ECLI:NL:OGEAC:2021:158

• Datum uitspraak: 7 september 2021
• Publicatiedatum: 13 september 2021
• Zaaknummer: CUR202101945
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder winkelruimte kan huurbetalingen niet opschorten wegens gestelde afspraken, gebreken en schade. Wel 50% coronakorting.

In deze zaak heeft de Stichting Particulier Fonds, als verhuurster, een kort geding aangespannen tegen Goodies N.V., de huurster, vanwege een huurachterstand van NAf 39.315. De verhuurster heeft gesteld dat de huurster niet gerechtigd was om huurbetalingen op te schorten op basis van gestelde afspraken, gebreken en schade. De huurster heeft in de periode van maart tot en met mei 2020 en in april 2021 haar winkel noodgedwongen moeten sluiten door coronamaatregelen, wat leidde tot een vermindering van huurgenot. De verhuurster heeft echter een huurkorting van 50% voor de maanden april en mei 2020 gegeven, maar niet voor april 2021, wat door de huurster werd betwist. De rechter heeft geoordeeld dat de huurster het gevorderde bedrag van NAf 39.315 aan verhuurster dient te betalen, met uitzondering van een huurkorting van NAf 2.385 voor de maand april 2021, waardoor de uiteindelijke huurachterstand op NAf 36.930 komt. De rechter heeft de huurster ook veroordeeld tot betaling van rente en incassokosten. Het vonnis is uitgesproken op 7 september 2021.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202101945

Vonnis in kort geding d.d. 7 september 2021

in de zaak van:

de Stichting Particulier Fonds
MORGENSTOND,

gevestigd in Curaçao,

eiseres, hierna: verhuurster,

gemachtigde: mr. A.C. Small,

tegen

de naamloze vennootschap
GOODIES N.V. ,

gevestigd te Curaçao,

gedaagde, hierna: huurster,

gemachtigde: mr. C.D.A. Carrega.

1. 1. Het procesverloop

1.1.

Op 15 juli 2021 heeft verhuurster een verzoekschrift in kort geding ingediend.

1.2.

De behandeling van het kort geding heeft plaatsgehad op 1 september 2021. Beide partijen zijn verschenen. De gemachtigden hebben pleitnota’s overgelegd en voorgedragen, met verwijzing naar op voorhand overgelegde producties.

1.3.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

In dit kort geding wordt het volgende als vaststaand aangenomen.

a. a) Verhuurster is eigenares van een gebouw met vier units aan de Caracasbaaiweg […] te Curaçao.

b) Op 20 februari 2020 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een van de units. Ingangsdatum van de huur is 16 maart 2020, met een huurprijs van NAf 4.500 exclusief omzetbelasting. De overeenkomst vermeldt huurster, ‘dan wel een andere toekomstige vennootschap die voornoemde vennootschap zal gaan vervangen’, als ‘Huurder’.

c) Huurster exploiteert in het gehuurde een winkel in huishoudelijke artikelen.

d) Gedurende in totaal ongeveer drie maanden in de periode maart tot en met mei 2020 en april 2021 was de winkel van huurster noodgedwongen gesloten als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronapandemie.

e) Nadat was gecorrespondeerd en gesproken over de huurbetaling in de periode dat de winkel van huurster noodgedwongen gesloten was, is huurster bij brief van 26 augustus 2020 in gebreke gesteld en gesommeerd om de achterstallige huur van NAf 15.465 te betalen, vermeerderd met de contractuele vertragingsrente. Nadien is correspondentie tussen partijen gevoerd over de huurbetaling, waarbij huurster zich op verschillende gronden op het standpunt heeft gesteld dat zij niet het volle huurgenot heeft gehad en verhuurster huurster heeft gehouden aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

f) Over de periode maart 2020 tot en met juli 2021 heeft huurster in totaal NAf 39.315 minder betaald dan op basis van de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs zou zijn verschuldigd (verminderd met tweemaal NAf 2.385, zie hierna onder 4.12). In de maand augustus 2021 heeft huurster de overeengekomen maandhuur van NAf 4.770 betaald.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Verhuurster vordert betaling van NAf 39.315 terzake huurachterstand, vermeerderd met contractuele rente van 1,5% per maand, de kosten van een deurwaardersexploot, buitenrechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.2.

