Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
1.[EISER 1],
2.
[EISERES 2],
[EISERES 2],
wonende in Venezuela,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. E.B. Wilsoe,
en
de commanditaire vennootschap
PISCADERA HARBOUR VILLAGE,
gevestigd in Curaçao,
verweerders in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. M.H.M. Janssen.
Partijen worden hierna ook aangeduid als [eiser 1] c.s. en PHV.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop in de hoofdzaak blijkt uit:
- het verzoekschrift van 20 februari 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord/eis in reconventie, met producties;
- de e-mail van het gerecht van 15 augustus 2019 met instructies voor de zitting;
- de aanvullende producties van PHV;
- de behandeling ter zitting van 14 februari 2020;
- de pleitnota’s namens beide partijen.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
PHV is een projectontwikkelaar. Zij ontwikkelt het project Piscadera Harbour Village.
2.2.
In maart 2014 zijn tussen partijen koopovereenkomsten tot stand gekomen met betrekking tot acht appartementen voor een koopsom van in totaal USD 2.137.500. Ook is tussen partijen een zogenoemde “option agreement” tot stand gekomen, waarbij aan [eiser 1] c.s. een optie tot koop van een deel van het te ontwikkelen winkelcentrum is verleend, dit voor een koopsom van USD 2.775.000. Van dit optierecht hebben [eiser 1] c.s. gebruik gemaakt.
2.3.
Bij notariële aktes van 17 november 2014 heeft PHV aan [eiser 1] c.s. de economische eigendom “overgedragen” met betrekking tot het in 2.2 vermelde. De aktes vermelden dat de juridische levering zal plaatsvinden op een “tijdstip door koper te bepalen, maar uiterlijk in de maand april 2015.”
2.4.
De in 2.2 bedoelde koopovereenkomsten voorzien in deelbetalingen van de koopsom, afhankelijk van de voortgang van de bouw, een en ander volgens een in de koopovereenkomsten opgenomen betalingsschema. De oplevering van een bepaalde fase in de bouw vindt plaats na inspectie door een bouwkundige in opdracht van Girobank.
2.5.
In de loop van 2015 hebben [eiser 1] c.s. een extra deel (322 m2) van het te realiseren winkelcentrum gekocht voor een koopsom van Naf 1.723.827.
2.6. [
eiser 1] c.s. hebben een aantal deelbetalingen gedaan.
2.7.
Van 19 augustus 2015 tot medio 2016 hebben [eiser 1] c.s. hun betalingen gestaakt.
2.8.
Op 13 juli 2016 hebben [eiser 1] c.s. voor het laatst betalingen gedaan uit hoofde van de in 2.2 bedoelde overeenkomsten. De koopsom voor de extra 322 m2 (2.5) is nog niet voldaan.
2.9.
Op 20 juli 2016 is de bouw geïnspecteerd door een bouwkundige van Girobank. In zijn rapport van 25 juli 2016 heeft hij opgemerkt dat de “quality of the executed work” moet worden bepaald op “moderate – good” en dat er nog voor ongeveer NAf 250.000 aan resterende werkzaamheden moet worden verricht.
2.10.
In opdracht van [eiser 1] c.s. heeft een onderzoeker van Brabanis op 23 december 2016 gerapporteerd. Het rapport vermeldt dat nog veel werk gedaan moet worden aan de appartementen en aan het winkelcentrum. Bij het rapport bevindt zich een opgave van materiaal- en loonkosten, die sluit op bijna NAf 1,3 miljoen voor het winkelcentrum en ruim NAf 1,4 miljoen voor de appartementen.
2.11.
Bij brieven van 20 februari 2017 heeft PHV [eiser 1] c.s. in gebreke gesteld en aangemaand om tot betaling van de volgens PHV verschuldigde bedragen over te gaan.
