ECLI:NL:OGEAC:2019:152

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling civiel

Zaaknummer: CUR201801811

Vonnis d.d. 1 juli 2019

inzake

[EISER],

wonende te Sint Maarten,

eiser in conventie, gedaagde in reconventie

gemachtigde: mr. N.A. Evertsz,

tegen

1.[GEDAAGDE SUB 1],

2.
[GEDAAGDE SUB 2]

beiden wonende te Curaçao,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

gemachtigde: mr. R.M.L. Conquet,

Partijen zullen hierna verkoper en kopers worden genoemd
.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

Het inleidend verzoekschrift met producties, op 8 juni 2018 ter griffie ingediend;
De conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
De akte uitlating en overlegging producties in conventie en reconventie, tevens houdende akte tot wijziging van eis in conventie zijdens verkoper van 21 februari 2019;
De comparitie van partijen, die op 21 februari 2019 heeft plaatsgevonden;
De akte uitlating regeling zijdens kopers van 25 maart 2019;
De akte na comparitie tevens houdende wijziging van eis in conventie zijdens verkoper van 25 maart 2019;
De antwoordakte inzake de eiswijziging van verkoper zijdens kopers van 27 mei 2019.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

In conventie en reconventie

2.1.

Kopers huren al jarenlang van verkoper een pand gelegen aan de Hanchi Snoa 4 (verder: het pand) te Curaçao. Op 1 augustus 2016 zijn partijen een huurkoopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) aangegaan met betrekking tot het pand. De koopsom bedraagt NAf 1.335.000,=, te vermeerderen met
NAf 231.000,= aan achterstallige huurpenningen, voor een totaal bedrag van
NAf 1.566.000,=. De overeenkomst bepaalt dat het bedrag in 174 maandelijkse termijnen van NAf 9.000,= betaald diende te worden en dat de levering zou geschieden op 31 december 2030.

2.2.

Kopers hebben geen huurkooptermijnen betaald na de totstandkoming van de overeenkomst.

2.3.

Verkoper heeft kopers per brief van 14 mei 2018 gesommeerd om binnen 5 dagen na dagtekening het bedrag van NAf 198.000,= te voldoen, zijnde het bedrag dat op dat moment openstond. Kopers hebben daarop gereageerd en geschreven dat zij contact met de raadsvrouw van verkoper zullen opnemen “
in order to coordinate the details of the procedure to lead to the payment of the outstanding balance up to date as soon as possible, and accomplish with all the monthly payments to come in the future”.

2.4.

Kopers hebben ook na de sommatiebrief geen betaling verricht, waarna verkoper na verkregen verlof van het Gerecht van 9 mei 2018, conservatoir beslag heeft doen leggen op twee percelen grond en op het recht van erfpacht op twee percelen grond ten laste van [gedaagde sub 1]. Verder is er ook conservatoir derdenbeslag gelegd onder [gedaagde sub 1] Construction N.V. en onder [gedaagde sub 1] Recycling International N.V. ten laste van [gedaagde sub 1], alsmede onder [gedaagde sub 1] Jewelry International ten laste van [gedaagde sub 2].

2.5.

Uit een uitdraai van het Kadaster dat is aangevraagd door kopers op 15 mei 2018 blijkt dat het pand is bezwaard met twee hypotheken, ten behoeve van onderscheidenlijk de Orco Bank N.V. en de Maduro & Curiel’s Bank N.V.

2.6.

Bij vonnis in kort geding van 18 september 2018 heeft de rechter in conventie de vordering van verkoper die strekt tot betaling van de achterstallige huurkooppenningen door kopers aan hem, afgewezen. De rechter heeft daartoe het volgende overwogen:
“Van kopers kan niet gevergd worden dat zij zonder meer tot betaling van de huurkooptermijnen overgaan, zonder dat is voorzien in hun legitieme eis dat hun aanspraak op levering redelijkerwijs verzekerd is. De huurkoopovereenkomst biedt daartoe bovendien een uitdrukkelijke contractuele grondslag, nu daarin is opgenomen (in artikel 3) dat kopers de huurtermijnen zullen betalen “under a duly agreed direct private mortgage”. Artikel 5 van de huurkoopovereenkomst bepaalt voorts dat partijen bij aanvang van de huurkoopbetalingen “will sign a private agreement, in order to legalize and officialize the above mentioned private mortgage purchasing/sale agreement.”

