ECLI:NL:OGEAC:2020:11

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR201904732

Vonnis in kort geding d.d. 21 januari 2020

inzake

de stichting

STICHTING MONUMENTENZORG CURACAO,

gevestigd in Curaçao,

eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. R.F. van den Heuvel,

tegen

1.de besloten vennootschap

PERSONAL TRAINING CURAÇAO B.V.,

gevestigd in Curaçao,
2. [GEDAAGDE 2],

wonende in Curaçao,
3. [GEDAAGDE 3],

wonende in Curaçao,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. M.R. Hammoud.

Partijen zullen hierna SMC, PTC, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden genoemd. Gedaagden in conventie zullen gezamenlijk als PTC c.s. worden aangeduid.

1.Verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedures is als volgt:

het verzoekschrift van 20 december 2019, met producties;
de eis in reconventie van PTC;
de behandeling ter zitting van 3 januari 2020;
de pleitaantekeningen (met producties) van de gemachtigden.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1. [

gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn bestuurders van PTC.

2.2.

Vanaf december 2017 heeft (de rechtsvoorganger van) PTC ten behoeve van sportactiviteiten het plein behorend bij het pand gelegen aan de Scharlooweg 72-76 in Curaçao van SMC gehuurd tegen een maandelijkse huurprijs van NAf 700.

2.3.

Per 1 mei 2018 huurt PTC ook de benedenverdieping van het pand aan de Scharlooweg 74. PTC is ter zake een huurovereenkomst aangegaan met SMC voor de duur van één jaar. Voor de huur van de benedenverdieping en het plein is een huurprijs afgesproken van NAf 3.180 (inclusief omzetbelasting) per maand. Door PTC is een borg van NAf 6.000 betaald. Verder is daarbij onder meer overeengekomen dat het gehuurde is bestemd voor sportactiviteiten en evenementen en dat PTC evenementen zal organiseren, waarvan de opbrengst deels aan SMC toekomt.

2.4.

Het pand stond daarvoor al enige tijd leeg en verkeerde in een vervallen staat.

2.5.

De brandweer en de GGD hebben het gehuurde in of rond mei 2018 afgekeurd voor evenementen. PTC heeft aan SMC bericht op welke punten het gehuurde is afgekeurd.

2.6.

Per e-mail van 30 mei 2018 heeft PTC aan SMC onder meer duidelijkheid verzocht omtrent herstelwerkzaamheden en voor rekening van wie deze komen. De volgende dag is in reactie daarop door SMC gemeld dat de elektra zal worden teruggebracht in originele staat en de reparatie van de bar aan de steegkant en de brandinstallaties zal worden afgerond.

2.7.

Op 7 juni 2018 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden. Van deze bespreking zijn notulen opgemaakt, waarin onder meer het volgende is vermeld:

PTC had vrede met de staat van het pand 'as is where is' en wil ook niet het soort huurder zijn die voor elke lekkende kraan de huisbaas belt en was ook bereid een heleboel in het pand zelf op te pakken. MD[directeur van SMC]
reageert daarop dat het opknappen echt de verantwoordelijkheid was van SMC en die dat daarom opgepakt heeft en dat in verband met brandveiligheid ook de ruimtes in het TuTuTango gebouw gesloten worden gehouden tot de elektra daar is gedaan.

[…]

Voor wat betreft de events heeft PTC nu de eisen van de brandweer en GGD opgepakt, met toestemming van [betrokkene]. 1

1 Volgens [betrokkene] is er afgesproken dat PTC toestemming heeft gekregen om deze punten direct op te pakken, maar dat grote uitgaves via Joella (SMC) moest lopen. Kleine uitgaves (tot een paar honderd gulden) kunnen door PTC voorgeschoten worden en ingediend worden bij SMC. PTC zal aan Joella de programma's van eisen sturen van de brandweer en GGD ter controle dat de werkzaamheden overeenkomen met de eisen van beide instanties.[…]

2.Actiepunten / besluiten

PTC

Lost nu de eisen van brandweer & GGD op en overlegt zo snel mogelijk een overzicht van de kosten hiervan gedetailleerd (itemezed) bij SMC met kopie facturen van de aannemers.

