Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202004136
Vonnis d.d. 11 april 2022
inzake
de naamloze vennootschap [EISERES IN CONVENTIE] ENTERPRISES N.V.,
gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. S.P. Osepa,
tegen
de besloten vennootschap ACCESS SOLUTION CONSULTANCY KÒRSOU B.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.C. Larmonie.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie] en ASC worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 20 oktober 2020 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie;
- de nadere producties zijdens [eiseres in conventie];
- de mondelinge behandeling op 22 oktober 2021;
- de toelichting ter comparitie zijdens [eiseres in conventie].
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 22 oktober 2021 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen. Namens [eiseres in conventie] is verschenen, de heer [naam 1] (directeur), vergezeld van de gemachtigden mr. Osepa en mr. M. Cicilia. Namens ASC is verschenen de heer [naam 2] (directeur) en zijn gemachtigde mr. Larmonie. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, [eiseres in conventie] mede aan de hand van de overgelegde pleitaantekeningen.
1.3.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
[naam 2], de directeur van ASC, huurt sedert 1 april 1993 van de heer [naam 3], laatstelijk tegen een huurprijs van NAf 750, een geasfalteerd en omheind terrein met daarop staande opstallen met ijzeren hoofdingangspoort, groot 866 m2, gelegen in de noordoostelijke hoek en onderdeel vormende van het gebouwencomplex Curaçao Grand Central aan de Pater Eeuwensweg z/n en bekend als Garage Grande Central (hierna ‘het terrein’). [eiseres in conventie] was huurder van het perceel. [naam 3] was beheerder.
2.2. [
[naam 2] is bij aanvang van de huurovereenkomst verder ook een overeenkomst met [naam 3] aangegaan betreffende koop van het kantoorgebouw in het betonblokken-kastanjehuisje tegen betaling van een bedrag van NAf 23.000. Betaling van het bedrag aan [naam 3] heeft plaatsgevonden. Juridische levering heeft nooit plaatsgevonden. De koopovereenkomst is achteraf op 26 januari 2016 door [naam 3] en [naam 2] schriftelijk vastgelegd en ondertekend.
2.3.
In 2015 heeft [naam 3] zich als verhuurder teruggetrokken en het beheer aan [eiseres in conventie] terug overgedragen. [eiseres in conventie] is als verhuurder van het perceel per 1 juli 2015 een nieuwe huurovereenkomst met ASC aangegaan betreffende het terrein.
2.4.
In de nieuwe overeenkomst huurt ASC van [eiseres in conventie] een geasfalteerd en omheind terrein, groot 866 m2 met ijzeren hoofdingangspoort inclusief 2 subterrain lokaliteiten bergruimte van 60 m2, gelegen in de noordoostelijke hoek en onderdeel vormende van het gebouwencomplex Curaçao Grand Central aan de Pater Eeuwensweg z/n en bekend als Garage Grande Central.
2.5.
In artikel 8 van de nieuwe huurovereenkomst is bepaald:
“ (…) Bij opzegging door een der partijen, zullen partijen beslissen over de door de huurder bekostigde opstallen aanwezig op het verhuurde. Indien er geen interesse bestaat bij de verhuurder ter overname van de door de huurder bekostigde opstallen, is de huurder verplicht op kosten van de huurder deze te verwijderen.”
2.6.
ASC heeft de opstallen op het terrein gedurende de jaren verbouwd, uitgebreid en opgeknapt. [naam 2] en [eiseres in conventie] hebben in 2015 een taxateur ingeschakeld om in het kader van de bepaling van de huurprijs een taxatierapport op te maken naar de toestand van ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 1993 op het terrein opgetrokken opstal en de door [naam 2] na aanvang van de huurovereenkomst in 1993 opgetrokken en uitgebouwde opstallen, bestaande uit twee afdaken voor onderdak, een betonnen gebouw met daarop een 40-voet container en een subterraine ruimte. De opstallen worden gebruikt voor:
- een kantoorgebouw;
- een magazijn voor auto-onderdelen;
- een opslagplaats voor gereedschappen;
- een spuitcabine;
- een dok voor het hijsen van vervoermiddelen;
- een dakoverkapping voor autoservice;
- terreinscheiding;
- parkeerplaatsen binnen op het terrein.
De taxateur heeft de waarde van de opstallen getaxeerd op een bedrag van NAf 225.000.
2.7.