2.7.

Uit een uitdraai van het Kadaster dat is aangevraagd op 14 maart 2019 blijkt dat het pand vrij is van bezwaardheid.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

Verkoper vordert na wijziging van eis –voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – om:

Primair

A. kopers hoofdelijk te bevelen om binnen 7 dagen na het ten deze te wijzen vonnis mee te werken aan de overdracht van het pand kadastraal bekend als Stadsdistrict, Sectie A nummer 1408 en plaatselijk bekend als Hanchi Snoa 4, vrij van beslagen en hypotheek aan henzelf
enin het verlengde daarvan [gedaagde sub 1] te bevelen om bij en/of direct na die overdracht mee te werken aan het vestigen van een eerste hypotheek ten behoeve van Berdan N.V. op de percelen hierna genoemd onder sub a tot en met sub d gelegen te Zeelandia, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,= voor iedere dag of gedeelte van een dag en/of iedere keer dat ieder van kopers c.q. [gedaagde sub 1] nalaat aan één van deze bevelen te voldoen. Voormelde te vestigen recht van eerste hypotheek betreft de volgende percelen:

a. een perceel grond gelegen in het tweede district van Curaçao te Zeelandia, kadastraal bekend als het perceel met het nummer 5-1S-621;

b. een perceel grond gelegen in het tweede district van Curaçao te Zeelandia, kadastraal bekend als het perceel met het nummer 5-1S-623;

c. het tot 27 augustus 2033 lopend recht van erfpacht op het perceel grond gelegen in het tweede district van Curaçao te Zeelandia, kadastraal bekend perceel 5-1S-930;

d. het tot 27 augustus 2033 lopend recht van erfpacht op het perceel grond gelegen in het tweede district van Curaçao te Zeelandia, kadastraal bekend perceel 5-1S-622.

kopers hoofdelijk te veroordelen, des de één betalende de ander bevrijdend, om aan verkoper wegens per 31 maart 2019 achterstallige en opeisbare huurkooptermijnen NAf 297.000,= te betalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van iedere termijn, namelijk vanaf 2 augustus 2016 voor de eerste termijn en vanaf de 2e dag van iedere daarop volgende maand over de alsdan opeisbaar geworden maandelijkse termijn, althans vanaf de datum van deze eiswijziging tot aan die der algehele voldoening.

kopers hoofdelijk te veroordelen tot stipte nakoming van de huurovereenkomst, en in het bijzonder ook tot stipte betaling van de vanaf 1 augustus 2016 reeds vervallen en vanaf heden nog te vervallen huurkooptermijnen voor of op de eerste dag van iedere maand, met bepaling dat kopers over de ontijdig betaalde termijnen wettelijke rente verschuldigd zijn vanaf de tweede dag van iedere maand tot aan die der algehele voldoening;

kopers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.

Subsidiair

A. kopers hoofdelijk te bevelen om binnen 7 dagen na het ten deze te wijzen vonnis mee te werken aan de overdracht van het pand kadastraal bekend als Stadsdistrict, Sectie A nummer 1408 en plaatselijk bekend als Hanchi Snoa 4, vrij van beslagen en hypotheek aan henzelf
enin het verlengde daarvan kopers te bevelen om bij en/of direct na die overdracht mee te werken aan het vestigen van een eerste hypotheek ten behoeve van Berdan N.V. op het pand kadastraal bekend als Stadsdistrict, Sectie A nummer 1408 en plaatselijk bekend als Hanchi Snoa 4, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,= voor iedere dag of gedeelte van een dag en/of iedere keer dat ieder van kopers nalaat aan één van deze bevelen te voldoen.

kopers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.

