in het zicht liggen. Hoewel dit niet aan oplevering in de weg heeft gestaan, is JMC aansprakelijk voor dit gebrek en dient zij dit te herstellen en ook daartoe zal zij in reconventie als na te melden worden veroordeeld.
4.11.
Met betrekking tot de deugdelijkheid van de dakafloop overweegt het gerecht als volgt. [opposant] stelt dat de dakafloop in 2020 ondeugdelijk is aangelegd. JMC heeft dit gemotiveerd betwist. Gelet op die betwisting en nu [opposant] heeft erkend dat er tot op heden –dus meer dan twee jaar- geen sprake is geweest is van lekkage, heeft [opposant] zijn stelling ter zake onvoldoende onderbouwd. Mocht vast komen te staan dat de dakafloop ondeugdelijk is, dan heeft dit niet aan ingebruikneming van de woning in de weg gestaan. Tijdens de descente heeft [opposant] gewezen op een (enigszins zichtbare) gele vlek in de woonkamer op de muur in de hoek met het dak en (enigszins zichtbare) gele strepen op de muur van de (eerste) slaapkamer en van de badkamer. Hij heeft betoogd dat dit een gevolg is van het feit dat de afloop niet deugdelijk is, waardoor plassen water blijven staan op het dak. Dit is echter gemotiveerd betwist door [naam 1] namens JMC, die erop heeft gewezen dat de woning al (meer dan) twee jaar niet wordt bewoond en geventileerd. Het feit dat er geen vlekken of strepen zijn te zien op de voorgevel aan de buitenzijde van de woning, waarboven ook sprake is van stilstaand water, toont aan dat de vlek en de strepen het gevolg zijn van het niet-ventileren gedurende twee jaar, aldus [naam 1].
Het gerecht overweegt ten aanzien van dit gebrek dat er inmiddels een periode van ruim twee jaar is verstreken nadat de woning volgens JMC klaar was om te worden opgeleverd. En ook nu nog is het maar de vraag of er sprake is van lekkage, ook volgens [opposant] zelf. Op de comparitie heeft [opposant] (weer) verklaard dat het niet is uit te sluiten dat het dak in de toekomst lekkage gaat vertonen, omdat er stilstaand water op staat en daaraan toegevoegd (randnummer 4 van de pleitaantekeningen): ‘
Bovendien is op de video (..) een vlek zichtbaar op het plafond in de badkamer. Is er misschien al sprake van lekkage?’.
Pas tijdens de descente heeft [opposant] gewezen op de gele vlek en gele strepen. Gelet op het tijdsverloop van twee jaar sinds de oplevering, gedurende welke periode geen lekkage heeft plaatsgevonden en het gemotiveerde verweer van [naam 1], stellende dat de gele vlek en strepen worden veroorzaakt door het gebrek aan ventilatie gedurende die twee jaar, is het gerecht van oordeel dat de stelling dat de dakafloop ondeugdelijk is, door [opposant] onvoldoende is onderbouwd.
Het gerecht overweegt ten aanzien van dit gebrek dat er inmiddels een periode van ruim twee jaar is verstreken nadat de woning volgens JMC klaar was om te worden opgeleverd. En ook nu nog is het maar de vraag of er sprake is van lekkage, ook volgens [opposant] zelf. Op de comparitie heeft [opposant] (weer) verklaard dat het niet is uit te sluiten dat het dak in de toekomst lekkage gaat vertonen, omdat er stilstaand water op staat en daaraan toegevoegd (randnummer 4 van de pleitaantekeningen): ‘
Bovendien is op de video (..) een vlek zichtbaar op het plafond in de badkamer. Is er misschien al sprake van lekkage?’.
Pas tijdens de descente heeft [opposant] gewezen op de gele vlek en gele strepen. Gelet op het tijdsverloop van twee jaar sinds de oplevering, gedurende welke periode geen lekkage heeft plaatsgevonden en het gemotiveerde verweer van [naam 1], stellende dat de gele vlek en strepen worden veroorzaakt door het gebrek aan ventilatie gedurende die twee jaar, is het gerecht van oordeel dat de stelling dat de dakafloop ondeugdelijk is, door [opposant] onvoldoende is onderbouwd.
tussenconclusie in conventie4.12. Bij verstek is [opposant] veroordeeld NAf 88.381,78 (12.881,78 + 75.500) aan JMC te voldoen. JMC heeft [opposant] bij aangetekende brief van 20 augustus 2021, verstuurd naar het adres conform de gegevens van het bevolkingsregister, schriftelijk gesommeerd tot betaling binnen veertien dagen, uiterlijk op 3 september 2021. Gelet hierop verkeert [opposant] sinds 4 september 2021 in verzuim. De contractuele boete van NAf 75.500, zoals gevorderd bij verzoekschrift van 1 februari 2022, is dus verschuldigd en terecht toegewezen. Het bedrag van NAf 12.881,78 ziet op de laatste termijnfactuur. Die factuur bedraagt echter NAf 11.881,78 en [opposant] heeft niet onderbouwd waarom NAf 1.000 meer dan het factuurbedrag wordt gevorderd. Daarom zal het verstekvonnis worden vernietigd en een bedrag van NAf 87.381,78 (11.881,78 + 75.500) worden toegewezen. De proceskosten van de verstekprocedure blijven ongewijzigd voor rekening van [opposant].