Huurster heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Verhuurster heeft haar verzoekschrift ingediend nadat huurster vier opeenvolgende maanden betaling achterwege had gelaten. Niet gemotiveerd weersproken is dat verhuurster slechts inkomsten genereert uit het gebouw waarvan huurster een unit huurt en dat verhuurster uit die inkomsten de aan dat gebouw verbonden lasten dient te voldoen. Het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening volgt uit de aard van de zaak en de stelling van verhuurster dat zij door niet (tijdige) betaling van de huurpenningen inkomsten misloopt, terwijl haar lasten doorlopen.

De toewijsbaarheid in kort geding

4.2.

Voor de toewijsbaarheid van de vordering in dit kort geding is vereist dat, niettegenstaande de door huurster gevoerde verweren, aangenomen moet worden dat die vordering in een bodemprocedure gegrond zal worden geoordeeld.

4.3.

Niet in geschil is dat, afgaand op de in de huurovereenkomst overeengekomen betalingsverplichtingen (verminderd met tweemaal NAf 2.385, zie hierna onder 4.12) en de daadwerkelijk door huurster verrichte betalingen, sprake is van een huurachterstand van NAf 39.315.

4.4.

In de huurovereenkomst (artikel 3.6) is opgenomen dat huurster tot vooruitbetaling van de huur verplicht is ‘zonder enige korting, verrekening of opschorting’. Verhuurster beroept zich op die bepaling.

4.5.

Overeenkomsten strekken partijen tot wet. Artikel 3:296 lid 1 BW bepaalt dat, tenzij uit de wet, uit de aard der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt, hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde, wordt veroordeeld.

4.6.

Artikel 6:136 BW bepaalt dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de gedaagde op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.

4.7.

Met inachtneming van het voorgaande, dient als uitgangspunt in dit kort geding dat huurster het gevorderde bedrag van NAf 39.315 (zonder korting, verrekening of opschorting) aan verhuurster dient te betalen.

4.8.

Zoals hierna zal blijken, kan in dit kort geding alleen het verweer van huurster met betrekking tot de coronasluiting doel treffen, en wel tot het bedrag van NAf 2.385. De overige verweren kunnen niet in de weg staan aan toewijzing in dit kort geding van de gevorderde huurpenningen. In aanvulling op hetgeen hiervoor is overwogen - en deels ten overvloede - wordt ten aanzien van die verweren het volgende overwogen.

De verweren

- Kwijtschelding huur?

4.9.

Huurster heeft gesteld dat is afgesproken dat voor de tweede helft van de maand maart 2020, de maand april 2020 en de maand mei 2020 in het geheel geen huur verschuldigd is. Verhuurster heeft dat betwist. Een dergelijke afspraak is voorshands niet aannemelijk geworden. Niets wijst op het bestaan hiervan. Daarover is ook niets terug te vinden in de WhatsApp- en emailcorrespondentie tussen partijen, hetgeen wel voor de hand had gelegen als een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt.

- Coronakorting

4.10.

Huurster heeft gesteld dat verhuurster in de maanden april 2020 en mei 2020 weliswaar een huurkorting heeft gegeven van 50% van de huur, maar dat zij dat voor de maand april 2021 niet heeft gedaan, terwijl de winkel van huurster ook in die maand noodgedwongen gesloten was in verband met de door de overheid opgelegde coronamaatregelen. Verhuurster heeft gesteld dat zij niet tot het geven van huurkorting verplicht is. De coronasluiting kan volgens verhuurster niet aan haar worden toegerekend.

4.11.