PTC zegt ongeveer f 20.000 in het gebouw zelf geïnvesteerd te hebben, waarvan ze een overzicht zullen indienen bij SMC, op basis waarvan afspraken gemaakt zullen worden om ook financieel een streep te kunnen trekken. Het gaat hierom kosten die gestoken zijn in het gebouw – niet de inboedel of andere bedrijfselementen – die gemaakt zijn buiten de gentlemen’s agreement om dat PTC zelf een en ander zou oppakken (bv. PTC heeft opgeruimd, waarbij SMC de vuilcontainer heeft verzorgd).

[…]

SMC

[…]

Afspraken met aannemers moeten nagekomen worden, wat afgemaakt moet worden moet afgemaakt worden om de opdrachten (Garnet & Charlie) kwalitatief af te maken.

Zal Charlie vragen de middelste deur achter de bar open te maken & hang- en sluitwerk daarvan in orde te maken.

[…]

Gezamenlijk:

Overeenstemming voor een nul-meeting van de huidige staat van het pand, met actiepunten voor SMC en PTC. Vanaf dat moment gelden de reguliere huurder/verhuurder afspraken, waarbij de huurder verantwoordelijk blijft voor onderhoud binnen en verhuurder voor onderhoud buiten.

[…]

2.8.

Op 14 juni 2018 heeft een vervolgbespreking plaatsgevonden. In de daarvan opgemaakte notulen is het volgende vermeld:

3.Actiepunten / besluiten

Aanpassingen aan het gebouw tbv brandweer & GGD:

1.
MD[SMC, het gerecht]
waarschuwt dat alle aanpassingen echt in overleg moeten gebeuren.[…]

[…]

Nulpunt trekken voor oplevering:

GA[medewerker van SMC]
zal samen met RI[gedaagde 3]]
en[aannemer]
een opleveringsronde van de elektra doen.[…]

MD vraagt RI alsnog moeite te doen de kwitanties te achterhalen van de werkzaamheden die hij heeft uitbesteed ten behoeve van het pand.

Over het totaal van de gepresenteerde kosten komt MD later op terug.[…]

JB[medewerker van SMC]
zal foto overzicht sturen met de punten zoals eerder opgesteld. RI zal dan samen met JM een lijst met nog af te ronden klussen opstellen, waarvan dan een verdeling wordt gemaakt welke door SMC en welke door PTC worden opgepakt. Daarmee is het 0-punt dan een feit. RI geeft aan het liefst per 1 juli 2018 op basis van nieuwe afspraken verder te gaan.

[…]

Aangaan nieuwe overeenkomst gehele benedenverdieping:

1.
Nadat 0-punt bereikt is kan er gesproken gaan worden over het huren van de gehele benedenverdieping.

2.9.

Bij deze laatste notulen is door SMC een lijst gevoegd met een aantal foto’s van de te verbeteren punten. Bij de brandmelder en de onderkant van de bar is aangegeven dat deze worden gerepareerd door de verhuurder. Verder is in het overzicht vermeld dat de verhuurder de tweede airco in de keuken zal verwijderen.

2.10.

Op 10 augustus 2018 heeft opnieuw een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. In de notulen van deze bespreking is vermeld dat partijen de financiële situatie tot dan toe hebben afgehandeld. Door PTC is daarop een bedrag aan achterstallige huur, borg en evenementenverhuur aan SMC betaald (NAf 26.290) en SMC heeft onkosten van PTC aan PTC vergoed (NAf 17.658). Verder is in de notulen opgenomen dat SMC toestemming geeft voor het verven van de buitenmuren van TuTu Tango en dat SMC daarvoor de verf zal aanleveren.

2.11.

Partijen zijn het er na de bespreking over eens geworden dat PTC de verf zal kopen en de kosten bij SMC kan declareren.

2.12.

In de periode daarna heeft PTC SMC per e-mail bericht over de voortgang van de werkzaamheden en heeft zij SMC gewezen op een aantal punten (zoals kapotte hekken, niet functionerende toiletten, problemen met elektra) waarover zij met SMC in gesprek wil.

2.13.

Bij e-mail bericht van 11 december 2018 heeft PTC aan SMC kenbaar gemaakt geen vertrouwen te hebben in een verdere samenwerking, omdat SMC afspraken niet nakomt waardoor PTC zelf buitensporig heeft moeten investeren in het gehuurde.