Meer subsidiair

A. kopers hoofdelijk te bevelen om ter verzekering van de levering van de onbezwaarde eigendom van het pand kadastraal bekend als Stadsdistrict, Sectie A nummer 1408 en plaatselijk bekend als Hanchi Snoa 4, binnen 7 dagen na het ten deze te wijzen vonnis mee te werken aan het vestigen van een eerste recht van hypotheek door Berdan N.V. ten behoeve van kopers op voormeld pand aan de Hanchi Snoa 4, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,= voor iedere dag of gedeelte van een dag en/of iedere keer dat ieder van kopers nalaat aan één van deze bevelen te voldoen.

kopers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.

3.2.

Kopers voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de vorderingen van verkoper, althans afwijzing daarvan, met veroordeling van verkoper in de kosten van deze procedure waaronder de buitengerechtelijke kosten en de nakosten.

In reconventie

3.3.

Kopers vorderen – dat het Gerecht voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad –:

Primair

- de overeenkomst d.d. 1 augustus 2016 tussen kopers en verkoper zal ontbinden op grond van tekortkoming in de nakoming zijdens verkoper.

Subsidiair

de tenuitvoerlegging van de huurovereenkomst d.d. 1 augustus 2016 zal schorsen, totdat kopers voldoende zekerheid van verkoper hebben verkregen met betrekking tot hun aanspraak op levering van het pand gelegen te Hanchi Snoa 4, althans totdat de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst d.d. 1 augustus 2016 in het bijzonder het artikel 3 en 5 stipt door verkoper zijn nagekomen;
verkoper te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.4.

Verkoper voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van kopers, met veroordeling van kopers in de kosten van de procedure in reconventie.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1.

Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk besproken.

Ontvankelijkheidsverweer

4.2.

De gemachtigde van kopers heeft betoogd dat verkoper niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen tegen [gedaagde sub 1]. Daartoe is aangevoerd dat de overeenkomst uitsluitend tussen verkoper en Italian Food Distributors N.V. bestaat. [gedaagde sub 1] was niet bevoegd om de overeenkomst te tekenen, omdat hij geen bestuurder van die vennootschap is en ook geen machtiging heeft gekregen om namens Italian Food Distributors N.V. de overeenkomst met verkoper aan te gaan.

4.3.

Dat verweer wordt door het Gerecht verworpen. Uit de inhoud en de strekking van de overeenkomst blijkt niet dat kopers de intentie hadden om de overeenkomst namens Italian Food Distributors N.V. met verkoper aan te gaan. Hierdoor is het vraagstuk over de bevoegdheid van [gedaagde sub 1] om namens Italian Food Distributors N.V. een overeenkomst te mogen sluiten, niet relevant. De overeenkomst is op eigen naam aangegaan en partijen hebben op eigen naam ondertekend. Dat de overeenkomst op briefpapier van Italian Food Distributors N.V. is opgesteld, maakt dat niet anders.

Bevoegdheid [eiser]

4.4.

Door kopers is verder aangevoerd dat verkoper niet bevoegd zou zijn om de overeenkomst met kopers aan te gaan, omdat niet verkoper, maar Berdan N.V. (waarvan verkoper een van de bestuurders is) de eigenaar van het pand blijkt te zijn.

4.5.

Dit verweer wordt verworpen. Door verkoper is een getekend schrijven overgelegd genaamd ‘Resolution of the sole shareholder and the managing board of Berdan N.V.’ van 7 december 2018 waarin wordt bevestigd dat verkoper als enig aandeelhouder en als een van de twee bestuurders van Berdan N.V. bevoegd was en is om op eigen naam en voor risico van Berdan N.V. de overeenkomst met kopers aan te gaan en de nakoming daarvan te verzekeren en af te dwingen.

Beoordeling reconventie

4.6.

Door kopers is in reconventie primair ontbinding van de overeenkomst gevorderd op grond van een tekortkoming in de nakoming door verkoper. Het Gerecht zal die vordering op de volgende gronden afwijzen. Ingevolge artikel 6:265 lid 2 BW ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is. Het verzuim treedt ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Niet is gesteld, noch is gebleken, dat verzuim zou zijn ingetreden. Van gronden voor het intreden van het verzuim zonder ingebrekestelling zoals neergelegd in artikel 6:83 BW, is het Gerecht ook niet gebleken.