Met verwijzing naar de uitspraak van dit Gerecht van 8 juni 2020 in een vergelijkbare kwestie (ECLI:NL:OGEAC:2020:156,
Nos Nèshi ) wordt hierover het volgende overwogen. De covid 19-pandemie en de in verband daarmee door de overheid opgelegde maatregelen ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus betreffen een onvoorziene gebeurtenis. De vraag voor wiens rekening de gevolgen daarvan dienen te komen (de noodgedwongen sluiting door huurster van de winkel en dientengevolge het wegvallen van de omzet) laat zich niet eenvoudig beantwoorden. Enerzijds ontslaat de onvoorziene gebeurtenis de huurster niet van haar betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Anderzijds is goed denkbaar dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de zakelijke verhouding van partijen de negatieve gevolgen van de coronasluiting op grond van de redelijkheid en billijkheid niet enkel op huurster kunnen worden afgewenteld (art. 6:257 BW), nu gedurende de coronamaatregelen aan huurster geen of in beperkte mate huurgenot is verschaft (art. 7:207 juncto 7:204 lid 2 BW). Gelet daarop, alsmede bij een afweging van de wederzijdse belangen, zal voorlopig oordelend tot uitgangspunt worden genomen dat de huurkosten over de periode dat de winkels in Curaçao op last van de overheid waren gesloten (in totaal ongeveer drie maanden in de periode maart 2020 tot en met mei 2020 en in april 2021), gelijkelijk over beide partijen moeten worden verdeeld.

4.12.

Verhuurster maakt, blijkens het overzicht van de openstaande huurpenningen, voor de maanden april 2020 en mei 2020 slechts aanspraak op de helft van de huur. Dat is in lijn met hetgeen hiervoor is overwogen. Dat een huurkorting van 50% voor die periode tussen partijen was besproken, volgt ook uit de e-mail van verhuurster aan huurster van 12 mei 2020. Resteert de maand april 2021. Voor die maand is huurster, voorshands oordelend, eveneens slechts een bedrag aan huur van NAf 2.385 verschuldigd, niet de volledige huurprijs. De huurachterstand dient met een gelijk bedrag te worden gecorrigeerd, hetgeen resulteert in een huurachterstand van (NAf 39.315 - 2.385 =) NAf 36.930.

- Oppervlakte gehuurde

4.13.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat verhuurster beschikt over vier units van elk 200m2 en dat huurster één van die units huurt. Huurster stelt nu in reactie op de vordering dat het gehuurde in werkelijkheid kleiner is, 180m2, en dat kennelijk ten onrechte de oppervlakte van een voor huurster niet nuttige trap was meegeteld. Het gerecht ziet hierin voorshands geen grond voor vermindering van de huurprijs. Het gehuurde is door huurster, een professionele partij, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bezichtigd, waarna onderhandelingen over de huurprijs hebben plaatsgevonden en de door verhuurster gevraagde huurprijs is verlaagd. Niets wijst erop dat huurster zich bij haar beslissing tot huur heeft laten leiden door de oppervlakte-aanduiding in de huurovereenkomst.

- Inbraakschade deur

4.14.

Huurster heeft met verwijzing naar overgelegde facturen gesteld dat zij NAf 1.212,89 heeft betaald voor de reparatie van een bij een inbraak beschadigde glazen deur. Tussen partijen is eerder contact geweest over het verhaal van deze kosten op de verzekeraar van verhuurster. Wat hierover precies tussen partijen is afgesproken, in aanvulling op of in afwijking van de bepalingen over schade en reparaties in de huurovereenkomst, is in dit kort geding onvoldoende uit de verf gekomen. Gelet op het uitgangspunt in rechtsoverweging 4.7 en met toepassing van artikel 6:136 BW, zal ook aan dit verweer van huurster worden voorbijgegaan.

- Huurgenot: verven gevel en regenwater

4.15.

Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

4.16.

Huurster heeft gesteld dat door de verhuurster was toegezegd dat de buitenkant van het gehuurde in maart 2020 zou worden geschilderd, maar dat dit pas medio juni 2020 is gebeurd, waardoor huurster tot medio juni 2020 beperkt huurgenot heeft gehad. Deze omstandigheid kan naar voorshands oordeel niet leiden tot een vermindering van de huurprijs. Niet valt immers in te zien waarom huurster – zoals zij stelt - door de vertraging van de schilderwerkzaamheden geen borden ter promotie van haar winkel heeft kunnen ophangen. Behalve het ophangen van de borden, heeft huurster geen andere beperkingen van haar huurgenot gesteld vanwege het uitblijven van het schilderwerk. Bovendien was de winkel tot medio mei 2020 noodgedwongen gesloten, waardoor van een (extra) beperking van het huurgenot door het uitblijven van schilderwerk nagenoeg geen sprake kan zijn geweest.

4.17.