2.14.

Partijen zijn daarna weer in gesprek geraakt.

2.15.

Op 7 maart 2019 zijn PTC en SMC per 1 mei 2019 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot dezelfde locatie en ruimtes plus het TuTuTango-gebouw. De bestemming van het gehuurde is ongewijzigd gebleven. Er is een huurprijs van NAf 7.420 (inclusief omzetbelasting) overeengekomen, waarbij is afgesproken dat de opbrengst van de door PTC te organiseren evenementen volledig aan PTC toekomt. Deze overeenkomst is, conform de wens van PTC voor langere tijd te willen huren, aangegaan voor de duur van drie jaar.

2.16.

In de overeenkomst is verder het volgende bepaald:

BETALING

Artikel 4

1. […]

2.
Ieder beroep op verrekening met een vordering welke Huurder uit welke hoofde dan ook op Verhuurder meent te hebben of te zullen krijgen, is uitgesloten.

BESTEMMING EN GEBRUIK

Artikel 5

3.
Huurder is verplicht het gehuurde van voldoende inventaris en stoffering te voorzien en voorzien te houden, het gehuurde als een goed huurder te gebruiken, onder meer door het gehuurde schoon te houden en in goede staat te onderhouden en het gehuurde behoorlijk te gebruiken.

OPLEVERING BIJ AANVANG VAN HUUR; NUTSVOORZIENINGEN

Artikel 6

1.
Huurder aanvaardt het gehuurde in de staat waarin het zich bevindt op het moment van het aangaan van deze overeenkomst en verbindt zich het gehuurde bij zijn vertrek in goede staat van onderhoud op te zullen leveren. […]

ONDERHOUD, HERSTEL, WIJZIGINGEN ETC.

Artikel 7

Voor rekening van Huurder komen alle onderhouds- en herstelwerkzaamheden, welke volgens de wet, deze overeenkomst en het plaatselijk gebruik voor rekening van Huurder zijn, waaronder partijen onder andere verstaan: het schoonhouden, repareren en ontstoppen van putten, closets, gootstenen, sanitair, alle aan- en afvoerleidingen binnen het gehuurde of in/op het daarbij horende terrein zonder uitzondering, schakelaars en stopcontacten, het schoonhouden en onderhoud van ruiten, zowel binnen-als buitenshuis, kranen en hang- en sluitwerk.

Alle dagelijkse binnenonderhoud, waaronder pleisterwerk, plafondafwerking en binnenschilderwerk, alsmede alle geringe en dagelijkse reparaties, waaronder begrepen reparaties aan elektrische installaties, sloten, ruiten, binnendeuren en binnenramen, alsmede het inwendig schoonhouden van het gehuurde, zijn voor rekening van Huurder, ongeacht de oorzaak waardoor zij nodig zijn geworden, dit voor zoveel nodig in afwijking van het hierboven bepaalde.[…]

6.
Huurder mag in, op of aan het gehuurde geen werkzaamheden uitvoeren, daaronder begrepen, het bijbouwen, aanbouwen, wijzigingen, verfraaien of wegbreken van of aan enig deel van het gehuurde, ook niet aan de daartoe behorende leidingen en lozingen, dan met uitdrukkelijk voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder.Bij het einde van de huur zal Huurder het gehuurde wederom in de staat moeten brengen, waarin het bij de oplevering van het gehuurde verkeerde, tenzij Verhuurder bij het verlenen van de in dit artikel bedoelde toestemming aan Huurder het recht heeft gegeven een en ander bij het einde van de huur in stand te mogen laten, in welk geval Huurder daarvoor geen vergoeding van Verhuurder kan vorderen.

7.
Het wijzigen van verfkwaliteit en /of - kleur aan binnen en buitenzijde van de gehuurde opstal kan slechts geschieden met de schriftelijke toestemming van Verhuurder.

8.
Zonder schriftelijke toestemming van Verhuurder is het aan Huurder verboden om aan of in het gehuurde of aan de buitenzijde van het gehuurde voorwerpen aan te brengen als reclameborden en dergelijke. Indien niet uitdrukkelijk anders is overeengekomen zullen alle aan de buitenzijde aangebrachte veranderingen het eigendom van Verhuurder worden, terwijl Huurder daarvoor geen vergoeding kan eisen. Verhuurder is bevoegd van Huurder te eisen, dat deze bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde op zijn kosten in de oorspronkelijke staat terugbrengt. Indien Huurder weigert, kan Verhuurder op kosten van Huurder het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug laten brengen.

