ECLI:NL:OGEAC:2022:36

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202200062

Vonnis in kort geding d.d. 11 maart 2022

inzake

de besloten vennootschap KEY IN REAL ESTATE B.V.,

gevestigd in Curaçao,

eiseres in conventie en gedaagde in voorwaardelijke reconventie, (hierna: ‘
koper’)

gemachtigden: mr. Th. Aardenburg en A.C. van Hoof,

tegen

1.[GEDAAGDE SUB 1},

2. de naamloze vennootschap THE FAMILY ENTERTAINMENT CENTER N.V.,

wonend althans gevestigd in Curaçao,

gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie, (hierna: ‘
[gedaagde sub 1]’, ‘
TFEC’ en, gezamenlijk, ‘
verkoper’),

gemachtigde: mr. M.B.M. Vásquez.

1.1. Verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

-
het verzoekschrift met producties, op 11 januari 2022 ter griffie ingediend;

de nadere producties van koper;
de voorwaardelijke eis in reconventie;
de mondelinge behandeling op 1 maart 2022;
de pleitnota’s van koper en verkoper.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

2.1. [

Gedaagde sub 1] is gerechtigd tot alle aandelen in het kapitaal van TFEC. TFEC is eigenaar van een perceel grond in Curaçao nabij Bapor Kibra, met daarop de attractiehal genaamd “Adventure City” (hierna: onroerende zaak).

2.2.

In verband met de koop en verkoop van de onroerende zaak is op 6 juni 2021 tussen TFEC en koper een “Memorandum of Understanding” (hierna: MOU) gesloten, waarin koper zijn interesse bevestigt in de aankoop van de onroerende zaak. Kort daarna heeft koper verkoper een conceptovereenkomst overhandigd.

2.3.

Vervolgens is op 6 juli 2021 tussen TFEC en koper een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij alle aandelen in TFEC worden verkocht aan koper tegen een koopprijs van NAf 7.000.000, te vermeerderen met een variabele bonus van maximaal NAf 1.000.000. Overeengekomen is dat betaling in termijnen plaatsvindt en dat de levering van de aandelen binnen twee maanden na ondertekening ten overstaan van de notaris zal geschieden.

2.4.

Na een bespreking over de levering van de aandelen bij de notaris in aanwezigheid van beide partijen op 20 oktober 2021, heeft de notaris een conceptleveringsakte opgesteld. In verband met door verkoper gewenste zekerheid voor de betaling van de koopprijs, heeft de notaris tevens een concept-pandakte opgesteld. Beide aktes zijn op 27 oktober 2021 aan partijen toegezonden.

2.5.

Op 1 december 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de bestuurder van koper (de heer […]), [gedaagde sub 1] en de gemachtigde van verkoper. Tijdens deze bespreking is gesproken over extra zekerheid voor de betaling van de koopprijs.

2.6.

Bij e-mailbericht van diezelfde dag aan koper heeft de gemachtigde van verkoper bericht dat tijdens de bespreking is vastgesteld dat [gedaagde sub 1] de Nederlandse taal niet machtig is en daardoor niet alle voorwaarden en bepalingen als vermeld in de koopovereenkomst heeft begrepen, dat koper zich bereid heeft verklaard de voorwaarden te heronderhandelen en ten slotte dat de gemachtigde van verkoper een nieuw voorstel voor een overeenkomst zal doen.

2.7.

Daarna heeft de gemachtigde van verkoper zich bij brief van 8 december 2021 aan koper primair op het standpunt gesteld dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair de koopovereenkomst vernietigd op grond van dwaling. In de brief is een voorstel gedaan voor een nieuwe koopovereenkomst.

2.8.

De gemachtigde van koper heeft in reactie daarop bij brief van 13 december 2021 laten weten dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat verkoper zich niet op dwaling kan beroepen. Voorts is in de brief vermeld dat koper niet bereid is tot heronderhandeling en dat de gesloten koopovereenkomst nagekomen dient te worden. Verkoper is daarbij gesommeerd om binnen drie dagen te bevestigen dat hij aan de levering conform de door de notaris opgestelde leveringsakte zal meewerken.

2.9.

Tot op heden is geen uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst.

3.De vorderingen en het verweer

3.1.

Koper vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat en naar het gerecht begrijpt – te bepalen dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de door de notaris opgestelde leveringsakte dan wel om [gedaagde sub 1] te veroordelen die akte voor zichzelf en TFEC te ondertekenen en de inschrijving van de aandelenoverdracht in het aandelenregister van TFEC te bewerkstelligen, zulks op straffe van een dwangsom.

3.2.

In het geval de vordering in conventie wordt toegewezen vordert verkoper – kort gezegd – dat koper de koopovereenkomst van 6 juli 2021 nakomt en dat koper wordt bevolen zekerheid te stellen in de vorm van een bankgarantie dan wel een recht van eerste hypotheek op de onroerende zaak.