4.7.

Het Gerecht zal ook de subsidiaire vordering in reconventie strekkende tot schorsing van de overeenkomst afwijzen. Kopers hebben in dat verband aangevoerd dat zij onvoldoende zekerheid hebben dat verkoper onbezwaard zal gaan leveren in verband met de hypotheekrechten op het pand ten gunste van twee banken. Dit is zoals verkoper naar voren heeft gebracht achterhaald, nu verkoper heeft aangetoond dat de hypotheken inmiddels zijn doorgehaald. Ook de vrees van kopers dat niet geleverd zou kunnen worden omdat het pand tot een onverdeelde nalatenschap zou behoren is weggenomen door verkoper. Deze heeft dit immers onderbouwd betwist met de akte van de koopovereenkomst van 10 maart 2003 tussen Little Holland N.V. en Berdan N.V.

Beoordeling conventie

4.8.

Om aan de verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst te voldoen, heeft verkoper een vordering ingesteld waarin verschillende opties van levering van het pand aan kopers zijn neergelegd. Verkoper noemt dit zelf ‘voorstellen’ die zijn ‘omgezet in een primaire en subsidiaire eis’.

4.9.

Kopers hebben verweer gevoerd tegen het gevorderde en geconcludeerd tot integrale afwijzing.

4.10.

Het primair onder A gevorderde komt er op neer dat kopers zouden worden bevolen om mee te werken aan de overdracht van het pand op dit moment (in plaats van in 2030), terwijl tevens een hypotheek zou worden verstrekt ten behoeve van verkoper. Dit voorstel wijkt af van de overeenkomst. Daarin is bepaald dat de levering van het pand pas plaatsvindt in december 2030,
nadatde 174 maandelijkse termijnen van NAf 9.000,- zijn betaald door kopers aan verkoper (zie artikel 4 en 6 van de overeenkomst). Kopers zijn het kennelijk niet eens met dit voorstel aangezien zij hebben geconcludeerd tot integrale afwijzing van de vordering van verkoper. Er is geen grondslag voor het Gerecht om een eenzijdige wijziging van een overeenkomst tussen partijen dwingend op te leggen aan één van hen. Dit voorstel is niet tussen partijen overeengekomen zodat de vordering, die blijkbaar is gebaseerd op nakoming (3:296 BW), niet toewijsbaar is. Dit betekent dat het primair onder A gevorderde moet worden afgewezen.

4.11.

Het primair gevorderde onder B, betaling van de achterstallige termijnen, is wel toewijsbaar. De kopers gebruiken het pand. Het verzoek tot ontbinding subsidiair opschorting is afgewezen. Er zijn geen andere redenen gebleken waarom kopers zich niet aan de overeenkomst zouden hoeven te houden. Dat in het verleden twijfel is gerezen omdat het pand was bezwaard met hypotheken (als dit al een reden zou opleveren om de overeengekomen termijnen niet te betalen) is inmiddels achterhaald. Voorgaande betekent dat het primair onder B gevorderde zal worden toegewezen.

4.12.

Het primair gevorderde onder C zal eveneens worden toegewezen. Kopers zijn immers gehouden tot tijdige betaling van de huurkooptermijnen en hebben tot op heden geen goed betalingsgedrag vertoond, zodat verkoper hier belang bij heeft.

4.13.