9.
Alle zaken, welke Huurder na het einde van de huur in het gehuurde achterlaat, worden geacht door hem aan Verhuurder te zijn afgestaan en deze zal over die zaken als zijn eigendom kunnen beschikken zonder daarvoor enige vergoeding aan Huurder verschuldigd te zijn of hem daaromtrent enige verantwoording schuldig te zijn, onverminderd het recht van de Verhuurder om deze zaken op kosten van Huurder te verwijderen.

10.
Eventuele nadere schriftelijke aanwijzingen door of namens Verhuurder, redelijkerwijs in het belang van een behoorlijk gebruik en onderhoud van het gehuurde gegeven, dienen door Huurder onverwijld te worden opgevolgd.

AANSPRAKELIJKHEID, SCHADE, SCHADEVERGOEDING

VERZEKERING

Artikel 8

Huurder is jegens Verhuurder aansprakelijk voor alle schade, aan het gehuurde die ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade wordt vermoed daaruit te zijn ontstaan, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De Huurder heeft het gehuurde in onbeschadigde staat ontvangen. […] Verhuurder draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor schade aan personen of eigendommen van Huurder, geleden in het gehuurde.

Verhuurder verzekert het gehuurde tegen brand, glasschade, inbraak, storm -en orkaanschade en wettelijke aansprakelijkheid voor schade aan derden. Huurder is verplicht zich te houden aan de voorschriften van de verzekering en moet gedogen, dat werknemers van de verzekeringmaatschappij het gehuurde op naleving van die voorschriften inspecteren.

[…]

Huurder is onverminderd hetgeen elders in deze overeenkomst is bepaald, verplicht aan Verhuurder alle schade te vergoeden door Verhuurder te lijden ten gevolge van overtreding of niet nakoming van het in de verzekeringsovereenkomst bepaalde.

2.17.

Daarnaast hebben partijen afgesproken dat SMC op 1 april 2018 de ruwbouw van de kleedkamers en toiletten zal opleveren.

2.18.

De overeengekomen ruwbouw van de kleedkamers en toiletten is pas medio april 2019 door SMC opgeleverd. PTC heeft daarom met goedvinden van SMC voor de maand mei 2019 nog de oude huur betaald van NAf 3.180 (inclusief omzetbelasting).

2.19.

PTC heeft sinds juni 2019 geen huur meer betaald. Daarbij heeft PTC zich op het standpunt gesteld dat zij gerechtigd is de huur op te schorten of te verrekenen met de kosten van door PTC verrichte werkzaamheden aan het gehuurde.

2.20.

In de periode juni 2019 tot en met september 2019 heeft PTC SMC meermaals gewezen op door haar gemaakte kosten aan het gehuurde die volgens PTC voor rekening van SMC behoren te komen. Daarbij heeft PTC SMC ook gewezen op inbraken als gevolg van ondeugdelijk hang- en sluitwerk en heeft zij SMC aansprakelijk gehouden voor schade door een lek in de waterleiding. In totaal zijn de onkosten en de schade door PTC op dat moment begroot op ongeveer NAf 20.000. PTC heeft voorgesteld om één en ander te verrekenen met de huur voor de maanden juni, juli en augustus 2019.

2.21.

Bij brief van 4 oktober 2019 aan PTC heeft de gemachtigde van SMC namens haar onder meer uiteengezet waarom PTC geen vordering op SMC heeft en PTC ook overigens niet gerechtigd is de betaling op te schorten dan wel te verrekenen. In diezelfde e-mail is PTC in gebreke gesteld ter zake van onder meer de betaling van de huurachterstand.

2.22.

PTC heeft in reactie daarop laten weten niet te zullen betalen.

2.23.

Vervolgens is er over en weer gecorrespondeerd waarbij de schade door PTC op een bedrag van NAf 800.000 is begroot. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

2.24.