4.13. [
opposant] wordt als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten van de verzetprocedure. Deze kosten worden tot op heden voor JMC begroot op 3 punten x NAf 1.500 (tarief 6) = Naf 4.500.
de vordering in reconventie
4.14.
Uit de beoordeling van de vordering in conventie vloeit voort dat het door [opposant] onder f) en g) gevorderde wordt afgewezen zodat deze onderdelen van de vordering geen bespreking behoeven. Ook de vorderingen e6) en e7) zullen worden afgewezen omdat, zoals hiervoor is overwogen, [opposant] in het licht van de betwisting door JMC onvoldoende heeft onderbouwd dat de afloop niet deugdelijk is respectievelijk, voor zover [opposant] zijn vordering onder e7) niet heeft ingetrokken, omdat het sanitair inmiddels is geïnstalleerd.
het meerwerk
4.15.
Hoewel JMC geen betaling van de door [opposant] onbetaald gelaten meerwerkfactuur heeft gevorderd, hebben partijen op initiatief van [opposant], die in verband met verrekening met de kosten van het meerwerk NAf 98 vordert, wel het debat gevoerd over (de kosten van) het meerwerk.
4.16.
Als uitgangspunt geldt de meerwerkfactuur van 15 juni 2021 ten bedrage van NAf 19.595,70, waarvan JMC stelt dat NAf 9.595,70 niet is voldaan. Nadat de werkzaamheden gereed waren, heeft JMC het meerwerk op 20 november 2020 gefactureerd. [opposant] erkent dat het gefactureerde meerwerk is verricht, maar betwist de hoogte van de factuur. Volgens [opposant] hebben partijen daarover op 14 mei 2022 van de factuur afwijkende afspraken gemaakt. Hij heeft hierbij verwezen naar zijn brief van 5 augustus 2022, zoals geciteerd in r.o. 2.9. Volgens zijn aantekeningen op de meerwerkfactuur, door hem overgelegd als productie 19, is [opposant] een bedrag van NAf 5.102 aan meerwerk verschuldigd. JMC heeft betwist dat van haar factuur afwijkende afspraken zijn gemaakt.
4.17. [
opposant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat andere afspraken zijn gemaakt, verwezen naar uitspraken van hem zelf (whats-appaudio, te beluisteren op de door hem in het geding gebrachte USB-stick, productie 26) en de aantekeningen van zijn hand op de meerwerkfactuur (productie 19). Hieruit blijkt echter alleen zijn standpunt en niet, althans onvoldoende, dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een andere prijs dan op die meerwerkfactuur staat vermeld, zoals door JMC terecht is aangevoerd. Het gerecht gaat aan dit verweer als onvoldoende onderbouwd voorbij en [opposant] is in beginsel het gehele openstaand bedrag aan meerwerk, zijnde NAf 9.595,70, verschuldigd.
4.18. [
opposant] heeft daarnaast aangevoerd dat hij een bedrag van NAf 5.200 onverschuldigd heeft betaald, met welk bedrag hij een deel van de meerwerkfactuur heeft verrekend. Het bedrag van NAf 5.200 maakte deel uit van de aanneemsom en is door JMC in depot gezet bij (aanvankelijk Keukendump en daarna) Building Depot. Het komt het gerecht voor als een gebruikelijke gang van zaken, dat de aannemer ten behoeve van meerdere opdrachtgevers binnen één bouwproject kortingen kan bedingen. [opposant] heeft aangevoerd dat JMC desalniettemin ermee akkoord is gegaan dat [opposant] op eigen kosten zelf elders een keuken zou aanschaffen en hij het bedrag van NAf 5.200 van de meerwerkfactuur mocht aftrekken. Dit wordt door JMC betwist. Nu JMC evenwel geen betaling van het meerwerk vordert, kan het antwoord op de vraag of [opposant] NAf 5.200 met het meerwerk mocht verrekenen in het midden blijven. Zou dit laatste vast komen te staan, is hij immers dan nog steeds NAf 9.595,70 – NAf 5.200 = NAf 4.395,70 verschuldigd, zodat [opposant]s vordering onder d) moet worden afgewezen.
4.19.