3.Het geschil
3.1. [
eiser 1] c.s. vorderen het volgende:
1. Voor recht te verklaren dat gedaagde jegens [eiser 1] c.s. aansprakelijk is uit hoofde van onrechtmatige daad, althans voor recht te verklaren dat gedaagde, wanprestatie heeft gepleegd jegens [eiser 1] c.s., voor de, uit de niet nakoming van vorenbedoelde koopovereenkomst, als hiervoor omschreven, voor [eiser 1] c.s. voortgevloeide schade;
2. Voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen, gelet op de misleiding c.q. dwaling van eiser, welke misleiding c.q. dwaling eveneens notarieel wordt versterkt, rechtsgeldig is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming en met veroordeling van gedaagde tot terugbetaling van het volledige aankoopbedrag, althans, althans de tegenwaarde daarvan in Nederlands Antilliaans courant;
3. Gedaagde te veroordelen aan [eiser 1] c.s., terzake schadevergoeding van de door [eiser 1] c.s. geleden schade, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen het totale bedrag van de tot op heden reeds door [eiser 1] c.s. betaalde koopsom, althans de tegenwaarde daarvan in Nederlands Antilliaans courant;
4. Voor recht te verklaren dat gedaagde wanprestatie heeft gepleegd jegens [eiser 1] c.s. en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiser 1] c.s. geleden en nog te lijden schade, dat bij staat zal worden vastgesteld om, vervolgens, conform de regels van de wet, te worden vereffend, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag, en wel met ingang van de dag van indiening van het onderhavige verzoekschrift, althans, met ingang van de door het gerecht, in goede justitie vast te stellen datum, tot en met de dag, waarop voormeld bedrag volledig zal zijn voldaan door gedaagde;
5. Gedaagde te veroordelen aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet voor schade die [eiser 1] c.s. hebben geleden door het niet kunnen verhuren van de bungalows; en,
6. overigens, kosten rechtens, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
PHV vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het volgende:
i. [eiser 1] te veroordelen tot betaling van het bedrag van ANG 2.162 097,94, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het verzuim;
ii. [eiser 1] terzake de appartementen te veroordelen tot betaling van de contractuele boeterente van ANG 19.130,71 per dag vanaf 31 juli 2016 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen bedrag vanaf een in goede justitie te bepalen datum;
iii. [eiser 1] te veroordelen in de kosten van de procedure, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen.
3.3.
Partijen voeren over en weer gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de wederpartij in de proceskosten.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vordering staat deels in de sleutel van wilsgebreken. Eisers menen dat zij door PHV zijn misleid (bedrog als bedoeld in artikel 3:44 BW Pro) en dat zij hebben gedwaald (artikel 6:228 BW Pro) ten aanzien van de kwaliteit van het door hen gekochte en de mogelijkheden van verhuur. [eiser 1] c.s. stellen echter niet dat zij de overeenkomsten hebben vernietigd en zij vorderen die vernietiging ook niet. Desgevraagd heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. (die zelf niet ter zitting zijn verschenen) verklaard niets toe te voegen te hebben aan het betoog met betrekking tot de gestelde wilsgebreken. Het gerecht houdt het er dan ook op dat [eiser 1] c.s. aan die wilsgebreken als zodanig geen consequenties verbinden.
4.2.
Onder 1 vorderen [eiser 1] c.s. primair een verklaring voor recht dat PHV onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Uit het verzoekschrift kan het gerecht echter niet afleiden waaruit het onrechtmatig handelen zou hebben bestaan. Kennelijk menen [eiser 1] c.s. dat PHV hen een te rooskleurig beeld heeft geschetst van de mogelijkheden om de investeringen in Piscadera Harbour Village te laten renderen en dat het gebouwde kwalitatief niet voldoet aan hetgeen zij mochten verwachten. Dat levert echter nog geen onrechtmatige daad op. PHV heeft hierop in haar conclusie van antwoord uitdrukkelijk gewezen, maar [eiser 1] c.s. hebben klaarblijkelijk geen aanleiding gezien hun standpunt te concretiseren. Van onrechtmatig handelen van PHV is dus niet gebleken. De vordering onder 1 is in zoverre niet toewijsbaar.
4.3.
Aan de vorderingen ligt voor het overige het standpunt ten grondslag dat PHV jegens [eiser 1] c.s. is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomsten. Het gerecht begrijpt het standpunt van [eiser 1] c.s. aldus dat PHV in hun ogen gebouwen van inferieure kwaliteit heeft gerealiseerd, zodat de waarde van die gebouwen is achtergebleven bij wat [eiser 1] c.s. hebben mogen verwachten. Ter onderbouwing van dit standpunt hebben [eiser 1] c.s. gewezen op het in 2.10 bedoelde rapport. PHV heeft dit betoog bestreden.