Vanaf oktober 2019 heeft PTC geen kosten meer in rekening gebracht bij haar leden. Begin december 2019 heeft PTC de geluids- en sportapparatuur uit het pand verwijderd en haar activiteiten gestaakt.

2.25.

Bij brief van 11 december 2019 aan PTC heeft SMC bericht de huurovereenkomst vanwege het vertrek als beëindigd te beschouwen en deze voor zover nodig per die datum ontbonden. PTC heeft zich hiertegen bij brief van haar advocaat van 13 december 2019 verzet.

2.26.

Op 17 december 2019 heeft één van de bestuurders van PTC, vergezeld van een derde, het kantoor van SMC bezocht en daarbij camerabeelden laten maken. PTC heeft de beelden via Youtube en Facebook bekend gemaakt. SMC heeft naar aanleiding hiervan aangifte gedaan bij de politie.

3.Het geschil

In conventie en in reconventie

3.1.

SMC vordert in conventie samengevat om PTC c.s. hoofdelijk:

te bevelen het gehuurde te verlaten en te ontruimen;

te veroordelen tot betaling aan SMC van een bedrag van NAf 52.120 aan huurachterstand, te vermeerderen met rente;

te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, zolang PTC het gehuurde niet volledig heeft ontruimd;

te veroordelen tot stipte betaling van de huur voor het geval de huur niet rechtsgeldig is ontbonden;

te gebieden zich te onthouden van verdere negatieve media-uitlatingen ter zake van SMC, één en ander op straffe van een dwangsom;

te verbieden nog zonder toestemming van SMC het kantoor van SMC te betreden, één en ander op straffe van een dwangsom;

te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

PTC vordert in reconventie samengevat om SMC te veroordelen tot betaling aan PTC van een bedrag van NAf 3.600 als schade als gevolg van de waterlekkage en een bedrag van NAf 40.000 als voorschot op overige schade, te vermeerderen met rente, en SMC te veroordelen in de proceskosten alsmede de nakosten, te vermeerderen met rente indien deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan.

3.3.

Partijen hebben over en weer gemotiveerd verweer gevoerd.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.

SMC legt aan haar vordering ten grondslag dat PTC c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van diverse verplichtingen uit de laatstelijk tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst en dat dit tekortschieten van dien aard is dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Daartoe heeft SMC als voornaamste tekortkoming aangevoerd dat er per 1 december 2019 sprake is van een huurachterstand van NAf 52.120.

4.2.

Allereerst overweegt het Gerecht het volgende. Nu door PTC c.s. als onweersproken is gesteld dat de huurovereenkomst is gesloten tussen SMC en PTC en SMC niet heeft gesteld waarom de bestuurders [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in persoon aansprakelijk moeten worden gehouden voor hetgeen zij vordert, ziet het Gerecht voorshands geen grond voor toewijzing van de vordering jegens de bestuurders. Waar het PTC betreft, overweegt het Gerecht als volgt.

4.3.

Het Gerecht is van oordeel dat het spoedeisend belang van SMC bij de door haar gevorderde ontruiming ligt besloten in de aard van die vordering.

4.4.

Verder overweegt het Gerecht met betrekking tot de gevorderde ontruiming dat voor toewijzing van deze vordering in kort geding alleen plaats is indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden geoordeeld dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden of tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst is geëindigd.

4.5.

PTC heeft de door SMC gestelde huurachterstand niet betwist. In beginsel is daarmee de wanprestatie van PTC gegeven. De huurachterstand is inmiddels dermate groot, dat ontbinding van de overeenkomst in beginsel is gerechtvaardigd. PTC beroept zich ter zake echter op opschorting dan wel verrekening. Daartoe heeft zij aangevoerd dat SMC een bedrag van NAf 800.000 aan haar verschuldigd is voor door haar aan het gehuurde verrichte werkzaamheden alsmede voor diverse schades (waaronder inkomstenderving) die volgens PTC voor rekening van SMC behoren te komen.

4.6.

SMC heeft betwist dat PTC een beroep toekomt op opschorting. Onder verwijzing naar de huurovereenkomst heeft zij in essentie gesteld dat PTC het pand heeft aanvaard in de staat waarin het zich bevond op het moment van het aangaan van de overeenkomst en dat de door PTC gestelde werkzaamheden en schades, voor zover al aannemelijk gemaakt, voor rekening van de huurder komen.

