Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
[eiseres in conventie],
wonende in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. C.S.F. Marshall,
tegen
1.[gedaagde sub 1 in conventie],
2.
[gedaagde sub 2 in conventie],
[gedaagde sub 2 in conventie],
wonende in Curaçao,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. M.O. Gomez.
1.1. Het procesverloop in conventie en in reconventie
Het procesverloop blijkt uit:
- de op 15 juli 2020 ter griffie ingediende verzoekschrift met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties genomen op de rol van 30 november 2020;
- de op 22 juni 2021 gehouden comparitie na antwoord (en de vooraf ingediende producties zijdens eiseres en gedaagden (waaronder een voicebericht en een vermeerdering van eis in conventie)).
Na de comparitie is de zaak verwezen naar de rol voor akte overlegging producties aan de zijde van eiseres, welke zij op de rol van 12 juli 2021 heeft genomen. Hierna heeft gedaagde op de rol van 11 oktober 2021 een antwoordakte genomen.
Het vonnis is, mede wegens de Covid-19 maatregelen, nader bepaald op heden.
2.De feiten in conventie en in reconventie
Eiseres en gedaagde 1 zijn een huurovereenkomst betreffende [adres] overeengekomen. In de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst is voor zover van belang bepaald dat de huurperiode begint op 1 januari 2017 en eindigt op 31 december 2017, tegen een huurprijs van NAf 1.800,= per maand, bij vooruitbetaling te voldoen telkens voor de vijfde van elke maand. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een waarborgsom van NAf 1.800,= voldaan. De huurovereenkomst is telkens verlengd.
2.2.
Bij beschikking van de Huurcommissie van 13 januari 2020 is aan eiseres toestemming verleend om de huur van de woning te beëindigen per 1 maart 2020 met bevel aan gedaagde 1 om de woning per 1 maart 2020 te ontruimen.
2.3.
Bij exploot van 6 juli 2020 is gedaagde 1 gesommeerd om de huurachterstand van april 2019 tot en met juli 2020 verhoogd met kosten, voor een totaalbedrag van NAf 31.050,= binnen drie dagen te voldoen alsmede om de woning te ontruimen en NAf 3.000,= voor het opruimen en de schade aan de woning.
2.4.
Gedaagden hebben de woning verlaten, doch hebben de sleutels van de woning niet bij eiseres ingeleverd. Evenmin hebben zij de huurachterstand voldaan.
3.Het geschil
In conventie
Eiseres vordert, na eisvermeerdering, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
gedaagden te veroordelen om binnen 2 x 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning te [adres] (kavel nr) aan eiseres ter beschikking te stellen door afgifte van de sleutels;
gedaagden te veroordelen om aan eiseres te betalen het bedrag van NAf 48.600,= althans een door het gerecht in goede justitie te bepalen bedrag aan achterstallige huurpenningen tot de dag waarop gedaagden het gehuurde ter beschikking van eisers hebben gesteld door afgifte van de sleutels vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag aan achterstallige huurpenningen vanaf het moment dat gedaagde is gestopt met de afdracht van huurpenningen tot aan de dag der algehele voldoening;
gedaagde te veroordelen om aan eiseres te betalen het bedrag van NAf 21.444,98 althans een door het gerecht in goede justitie te bepalen bedrag aan kosten van water/electra (Aqualectra) voor het gebruik van water/electra van het gehuurde woning te [adres];
gedaagden te veroordelen om aan eiseres te betalen het bedrag van NAf 1.400,= aan kosten van afvalstoffenbelasting van het gehuurde woning te [adres];
onder verbeurte van een dwangsom van NAf 500,= voor iedere dag of gedeelte van de dag dat gedaagde nalaat uitvoering te geven aan het in deze te wijzen vonnis;
gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder ook de door eiseres betaalde griffierechten.
Eiseres legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tot op heden heeft zij niets van gedaagde mogen vernemen met betrekking tot betaling van de huurachterstand. Zij heeft op allerlei manieren geprobeerd om gedaagden tot betaling te krijgen echter zonder resultaat.
Gedaagden voeren verweer. Allereerst stellen zij dat eiseres niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering jegens gedaagde 2 nu hij geen partij is bij de huurovereenkomst. Voorts betwisten zij de omvang van de huurschuld. Met verrekening van de waarborgsom bedraagt die (NAf 14.400,= minus NAf 1.800,= is) NAf 12.600,=. De huur over de maanden april en mei 2019 is voldaan, aldus gedaagden. De huur over de maanden februari tot/met juli 2020 is niet verschuldigd omdat zij de woning sinds eind januari 2020 hebben ontruimd en sindsdien ergens anders wonen. De sleutel van de woning hebben gedaagden, omdat (de zoon van) eiseres niet reageerde op hun telefoontjes en berichten, bij de buurvrouw achtergelaten. De gestelde schade wordt betwist. Zij stellen de woning in goede staat te hebben achtergelaten. Tot slot beroepen zij zich er op dat wegens de Covid-19 crisis de achterstallige huur met 50% verlaagd dient te worden.
