Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
MUELLER CURAÇAO N.V.,
te Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. E. Bokkes,
tegen
1.STICHTING GVI CURAÇAO,
2. [GEDAAGDE SUB 2],
3. [GEDAAGDE SUB 3],
4. [GEDAAGDE SUB 4],
5. [GEDAAGDE SUB 5],
te Curaçao,
gedaagden in conventie, gedaagde sub 1 tevens eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. U. van Bemmelen.
1.Het procesverloop
Mueller heeft op 22 oktober 2018 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens is in conventie en in reconventie tot en met dupliek geconcludeerd.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Mueller is een professioneel verhuurder van onroerend goed. GVI stelt zich de uitoefening van de voogdij over minderjarige kinderen ten doel. Gedaagden sub 2 tot en met 5 waren in de hier relevante periode bestuurders van GVI.
2.2
GVI heeft van 2002 tot 2014 kantoorruimte gehuurd aan de Penstraat, voor een huurprijs van NAf 3.600 per maand exclusief OB.
2.3
In juli 2014 is GVI verhuisd naar een andere pand van Mueller, gelegen aan het Julianaplein 36D. De huurprijs daarvan bedroeg bij aanvang NAf. 14.800 per maand exclusief OB.
2.4
De door partijen met betrekking tot de kantoorruimte aan het Julianaplein getekende huurovereenkomst van 6 mei 2014 bepaalt onder meer dat de huur wordt aangegaan voor drie jaar, dat huuropzegging uitsluitend kan plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met inachtneming van een termijn van ten minste 12 maanden voorafgaand aan het verstrijken van de lopende huurperiode, bij gebreke waarvan de huurperiode doorloopt voor een aansluitende periode van vier jaar, derhalve tot 30 juni 2021.
2.5
In april 2017 heeft GVI aan Mueller bericht dat zij moest bezuinigen. In mei 2017 is vervolgens gemaild tussen [naam 1] van GVI en [naam 2] over mogelijke (gedeeltelijke) verhuur aan een derde. Bij brief van 31 mei 2017 hebben gedaagden sub 2 en 4 namens GVI de huur opgezegd tegen 1 september 2017 “vanwege het niet langer kunnen voldoen van de huurprijs”. Mueller heeft deze huuropzegging niet geaccepteerd. Vervolgens is de huurrelatie gecontinueerd, totdat gedaagden sub 2 en 4 bij brief van 13 juni 2018 de huur per 30 juni 2018 hebben opgezegd. Als reden wordt wederom gewezen op ontoereikende fondsen en de “unilaterale korting van de subsidiegever op de subsidie van GVI”. Overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid. GVI is eind juni 2018 verhuisd naar een andere door haar elders gehuurde kantoorruimte.
3.De vorderingen
3.1
Mueller vordert in conventie, na vermindering van eis, hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van NAf 222.343,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van de afzonderlijke huurtermijnen, alsmede te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, met de wettelijke rente daarover.
3.2
GVI vordert in reconventie veroordeling van Mueller tot terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom van NAf 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim.
3.3
Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en maken aanspraak op proceskosten.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
Mueller legt aan haar vordering tegen GVI ten grondslag dat GVI door voortijdige opzegging wanprestatie jegens haar heeft gepleegd en schadeplichtig is. Gelet op hetgeen is bepaald in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst met betrekking tot de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst, zoals hiervoor onder 2.4 samengevat, kan Mueller dit standpunt gerechtvaardigd innemen. Met haar tussentijdse opzegging kon GVI, zonder medewerking van Mueller, niet bewerkstelligen dat zij niet meer gebonden was aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.2
GVI bestrijdt bedoelde contractuele uitgangspunten niet, maar stelt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Mueller een beroep doet op (de rechtsgevolgen van) een late opzegging. Volgens GVI dient Mueller daarom eventuele schade zelf te dragen.
4.3
Als omstandigheden die het beroep van Mueller op de late opzegging onaanvaardbaar maken noemt GVI, samengevat:
a. a) GVI vervult een belangrijke maatschappelijk rol bij de ondersteuning van minderjarigen en hun ouders in moeilijke opvoedingssituaties;
b) door korting op haar subsidie en ondanks bezuinigingsmaatregelen is de financiële situatie van GVI zeer precair;
c) het was de bedoeling om slechts drie jaar in het pand te blijven;
d) het was ook Mueller bekend dat dit pand te duur was voor GVI;
e) Mueller heeft GVI aan het lijntje gehouden door GVI al die tijd voor te houden dat partijen er samen wel uit zouden komen en door onwerkbare oplossingen voor te stellen.
