Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de stichting particulier fonds
STICHTING PARTICULIER FONDS BAWOLAR,
gevestigd in Bonaire,
eiseres,
gemachtigden: mr. M.D. van den Brink en mr. H.M. Weijand,
tegen
1.[GEDAAGDE 1],
2.
[GEDAAGDE 2],
[GEDAAGDE 2],
wonende in Aruba,
gedaagden,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters.
Partijen worden ook aangeduid als Bawolar, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (of gezamenlijk als [gedaagde 1] c.s.).
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 3 september 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de aanvullende producties van Bawolar;
- de behandeling ter comparitie van 3 april 2019;
- de door gemachtigden van beide zijden overgelegde pleitaantekeningen;
- de bezichtiging ter plaatse van 21 mei 2019.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bestuurder van Bawolar is B.C.J. [bestuurder].
2.2.
De (Nederlandse) stichting Penstraat V (hierna: de stichting) is rechthebbende op een appartementsrecht (hierna: de woning) met betrekking tot een woning in het complex Pentagon aan de Penstraat in Curaçao (hierna: het complex).
2.3.
Een uitsnede van een situatietekening van het Kadaster is hiernaast weergegeven. De woning is het gebouw boven het nummer I-A-2531. Links van de woning is een dubbele zwarte streep zichtbaar die loopt van de zee naar de Penstraat. In het kadaster staat dat perceel beschreven als de Steensteeg, met als eigenaar het Land Curaçao. Het perceel met nummer I-A-192 (linksboven de woning) is een woonhuis met monumentale status.
2.4. [
gedaagde 1] is bestuurder van de stichting.
2.5. [
gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn met elkaar gehuwd.
2.6.
Op 17 oktober 2017 is een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de overeenkomst), op grond waarvan [gedaagde 1] de economische eigendom van de woning verkoopt aan Bawolar tegen een koopprijs van USD 780.000. De overeenkomst bevat de volgende bepalingen, weergegeven voor zover van belang:
Levering economisch eigendom
Artikel 9
Teneinde de economische eigendom te leveren zal de verkoper het bestuur van [de stichting] mededelen dat zijn belang per 29 maart 2018 overgedragen is aan de koper en instrueren het bestuur overeenkomstig aanwijzing van de koper te vervangen.
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 10
a. een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet alles schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gestelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplichte schade die de wederpartij dientengevolge leidt te vergoeden en kan de wederpartij de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden.
Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan het verlijden van de akte van levering en/of de feitelijke levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij voorts ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is 10 procent van de koopprijs. […]
Waarborgsom/bankgarantie
Artikel 11
tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht op uiterlijk 15 november 2017 bij op rekening van de verkoper bij […] als waarborgsom een bedrag te storten van USD 78.000,-.
[…]
Bij niet nakoming van de bij dit artikel aankopen opgelegde verplichting is artikel 10 a en b van overeenkomstige toepassing.
De overeenkomst bevat een forumkeuze voor de rechter van de plaats waar de woning is gelegen.
2.7.
Voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst heeft overleg plaats gevonden tussen [gedaagde 1] en Bawolar, een en ander door tussenkomst van makelaar R.C. [makelaar]. In dat verband heeft Bawolar op 5 oktober 2017 aan [makelaar] gevraagd om stukken ter zake de administratie van de stichting. Op 6 oktober 2017 heeft Bawolar aan [makelaar] het volgende bericht, kennelijk naar aanleiding van een eerdere reactie op zijn vraag, weergegeven voor zover van belang:
Stichting Penstraat
Uit het mailbericht van Jan Koning begrijp ik kort gezegd dat er eigenlijk in het geheel administratie is! Voorts hij op dit moment een poging onderneemt een “schone akte” van oprichting te bemachtigen. In de stichting enkel en alleen het juridische eigendom is ondergebracht, er verder geen andere activiteiten zijn/waren noch andere bezittingen en/of verplichtingen/schulden/vorderingen.
Om dit onderdeel te kunnen afhandelen ontvang dan graag de schone akte. Alsmede een bevestigende verklaring van de uittredende bestuurder(s) dat voornoemde inderdaad correct is. Dan is dat wat mij betreft voldoende afgehecht. NB: wel graag de concept tekst even afstemmen.