Daarnaast heeft huurster gesteld dat na regenval via de deuren water in het gehuurde binnendringt. Verhuurster heeft gesteld dat zij dat probleem heeft verholpen door het uitvoeren van een aantal kleine ingrepen en zij betwist dat thans sprake is van een gebrek. Zij heeft voorts onweersproken gesteld dat de vorige huurder nooit dergelijke waterproblemen heeft gehad. Ook heeft verhuurster gewezen op de uitzonderlijk hevige regenval van de laatste tijd, wat onvermijdelijk meebrengt dat - bij veel wind - enig water door de deuren naar binnen komt. Gelet op deze betwisting is voorshands niet aannemelijk geworden dat sprake is van een zodanig gebrek dat vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is. De overgelegde foto’s kunnen ook niet tot de conclusie leiden dat sprake is van een substantiële beperking van het huurgenot. Daar komt bij dat niet is gebleken dat huurster voor november 2020 hierover bij verhuurster heeft geklaagd dan wel dat verhuurster anderszins van de klacht op de hoogte was, zodat gelet op het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW van een huurprijsvermindering over de voorliggende periode sowieso geen sprake kan zijn.

- Schade door regenwater

4.18.

Zoals hiervoor overwogen, is voorshands niet aannemelijk dat de overlast door regenwater in geval van hevige regenval zodanig is dat geoordeeld moet worden dat het gehuurde gebrekkig is. Voorts biedt de overgelegde correspondentie geen houvast voor het oordeel dat verhuurster niet adequaat op verzoeken van huurster zou hebben gereageerd en nalatig is gebleven met het treffen van maatregelen om verdere wateroverlast te voorkomen. Niet gebleken is ten slotte dat huurster verhuurster eerder dan ter zitting in dit kort geding heeft geconfronteerd met schade (NAf 3.710,76) die zij zou hebben geleden doordat een aantal dozen met goederen nat is geworden. Ook deze gestelde tegenvordering van huurster komt voorshands ongegrond voor.

- Andere vennootschap in de plaats van huurster

4.19.

Huurster heeft zich op goede grond op het standpunt gesteld dat in de huurovereenkomst de mogelijkheid is opgenomen dat een andere vennootschap in haar plaats zal treden als contractspartij. Afgaand op de tekst van de huurovereenkomst, kan verhuurster niet gevolgd worden in haar stelling dat het hier slechts om een naamswijziging zou mogen gaan. Voor de hier aan de orde zijnde vordering is dit echter niet van belang. Gesteld noch gebleken is immers dat dit verschil van inzicht tussen partijen van enige invloed is op de achterstallige verplichtingen van huurster. Dat verhuurster voor de toekomst mogelijk haar medewerking moet verlenen aan een redelijk voorstel tot het overnemen van de huurovereenkomst door een andere vennootschap, laat de verplichtingen van huurster tot dat moment onverlet.

Rente

4.20.

In artikel 3.7 van de huurovereenkomst is bepaald dat verhuurster in geval van niet-tijdige betaling een rente van 1,5% per maand in rekening kan brengen. Die rente zal worden toegewezen vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift. Voor (een verdergaande) matiging van de rente bestaat geen grond.

Incassokosten

4.21.

Over de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van het sommatie-exploot daaronder begrepen, zal worden beslist overeenkomstig artikel 136 sub III van het Procesreglement Civiele Zaken. Dit resulteert in een bedrag van NAf 1.875 (1½ punt, tarief 5).

Slotsom en kosten

4.22.

Het verweer van huurster slaagt gedeeltelijk, voor zover het betreft de verschuldigde huur tijdens de coronasluiting in april 2021. Voor het overige geldt dat aangenomen moet worden dat de vordering van verhuurster (ook) in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Aan hoofdsom is dan ook toewijsbaar (NAf 39.315 - 2.385 =) NAf 36.930.

4.23.

Huurster zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

5. Beslissing

Het Gerecht, recht doende in kort geding:

5.1.

veroordeelt huurster tot betaling aan verhuurster van NAf 36.930 terzake huurachterstand, te vermeerderen met 1,5% rente per maand met ingang van 15 juli 2021 tot de dag der algehele voldoening en met NAf 1.875 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

5.2.

veroordeelt huurster in de kosten van het geding, aan de zijde van verhuurster tot op heden begroot op NAf 381,50 aan oproepingskosten, NAf 750 aan griffierecht en NAf 1.500 voor salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in het openbaar uitgesproken.