Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202102081
Vonnis in kort geding van 7 oktober 2021
inzake
1.de Stichting Proactieve Eigenaren Blue Bay,
te Curaçao, en
[EISERS 2 t/m 43],
gemachtigden: mr. N.V.R. Doekhie,
eisers in kort geding,
--tegen--
1.het Bestuur van de Vereniging van Eigenaren Blue Bay Resort,
te Curaçao,
gemachtigden: mrs. M.W.J.H. Welten en S.H. Barten,
2. Blue Bay Golf Course N.V.,
te Curacao,
gemachtigden: mrs. M. Woudstra en M. Weijand,
gedaagden in kort geding.
1.Verloop van de procedure
1.1
Eisers hebben op 30 juli 2021 een verzoekschrift ingediend.
1.2
Het kort geding is behandeld ter zitting van 7 oktober 2021.
1.3
Ter zitting heeft mr. Dhoekie verklaard ook namens mede-eiser 43 op te treden, die in het verzoekschrift niet was vermeld. Het gerecht heeft hem buiten bezwaar van partijen als gevoegde partij aan de zijde van eisers aangemerkt.
1.4
De gemachtigden hebben de zaak bepleit en hebben pleitnotities overgelegd.
1.5
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Uitgegaan wordt van het volgende:
a. Blue Bay Resort is een van de openbaarheid afgezonderd woonoord met golfbaan te Blauwbaai.
b. Eiseres sub 1 is een stichting die zich de belangenbehartiging ten doel stelt van eigenaren van woningen binnen Blue Bay Resort.
c. Eisers sub 2 tot en met 43 zijn eigenaren van woningen aldaar.
d. Blue Bay Resort heeft een vereniging van eigenaren (hierna: VvE), die zich onder meer toelegt op het beheer van gemeenschappelijke zaken en taken.
e. In het bestuur van de VvE zit sinds zeventien jaar […] (hierna: ‘de ontwikkelaar’, die tevens de bestuurder van de ontwikkelaar van het resort is.
f. Gedaagde Blue Bay Golf Course N.V., een vennootschap van de ontwikkelaar, is eigenaar van de golfbaan.
g. Op 11 maart 2021 is in de algemene ledenvergadering van de VvE een aantal besluiten genomen. Het betreft onder meer de wijziging van de statuten en de algemene bepalingen van de VvE, waarbij onder meer de golfbaan als een gemeenschappelijke zaak werd aangewezen, alsmede de instemming met het vestigen van een erfdienstbaarheid ten laste van de golfbaan met als heersende erven twee aan de VvE in eigendom toebehorende percelen, met aanvaarding door de VvE van een door de VvE voor de erfdienstbaarheid te betalen periodieke retributievergoeding. Dit besluit is aangenomen met de statutair vereiste tweederde meerderheid, waarbij de stemmen van de ontwikkelaar de doorslag hebben gegeven.
h. De beoogde erfdienstbaarheid strekt tot het behoud van het terrein van de golfbaan als golfbaan (en om bebouwing in de toekomst tegen te gaan). De retributievergoeding komt thans in totaal neer op NAf 150.000, te betalen aan de eigenaar van het terrein van de golfbaan (thans Blue Bay Golf Course N.V.).
i. Op de vergadering van 11 maart 2021 is ook besloten dat een segment van het resort anders dan voorheen ook gebruikt mag worden voor korte termijn-verhuur. Dit besluit is aangenomen met de statutair vereiste gewone meerderheid, waarbij de stemmen van de ontwikkelaar geen rol hebben gespeeld.
j. Bij brief van 25 maart 2021 is namens eisers een groot aantal vragen aan het bestuur van de VvE gesteld. Die zijn voorafgaand aan dit geding niet (schriftelijk) beantwoord.
3.De vordering
Eisers vorderen bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,
“Primair:
Het bestuur van de VvE Blue Bay Resort en gedaagde 2 Blue Bay Golf Course N.V. als ontwikkelaar c.q. exploitant en ieder van hen afzonderlijk, als volgt te bevelen:
(a) De besluiten zoals genomen tijdens de ALV van 11 maart 2021, agendapunt 7 en 9, en 12, respectievelijk Wijziging van Statuten, Algemene Bepalingen, Exploitatieovereenkomst, hervestiging van erfdienstbaarheid en daarmee Retributieheffing, Toestemming wijziging lange termijn-verhuur naar korte termijn verhuur etc. terug te draaien c.q. de uitvoering daarvan te schorsen, totdat de gevraagde informatie wordt verstrekt aan eisers en daarmee bepaald kan worden in hoeverre deze besluiten rechtsgeldig zijn genomen, alsmede het verbod om ten aanzien van deze onderwerpen opnieuw besluiten te nemen totdat in deze zaak is beslist, zowel in deze zaak als in een bodemprocedure.