Op basis van het taxatierapport in 2015 wordt de huurprijs verhoogd naar eerst NAf 1.750 per maand en sedert 2018 NAf 2.014 per maand. Blijkens de nieuwe huurovereenkomst omvat de overeengekomen huur het gebruik van het terrein en de daarop aanwezige opstallen te weten twee afdaken voor onderdak, een betonnen gebouw met daarop een 40-voet container en een subterraine ruimte.
2.8.
In februari 2019 komen partijen een trapsgewijs verlaagde huur overeen van NAf 1.900 tot NAf 1.650 per maand. Vanaf 1 juli 2019 is ASC weer een huur van NAf 1.900 verschuldigd.
2.9.
In 2021 worden de opstallen wederom getaxeerd, ditmaal voor een bedrag van NAf 112.325.
2.10.
Bij e-mail van 19 augustus 2020 is aan ASC bericht dat er tot en met 31 juli 2020 sprake is van een huurachterstand van NAf 22.619,30. Bij brief van 31 augustus 2020 wordt ASC gesommeerd om de achterstallige huur ad NAf 29.629.17 binnen drie dagen te betalen. Voorts wordt de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.11.
Op 22 september 2020 legt [eiseres in conventie] conservatoir derdenbeslag onder de MCB-bank en Banco di Caribe.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
in conventie
3.1. [
[eiseres in conventie] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het gerecht
voor recht verklaart dat ASC tegen [eiseres in conventie] wanprestatie, dan wel een onrechtmatige daad pleegt door de huurpenningen niet tijdig te betalen, dan wel de huurschuld te laten oplopen, althans voor recht te verklaren dat ASC in strijd met de overeenkomst tussen partijen c.q. de redelijkheid en billijkheid geen huurpenningen heeft betaald;
ASC veroordeelt om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag NAf 29.913,28, te vermeerderen met de wettelijke rente en de incassokosten;
ASC veroordeelt tot betaling van de huurpenningen sedert het indienen van het verzoekschrift en te blijven betalen tot wanneer het perceel door ASC is ontruimd;
ASC veroordeelt om het terrein te ontruimen;
alles op straffe van een dwangsom van US$ 500 per dag dat ASC in gebreke is om aan het vonnis te voldoen;
met veroordeling van ASC in de proceskosten.
3.2. [
[eiseres in conventie] legt aan de vordering ten grondslag dat ASC tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur onbetaald te laten, waardoor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
3.3.
ASC voert gemotiveerd verweer.
in reconventie
3.4.
ASC vordert in reconventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het gerecht:
voor recht verklaart dat ASC in de periode gelegen tussen 1 februari 2021 (aanvang ontruiming) en de dag van het vonnis, dan wel de dag van de feitelijke levering van de sleutels geen huur meer aan [eiseres in conventie] verschuldigd is;
voor recht verklaart dat de huurschuld van ASC aan [eiseres in conventie] maximaal NAf 22.619,30 inclusief 6% OB bedraagt;
[eiseres in conventie] beveelt dan wel veroordeelt tot betaling van een bedrag van NAf 112.325 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2021;
e huurachterstand verrekent met het aan ASC verschuldigde bedrag ad NAf 112.325;
met veroordeling van [eiseres in conventie] in de proceskosten.
3.5.
ASC legt aan de vordering ten grondslag dat het terrein op 17 februari 2021 definitief en geheel was ontruimd. Verder stelt ASC dat [eiseres in conventie] ongerechtvaardigd is verrijkt gelet op de waardevermeerdering van de opstallen die door ASC zijn opgeknapt, verbouwd en bijgebouwd en die op het terrein van [eiseres in conventie] zijn achter gebleven.
3.6. [
[eiseres in conventie] voert gemotiveerd verweer.
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Vaststaat dat [naam 3] het terrein vanaf 1993 aan ASC onderverhuurde. Bij aanvang en gedurende de huurovereenkomst heeft ASC met toestemming van [naam 3] de opstallen op het terrein opgeknapt, verbouwd en aangebouwd. Verder staat vast dat [eiseres in conventie] in 2015 het beheer en de verhuur van het terrein van [naam 3] heeft teruggenomen. ASC is vervolgens met [eiseres in conventie] een nieuwe huurovereenkomst ter zake van het terrein aangegaan. De overeengekomen huurprijs ziet op de huur van het terrein en de daarop gebouwde opstallen.
