ECLI:NL:OGEAC:2020:162

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

VONNIS

IN KORT GEDING

in de zaak van:

de besloten vennootschap ZHENGHAO B.V.,

gevestigd in Curaçao,

eisende partij,

gemachtigde: mr. R.A. Diaz

tegen

de besloten vennootschap PERU FUSION B.V.,

gevestigd in Curaçao,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S. Da Costa Gomez.

Partijen worden hierna ‘verhuurster’ en ‘huurster’ genoemd.

1.1. Het procesverloop

1.1.

Op 12 mei 2020 heeft verhuurster een verzoekschrift in kort geding ingediend.

1.2.

De behandeling van het kort geding heeft plaatsgehad op 18 juni 2020. Beide partijen zijn verschenen bij hun bestuurders en hun gemachtigden en hebben het woord gevoerd. De gemachtigde van huurster heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Verhuurster heeft ter openbare veiling van 27 augustus 2019 het recht van erfpacht gekocht op een perceel grond groot 279 m2 met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als Zuikertuintjeweg […] (hierna: het pand). Het betrof een executoriale verkoop door Banco di Caribe N.V. (hierna: de bank) op grond van haar recht van hypotheek.

2.2.

Huurster huurt op grond van een huurovereenkomst van 1 juni 2019 – gesloten tussen huurster en de voormalige eigenaar/verhuurster […] – een gedeelte van het pand voor een huurprijs van NAf 2.000 per maand (inclusief NAf 750 voor inventaris) en exploiteert een restaurant in het gehuurde. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.3.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar.

2.4.

Sinds de veiling van het pand is een huurachterstand ontstaan.

2.5.

Bij brief van 10 december 2019 is huurster aangemaand tot betaling van de overeengekomen huur van NAf 2.000 per maand.

2.6.

Over de periode van september 2019 tot en met juni 2020 heeft huurster in totaal NAf 2.459 aan verhuurster betaald.

3.De beoordeling

3.1.

Verhuurster heeft op de in het verzoekschrift aangevoerde gronden - samengevat - de ontruiming van het gehuurde binnen 1 week na de betekening gevorderd. Voorts heeft verhuurster betaling gevorderd van de huurachterstand ten bedrage van NAf 11.541, althans NAf 6.291, vermeerderd met een bedrag per maand na april 2020 tot aan de ontruiming en vermeerderd met rente en proceskosten.

3.2.

Het beroep van verhuurster op het huurbeding dat volgens hem in de hypotheekakte zou zijn opgenomen, kan niet slagen. Verhuurster was er ten tijde van de koop mee bekend, zoals ook blijkt uit de overgelegde akte van koop, dat het pand een commercieel pand betrof, dat het voor de verhuur bestemd was en dat het verhuurd was. Dat de bank geen toestemming heeft verleend, althans deze in redelijkheid zou hebben kunnen weigeren, is niet aannemelijk geworden. De gestelde schending van het huurbeding kan de vordering van verhuurster tot ontruiming derhalve niet dragen.

3.3.

Het door verhuurster primair gevorderde bedrag gaat uit van een huurbedrag van NAf 2.000 per maand (na aftrek van het reeds betaalde bedrag van NAf 2.459). Het subsidiair gevorderde bedrag gaat uit van een huur van NAf 1.250 per maand (eveneens na aftrek van het reeds betaalde bedrag van NAf 2.459).

3.4.

Door huurster is niet bestreden dat op basis van de huurovereenkomst huur verschuldigd is aan verhuurster en dat die sinds september 2019 grotendeels onbetaald is gebleven. Huurster stelt zich echter op het standpunt dat minder huur verschuldigd is, omdat het achterterras niet in eigendom aan verhuurster toebehoort, evenmin als de keukenapparatuur en de inventaris.

3.5.

De stelling van huurster vindt wat het achterterras betreft geen steun in hetgeen in de overeenkomst is opgenomen:

“Lessor hereby leases the following property Suikertuintjeweg […] to the tenant: Peru Fusion Curaçao B.V. under the terms and conditions set forth herein to be occupied by tenant as a commercial building for the purpose of being used as a restaurant. The lease will be ANG 1.250,- including tax, for the interior space and the terrace, and ANG 750 including kitchen and inventory.”

Enig onderscheid tussen de restaurantruimte (met voorterras) en het achterterras wordt niet gemaakt. Te meer nu huurster nog altijd de beschikking heeft over het achterterras en dit in gebruik heeft, is er geen aanleiding in dit kort geding aan te nemen dat de overeengekomen huurprijs voor binnenruimte en terras van NAf 1.250 aanpassing behoeft. Of het achterterras daadwerkelijk deel uitmaakte en uitmaakt van de huurovereenkomst kan in het midden blijven.

3.6.

Het verweer van huurster tegen de in de huurprijs opgenomen component voor keukenapparatuur en inventaris slaagt wel. Verhuurster heeft niet betwist dat de keukenapparatuur en de inventaris niet aan hem in eigendom toebehoren en dat hij niet als de verhuurster van die zaken heeft te gelden.

3.7.