4.4. [
eiser 1] c.s. vorderen niet dat het gerecht de overeenkomsten ontbindt. Kennelijk beogen zij dus geen beroep te doen op artikel 7:756 BW Pro, aangenomen dat de overeenkomsten (mede) als aannemingsovereenkomsten moeten worden beschouwd en daargelaten of aan de in die bepaling genoemde voorwaarden voor ontbinding door de rechter is voldaan.
4.5. [
eiser 1] c.s. menen dat PHV is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Een toerekenbare tekortkoming leidt in beginsel pas tot schadeplichtigheid en tot de bevoegdheid tot ontbinding indien de wederpartij in verzuim is, tenzij nakoming al blijvend onmogelijk is (artikelen 6:74 BW en 6:265 BW). Dat laatste doet zich hier niet voor. De gestelde tekortkoming bestaat immers in de gebrekkige kwaliteit van het gebouwde en in beginsel moet worden aangenomen dat die gebreken kunnen worden hersteld. Niet gebleken is dat dit in dit geval anders zou zijn. Dat volgt ook uit het rapport van Brabanis. Voor het intreden van verzuim is in beginsel een ingebrekestelling nodig (artikel 6:82 BW Pro). [eiser 1] c.s. hebben niet gesteld dat PHV in gebreke is gesteld, ook niet nadat PHV op het ontbreken daarvan bij antwoord uitdrukkelijk had gewezen en hierover op de zitting een vraag is gesteld. Omstandigheden die meebrengen dat PHV zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt zijn evenmin gesteld of gebleken.
4.6.
Voor zover [eiser 1] c.s. zouden hebben bedoeld dat PHV van rechtswege in verzuim is geraakt vanwege het verstrijken van de uiterste datum die in de notariële aktes voor de juridische levering is vermeld, faalt dat standpunt. PHV heeft bij antwoord aangevoerd dat de vertraging in de oplevering van het gebouwde veroorzaakt is door het gegeven dat [eiser 1] c.s. na 19 augustus 2015 hun betalingen hebben gestaakt. [eiser 1] c.s. hebben op die stelling niet gereageerd. Daarmee moet worden aangenomen dat de leveringsdatum niet is gehaald door een omstandigheid die in de risicosfeer van [eiser 1] c.s. ligt. Aan [eiser 1] c.s. komt daarom geen beroep toe op het verstrijken van de leveringsdatum, gesteld dat die datum in beginsel als een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 onder Pro a BW moet worden beschouwd. De feitelijke handelwijze van [eiser 1] c.s. biedt steun aan dit oordeel. Uit niets blijkt immers dat zij na het verstrijken van de in de notariële akte genoemde datum PHV erop hebben gewezen dat zij daardoor schadeplichtig is geworden, terwijl partijen in die periode klaarblijkelijk wel veel contact met elkaar hebben gehad.
4.7.
PHV is dus niet in verzuim geraakt. Zij is niet schadeplichtig geworden uit hoofde van wanprestatie en [eiser 1] c.s. hebben niet de bevoegdheid om over te gaan tot ontbinding van de overeenkomsten. Hierop stuiten alle vorderingen van [eiser 1] c.s. af.
4.8.
Geen aanleiding bestaat om [eiser 1] c.s. gelegenheid te geven hun stellingen bij repliek nader te concretiseren. Bij e-mail van 15 augustus 2019 heeft het gerecht partijen uitdrukkelijk gewezen op het belang om tijdig voor de comparitie stukken over te leggen, zodat na de zitting vonnis gewezen kon worden. Ook heeft het gerecht in die mail de spreektijd voor partijen in eerste termijn verdriedubbeld (ten opzichte van artikel 32 procesreglement Pro). [eiser 1] c.s. hebben geen aanvullende stukken overgelegd en hebben in hun mondelinge toelichting ook niet concreet gereageerd op diverse relevante verweren uit de conclusie van antwoord. Dit komt voor risico van [eiser 1] c.s. Ook de keuze om niet ter zitting te verschijnen komt voor hun risico.
4.9. [
eiser 1] c.s. zullen worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
4.10.