Vervolgens heeft [makelaar] op 16 oktober 2017 de “definitieve” overeenkomst aan [gedaagde 1] en Bawolar gestuurd, waarna Bawolar nog een vraag heeft gesteld over een (in deze zaak niet relevant) detail en op 17 oktober 2017 de getekende versie aan [makelaar] heeft gemaild.
2.8.
Bawolar heeft de waarborgsom niet gestort, maar wel een bankgarantie doen stellen. Als gevolg hiervan is een meningsverschil tussen partijen ontstaan, waarna partijen opnieuw met elkaar in onderhandeling zijn getreden. Uit de bankgarantie is alsnog de waarborgsom voldaan.
2.9.
Op 19 januari 2018 is een addendum bij de overeenkomst tot stand gekomen. Het addendum vermeld als partijen [gedaagde 1], [gedaagde 2] en Bawolar en is door respectievelijk namens deze drie partijen ondertekend. Het addendum bevat de volgende bepalingen in aanvulling op de overeenkomst, weergegeven voor zover van belang:
3) Verkopers zijn: [[gedaagde 1]] en [[gedaagde 2]], ofwel alleen [[gedaagde 1]] in welk geval haar echtgenoot […] hierbij verklaart alle als echtgenoot benodigde medewerking te verlenen;
4) [[gedaagde 1]] verklaart binnen twee dagen na ondertekening van dit addendum naar ING Bank N.V. die de bankgarantie heeft afgegeven dat zij wenst dat uitbetaling van de bankgarantie plaatsvindt naar het bankrekeningnummer zoals aangegeven in de overeenkomst […];
5) De heer [bestuurder] van Bawolar zal aansluitend na ontvangst van ING Bank N.V. deze opdracht tot uitbetaling van de bankgarantie naar de rekening van [[gedaagde 1]] bevestigen aan ING Bank N.V.
2.10.
Op 14 maart 2018 heeft [gedaagde 1] conceptstukken ten behoeve van de ‘levering’ van de woning aan Bawolar doen toekomen.
2.11.
Bij mail van 28 maart 2018 heeft [makelaar] het volgende aan Bawolar geschreven, weergegeven voor zover van belang:
Indien u het appartement nog zou willen inspecteren voor de overdracht wil ik u vriendelijk verzoeken dit asap kenbaar te maken daar ik afhankelijk ben van de schoonmaakster welke dan de deur open kan maken.
2.12.
Bawolar heeft de koopsom niet betaald. De ‘levering’ heeft op 29 maart 2018 niet plaatsgevonden.
2.13.
Bij brief van haar advocaat van 13 april 2018 heeft [gedaagde 1] onder ander het volgende aan Bawolar geschreven:
Dat betekent dat u in verzuim verkeert, […].Cliënte is dan ook gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en zal daartoe overgaan indien u niet binnen 8 dagen na verzending van deze brief onvoorwaardelijk bevestigt de koopovereenkomst te zullen nakomen en de resterende koopsom uiterlijk voor 12:00 uur lokale tijd op de zevende dag heeft doen bijschrijven op de bankrekening van cliënte.
2.14.
Bij brief van haar advocaat van 4 juni 2018 is [gedaagde 1] overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst en heeft zij aanspraak gemaakt op betaling door Bawolar van de contractuele boete.
2.15.
Bij brief van 2 juli 2018 van haar advocaat heeft Bawolar [gedaagde 1] c.s. gesommeerd over te gaan tot levering. Bij brief van 25 juli 2018 heeft Bawolar de overeenkomst op haar beurt ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de contractuele boete.
3.Het geschil
3.1.
Bawolar vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, primair hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan Bawolar van USD 156.000, vermeerderd met rente, subsidiair vernietiging van de overeenkomst en veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van USD 78.000, vermeerderd met rente, primair en subsidiair hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, vermeerderd met rente.
3.2. [
gedaagde 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering van Bawolar, met veroordeling van Bawolar in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de in de overeenkomst opgenomen forumkeuze, is het gerecht interregionaal bevoegd om van het geschil kennis te nemen.
4.2.