Aangezien het primair gevorderde, afgezien van A, wordt toegewezen, wordt niet meer aan het subsidiair gevorderde toegekomen. Voor zover verkoper de vordering heeft bedoeld dat het primaire, subsidiaire en meer subsidiaire moet worden opgevat per letter, geldt het volgende. Voor het subsidiair onder A gevorderde geldt hetzelfde als hierboven is overwogen onder rechtsoverweging 4.10. Het meer subsidiair onder A gevorderde vat het Gerecht op als de wens dat het Gerecht kopers er toe verplicht om mee te werken aan levering van het pand in 2030, tegen zekerheidsverschaffing aan kopers door het vestigen van een recht van hypotheek ten behoeve van kopers. Het Gerecht is er evenwel niet zeker van of verkoper dit zo heeft bedoeld. Het is immers opvallend dat verkoper een vordering instelt ten gunste van kopers. Wellicht valt dat te verklaren omdat de vorderingen eigenlijk voorstellen betreffen om de zaak op te lossen. Ook opvallend is vervolgens dat kopers tot integrale afwijzing hebben geconcludeerd. Aangenomen moet dus worden dat zij niet willen dat dit gedeelte van de vordering wordt toegewezen. Waarom dat zo is, is niet duidelijk geworden. Voorgaande alleen al heeft tot gevolg dat het Gerecht met extra behoedzaamheid over deze vordering dient te oordelen. In dat kader is verder van belang dat in de overeenkomst over het vestigen van een recht van hypotheek het volgende is bepaald:

3) Mr. [gedaagde sub 1] will pay to mr. [eiser] the total purchase/sale amount of NAF. 1.566.000,00 (USD 870.000,00) through a period of one-hundred and seventy four months, (174) under a duly agreed direct private mortgage, payable throughout a total of N. 174 monthly installments. (including interest).

(…)

5) At the beginning of the above mentioned of one hundred and seventy four months payment period, on date augustus 1, 2016 mr. [gedaagde sub 1] and mr. [eiser] will sign a private agreement, in order to legalize and officialize the above mentioned private mortgage purchasing/sale agreement.

De tekst over hypotheek in de overeenkomst is dus niet erg specifiek en duidelijk. De vordering is specifieker nu daarin bijvoorbeeld staat dat een eerste recht van hypotheek wordt verstrekt, dat dat door Berdan N.V. geschiedt en dat deze ten behoeve van kopers is. Dat in acht nemende heeft tot gevolg dat ook voor het meer subsidiair onder A gevorderde geldt dat niet kan worden gesproken van nakoming van de overeenkomst, zodat voor dit deel van de vordering ook geldt dat deze bij gebreke aan grondslag niet toewijsbaar is.

Proceskosten in conventie en in reconventie

4.14.

Kopers zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten van verkoper in conventie. Deze kosten worden aan de zijde van verkoper tot op heden begroot op NAf 1.620,= aan griffierechten, NAf 558,10 aan oproepingskosten en NAf 6.000,= aan gemachtigdensalaris. De beslagkosten bedragen in totaal NAf 3.468,20.

4.15.

Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van verkoper in reconventie, die gezien de samenhang met de conventie wordt berekend op de voet van halve punten. Het gemachtigdensalaris bedraagt NAf 1.250,=.

5.De beslissing

Het Gerecht,

In conventie

5.1.

veroordeelt kopers hoofdelijk, aldus dat wanneer een van hen betaalt de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan verkoper te betalen NAf 297.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2019 tot de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt kopers hoofdelijk tot stipte nakoming van de huurovereenkomst, en ook tot stipte betaling van de vanaf 1 augustus 2016 reeds vervallen en vanaf heden nog te vervallen huurkooptermijnen voor of op de eerste dag van iedere maand en bepaalt dat kopers over de ontijdig betaalde termijnen wettelijke rente verschuldigd zijn vanaf de tweede dag van iedere maand tot aan de dag van algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt kopers hoofdelijk, aldus dat wanneer een van hen betaalt de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in conventie aan de zijde van verkoper gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op

NAf 1.620,= aan griffierechten, NAf 558,10 aan oproepingskosten en NAf 3.468,20 aan beslagkosten;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.5.

verklaart de veroordelingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad.

In reconventie

5.6.

wijst het door kopers gevorderde af;

5.7.

veroordeelt kopers in de kosten van het geding aan de zijde van verkoper gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op

NAf 1.250,= aan gemachtigdensalaris;

5.8.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma, rechter, en op 1 juli 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

Vonnis inzake nakoming huurkoopovereenkomst tussen verkoper en kopers

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

1.[GEDAAGDE SUB 1],

1.Het procesverloop

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

5.De beslissing