De vordering strekt tot betaling door [eiser 1] c.s. van het restant van de aanneemsom. In totaal zijn [eiser 1] c.s. op grond van de in 2.2 en 2.5 bedoelde overeenkomsten een bedrag in Antilliaanse guldens verschuldigd van (3.804.750 + 4.939.500 + 1.723.827 =) NAf 10.468.077 (het gerecht is hierbij uitgegaan van de bedragen vermeld op productie 3 bij eis in reconventie). Hiervan hebben [eiser 1] c.s. volgens PHV een bedrag van NAf 2.412.097,94 onbetaald gelaten. PHV meent dat [eiser 1] c.s. tot betaling van dit bedrag veroordeeld moeten worden. Volgens PHV is het restantbedrag met betrekking tot de in 2.2 bedoelde overeenkomsten opeisbaar geworden zodra de laatste bouwfase gereed is gekomen, dat wil zeggen per 20 juli 2016. De koopsom voor de extra 322 m2 aan ruimte in het winkelcentrum is volgens PHV opeisbaar na het verstrijken van een redelijke termijn na de desbetreffende factuur van 22 september 2016, althans na het verstrijken van de in de aanmaning van 20 februari 2017 gestelde termijn.
4.11.
Voor wat betreft de in 2.2 bedoelde overeenkomsten geldt het volgende. Deze overeenkomsten bevatten de bepaling dat 5% van de koopsom verschuldigd is na “final completion of the construction and of the details”. PHV refereert in haar processtukken enkele keren aan deze bepaling, om daarmee te onderbouwen dat [eiser 1] c.s. een veel groter bedrag achterhouden dan waarop zij aanspraak kunnen maken. Tegelijkertijd meent PHV dat [eiser 1] c.s. de gehele resterende koopprijs verschuldigd zijn, ook al staat vast dat nog een aantal resterende werkzaamheden moet worden verricht. Ter zitting heeft PHV deze (ogenschijnlijke) discrepantie niet verklaard. Nu [eiser 1] c.s. voor het overige geen concreet verweer hebben gevoerd tegen de vordering van PHV maar wel hebben gewezen op het recht om 5% van de koopsom achter te houden, is het gerecht van oordeel dat de resterende koopsom toewijsbaar is voor zover dat restant meer is dan 5% van de koopsom. Die laatste 5% zijn [eiser 1] c.s. pas verschuldigd na “completion […] of the details.”
4.12.
Het gerecht zal uitgaan van de bedragen zoals vermeld in de productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie. Daarop zijn tevens bedragen vermeld die [eiser 1] c.s. hebben betaald. Bij verzoekschrift hebben [eiser 1] c.s. een overzicht van betaalde bedragen in het geding gebracht. Dat overzicht sluit op een hoger bedrag. [eiser 1] c.s. hebben echter niet gemotiveerd gereageerd op het door PHV in het geding gebrachte overzicht. Een onderbouwde reactie had wel van hen mogen worden verwacht, nu op hen immers de stelplicht rust ter zake de betalingen die zij (stellen te) hebben gedaan. [eiser 1] c.s. hadden daartoe een conclusie van antwoord in reconventie kunnen indienen (op de mogelijkheid waarvan het gerecht bij e-mail van 15 augustus 2019 uitdrukkelijk heeft gewezen) dan wel ter zitting concreet op dit punt kunnen reageren. Beide hebben zij niet gedaan. Uitgegaan moet daarom worden van de juistheid van de door PHV gestelde cijfers.
4.13.
Uit deze productie volgt dat [eiser 1] c.s. met betrekking tot de appartementen van de koopsom van NAf 3.804.750 een bedrag van NAf 480.980,04 onbetaald hebben gelaten. Dit is NAf 290.742,54 meer dan 5% van de koopsom. Tot betaling van laatstgenoemd bedrag zullen [eiser 1] c.s. worden veroordeeld. Als onbetwist is de wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd vanaf 20 juli 2016.
4.14.
Uit de hier bedoelde productie volgt dat [eiser 1] c.s. met betrekking tot het oorspronkelijk gekochte deel van het winkelcentrum van de koopsom van
NAf 4.939.500 een bedrag van NAf 207.290,90 onbetaald hebben gelaten. Dit is minder dan 5% van de koopsom. Dit deel van de vordering is daarom niet toewijsbaar.
4.15.