(b) Om een commissie van drie personen aan te laten stellen op advies van eisers/eigenaren, niet zijnde lid van het VvE-bestuur, waarbij deze commissie inzage krijgt in alle stukken die relevant zijn voor een goed bestuur van de VvE met het recht om dit te delen met de leden via bijvoorbeeld een nieuwsbrief.
(c) Het ter beschikking stellen/inzage verstrekken in alle stemgerechtigden/ stukken/rapportages als welke aldus gedaagden ten grondslag hebben gelegd aan de onderwerpen verbonden aan de ALV van 11 maart 2021 meer specifiek de originele rapportages die zouden aangeven dat een erfdienstbaarheid met een retributie noodzakelijk is alsmede alle originele verzoekstukken en onderbouwing welke verzoekers hebben gedaan aan de VvE met het verzoek tot het omzetten van de bestemmingswijzing van residentieel naar korte termijn. Deze stukken zijn ook noodzakelijk ten behoeve van een later nog te voeren bodemprocedure ter bepaling van de omvang van de schade/schadevergoeding.
(d) Dat een en ander uiterlijk binnen 3 maanden na het vonnis moet worden gerealiseerd zonder kosten voor de leden van de VvE van Blue Bay Resort op straffe schorsing van het bestuur en van verbeurte van een dwangsom van ANG. 50.000, -- voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag dat zij met de nakoming van dit bevel- geheel of gedeeltelijk- in gebreke blijft respectievelijk blijven, althans een dwangsom in goede justitie vast te stellen;
(e) Het vervangen c.q. schorsen van de voorzitter en [de ontwikkelaar] uit zijn functie binnen het bestuur van de VvE van Blue Bay als secretaris/penningmeester nu er een gebleken belangenverstrengeling is met dito misbruik van bevoegdheden op straffe van een dwangsom in privé te betalen door [de ontwikkelaar] van ANG. 10.000, - per voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag dat hij met de nakoming van dit bevel- geheel of gedeeltelijk- in gebreke blijft respectievelijk blijven, althans een dwangsom in goede justitie vast te stellen;
(f) Het terugdraaien van de bestemming van de in randnummer 35 aangegeven kavels BR1-6 naar residentieel op straffe van een dwangsom van NAF 50.000,- per dag/geconstateerde overtreding. Bouw en verkoop residentieel kan natuurlijk gewoon doorgaan zodat er geen onnodige nevenschade ontstaat.
(g) Bewijs te overleggen door gedaagde 2 om binnen 2 weken na vonnis dat het gedeelte van het strand dat verpacht zal worden aan […] geen onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke zaak (het strand) als omschreven in Artikel 1.3.d. van de Algemene Bepalingen (zie productie 9).
(…)
Subsidiair:
Een zodanig vonnis te wijzen als uw Gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren
(…)”
4.De beoordeling
De partijen en de ontvankelijkheid
4.1
Zoals ter zitting besproken, kunnen organen van een rechtspersoon in beginsel niet als partij in een civiele procedure optreden. Dat geldt dus ook voor een bestuur van een VvE. De vorderingen van eisers zouden zich tot de VvE zelf kunnen richten, niet tot haar bestuur. Namens eisers is ter zitting echter volhard in hun vorderingen tegen het bestuur als procespartij. Zij hebben daaraan toegevoegd dat het hen ook om (een aantal van) de bestuursleden persoonlijk te doen is, dat de vorderingen zich ook jegens hen persoonlijk richten. De desbetreffende personen worden in het verzoekschrift echter niet als gedaagde partij vermeld, en zij zijn dan ook niet als partij in dit kort geding opgeroepen en aan te merken.
4.2
Ten aanzien van de andere gedaagde, Blue Bay Golf Course N.V., is ter zitting onweersproken gesteld dat zij ‘slechts’ de eigenaar van de golfbaan is, en niet de rechtspersoon die het resort ontwikkelt. De vorderingen van eisers richten zich echter tegen ‘Blue Bay Golf Course N.V. als ontwikkelaar c.q. exploitant’. In materieel opzicht kan geen van de vorderingen ten opzichte van Blue Bay Golf Course N.V. worden toegewezen, nu zij niet in de positie is hetgeen te verrichten waartoe eisers haar veroordeeld wensen te zien.
4.3
Het voorgaande staat reeds in de weg aan toewijzing van enige vordering van eisers in dit kort geding.
Ten overvloede
4.4
Gelet op het hiervoor overwogene ten overvloede, merkt het gerecht nog het volgende op.
De positie van de ontwikkelaar en de wenselijkheid van transparantie
4.5
Rode draad in het betoog van eisers is dat zij zich zorgen maken over de grote invloed die de ontwikkelaar op grond van het aantal hem toekomende stemmen heeft op de besluitvoering in de VvE en, als bestuurder, op het beleid van de VvE. Zij wijzen er daarbij op dat voor de ontwikkelaar andere, grote belangen spelen, die bij gewone leden van de VvE niet aan de orde zijn en die tegenstrijdig kunnen zijn aan de belangen van de VvE. Zo heeft de ontwikkelaar (indirect) commercieel belang bij de onderhoudswerkzaamheden op het resort en bij de golfbaan.