In verband daarmee dient de subsidiaire vordering tot betaling van NAf 5.200 te worden beoordeeld. [opposant] heeft geen keuken afgeroepen bij Building Depot en is daartoe ook niet bereid. Nu niet is komen vast te staan dat partijen een nadere overeenkomst met betrekking tot de keuken hebben gesloten, zoals hiervoor is geoordeeld, geschiedt dit niet-afroepen van de keuken in afwijking van de (oorspronkelijke) overeenkomst. Om deze vordering te kunnen beoordelen moet de vraag worden beantwoord of dit niet-afroepen van de keuken juridisch als minderwerk dient te worden gekwalificeerd en wel in die zin, dat [opposant] aanspraak heeft op terugbetaling van NAf 5.200. Omtrent dit laatste hebben partijen zich tot nu toe onvoldoende uitgelaten. Zij zullen daartoe alsnog in de gelegenheid worden gesteld. Partijen zullen zich in hun respectieve aktes uitsluitend omtrent dit punt mogen uitlaten. Voor zover zij dit kader van de aktes te buiten zouden gaan, zal op die aktes in beginsel geen acht worden geslagen. De laatste roldatum van het Hof voor het zomerreces is op 3 juli 2023. Gelet hierop zal de zaak naar de rol worden gewezen van 19 juni 2023 voor akte uitlating zijdens [opposant] en vervolgens naar de rol van 3 juli 2023 voor antwoordakte zijdens JMC. Indien [opposant] of JMC niet binnen een termijn van twee weken de akte kan nemen, zal op verzoek uitstel worden verleend.
de verrekening van de servicekosten met de gemaakte kosten Aqualectra
4.20.
JMC heeft zonder toestemming van [opposant] gebruik gemaakt van water en energie via zijn aansluiting en op zijn kosten. [opposant] vordert deze (het gerecht begrijpt: door hem betaalde) kosten. JMC erkent water en energie te hebben afgetapt, maar heeft aangevoerd dat zij dit ten behoeve van [opposant] heeft gedaan. Omdat [opposant] de woning niet in gebruik nam, heeft JMC de planten water gegeven en de woning, die in een donkere hoek op het park is gelegen, laten verlichten om inbraken tegen te gaan.
[opposant] heeft hier op zijn beurt weer op gereageerd en betoogd dat er veel meer water is afgetapt dan voor zijn planten noodzakelijk kan zijn geweest en dat werknemers van JMC die niet aan het werk waren voor [opposant] ook water en energie hebben afgetapt.
Het gerecht overweegt dat JMC in beginsel onrechtmatig water en energie heeft afgetapt en aansprakelijk is voor de schade van [opposant], bestaande uit de kosten die hij in verband hiermee heeft gemaakt en nog zal maken. Na oplevering komt de woning voor risico van de opdrachtgever zelf en heeft de opdrachtnemer (JMC) geen verantwoordelijkheid meer voor de staat en/of het onderhoud van het werk. JMC had daar eigenlijk niets meer te zoeken. Gelet hierop had het ten minste op de weg van JMC gelegen om, voordat zij water of elektra bij de woning van [opposant] aftapte, [opposant] erop te wijzen dat de planten water nodig hadden en dat het van belang was de woning te verlichten. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Hierbij komt nog dat [opposant] daarnaast voldoende gemotiveerd heeft betwist dat alle - althans een groot deel van de- kosten van Aqualectra ten behoeve van hem zijn gemaakt. Daartegen heeft JMC onvoldoende ingebracht. Tegen de verrekening met de servicekosten op zich heeft JMC op zichzelf geen bezwaar gemaakt, zodat de vorderingen onder h) en i) van [opposant] zullen worden toegewezen.
[opposant] heeft hier op zijn beurt weer op gereageerd en betoogd dat er veel meer water is afgetapt dan voor zijn planten noodzakelijk kan zijn geweest en dat werknemers van JMC die niet aan het werk waren voor [opposant] ook water en energie hebben afgetapt.
Het gerecht overweegt dat JMC in beginsel onrechtmatig water en energie heeft afgetapt en aansprakelijk is voor de schade van [opposant], bestaande uit de kosten die hij in verband hiermee heeft gemaakt en nog zal maken. Na oplevering komt de woning voor risico van de opdrachtgever zelf en heeft de opdrachtnemer (JMC) geen verantwoordelijkheid meer voor de staat en/of het onderhoud van het werk. JMC had daar eigenlijk niets meer te zoeken. Gelet hierop had het ten minste op de weg van JMC gelegen om, voordat zij water of elektra bij de woning van [opposant] aftapte, [opposant] erop te wijzen dat de planten water nodig hadden en dat het van belang was de woning te verlichten. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Hierbij komt nog dat [opposant] daarnaast voldoende gemotiveerd heeft betwist dat alle - althans een groot deel van de- kosten van Aqualectra ten behoeve van hem zijn gemaakt. Daartegen heeft JMC onvoldoende ingebracht. Tegen de verrekening met de servicekosten op zich heeft JMC op zichzelf geen bezwaar gemaakt, zodat de vorderingen onder h) en i) van [opposant] zullen worden toegewezen.
5.De beslissing
Het gerecht:
in reconventie
5.1
verwijst de zaak naar de rol van
19 juni 2023voor akte uitlating aan de zijde van [opposant] omtrent hetgeen is overwogen in r.o. 4.19;
19 juni 2023voor akte uitlating aan de zijde van [opposant] omtrent hetgeen is overwogen in r.o. 4.19;
5.2.
bepaalt dat JMC daarop bij antwoordakte zal mogen reageren;
in conventie en in reconventie
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, rechter, bijgestaan door mr. M.M.M. van Leest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2023.