ECLI:NL:OGEAC:2022:143 - Gerecht in eerste aanleg van Curaçao - Onrechtmatige bijbouw in strijd met welstandsbepalingen i...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202103865

Vonnis d.d. 9 mei 2022

in de zaak van

DE VERENIGING VAN EIGENAREN TROPICANA RESORT,

te Curaçao,

eiseres (hierna: ‘de VvE’),

gemachtigde: mr. J.G. Giel,

tegen

[GEDAAGDE],

te Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.B. Wilsoe.

1.Verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 2 december 2021;
de conclusie van antwoord van 7 februari 2022;
de aantekeningen ten behoeve van de comparitie van eiseres;
de op 14 april 2022 gehouden comparitie van partijen, waarbij aanwezig waren twee vertegenwoordigers van de VvE, gedaagde en de gemachtigden.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

a. a) Gedaagde is in 2010 eigenaar geworden van een kavel van 384 m2 te Jongbloed, Curaçao, in een verkavelingsplan dat destijds ‘The Blessing resort’ werd genoemd en tegenwoordig ‘Tropicana resort’ heet. In gedaagdes leveringsakte zijn verplichtingen opgenomen ter bescherming van het woongenot en het karakter van het resort, welke verplichtingen door gedaagde blijkens die akte zijn aanvaard.

b) De VvE is in 2015 opgericht. Zij stelt zich volgens haar statuten onder meer ten doel de gemeenschappelijke belangen te behartigen van de kaveleigenaren van het Tropicana resort, toezicht te houden op de naleving van welstandsbepalingen en het voeren van juridische procedures ten behoeve van haar leden.

c) Gedaagde is medio 2021 begonnen met de uitbreiding van de op zijn kavel staande woning. Na klachten en vragen van omwonenden, heeft gedaagde op 24 mei 2021 (alsnog) een bouwvergunning aangevraagd voor het uitbreiden van zijn woonhuis. Die vergunning werd op 4 juni 2021 verleend. De VvE heeft bij de Minister een bezwaarschrift ingediend tegen de vergunning. Op dat bezwaar is nog niet beslist.

d) De gemachtigde van de VvE heeft gedaagde bij brief van 12 augustus 2021 gewezen op de bepalingen in zijn leveringsakte en heeft hem gesommeerd de (voorgenomen) bouwactiviteiten te staken en gestaakt te houden en om hetgeen onrechtmatig is gebouwd te verwijderen.

e) Gedaagde heeft de bouw voortgezet. De aanbouw is inmiddels (nagenoeg) gereed. Het betreft een rechthoekige constructie van ongeveer 2,5 meter breed en 3,8 meter hoog aangebouwd aan de linkerkant van het huis. De ruimte tussen de linkerbuitenkant van de aanbouw en de grens met buren op links bedraagt enkele tientallen centimeters.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat gedaagde onrechtmatig handelt jegens de VvE doordat hij kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen uit de akte van levering schendt;
gedaagde te bevelen om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de onregelmatige bouwactiviteiten te staken en gestaakt te houden en om hetgeen reeds onregelmatig is gebouwd te amoveren, onder verbeurte van een dwangsom van NAf 2.500 per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan het bevel te voldoen, met een maximum van NAf 100.000;
gedaagde te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de aanbouw van gedaagde in strijd is een aantal van de in artikel 6 van Pro gedaagdes leveringsakte opgenomen verplichtingen. Het gaat om bepaling 7: “
Bijbouw is slechts toegestaan aan de achterzijde van de woning”, bepaling 11: “
De toegelaten afstand tussen de achtergevel van een gebouw en een perceelsgrens bedraagt tenminste twee meter” en bepaling 16: “
In geval van een bijbouw, zal de hellingsgraad van de dakconstructie gelijk zijn aan die van de reeds bestaande hoofdwoning”. Volgens de VvE detoneert de aanbouw met de reeds aanwezige bebouwing binnen het resort en is sprake van visuele hinder en een inbreuk op orde en netheid die de welstandsbepalingen in de leveringsakte nu juist beoogden te voorkomen.

3.3.

Gedaagde voert gemotiveerd verweer. Volgens hem is het bestuur van de VvE niet bevoegd de onderhavige rechtsvordering in te stellen en moet de VvE om die reden niet-ontvankelijk worden verklaard. Voorts wijst gedaagde erop dat hem door ROP een bouwvergunning is verleend, en dat ROP over een kopie van zijn leveringsakte beschikte. Onrechtmatig handelen is daarom volgens gedaagde niet aan de orde. Ten slotte stelt gedaagde dat sprake is van willekeur, omdat binnen het resort al jaren veelvuldig in strijd wordt gehandeld met gebruiksbeperkende bepalingen in de leveringsaktes, zonder dat de VvE daartegen optreedt.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

4.De beoordeling

de ontvankelijkheid

4.1.