Gelet op het voorgaande zal in dit kort geding worden uitgegaan van de verschuldigdheid van huurster aan verhuurster van een huurprijs van NAf 1.250 per maand.

3.8.

Huurster heeft verder gesteld dat het restaurant noodgedwongen een periode gesloten is geweest in verband met de door de overheid opgelegde maatregelen die verband houden met Covid-19 en dat huurster pas na de versoepeling van de maatregelen weer in staat was om inkomsten te genereren.

3.9.

Met verwijzing naar de uitspraak van dit Gerecht van 8 juni 2020 in een vergelijkbare kwestie (ECLI:NL:OGEAC:2020:156,
Nos Nèshi) wordt hierover het volgende overwogen. De covid 19-pandemie en de in verband daarmee door de overheid opgelegde maatregelen ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus betreffen een onvoorziene gebeurtenis. De vraag voor wiens rekening de gevolgen daarvan dienen te komen (de noodgedwongen sluiting door huurster van het restaurant en dientengevolge het wegvallen van de omzet) laat zich niet eenvoudig beantwoorden. Enerzijds ontslaat de onvoorziene gebeurtenis de huurster niet van diens betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Anderzijds is goed denkbaar dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de zakelijke verhouding van partijen de negatieve gevolgen van de coronasluiting op grond van de redelijkheid en billijkheid niet enkel op huurster kunnen worden afgewenteld (art. 6:257 BW), nu gedurende de coronamaatregelen aan huurster geen of in beperkte mate huurgenot is verschaft (art. 7:207 juncto 7:204 lid 2 BW). Gelet daarop, alsmede bij een afweging van de wederzijdse belangen, zal voorlopig oordelend tot uitgangspunt worden genomen dat de huurkosten over de periode dat de restaurants in Curacao op last van de overheid waren gesloten (medio maart 2020 tot medio mei 2020, dus circa twee maanden), gelijkelijk over beide partijen moeten worden verdeeld. Voor die twee maanden is huurster derhalve verschuldigd (2 x NAf 625 =) NAf 1.250.

3.10.

Het (op tijd) betalen van de huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurster. Gelet op het hiervoor overwogene, is aannemelijk dat huurster een huurachterstand heeft die tot en met juni 2020 NAf 8.791 bedraagt (tien maanden ad NAf 1.250, met aftrek van het betaalde bedrag van NAf 2.459 en met aftrek van twee maanden huurvermindering ad NAf 625 per maand).

3.11.

Huurster heeft de door [haar] gestelde tegenvorderingen in dit kort geding niet aannemelijk gemaakt. Huurster stelt schade te hebben geleden als gevolg van door verhuurster verrichte werkzaamheden, ten bedrage van NAf 100 (reparatiekosten in verband met een kortsluiting) en NAf 250 (voor onder meer de verplaatsing van een luidspreker en het repareren van enkele stoelen die tijdens de werkzaamheden beschadigd werden). Verhuurster heeft deze schadeposten betwist, en bestrijdt ook dat sprake was van verzuim. Gelet daarop, en bij gebreke van een nadere onderbouwing waaruit blijkt dat huurster bedoelde kosten daadwerkelijk heeft moeten maken, is het bestaan van enige tegenvordering van huurster niet aannemelijk geworden. Dit kort geding leent zich ook niet voor nader onderzoek hieromtrent.

3.12.

De ontstane huurachterstand rechtvaardigt naar voorlopig oordeel de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat vooruitlopend daarop in dit kort geding de ontruiming van het gehuurde kan worden bevolen. De vordering van verhuurster om huurster tot ontruiming te bevelen zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat aanleiding wordt gezien de huurster een termijn van een maand na het betekenen van dit vonnis te bieden om alsnog de verschuldigde betaling aan verhuurster te voldoen en daarmee gedwongen ontruiming te voorkomen.

3.13.

Huurster zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van verhuurster tot op heden begroot op NAf 377,95 aan explootkosten, NAf 750,00 aan griffierecht en NAf 1.500,00 voor salaris gemachtigde, derhalve in totaal NAf 2.627,95
.

4.Beslissing

Het Gerecht, recht doende in kort geding:

4.1.

veroordeelt huurster tot betaling aan verhuurster van NAf 8.791 voor de periode van september 2019 tot en met juni 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat huurster met de desbetreffende huurtermijnen in verzuim is;

4.2.

veroordeelt huurster tot betaling aan verhuurster van NAf 1.250 per maand met ingang van 1 juli 2020 dat huurster het gehuurde in gebruik heeft, tot aan het moment van ontruiming;

4.3.

veroordeelt huurster – in het geval door huurster niet binnen een maand na de betekening van dit vonnis aan de veroordeling sub 4.1 is voldaan – het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al degenen die en hetgeen dat zich vanwege huurster in het gehuurde bevinden/bevindt, en ter vrije beschikking te stellen van verhuurster onder afgifte van de sleutels; ;

4.4.

verstaat dat, indien huurster niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling tot betaling heeft voldaan, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent reeds thans toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 444 lid 2 Rv;

4.5.

veroordeelt huurster tot betaling aan verhuurster van de proceskosten, tot op heden begroot op NAf 2.627,95;

4.6.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in het openbaar uitgesproken.