In reconventie
3.4.
Gedaagden stellen dat zij aan verbouwing en aan achtergelaten goederen (twee airco’s, “blinds” en een “pool”) een bedrag van NAf 20.000,= te verrekenen hebben. Derhalve vorderen gedaagden in reconventie, na eiswijziging, om eiseres te veroordelen om aan hun te betalen NAf 7.400,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2020 tot de dag der algehele voldoening alsmede te vermeerderen met 15% incassokosten, met veroordeling van eiseres in de proceskosten.
In conventie en in reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Op grond van artikel 7:233, eerste lid, BW is de echtgenoot van een huurder van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot tot hoofdverblijf strekt. Derhalve kan eiseres worden ontvangen in haar vordering jegens gedaagde 2. Het ontvankelijkheidsverweer van gedaagden wordt derhalve afgewezen.
4.2.
Ter comparitie heeft eiseres haar eis verminderd in die zin dat de gevorderde schadevergoeding wordt ingetrokken. Derhalve behoeft op dit onderdeel niet meer te worden beslist.
In conventie
4.3.
De vordering in conventie valt uiteen in de navolgende onderdelen:
a. huurachterstand: NAf 48.600,= (berekend vanaf juni 2019 tot/met juni 2021);
b. schuld Aqualectra: NAf 21.444,08;
c. schuld afvalstoffenbelasting: NAf 1.400,=;
d. buitengerechtelijke incassokosten.
Het gerecht zal deze onderdelen hierna bespreken.
4.4.
Loopt de huurovereenkomst door?
Tussen partijen is allereerst in geschil de vraag of de huurovereenkomst thans nog voortduurt (standpunt eiseres) of dat door het verlaten van de woning en het achterlaten van de sleutels bij de buurvrouw de huurovereenkomst is beëindigd (standpunt gedaagden).
Het gerecht stelt voorop dat de huurovereenkomst niet automatisch of van rechtswege eindigt omdat het gehuurde, al dan niet met instemming, wordt ontruimd en verlaten. Niet is gebleken dat gedaagden de sleutels van de woning hebben ingeleverd bij eiseres. De gestelde achterlating van de sleutels bij de buurvrouw, nu de sleutels niet aan eiseres zijn afgegeven, kan niet leiden tot het rechtsgeldig beëindigen van de huurovereenkomst. Eerst na het inleveren van de sleutel(s) stelt de huurder het gehuurde weer ter beschikking aan de verhuurder en tot die dag is huurder de overeengekomen huurprijs verschuldigd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst (en de huurbetalingsverplichting) na januari 2020 voortduurt.
4.5.
Huurachterstand
In geschil is de huurachterstand over de maanden april en mei 2019. Gedaagden beroepen zich op betaling van die huurpenningen, doch hebben, ondanks de op hun rustende bewijslast dat zij aan hun betalingsverplichting hebben voldaan, geen stukken overgelegd waaruit de gestelde betalingen volgen. Derhalve wordt hun beroep op betaling afgewezen en staat daarmee rechtens vast dat zij de huurpenningen over de maanden april en mei 2019 verschuldigd zijn. Dit deel van de vordering wordt toegewezen.
Gedaagden erkennen de huurachterstand over de periode juni 2019 tot/met januari 2020. Dit deel van de vordering wordt eveneens toegewezen.
Reeds is overwogen dat de huurbetalingsverplichting na januari 2020 voortduurt. Gedurende de procedure hebben gedaagden, ook nadat zij ter comparitie daarop zijn gewezen, niet de sleutels van de woning ingeleverd. Bijzondere omstandigheden waarom gedaagden daartoe niet in staat waren, zijn gesteld noch gebleken. Gelet daarop wordt de gevorderde huurachterstand over de periode februari 2020 tot/met juni 2021 eveneens toegewezen.
Gelet op het voorgaande berekent het gerecht de huurachterstand (vanaf april 2019 tot/met juni 2021, zijnde 26 maanden maal NAf 1.800,= is) NAf 43.200,= in plaats van de door eiseres gevorderde 27 maanden. Derhalve wordt voornoemd bedrag aan huurachterstand toegewezen.
4.6.
Beroep op matiging van de betalingsverplichting
Het beroep van gedaagden om wegens de gevolgen van de Covid-19 crisis de betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst te matigen (met 50%) wordt afgewezen. Gesteld noch gebleken is met welke bijzondere omstandigheden het gerecht zijdens gedaagden rekening moet houden. Voor zover gedaagden hebben betoogd dat hun inkomen door de Covid-19 crisis is verminderd, baat dat hun niet. Gedaagden hebben reeds in april 2019, dus voor de Covid-19 crisis, nagelaten aan hun betalingsverplichting te voldoen.
4.7.