Artikel 8 lid 13 van Pro de statuten van de VvE bepaalt dat de vereniging in en buiten rechte wordt vertegenwoordigd door twee gezamenlijk handelende bestuursleden. Volgens diezelfde bepaling is voor bepaalde rechtshandelingen de goedkeuring van de algemene ledenvergadering vereist. Het betreft daarbij echter rechtshandelingen die hier niet aan de orde zijn. Onjuist is dus de stelling van gedaagde dat de VvE deze procedure zonder goedkeuring van de algemene ledenvergadering niet mag voeren. Ook het ontbreken van (notulen houdende) een bestuursbesluit, wat daar verder van zij, kan niet leiden tot niet-ontvankelijkheid van de VvE. De statuten vereisen geen (schriftelijk) bestuursbesluit.

4.2.

Het niet-ontvankelijkheidsverweer van gedaagde kan op grond van het voorgaande niet slagen.

de welstandsbepalingen en de bouwvergunning

4.3.

De welstandsbepalingen zoals opgenomen in gedaagdes leveringsakte hebben mede te gelden als een derdenbeding ten behoeve van andere kaveleigenaren binnen hetzelfde resort. Ook de VvE, die blijkens haar doelstelling de belangenbehartiging van kaveleigenaren en de naleving van de welstandsbepalingen nastreeft, is aan te merken als partij ten behoeve van wie het derdenbeding is gemaakt en die op grond daarvan gedaagde kan aanspreken op schending van die bepalingen.

4.4.

De omstandigheid dat gedaagde over een bouwvergunning beschikt, laat onverlet dat andere kaveleigenaren en/of de VvE gedaagde kunnen houden aan burenrechtelijke regels en contractuele bepalingen. In het bijzonder staat die vergunning er niet aan in de weg dat de VvE gedaagde de welstandsbepalingen in gedaagdes leveringsakte tegenwerpt. Dat geldt ook indien, zoals gedaagde stelt, ROP bekend was met de leveringsakte en daarin geen belemmering zag de bouwvergunning te verlenen.

4.5.

Dat de aanbouw van gedaagde in strijd is met welstandbepaling 7 (“Bijbouw is slechts toegestaan aan de achterzijde van de woning”) is evident. De bijbouw in naast de woning opgetrokken, niet erachter. Ook de bepaling over de hellingsgraad van het dak van de aanbouw is, althans naar de geest van die bepaling, niet nageleefd. De frontgevel van de aanbouw is rechthoekig en valt daarmee voor het oog uit de toon met het dak van de aangrenzende woning. Dat zich achter die gevel een dak met een helling bevindt, komt de kennelijk in het resort nagestreefde uniformiteit in dakaanzichten niet of nauwelijks ten goede. Ten slotte is de aanbouw ook in strijd met de strekking van bepaling 11, dat een afstand van minimaal twee meter voorschrijft tot de erfgrens. Weliswaar gaat dat artikel over de
achtergevel, maar aannemelijk is dat daarbij tot uitgangspunt is genomen dat slechts aan de achterzijde van de woning kan worden bijgebouwd.

willekeur en redelijkheid

4.6.

Gedaagde heeft met verwijzing naar een deskundigenrapport aangetoond dat binnen het resort op diverse plaatsen en in diverse varianten sprake is van schending van welstandsbepalingen. De VvE betwist dit ook niet. Wel heeft de VvE op goede grond aangevoerd dat daarmee nog niet gezegd is dat iedereen binnen het resort de vrije hand heeft naar eigen goeddunken te bouwen en dat de VvE of andere kaveleigenaren zich dat zouden moeten laten welgevallen. Aannemelijk is bovendien geworden dat de aanbouw van gedaagde veel prominenter en zichtbaarder is dan de enigszins vergelijkbare bijgebouwen. Gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE zich jegens gedaagde op de welstandsbepalingen beroept. Dit geldt te meer nu de VvE en omwonenden in een vroeg stadium bezwaren hebben geuit tegen gedaagdes bouwplannen. Dat gedaagde kennelijk in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat hij door de verkrijging van een bouwvergunning goed zat, dient voor zijn rekening te blijven.

slotsom en kosten

4.7.

Op grond van het voorgaande is het gerecht van oordeel dat de VvE gedaagde aan de welstandsbepalingen kan houden. De gevraagde verklaring voor recht zal worden toegewezen als hierna omschreven. Het gevraagde bevel strekt ertoe dat de welstandsbepalingen worden nageleefd en dat de situatie daarmee in overeenstemming wordt gebracht. Het bevel zal worden toegewezen, met een dwangsom als gevorderd. De termijn waarbinnen de aanbouw zal moeten zijn verwijderd, zal worden bepaald op negen maanden na betekening van dit vonnis.

4.8.

Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.

5.Beslissing

Het Gerecht:

5.1.

verklaart voor recht dat gedaagde onrechtmatig jegens de VvE handelt door de bepalingen 7, 11 en 16 van artikel 6 van Pro gedaagdes leveringsakte te schenden;

5.2.

beveelt gedaagde om de onregelmatige bouwactiviteiten binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, en om hetgeen reeds onregelmatig is gebouwd binnen negen maanden na betekening van dit vonnis te verwijderen, op straffe van een dwangsom van NAf 2.500 per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, met een maximum van NAf 100.000;

5.3.

veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding aan de zijde van de VvE gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 450 aan griffierecht, NAf 403,46 aan oproepingskosten en NAf 2.500 voor salaris gemachtigde, alle bedragen bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit vonnis;

5.4.

verklaart de beslissingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en op 9 mei 2022 in het openbaar uitgesproken.