4.2. [
[eiseres in conventie] stelt dat ASC vanaf 2019 een huurachterstand heeft opgebouwd. Blijkens een gespecificeerd overzicht bedraagt de huurachterstand per 31 juli 2020 een bedrag van NAf 22.618,05 inclusief OB. Blijkens de aanmaningsbrief van 31 augustus 2020 bedraagt de huurachterstand op dat moment NAf 24.899,28 inclusief OB. ASC betwist niet dat zij een huurachterstand heeft opgelopen, zij het dat zij de omvang van de gevorderde huurachterstand betwist. Het is de plicht van ASC om aan te tonen dat de gevorderde huurtermijnen (deels) wel zijn betaald. ASC stelt dat zij dat niet kan omdat haar administratie zoek is geraakt. Nu enige onderbouwing voor de betwisting door ASC ontbreekt is sprake van een blote ontkenning. De vordering van [eiseres in conventie] onder b. ligt daarmee voor toewijzing gereed voor een bedrag van NAf 24.899,28 per 31 augustus 2020.
4.3. [
[eiseres in conventie] is reeds overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Thans vordert [eiseres in conventie] ontruiming van het terrein. ASC stelt dat zij reeds in februari 2021 tot ontruiming van het perceel is overgegaan. [eiseres in conventie] betwist dat. Uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat ASC sinds februari 2021 geen gebruik meer maakt van het terrein en dat zij het terrein heeft verlaten met medeneming van alle spullen en goederen die zij mee kon nemen. De restwaarde van de achtergebleven opstallen bedraagt volgens de taxatie in 2021 NAf 112.325. Voorts is ter zitting gebleken dat ASC na de ontruiming de sleutel van het hangslot van het buitenhek niet heeft ingeleverd.
4.4.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand is de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Vast staat dat ASC het terrein reeds heeft verlaten, in die zin dat zij het terrein niet meer gebruikt. Op ASC rust de plicht als huurder om bij het einde van de huurovereenkomst de sleutels van het terrein in te leveren en om het terrein aan [eiseres in conventie] op te leveren. Nu de oplevering van het terrein nog niet is geschied heeft de ontruiming niet conform de huurovereenkomst en de wet plaatsgevonden. De vordering van [eiseres in conventie] onder d. om ASC te bevelen om het terrein te ontruimen, zal daarom worden toegewezen.
4.5.
Uit artikel 7:216 BW volgt dat een huurder niet verplicht is tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Nu [eiseres in conventie] niet expliciet vordert dat ASC de aan- en verbouwingen ongedaan maakt en ASC niet heeft gesteld dat zij daartoe wil overgaan, zal het gerecht ASC mede uit kostenoogpunt daartoe ook niet verplichten. Dat betekent dat de ontruiming beperkt is tot het overhandigen van de sleutels, voor zover dat nog niet is gebeurd. Het gerecht zal de ontruimingstermijn om die reden bepalen op één week.
4.6.
Uit het eerste lid van artikel 556 Rv. volgt dat [eiseres in conventie] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen, en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Dat brengt mee dat [eiseres in conventie] in de maanden dat ASC het terrein wel had verlaten met medeneming van de sleutels, [eiseres in conventie] niet zonder meer het toegangshek open mocht maken om over het terrein te beschikken. Daar komt bij dat ASC heeft aangegeven dat zij de sleutels van het terrein heeft achtergehouden om de opstallen veilig te stellen en zo te voorkomen dat [eiseres in conventie] die zou toe-eigenen en/of zou afbreken. Het handelen van ASC na het verlaten van het terrein is er dan ook op gericht geweest te voorkomen dat [eiseres in conventie] vrijelijk over het terrein zou beschikken. Dat brengt mee dat ASC de huur over de maanden tot de datum van ontruiming aan [eiseres in conventie] verschuldigd is. De vordering van [eiseres in conventie] onder c. ligt daarmee voor toewijzing gereed.
4.7.
Gelet op hetgeen het gerecht heeft overwogen ten aanzien van het door [eiseres in conventie] onder b., c. en d. gevorderde, heeft zij geen belang meer bij een verklaring voor recht zoals gevorderd onder a.
4.8.
Ten aanzien van de gevorderde dwangsom heeft [eiseres in conventie] daarbij evenmin belang nu de ontruiming enkel ziet op het overhandigen van de sleutels en [eiseres in conventie] voldoende heeft aan dit vonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen als ASC niet vrijwillig tot nakoming van de uit dit vonnis voortvloeiende verplichting tot ontruiming overgaat.
4.9.