Aan haar primaire vordering legt Bawolar ten grondslag dat zij op goede grond [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 2 juli 2018 heeft gesommeerd over te gaan tot levering en dat, nu [gedaagde 1] c.s. aan die sommatie geen gehoor hebben gegeven, gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden. De ontbinding was gedeeltelijk, in die zin dat zij geen betrekking had op de overeengekomen boeteclausule. Die blijven [gedaagde 1] c.s. dus verschuldigd. De (gedeeltelijke) ontbinding leidt tot een verplichting van [gedaagde 1] c.s. tot ongedaanmaking, zodat zij gehouden zijn de waarborgsom te retourneren. Deze vorderingen richten zich ook tot [gedaagde 2], nu hij door middel van het addendum partij is geworden bij de overeenkomst, aldus Bawolar.
4.3. [
gedaagde 1] c.s. hebben dit betoog bestreden. Zij stellen zich op het standpunt dat alleen [gedaagde 1] als verkoper partij is bij de overeenkomst. Verder voeren zij aan dat [gedaagde 1] niet in verzuim is geraakt, omdat zij voorafgaand aan de sommatie van Bawolar de overeenkomst al rechtsgeldig had ontbonden. Bawolar heeft immers ondanks ingebrekestelling niet meegewerkt aan de levering van de woning, zo menen [gedaagde 1] c.s.
4.4.
Bawolar heeft naar aanleiding van dit verweer betoogd dat de ontbinding door [gedaagde 1] geen rechtsgevolg heeft gehad, omdat Bawolar op het moment van die ontbinding haar verplichtingen uit de overeenkomst rechtsgeldig had opgeschort en [gedaagde 1] c.s. haar bovendien niet in gebreke hadden gesteld. Bovendien is de ontbinding alleen ingeroepen door [gedaagde 1] en niet tevens door [gedaagde 2], terwijl ook [gedaagde 2] partij is bij de overeenkomst.
4.5.
Bawolar doet een beroep op artikel 6:263 BW Pro. Op grond van die bepaling is de contractspartij die het eerst moet presteren bevoegd de nakoming van haar verbintenis op te schorten indien zij, kort gezegd, goede grond heeft voor de vrees dat de wederpartij haar daartegenover staande verplichting niet zal nakomen. Bawolar stelt dat zij de vrees had ten aanzien van (i) de hoedanigheid van [gedaagde 2] als contractspartij, (ii) het feit dat sprake is van overbouw over een openbare weg, (iii) het ontbreken van boekhouding en jaarrekeningen van de stichting en (iv) de onmogelijkheid tot inspectie van de woning en beoordeling van definitieve leveringsstukken.
Ad i
4.6.
Partijen twisten over de vraag of [gedaagde 2] nu wel of niet door middel van het addendum partij is geworden bij de overeenkomst. Deze vraag moet worden beantwoord in het licht van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en van de betekenis die zij redelijkerwijs aan die verklaringen hebben kunnen geven. Bawolar heeft gesteld dat het addendum, waarin [gedaagde 2] als partij bij de overeenkomst is genoemd, juist tot stand is gekomen omdat zij wilde dat [gedaagde 2] de bij de overeenkomst behorende garantie voor belastingschulden van de stichting zou mee ondertekenen. Bawolar wilde dit ook, mede gelet op artikel 1:88 BW Pro, omdat de overeenkomst betrekking heeft op de echtelijke woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Deze bedoeling komt tot uitdrukking in een mail van [bestuurder] aan een adviseur van [gedaagde 1], waarin hij opmerkt dat “uitgangspunt” is dat “[gedaagde 1] CS” de overeenkomst “alsnog bereid is na te komen” – aldus Bawolar. [gedaagde 1] c.s. hebben dit betoog bestreden. Hun betoog komt erop neer dat de toevoeging van [gedaagde 2] in het addendum is gedaan voor het geval het nodig zou blijken dat ook [gedaagde 2] als partij bij de overeenkomst betrokken zou zijn. Dat is niet het geval, omdat alleen [gedaagde 1] bestuurder is van de stichting.
4.7.
Naar het oordeel van het gerecht kan Bawolar haar beroep op artikel 6:263 BW Pro niet mede doen steunen op de kwestie van de hoedanigheid van [gedaagde 2] als contractspartij. Dit licht het gerecht als volgt toe.