3.3.

Partijen voeren verweer tegens elkaars vorderingen en concluderen tot afwijzing daarvan. Hierna zal, voor zover voor de beoordeling van belang, op de stellingen en verweren van partijen worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Koper heeft gesteld dat de door hem voorgestane ontwikkeling van het onroerend goed stil ligt en hij daardoor schade lijdt zolang hij geen eigenaar is van de aandelen in TFEC. Koper heeft daarmee voldoende spoedeisend belang gesteld om in zijn vordering te kunnen worden ontvangen.

4.2.

Aan de orde is de vraag of verkoper gebonden is aan de koopovereenkomst van 6 juli 2021. Verkoper meent dat dat niet het geval is. Daartoe voert hij aan dat de koopovereenkomst bij brief van 8 december 2021 is vernietigd op grond van dwaling, dan wel dat deze bij brief van 13 december 2021 is ontbonden wegens het niet nakomen door koper van zijn verplichting om de eerste betaling van NAf 500.000 te voldoen. Voor zover wordt geoordeeld dat van vernietiging of ontbinding geen sprake is, voert verkoper aan dat de koopovereenkomst niet uitvoerbaar is en hij daaraan om die reden ook niet gehouden kan worden.

4.3.

Verkoper legt kort gezegd aan het beroep op dwaling ten grondslag dat hij de Nederlandse taal niet machtig is en dat de koopovereenkomst, anders dan de MOU waarvan de overeenkomst volgens verkoper afwijkt, in het Nederlands is opgesteld. Indien daardoor al sprake is geweest van dwaling, behoort deze althans behoren de gevolgen daarvan naar het voorlopig oordeel van het gerecht naar de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de verkoper te blijven. Als sprake zou zijn van de situatie dat verkoper de overeenkomst heeft ondertekend terwijl hij deze vanwege de taal niet goed heeft kunnen begrijpen, had het namelijk op de weg van verkoper zelf gelegen zich voorafgaand aan dat tekenen door ter zake kundige derden te laten bijstaan en te laten informeren over de inhoud in een taal die hij wel beheerst. Bovendien heeft verkoper, behalve het bedrag dat in cijfers is vermeld, niet gesteld op welke essentiële punten de koopovereenkomst afwijkt van de MOU, de conceptkoopovereenkomst of van hetgeen mondeling is besproken, zodat niet duidelijk is op welk punt verkoper exact zou hebben gedwaald. Verkoper kan daarom niet met succes een beroep op dwaling doen.

4.4.

De omstandigheid dat koper niet heeft voldaan aan de op hem uit hoofde van de koopovereenkomst rustende verplichting om bij ondertekening van die koopovereenkomst de eerste aanbetaling van NAf 500.000 te doen, geeft in de gegeven omstandigheden koper niet de bevoegdheid de koopovereenkomst te ontbinden. Hoewel volgens verkoper sprake is van een fatale termijn, heeft verkoper koper bij brief van 8 december 2021 alsnog in de gelegenheid gesteld deze aanbetaling te doen. Verkoper kan gelet hierop geen gevolgen verbinden aan een eerder bepaalde fatale termijn, voor zover daarvan al sprake was. Reeds voor 8 december 2021 had verkoper echter aan koper kenbaar gemaakt geen uitvoering aan de overeenkomst van 6 juli 2021 te willen geven, terwijl verkoper de overeenkomst bovendien op grond van dwaling heeft vernietigd in de brief van 8 december 2021. Van koper kon dan ook niet worden verwacht gevolg te geven aan de sommatie in de brief van 8 december 2021 tot betaling.

4.5.

Verkoper voert voorts aan dat de koopovereenkomst niet uitvoerbaar is. In de koopovereenkomst is alleen TFEC als verkopende partij opgenomen, terwijl [gedaagde sub 1] degene is die de aandelen houdt, aldus TFEC. Het gerecht overweegt ter zake dat niet in geschil is dat voor beide partijen duidelijk is geweest dat het de bedoeling is dat de onroerende zaak naar koper overgaat door verkoop van de aandelen die [gedaagde sub 1] in TFEC houdt. Het enkele feit dat TFEC (abusievelijk) als verkopende partij is opgenomen in plaats van [gedaagde sub 1], kan er daarom niet toe leiden dat verkoper zich aan de overeenkomst, met als strekking het onroerend goed aan koper over te doen gaan, onttrekt. Daarbij neemt het gerecht in aanmerking dat [gedaagde sub 1] intensief betrokken is geweest bij het traject van totstandkoming van de overeenkomst en hij de overeenkomst ook namens TFEC, waarvan hij 100% aandeelhouder is, heeft ondertekend. Overigens lijkt de reden om niet tot overdracht van de aandelen over te gaan te zijn gelegen in voortschrijdend inzicht terzake het gebrek aan zekerheid voor de door koper te verrichten termijnbetalingen, en niet zozeer in deze omissie.

4.6.