De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar conform het procesreglement ad NAf 1.500 (1,5 x Tarief 4 (NAf 1.000)).
4.10.
ASC zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres in conventie] in conventie tot op heden begroot op:
explootkosten NAf 331,45
griffierecht NAf 300
salaris gemachtigde
NAf 2.000 (2 punten x tarief 4) +
NAf 2.000 (2 punten x tarief 4) +
totaal: NAf 2.631,45.
in reconventie
4.11.
Gelet op hetgeen het gerecht hiervoor heeft overwogen ten aanzien van de huurschuld en de verschuldigde huurtermijnen vanaf het moment dat ASC het terrein had verlaten in februari 2020, heeft ASC geen belang meer bij de vorderingen in reconventie onder a. en onder b. Die vorderingen worden daarom afgewezen.
4.12.
ASC stelt dat zij de opstallen op het terrein bij aanvang en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst met toestemming van de verhuurder heeft opgeknapt, verbouwd en bijgebouwd. De investeringen door ASC hebben er toe geleid dat de restwaarde van de opstallen zoals op het terrein zijn achtergebleven volgens de taxatie in 2021 een bedrag van NAf 112.325 bedraagt. Door achterlating van deze opstallen is [eiseres in conventie] volgens ASC voor dit bedrag ongerechtvaardigd verrijkt.
4.13. [
[eiseres in conventie] betwist dat zij verrijkt is door de verbouwingen van ASC. [eiseres in conventie] voert daartoe aan dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst reeds heeft aangegeven geen interesse te hebben in de opstallen en dat zij ook niet bereid is daarvoor te betalen. In dat kader is in artikel 8 van de overeenkomst opgenomen dat ASC de opstallen moet verwijderen indien de verhuurder geen interesse heeft in overname van de opstallen.
4.14.
Uit het verhandelde ter zitting volgt dat ASC ermee bekend was dat [eiseres in conventie] geen interesse had in de opstallen. ASC zag zich desalniettemin genoodzaakt de huurovereenkomst in 2015 met [eiseres in conventie] aan te gaan, aangezien ASC had geïnvesteerd in de ontwikkeling van de opstallen ten behoeve van het bedrijf. ASC wist dus dat zij het risico liep de opstallen kwijt te raken bij het einde van de huurovereenkomst. Verder is genoegzaam gebleken dat ASC gedurende de jaren ook profijt heeft gehad van haar investeringen. ASC heeft het bedrijf kunnen opbouwen en uitbouwen in die zin dat zij naast een uitgebreide garage ook een Towing bedrijf aldaar heeft kunnen vestigen. Ondanks dat het gerecht heeft overwogen dat ASC de opstallen niet hoeft te verwijderen, leidt dat niet tot ongerechtvaardigde verrijking zijdens [eiseres in conventie]. Dit in het bijzonder omdat [eiseres in conventie] ter zitting heeft benadrukt geen belang te stellen in de opstallen en over zullen gaan tot sloop daarvan. Nu [eiseres in conventie] geen interesse heeft in en tot sloop overgaat van de opstallen, leveren de opstallen geen voordeel voor [eiseres in conventie] op waarvan zij daadwerkelijk profijt heeft. In ieder geval heeft ASC in het licht van het voorgaande onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [eiseres in conventie] daadwerkelijk daardoor is verrijkt. De vorderingen van ASC onder c. en d. liggen daarmee ook voor afwijzing gereed.
4.15.
ASC zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten in reconventie worden aan de zijde van [eiseres in conventie] begroot op nihil.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
veroordeelt ASC het terrein binnen één week na de uitspraak van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van huurder in en om het gehuurde bevinden, afgezien van de opstallen, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres in conventie] te stellen,
5.2.
veroordeelt ASC tot betaling aan [eiseres in conventie] van een bedrag van NAf 24.899,28 ter zake van achterstallige huurpenningen tot en met 31 augustus 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2020 (de datum van indiening van het verzoekschrift) tot de dag van algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de incassokosten ad NAf 1.500,
5.3.
veroordeelt ASC tot betaling aan [eiseres in conventie] van NAf 1.900 (huur) per maand voor iedere ingegane maand vanaf 1 februari 2020 tot het tijdstip van ontruiming,
5.4.
veroordeelt ASC tot betaling van de proceskosten van [eiseres in conventie], tot op heden begroot op NAf 2.631,45,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt ASC in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie] tot op heden begroot op nihil.
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 11 april 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.