4.8.
De gestelde vrees voor een tekortkoming op dit punt aan de kant van [gedaagde 1] c.s. houdt klaarblijkelijk verband met de stukken die, als uitvoering van de overeenkomst, ten behoeve van de ‘levering’ van de woning moesten worden opgesteld. Het betreft hier het bestuursbesluit tot benoeming en ontslag als bestuurder van de stichting van Bawolar respectievelijk [gedaagde 1], de garantstelling voor latente belastingschulden van de stichting en de “levering van de economische eigendom” van de woning (de conceptstukken zijn overgelegd als productie 8 bij antwoord).
4.9.
Niet valt in te zien welk rechtens te respecteren belang Bawolar heeft bij medeondertekening door [gedaagde 2] van het eerste en het derde stuk. Niet [gedaagde 2] maar (alleen) [gedaagde 1] is immers bestuurder van de stichting en dus economisch eigenaar van de woning. Medeondertekening door [gedaagde 2] van die stukken kan daar niets aan toe- of afdoen. Voor zover sprake is van een overeenkomst als bedoeld in artikel 1:88 onder Pro a BW, geldt dat de vereiste toestemming voor de transactie al voldoende volgt uit het addendum, zodat ook daarin geen belang bij medeondertekening is gelegen. Als op dit punt al sprake zou zijn van een verplichting tot medeondertekening door [gedaagde 2], dan rechtvaardigt een mogelijke schending van deze verplichting gelet op het voorgaande niet een beroep op opschorting (artikel 6:263 lid 2 BW Pro).
4.10.
Ten aanzien van de garantstelling voor latente belastingschulden van de stichting geldt het volgende. Kennelijk meent Bawolar dat uit de gestelde hoedanigheid van [gedaagde 2] als contractspartij mede de verplichting voor hem voortvloeit om zich garant te stellen voor schulden van de stichting, hoewel hij op zichzelf geen enkele juridische verhouding heeft met de stichting. De gevreesde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. bestaat dus uit de schending door [gedaagde 2] van deze verplichting. Die verplichting, aangenomen dat die er is, staat echter niet in het vereiste nauwe verband met de verplichting van Bawolar om de koopprijs voor de woning betalen (artikel 6:263 lid 1 BW Pro), althans Bawolar heeft geen feiten gesteld die tot die conclusie kunnen leiden. Daarop stuit toepassing van de onzekerheidsexceptie af.
Ad ii
4.11.
Bawolar stelt zich op het standpunt dat de gemeenschappelijke ruimte van het terrein waarop de woning staat deels is gebouwd over de Steensteeg, die als openbare weg eigendom is van het Land Curaçao. Bawolar meent dat zij mocht verwachten dat het appartementencomplex niet deels op de grond van een derde is gebouwd en dat, nu dat wel het geval blijkt te zijn, sprake is van non-conformiteit. Bawolar had dus goede grond te vrezen dat [gedaagde 1] zou gaan tekort schieten in haar verplichting om de woning te leveren conform de overeenkomst. Daarom was zij bevoegd tot opschorting van haar verplichtingen op grond van artikel 6:263 BW Pro. [gedaagde 1] c.s. hebben bestreden dat sprake is van overbouw op de grond van het Land. Ook als dat anders is, dan rechtvaardigt dat volgens [gedaagde 1] c.s. geen opschorting, omdat de overbouw de waarde van het complex niet noemenswaardig beïnvloedt.
4.12.
Naar het oordeel van het gerecht staat vast dat sprake is van overbouw, in die zin dat de gemeenschappelijke buitenruimte van het complex zich uitstrekt over de grond van de Steensteeg. Dat blijkt uit de overgelegde (lucht)foto’s en de waarnemingen ter plaatse. Op de in 2.3 weergegeven plattegrond is te zien dat de Steensteeg direct langs het gebouw met nummer I-A-190 loopt. Bawolar heeft onbetwist gesteld dat dit gebouw zichtbaar is als het blauwe huisje op de foto overgelegd als productie 13. Op die foto is ook zichtbaar dat de tuin van het complex loopt tot de zijmuur van dat blauwe huisje, en dus over de grond waarover de Steensteeg loopt. De waarnemingen ter plaatse hebben dit beeld bevestigd.