De niet betaalde Aqualectra facturen
Niet in geschil is dat gedaagden de maandelijkse factuur van Aqualectra, die op naam van eiseres is gesteld, dienden te betalen. De hoogte van het bedrag is weliswaar in geschil, gedaagden stellen tot en met januari 2020 verschuldigd te zijn en daarna niet meer, gelet op hetgeen hiervoor in 4.4. en verder is overwogen, zijn zij ook verschuldigd de na januari 2020 verschenen Aqualectra facturen. Uit de in dat verband door eiseres overgelegde producties blijkt het verschuldigde bedrag te zijn (NAf 21.444,08 in mei 2021 minus NAf 17,58 begin januari 2017 is) NAf 21.426,50. Van andere betalingen door gedaagden dan hetgeen Aqualectra in haar facturen heeft verwerkt, is niet gebleken. Het gerecht zal dan ook voornoemd bedrag toewijzen.
4.8.
Afvalstoffenbelasting
Niet in geschil is dat gedaagden de maandelijkse factuur van afvalstoffenbelasting, zoals vermeld op de in 4.10. bedoelde factuur, dienden te betalen. De hoogte van het bedrag is in geschil. Gedaagden stellen tot en met januari 2020 verschuldigd te zijn en daarna niet meer. Verwezen wordt naar hetgeen in 4.7. is overwogen. Gelet op de door eiseres overgelegde productie zal het gerecht het daaruit blijkende verschuldigde bedrag van NAf 1.400,= toewijzen. Dat gedaagden niet over een kliko beschikten doet niet af aan hun betalingsverplichting.
4.9.
Huurderving en afgifte van de sleutels
Het gerecht begrijpt uit de stellingen van eiseres (en vordering) dat zij zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst per juli 2021 is geëindigd en dat zij sindsdien op de grondslag van huurderving doorbetaling van een bedrag gelijk aan het bedrag van de huurpenningen vordert tot de dag van afgifte van de sleutels van de woning door gedaagden. Zoals reeds is overwogen rust op gedaagden de plicht om de sleutels van de woning in te leveren. Daaraan is niet voldaan. Anderzijds rust op eiseres de in artikel 6:101 lid 1 BW vastgelegde schadebeperkingsplicht. Gesteld noch gebleken is waarom eiseres geen andere voorzieningen heeft getroffen ter vervanging van de sleutels (waarvan in deze procedure afgifte wordt gevorderd) opdat zij de woning aan een derde had kunnen verhuren. Bij gebreke verzaking van de op haar rustende schadebeperkingsplicht ziet het gerecht geen aanleiding om de gevorderde huurderving en afgifte van de sleutels toe te wijzen.
4.10.
Dwangsom
Geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde dwangsommen. Ingevolge artikel 611a lid 1 Rv wordt een dwangsom niet opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. Om die reden wordt dit deel van de vordering afgewezen.
4.11.
Wettelijke rente
Als ingangsdatum voor de wettelijke rente zal gelden 15 juli 2020, de datum waarop het verzoekschrift is ingediend.
In reconventie
4.12.
Zoals ter comparitie door het gerecht is overwogen, wordt het in reconventie gevorderde bedrag aan schade afgewezen. Redengevend daarvoor is dat het gevorderde bedrag niet is onderbouwd en de reden voor gestelde investering (verbeteringen, herstel en onderhoud) ten eigen belang diende en niet die van eiseres. Daarnaast is weliswaar gesteld dat deze kosten gemaakt zijn met voorafgaande toestemming van eiseres, doch dat is gemotiveerd weersproken door eiseres en gedaagden hebben deze stelling niet nader onderbouwd. In het licht van al het voorgaande wordt de vordering in reconventie wegens onvoldoende (nader) gesteld afgewezen.
4.13.
Nu het door gedaagden gevorderde bedrag aan schadevergoeding niet wordt toegewezen, bestaat ook voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten geen grond.
In conventie en in reconventie
4.14.
Gedaagden worden als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden in conventie tot op heden begroot op NAf 4.832,47 (tarief 6, 2 ½ punt plus NAf 750,= aan griffierechten en NAf 332,47 aan explootkosten). In reconventie worden de kosten tot op heden begroot op NAf 750,= (½ punt nu deze vordering in overwegende mate gebaseerd is op de stellingen in conventie).
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen het totaal bedrag van NAf 43.200,= aan achterstallige huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf 15 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen het bedrag van NAf 21.426,50 aan kosten van Aqualectra voor het gebruik van water/electra betreffende de woning te [adres] (kavel nr);
5.3.
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen het bedrag van NAf 1.400,= aan kosten van afvalstoffenbelasting betreffende de woning te [adres] (kavel nr);
in conventie en in reconventie
5.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, in conventie begroot op NAf 4.832,47 en in reconventie begroot op NAf 750,=;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders in conventie en in reconventie gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. U.I.D. Luydens, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2022.