4.6
Gelet op deze mogelijke belangenverstrengeling, kan van het bestuur van de VvE gevergd worden dat zij een grote transparantie betracht bij de informatievoorziening aan de leden over het gevoerde beleid en met betrekking tot de onderbouwing van aan de algemene vergadering voor te leggen besluiten. In het bijzonder het onbeantwoord laten van vragen, zoals de vragen opgenomen in de brief van 25 maart 2021, zal argwaan, ergernis en wantrouwen alleen maar voeden, ook als daar geen feitelijke grond voor is.
De aan het bestuur gemaakte verwijten
4.7
De belangrijkste klacht van eisers heeft betrekking op de hiervoor onder 2 g bedoelde besluiten, waarbij is besloten tot het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van percelen van de VvE ten laste van de golfbaan. Het gevolg van die besluiten is dat de VvE, na vestiging van de erfdienstbaarheid, een retributie aan de eigenaar (thans: een vennootschap van de ontwikkelaar) verschuldigd zal zijn die moet worden opgebracht door de gezamenlijke leden van de VvE. Vaststaat dat deze besluiten niet door de algemene vergadering zouden kunnen zijn aangenomen als de ontwikkelaar niet had meegestemd. Gelet evenwel op de onderbouwde uitleg door gedaagden van de achtergrond en ratio van deze besluiten, kan in dit kort geding niet geoordeeld worden dat sprake is van misbruik van meerderheidsmacht door de ontwikkelaar. Zoals ook blijkt uit de overgelegde stukken, is door het bestuur van de VvE al langer, sinds het begin van de coronacrisis, nagedacht over de vraag hoe gewaarborgd zou kunnen worden dat de golfbaan in het resort een golfbaan blijft, en niet, bijvoorbeeld in geval van een deconfiture van de eigenaar van de golfbaan, verkocht zou worden als bouwterrein. In een eerder stadium, in 2020, is een variant voorbereid en aan de algemene vergadering ter stemming voorgelegd waarbij de VvE de eigendom van de golfbaan om niet zou verkrijgen. Dat voorstel heeft toen niet de vereiste meerderheid van stemmen gehaald (de ontwikkelaar onthield zich van stemmen). Op voorstel van (een of meer van) eisers is vervolgens de variant van een erfdienstbaarheid onderzocht, waarbij ook aandacht is besteed aan het punt dat de transactie niet tot (een actie wegens) benadeling van schuldeisers van de eigenaar van het golfterrein mocht leiden. Het bestuur heeft daarover juridisch advies ingewonnen bij haar huisadvocaat, welk advies, naar het bestuur ter zitting heeft toegezegd, voor inzage ter beschikking zal worden gesteld aan eisers. Op de vergadering van 11 maart 2021 heeft het aangepaste voorstel, naast de stemmen van de ontwikkelaar, meer dan de helft van de overige stemmen gekregen. Onder deze omstandigheden bestaat onvoldoende grond om in kort geding aan te nemen dat op dit punt sprake is geweest van misbruik van recht of ander onrechtmatig handelen op grond waarvan tot schorsing van de besluiten en/of schorsing van bestuursleden als door eisers beoogd zou kunnen worden gekomen.
4.8
Dit laatste geldt ook voor de klacht over de wijziging van de bestemming van een aantal kavels van residentieel naar vakantiewoningen, bij welk besluit van de algemene vergadering de stem van de ontwikkelaar geen beslissende rol heeft gespeeld.
4.9
Wat betreft de voorgenomen komst van Brass Boer naar het strand van Blauwbaai hebben eisers de vraag opgeworpen of het desbetreffende deel van het strand niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Ter zitting hebben gedaagden die vraag ontkennend beantwoord, met verwijzing naar een kadastraal uittreksel. Volgens gedaagden zal Brass Boer huren van de gerechtigde tot het recht van opstal en staat de VvE hier geheel buiten. Hun stelling dat dit mogelijk anders is, hebben eisers onvoldoende onderbouwd.
Slotsom en kosten
4.1
De vorderingen van eisers zullen worden afgewezen op grond van hetgeen hiervoor onder 4.1 tot en met 4.3 is overwogen. Zij hebben dus te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Evenwel geldt dat indien de door eisers in hun brief van 25 maart 2021 gestelde vragen eerder waren beantwoord, het mogelijk niet tot dit kort geding was gekomen. Het gerecht ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren.
5.Beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding
5.1
wijst af het gevorderde;
5.2
compenseert de kosten van het geding aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en op 7 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.