4.13.
Niettemin kan Bawolar op deze omstandigheid geen opschorting in de zin van artikel 6:263 BW Pro baseren. Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat de overbouw een strook grond met een breedte van niet meer dan ongeveer twee meter behelst. Zelfs als het Land aanspraak op deze strook grond zou maken en die strook door de eigenaren van het complex zou moeten worden ontruimd, dan resteert nog altijd een aanzienlijke afstand van de dan ontstane erfgrens tot de woning. Onjuist is dus de stelling bij verzoekschrift dat de Steensteeg “vlak langs” het appartement loopt. De in dat geval resterende afstand is dermate groot dat zonder nadere onderbouwing niet valt in te zien dat het daardoor mogelijk ondervonden nadeel opschorting van de verplichtingen van Bawolar rechtvaardigt. In dit verband is ook van belang dat ook een gebouw aan de Penstraat (op de plattegrond met nummer I-A-192) deels over de Steensteeg is gebouwd, terwijl dat gebouw een monument van ongeveer honderd jaar oud is. Bij gebreke van enig begin van een aanwijzing dat het Land eventuele aanspraken op de Steensteeg niettemin zou willen verwezenlijken, draagt ook deze omstandigheid eraan bij dat een eventuele tekortkoming van [gedaagde 1] een beroep op opschorting niet rechtvaardigt.
Ad iii
4.14.
Bij verzoekschrift heeft Bawolar betoogd dat het ontbreken van een administratie van de stichting een tekortkoming van [gedaagde 1] behelst, zodat zij mede op die grond haar verplichtingen kon opschorten. Bij antwoord hebben [gedaagde 1] c.s. gewezen op de hierboven in 2.7 weergegeven mailcorrespondentie, waaruit volgens [gedaagde 1] c.s. blijkt dat Bawolar voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst wist van het ontbreken van stukken en dat Bawolar daarmee akkoord is gegaan. In het vervolg van de procedure is Bawolar niet op dit punt terug gekomen. Het gerecht gaat er daarom vanuit dat Bawolar dit verwijt niet langer aan haar beroep op opschorting ten grondslag legt. Voor zover dit anders is, geldt dat Bawolar dit beroep, in het licht van de door [gedaagde 1] c.s. genoemde mailwisseling, onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd.
Ad iv
4.15.
Bawolar stelt dat zij geen gelegenheid heeft gekregen tot voorafgaande bezichtiging van de woning en ook geen inzage heeft gekregen in de definitieve stukken voor levering. Bawolar meent dat hieruit volgt dat [gedaagde 1] zou tekort schieten in de nakoming van haar verplichtingen, zodat Bawolar mede op die grond haar verplichtingen kon opschorten.
4.16.
Het gerecht verwerpt dit betoog. Uit de in 2.11 weergegeven mail van 28 maart 2018 van makelaar [makelaar] volgt dat Bawolar wel degelijk gelegenheid heeft gekregen om de woning voorafgaande aan de betaling van de koopsom te bezichtigen. Het verwijt inzake de bezichtiging is dus niet terecht. Dat geldt ook voor de kwestie van de inzage in de definitieve stukken die nodig waren voor de ‘levering’. Die stukken zijn in concept tevoren aan Bawolar voorgelegd, waarna zij commentaar heeft gegeven en (per mail) overleg heeft plaatsgevonden over aanpassing van die stukken in de door Bawolar gewenste zin. Daarbij is namens [gedaagde 1] te kennen gegeven dat sommige wensen wel en andere niet konden worden ingewilligd en dat overigens de stukken inhoudelijk al waren geaccordeerd ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst. Tegen deze achtergrond kan uit het betoog van Bawolar niet worden afgeleid dat zij op grond van de overeenkomst een aanspraak had op inzage in de stukken voorafgaande aan de betaling van de koopprijs (zodat van een dreigende tekortkoming reeds daarom geen sprake was), terwijl ook overigens niet valt in te zien dat Bawolar aanspraak kon maken op aanpassing van de stukken in de door haar bedoelde zin.
4.17.
De slotsom van al het voorgaande is dat Bawolar geen beroep kon doen op de onzekerheidsexceptie van artikel 6:263 BW Pro en dat zij dus ten onrechte haar verplichting tot betaling van de koopsom op 29 maart 2018 heeft opgeschort.