4.7.

Het Gerecht overweegt als volgt.

4.8.

Op grond van artikel 6:52 BW is een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten indien tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. Hieruit volgt dat sprake moet zijn van een opeisbare vordering van PTC op SMC en dat het opschorten door PTC van haar verbintenis tot betaling van de huur in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd moet zijn.

4.9.

Niet ter discussie staat dat aan het gehuurde het nodige mankeert en steeds heeft gemankeerd sinds PTC het gehuurde (stapsgewijs) in gebruik heeft genomen. SMC heeft onbetwist gesteld dat de slechte staat van het gehuurde is verdisconteerd in de (lage) huurprijs. In zoverre moet dus worden aangenomen dat partijen een voorziening hebben getroffen voor het gegeven dat PTC een ‘onaf’ pand huurde. Het enkele gegeven dat op het gehuurde het nodige aan te merken viel, zelfs als dat op zichzelf zou leiden tot een verplichting van SMC om een en ander te verhelpen, rechtvaardigt dan ook geen opschorting van de huurbetaling. PTC heeft daarvoor in zekere zin immers al een tegenprestatie ontvangen in de vorm van een lagere huurprijs.

4.10.

Verder is van belang dat PTC de onderhavige huurovereenkomst is aangegaan op een moment dat zij het gehuurde al geruime tijd in gebruik had. Dit voorafgaande gebruik is zodanig geweest dat PTC geacht moet worden uitstekend op de hoogte te zijn geweest van de eigenaardigheden van het gebouw, inclusief de daaraan klevende mankementen. Over die mankementen en de gebrekkige staat van het gebouw hebben partijen immers veelvuldig met elkaar gesproken. Niettemin is PTC op 7 maart 2019 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan, waarin is bepaald dat zij het gehuurde aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt op het moment van het aangaan van die overeenkomst. Niet blijkt van enig voorbehoud op deze bepaling in die zin dat SMC de verplichting heeft een aantal punten bij aanvang op te leveren. Behalve voor wat betreft de ruwbouw voor de kleedkamers en toiletten, kan een dergelijk voorbehoud ook niet worden afgeleid uit de correspondentie die in verband met het aangaan van deze overeenkomst is gevoerd. Uit een en ander volgt dat PTC kennelijk genoegen heeft genomen met de stand van zaken op het moment van ondertekening van de derde huurovereenkomst, althans dat de aan het pand klevende gebreken kennelijk niet in de weg stonden om nieuwe verplichtingen aan te gaan. Een opschorting van de (volledige) huurbetaling vanwege gebreken die voorafgaande aan deze ondertekening al bekend waren, zal in deze omstandigheden niet snel gerechtvaardigd zijn.

4.11.

In de derde plaats is van belang dat op grond van de (derde) huurovereenkomst op PTC als huurder onderhoudsverplichtingen rusten die, gelet op de staat waarin het gehuurde zich bevond, mogelijk verder gaan dan normaal gesproken op een huurder rusten. Dit spoort met het door partijen gedeelde uitgangspunt dat PTC meer inspanningen dan gebruikelijk op zich had genomen om het gehuurde op te knappen, waartegenover SMC genoegen heeft genomen met een lagere huurprijs. Ter zitting heeft PTC verklaard dat zij de ‘kleine lettertjes’ van de huurovereenkomst niet goed heeft gelezen en dat zij zich onder druk gezet voelde om de huurovereenkomst te tekenen, omdat zij anders ‘de volgende dag’ op straat zouden staan. Dit laatste is onvoldoende aannemelijk geworden, alleen al omdat de derde huurovereenkomst is getekend op 7 maart 2019 terwijl de toen lopende huurovereenkomst pas per 1 mei 2019 eindigde. De eerste omstandigheid ligt in de risicosfeer van PTC.

4.12.