Gelet op het voorgaande zijn er op basis van de thans gepresenteerde feiten en omstandigheden in beginsel geen gronden om te oordelen dat verkoper niet gebonden is aan de koopovereenkomst van 6 juli 2021.

4.7.

Verkoper heeft ter zitting evenwel onweersproken gesteld dat partijen het er tijdens de bespreking op 1 december 2021, dus ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst, over eens waren dat er een recht van hypotheek op de onroerende zaak kon worden gevestigd tot zekerheid voor de door koper te verrichten betalingen. Vanwege het kostenaspect en verschil van mening over de vraag wie voor deze kosten moest opdraaien, is aan deze aanvullende afspraak echter geen uitvoering gegeven. Ter zitting heeft koper desgevraagd verklaard nog altijd bereid te zijn mee te werken aan het vestigen van een recht van hypotheek. Dat zou dan een tweede hypotheek zijn op de onroerende zaak, na de inschrijving van Banco di Caribe. De openstaande schuld aan Banco di Caribe zou volgens koper beperkt zijn.

4.8.

Binnen het bestek van dit kort geding kan niet worden aangenomen dat verkoper nog onverkort gebonden is aan de koopovereenkomst, voor zover daarbij door koper geen zekerheden zijn verstrekt. Niet in geschil is dat partijen na het sluiten van de koopovereenkomst hebben afgesproken dat ten behoeve van verkoper een pandrecht op de aandelen zou worden gevestigd. De zekerheid die een dergelijk pandrecht aan verkoper biedt is, zoals verkoper op goede grond heeft gesteld, beperkt. In dit kort geding zal ervan worden uitgegaan dat partijen in de bespreking op 1 december 2021 het eens zijn geworden dat nadere zekerheid zou worden verstrekt in de vorm van een hypotheek, met dien verstande dat geen overeenstemming werd bereikt over de kosten daarvan.

4.9.

Op grond van het voorgaande is het gerecht van oordeel dat de vordering van koper in dit kort geding toewijsbaar is, onder de voorwaarde dat koper alsnog de eerste betaling van NAf 500.000 doet en ten behoeve van verkoper zekerheid stelt voor de nakoming van zijn betalingsverplichtingen door vestiging van een pandrecht op de aandelen en een recht van hypotheek op de onroerende zaak. Bij wijze van ordemaatregel zal daarbij worden bepaald dat de kosten van het vestigen van het hypotheekrecht door partijen ieder voor de helft worden voorgeschoten. In een eventuele bodemprocedure kunnen partijen dan een definitieve beslissing vragen over de verdeling van de kosten. De termijn voor voldoening aan de uit te spreken veroordeling zal worden gesteld op twee maanden na de uitspraak van dit vonnis.

4.10.

Beslist zal worden als hierna omschreven. Er is onvoldoende aanleiding om, in afwijking van het uitgangspunt dat veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, dat in deze zaak niet te doen of aan de uitvoerbaarverklaring voorwaarden te verbinden.

4.11.

Met voorgaande beoordeling en met de hierna volgende beslissing is reeds tegemoetgekomen aan de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van verkoper. Bij de resterende vorderingen van verkoper heeft verkoper bij de huidige stand van zaken onvoldoende belang.

4.12.

In de mate waarin partijen over en weer in het gelijk en het ongelijk worden gesteld, ziet het gerecht aanleiding verkoper te veroordelen tot betaling van de helft van de door koper gemaakte verschotten (NAf. 7.500 griffierecht en NAf 463,14 oproepingskosten) en om de proceskosten voor het overige te compenseren.

5.Beslissing

Het gerecht:

rechtdoende in kort geding:

in conventie en in voorwaardelijke reconventie:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen twee maanden na heden medewerking te verlenen aan de levering van de aandelen conform de als productie 3 van het verzoekschrift overgelegde, door notaris mr. Moerdijk opgestelde Share Transfer Agreement en die akte namens TFEC en voor zichzelf te ondertekenen en om de inschrijving van de aandelenoverdracht in het aandeelhoudersregister van TFEC te bewerkstelligen, zulks tegen gelijktijdige:

- betaling door koper aan verkoper van NAf 500.000;

- vestiging op kosten van verkoper en koper - ieder voor de helft - van een recht van (tweede) hypotheek op de onroerende zaak ten behoeve van de verkoper ter verzekering van de nakoming door koper van diens betalingsverplichtingen van in totaal NAf 8 miljoen, onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen;

- ondertekening door koper van de als productie 4 bij het verzoekschrift overgelegde Deed of Pledge on Registered Shares;

5.2.

bepaalt dat in geval [gedaagde sub 1] niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1., dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van die akte voor zover het de instemming en medewerking van [gedaagde sub 1] betreft;

5.3.

veroordeelt verkoper aan koper terzake proceskosten te betalen NAf 3.981,57, en compenseert de proceskosten voor het overige in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 11 maart 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.