4.4
De onder c) tot en met e) gestelde omstandigheden zijn door Mueller betwist. Ten aanzien van c) en d) geldt dat het op de weg van GVI had gelegen om haar verweernader te onderbouwen, met concrete feitelijke stellingen waaruit Muellers wetenschap van de (gestelde) bedoeling en de (gestelde) financiële draagkracht zou kunnen blijken. Nu dat niet is gebeurd, kan in het midden blijven in hoeverre deze wetenschap, indien daadwerkelijk aanwezig, in de weg zou kunnen staan aan Muellers aanspraken op schadevergoeding. Omstandigheid e) behoeft nuancering. Uit de correspondentie en de feitelijke gang van zaken blijkt dat Mueller heeft (mee)gezocht naar een vervangend huurder van in elk geval een gedeelte van het gehuurde en ook daadwerkelijk een andere huurder voor de begane grond heeft gevonden. Van een onverkort vasthouden aan de contractuele opzeggingsbeperking is dan ook geen sprake.
4.5
Blijkens het verzoekschrift bestaat de door Mueller gevorderde schade uit:
- de onbetaald gelaten huur over de maanden juli 2018 tot en met november 2018 (NAf 62.777,60);
- de gederfde huur, servicekosten en OB van december 2018 t/m juni 2021 minus inmiddels verhuurde begane grond (NAf 378.547,20);
- de kosten van wederverhuur (NAf 35.908,49);
- de opleverkosten conform rapportage CATS (NAf 2.505);
hetgeen resulteert in een totale vordering van NAf 479.738,29.
4.6
Zoals ook uit de conclusie van repliek volgt, is de schade van Mueller beperkt door verhuur aan derden. Blijkens haar productie 23 bij die conclusie gaat het om (deels nog te verwerven) huurinkomsten van NAf 70.596, NAf 92.979 en NAf 109.423,80. Die inkomsten, samen groot NAf 272.998,80, strekken in mindering op het in het verzoekschrift gevorderde bedrag. Dat geldt ook - zoals Mueller zelf ook voorstelt - voor de waarborgsom van NAf 25.000. De in diezelfde productie van Mueller onder 1 en 3 genoemde posten zijn in de conclusie van repliek niet toegelicht en lijken zich ook niet te verhouden met de vorderingen tot vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Die posten zullen dan ook buiten beschouwing moeten blijven.
4.7
Het voorgaande leidt ertoe dat de - in zoverre verder niet gemotiveerd betwiste - schadevordering van Mueller toewijsbaar is tot het bedrag van (479.738,29 -/- 272.998,80 -/- 25.000 =) NAf 181.739,49. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen per datum indiening verzoekschrift. Over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden beslist overeenkomstig artikel 136 van Pro het Procesreglement Civiele Zaken.
4.8
De gebleken noch de gestelde gang van zaken rechtvaardigt de conclusie dat aan de bestuurders van GVI een ernstig persoonlijk verwijt te maken valt op grond waarvan zij jegens Mueller hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Mueller geleden schade. Zo zijn er geen concrete aanwijzingen dat bestuurders van GVI tegen beter weten in bij Mueller de schijn hebben gewekt dat GVI aan haar financiële verplichtingen jegens Mueller zou kunnen (blijven) voldoen of dat zij er moedwillig op hebben aangestuurd dat GVI haar betalingsverplichtingen jegens Mueller niet nakwam. Dat GVI de contractuele opzegtermijn kennelijk over het hoofd heeft gezien (daargelaten de vraag in hoeverre Mueller reeds daardoor schade heeft geleden) en dat GVI zich op het - in dit geding onjuist geoordeelde - standpunt heeft gesteld dat GVI na juni 2018 niet langer aan de huurovereenkomst gebonden was, levert geen ernstig persoonlijk verwijt aan het adres van haar bestuurders op. De vordering van Mueller jegens gedaagden sub 2 tot en met 5 zal dan ook worden afgewezen.
in reconventie
4.9
De in reconventie door GVI gevorderde terugbetaling van de waarborgsom zal worden afgewezen. Haar aanspraak op die waarborgsom is in conventie (zie overweging 4.6) immers reeds verrekend.
in conventie en in reconventie
4.1
Op grond van het voorgaande zal worden beslist als hierna omschreven. In conventie is Mueller gedeeltelijk (voor zover het de vordering tegen GVI betreft) aan te merken als de overwegend in het gelijk gestelde partij, terwijl zij ten aanzien van de andere gedaagden als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden. Wat de waarborgsom betreft zijn zowel Mueller als GVI grotendeels in hun stellingen gevolgd. Dit leidt ertoe dat de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd.
5.Beslissing
Het gerecht:
in conventie
5.1
veroordeelt GVI aan Mueller te betalen NAf 181.739,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2018 tot de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met NAf 3.000 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.2
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.3
wijst af het meer of anders gevorderde;
5.4
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
5.5
wijst af het gevorderde;
5.6
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2020.