Tegen de achtergrond van het voorgaande is het Gerecht van oordeel dat PTC niet gerechtigd was de betaling van de huur (volledig) op te schorten. Uit de stellingen van PTC moet worden afgeleid dat deze opschorting grotendeels was gebaseerd op (vermeende) gebreken aan het gehuurde die al bestonden voordat de derde huurovereenkomst tot stand kwam. De handelwijze van PTC komt er daarom op neer dat enkele weken nadat de nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, waarmee het pand is aanvaard in de (gebrekkige) staat waarin het zich bevond, de huurbetaling volledig is gestopt om deze niet meer te hervatten. In die omstandigheden is de opschorting niet gerechtvaardigd. Dit zou alleen anders zijn als zou moeten worden aangenomen dat de opschorting grotendeels verband hield met (vermeende) gebreken of schades die pas na totstandkoming van de derde huurovereenkomst zijn ontstaan. Behalve voor wat betreft de schade wegens een kapotte waterleiding en de ruwbouw voor de kleedkamers (zie hierna), kan dat echter niet uit de stukken worden afgeleid.

4.13.

Voor wat betreft de schade wegens de te late oplevering door SMC van de ruwbouw voor de kleedkamers geldt dat partijen daarvoor kennelijk reeds een voorziening hebben getroffen, inhoudende dat één maand langer de oude (en lagere) huurprijs zou gelden. Op die manier heeft SMC zorg gedragen voor compensatie van PTC. Niet aannemelijk is geworden dat de schade van PTC als gevolg van deze tekortkoming van SMC groter is dan het met deze compensatie gemoeide bedrag. Ten aanzien van de schade als gevolg van een kapotte waterleiding geldt dat SMC haar schadeplichtigheid heeft erkend. Zij heeft de schade begroot op een bedrag van NAf 3.600 en deze verrekend met de huurachterstand. Onvoldoende onderbouwd is de stelling van PTC dat de schade hoger is dan dit bedrag. De erkenning en verrekening hebben pas recent plaatsgevonden, enkele maanden nadat PTC SMC op deze schade had gewezen. Mogelijk had PTC daarom voor deze schadevordering een opschortingsrecht, maar de omvang van de vordering rechtvaardigt zeker niet de volledige opschorting van de huurbetalingen gedurende (inmiddels) zeven maanden.

4.14.

Op grond van het voorgaande is het Gerecht voorlopig van oordeel dat PTC zonder goede grond haar verplichting tot huurbetaling heeft opgeschort. Voor zover er al enige opeisbare vordering van PTC op SMC is, rechtvaardigt dat geen opschorting en in ieder geval niet van de gehele huur vanaf juni 2019. In de gegeven omstandigheden (aanvaarding van een ‘gebrekkig’ pand tegen een relatief lage huurprijs) bestaat naar voorlopig oordeel ook geen recht op huurvermindering, zodat ook daarin geen rechtvaardiging voor (volledige) opschorting kan zijn gelegen.

4.15.

PTC heeft ook een beroep op verrekening gedaan. Dat beroep stuit echter af op de contractuele uitsluiting van verrekening, zoals opgenomen in artikel 4 lid 2 van de huurovereenkomst. In de hierboven besproken omstandigheden valt niet in te zien dat een beroep op die bepaling door SMC naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.16.

Dit betekent dat PTC is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting tot huurbetaling. Deze tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt. PTC is dus in verzuim en SMC is bevoegd de huurovereenkomst gelet op artikel 6:265 BW te ontbinden. Dit is alleen dan niet het geval indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gelet op de omvang van de huurachterstand doet die situatie zich hier niet voor. Hieraan doet niet af dat als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst investeringen van PTC verloren gaan.

4.17.

Al met al acht het Gerecht dus zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat SMC de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Daarop vooruitlopend is de vordering tot ontruiming toewijsbaar. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. SMC heeft gesteld dat zij de ontruiming nodig heeft om het pand aan een ander te verhuren ter beperking van haar schade. Bovendien staat vast dat PTC haar activiteiten reeds sinds oktober 2019 heeft gestaakt en het pand in december 2019 heeft verlaten, terwijl het naar eigen zeggen NAf 25.000 zal kosten om de inboedel weer terug te verhuizen. Het Gerecht zal de vordering tot ontruiming alsmede de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding zolang ontruiming uitblijft dan ook toewijzen. Nu daarvoor geen grondslag is gesteld, zal de gevorderde rente en administratiekosten in verband met de gebruiksvergoeding worden afgewezen. De ontruimingstermijn zal op twee weken worden bepaald.

4.18.