De vordering noch de opeisbaarheid ervan met betrekking tot de gekochte extra 322 m2 is door [eiser 1] c.s. betwist. Dit deel van de vordering (NAf 1.723.827) is daarom toewijsbaar. Met de betaling hiervan zijn [eiser 1] c.s. in verzuim geraakt bij het verstrijken van de in de ingebrekestelling van 20 februari 2017 genoemde termijn. De wettelijke rente is daarom toewijsbaar met ingang van 1 maart 2017.
4.16.
PHV vordert onder ii veroordeling van [eiser 1] c.s. tot betaling van de boete die in de overeenkomsten ter zake de appartementen is afgesproken. De bepaling uit de overeenkomsten luidt als volgt:
Article 12
[…]
2. In the event one of the parties fails in the compliance of one or more on his/its obligations, and after having been served a notice of default by means of a bailiff’s writ – fails in curing the default as demanded within a period of eight calendar days […] the other party may opt:
a. either to demand performance of this agreement, in which case the defaulting party, after expiration of the aforementioned ten (10) days term, shall incur in favor of that other party a fine, immediately due and payable, fixed at half percent (0,5%) of the purchase price for each day since elapsed until the day of performance,
[…]
PHV stelt dat [eiser 1] c.s. de boete per 31 juli 2016 verschuldigd zijn, te weten tien dagen na de dag waarop [eiser 1] c.s. de restantkoopsom hadden moeten betalen. Subsidiair meent PHV dat [eiser 1] c.s. de boete moeten betalen vanaf 3 maart 2017, te weten tien dagen na de ingebrekestelling van 20 februari 2017. De boete bedraagt volgens PHV NAf 19.130,71 per dag (dat is 0,5% van de totale koopsom voor de appartementen). De kwestie van de boete is ter zitting door de rechter aan de orde gesteld, maar [eiser 1] c.s. hebben geen verweer gevoerd.
4.17.
Het gerecht is van oordeel dat [eiser 1] c.s. de boete zijn verschuldigd. Zij zijn immers in gebreke gebleven met de betaling van een verschuldigd deel van de koopsom. De boete is, gelet op het bepaalde in het boetebeding, verschuldigd vanaf de elfde dag na het verstrijken van de in een ingebrekestelling bepaalde termijn, dat wil zeggen vanaf 3 maart 2017.
4.18.
Naar het oordeel van het gerecht brengt een redelijke uitleg van het boetebeding echter mee dat de boete is verschuldigd over het deel van de koopsom ten aanzien waarvan [eiser 1] c.s. in verzuim zijn. Zou dat anders zijn, en zou de boete moeten worden berekend over de totale koopsom ongeacht het feit dat de koopsom al grotendeels is betaald, dan leidt dat ertoe dat al spoedig een boete verschuldigd wordt die het bedrag met betaling waarvan de [eiser 1] c.s. in gebreke zijn vele malen overstijgt. De onderhavige zaak vormt hiervan een illustratie. Deze uitleg van het boetebeding ligt niet in de rede en het had daarom op de weg van PHV gelegen om feiten te stellen die deze uitleg ondersteunen. Dat heeft zij niet gedaan. Desgevraagd ter zitting heeft PHV zich slechts beroepen op de tekst van het boetebeding. Dat is onvoldoende.
4.19.
Nu [eiser 1] c.s., gelet op het overwogene in 4.13, in gebreke zijn met de betaling van NAf 290.742,54, zijn zij met ingang van 3 maart 2017 een boete verschuldigd van (0,5% hiervan is) NAf 1.453,71 per dag. Tot betaling hiervan zullen [eiser 1] c.s. worden veroordeeld.
4.20. [
eiser 1] c.s. zullen worden veroordeeld in de proceskosten van PHV.
5.De beslissing
Het gerecht:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten van gedaagde, begroot op
NAf 12.000;
5.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling aan PHV van NAf 290.742,54, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 20 juli 2016 tot aan de dag van voldoening;
5.5.
veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling aan PHV van NAf 1.723.827, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 1 maart 2017 tot aan de dag van voldoening;
5.6.
veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling aan PHV van NAf 1.453,71 per dag met ingang van 3 maart 2017;
5.7.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten van PHV, begroot op NAf 6.000;
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2020.