Met betrekking tot de vordering tot betaling van de huurachterstand overweegt het Gerecht dat voor toewijzing van een geldvordering in kort geding slechts dan aanleiding is, wanneer het bestaan en de omvang van de vordering waarschijnlijk of voldoende aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (het restitutierisico) - bij afweging van de belangen van partijen - niet aan toewijzing in de weg staat.

4.19.

In het licht van voormeld criterium acht het Gerecht de vordering tot betaling van de huurachterstand, minus het bedrag van NAf 3.600 aan lekkageschade, toewijsbaar. Er bestaat geen geschil over de omvang van de onbetaald gelaten huur, terwijl opschorting daarvan – zoals uit het voorgaande volgt – niet gerechtvaardigd is. Bij een dusdanig harde vordering komt minder gewicht toe aan de spoedeisendheid, terwijl enig restitutierisico niet aannemelijk is. De gevorderde rente is voldoende onderbouwd en niet betwist en zal daarom worden toegewezen.

4.20.

De vordering tot het gebod zich te onthouden van negatieve media-uitlatingen uitlatingen en het verbod zonder toestemming van SMC haar kantoor te betreden zal worden afgewezen. Voor een inperking van de vrijheid van PTC om zich over SMC uit te laten, ook als dat negatief van inhoud is, bestaat in beginsel geen grond en SMC heeft geen concrete feiten gesteld die dat anders maken. Ten aanzien van het betreden van het kantoor geldt dat, hoewel denkbaar is dat de handelwijze van PTC bij het bezoek van 17 december 2019 maatschappelijk onbetamelijk was, geen concrete aanleiding bestaat voor de verwachting dat PTC iets dergelijk nogmaals zal doen. SMC heeft daarom onvoldoende belang bij het gevraagde verbod.

4.21.

PTC zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SMC tot op heden begroot op:

explootkosten NAf 532,76

griffierecht NAf 750,00

salaris gemachtigde
NAf 1.500,00 +

totaal: NAf 2.782,76.

In het geschil tussen SMC en [gedaagde 3] en [gedaagde 2] zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

In reconventie

4.22.

PTC vordert in reconventie betaling van een voorschot op haar schade, voor zover het betreft de uitgave aan bouw- en elektramaterialen alsmede het bedrag van NAf 3.600,00 aan lekkageschade.

4.23.

Onder verwijzing naar rechtsoverweging 4.17 geldt ook hier dat terughoudend moeten worden omgegaan met het toewijzen van een geldvordering in kort geding.

4.24.

Het Gerecht overweegt ter zake dat de door PTC gestelde vordering door SMC gemotiveerd is betwist – waarbij zij zich met betrekking tot de lekkageschade op verrekening heeft beroepen – zodat enige vordering van PTC op SMC niet voldoende kan worden vastgesteld. Er is daarom geen basis voor toewijzing van deze geldvordering.

4.25.

PTC zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de nauwe samenhang met de vordering in conventie, zullen deze aan de zijde van SMC op nihil worden gesteld.

5.De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

In conventie

5.1.

beveelt PTC om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen met medeneming van al datgene wat aan PTC toebehoort, met afgifte van alle betreffende sleutels aan SMC en het gehuurde aan SMC ter beschikking te stellen;

5.2.

verstaat dat, indien huurder niet binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis aan deze veroordeling voldoet, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (Titel 3, afdeling 6 WvRv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent reeds thans toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 444 lid 2 Rv,

5.3.

veroordeelt PTC tot betaling aan SMC van NAf 48.520 aan huurachterstand, vermeerderd met 1,5 % per maand of gedeelte van een maand per vervallen huurtermijn tot de dag van betaling;

5.4.

veroordeelt PTC tot betaling aan SMC van een gebruiksvergoeding van NAf 7.420 (inclusief omzetbelasting) per maand, telkens bij vooruitbetaling, zolang PTC na 31 december 2019 het gehuurde niet volledig zal hebben ontruimd;

5.5.

veroordeelt PTC in de proceskosten, aan de zijde van de SMC tot op heden begroot op NAf 2.782,76, en compenseert voor het overige de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

5.8.

wijst de vordering af;

5.9.

veroordeelt PTC in de proceskosten, aan de zijde van SMC tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter, en op 21 januari 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.