4.18.
Bawolar was dus onverkort verplicht tot nakoming van haar verbintenis tot betaling van de koopsom. Bij brief van haar advocaat van 13 april 2018 (zie 2.13) heeft [gedaagde 1] aan Bawolar laten weten over te zullen gaan tot ontbinding van de overeenkomst tenzij Bawolar de koopsom alsnog betaalt. [gedaagde 1] beschouwt die brief als ingebrekestelling. Bawolar bestrijdt dat deze brief als ingebrekestelling kan worden beschouwd. Zij stelt dat de brief geen aanmaning bevat (maar alleen de aankondiging dat er zal worden ontbonden) en dat de gestelde termijn te kort is. Het gerecht verwerpt dit betoog.
4.19.
Een ingebrekestelling heeft in de regel tot doel de schuldenaar een laatste kans te geven na te komen zonder dat de gevolgen van de niet-nakoming intreden, zoals een verplichting tot schadevergoeding en ontbinding. Naar het oordeel van het gerecht kan Bawolar in redelijkheid niet hebben betwijfeld dat de brief van 13 april 2018 bedoeld was om haar aan te manen alsnog tot nakoming van haar verplichtingen over te gaan. Dat volgt uit de bewoordingen van de brief en een andere, laat staan aannemelijke, lezing van de brief volgt ook niet uit de stellingen van Bawolar. Hetgeen in de brief staat over de termijn voor nakoming doet hier niet aan af. In de brief wordt Bawolar aangemaand “binnen 8 dagen na verzending van deze brief” te bevestigen dat zij de overeenkomst zal nakomen en de resterende koopsom uiterlijk “op de zevende dag” te betalen. Weliswaar is laatstgenoemde termijn korter dan de termijn genoemd in de overeenkomst, maar de termijn gesteld aan de gevraagde toezegging tot nakoming is wel daarmee in overeenstemming. Bawolar heeft ook aan die sommatie geen gehoor gegeven, zodat zij hoe dan ook in verzuim is geraakt. Bawolar heeft zo bezien geen rechtens relevant belang bij het feit dat specifiek ter zake de betalingsverplichting een (iets) te korte termijn is gehanteerd.
4.20.
De conclusie van het voorgaande is dat Bawolar per 22 april 2018 in verzuim is geraakt.
4.21.
De primaire vordering van Bawolar strekt tot betaling door [gedaagde 1] c.s. van de contractuele boete en de terugbetaling van de betaalde waarborgsom. Die laatste vordering is gebaseerd op de ontbinding van de overeenkomst door Bawolar. Voor toewijzing van beide onderdelen van de vordering is nodig dat [gedaagde 1] c.s. in verzuim zijn komen te verkeren. Voor de verbeuring van de boete volgt dat uit artikel 10 van Pro de overeenkomst. Voor een rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst volgt het verzuimvereiste uit artikel 6:265 lid 2 BW Pro. [gedaagde 1] c.s. zijn echter niet in verzuim komen te verkeren, omdat Bawolar zelf al in verzuim was (zie artikelen 6:61 lid 2 en 6:266 BW). Hieruit volgt dat de primaire vordering van Bawolar niet toewijsbaar is.
4.22.
De subsidiaire vordering is gebaseerd op dwaling. Bawolar stelt dat zij de overeenkomst niet zou hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, als zij had geweten dat de stichting niet beschikte over de vereiste administratie en dat sprake was van overbouw. [gedaagde 1] c.s. hebben dit betoog bestreden. Zij hebben aangevoerd dat Bawolar wist van het ontbreken van een administratie. Zij hebben ook betoogd dat geen sprake is van overbouw en dat, als dat anders is, een eventuele vordering van het Land tot ongedaanmaking is verjaard en bovendien ontruiming van de grond over de Steensteeg niet afdoet aan het woongenot.
4.23.
Het gerecht is van oordeel dat het beroep op dwaling faalt. Ter toelichting overweegt het gerecht als volgt.
4.24.
Ten aanzien van het ontbreken van administratie van de stichting geldt dat, zo blijkt uit het overwogene in 4.14, Bawolar dit al wist voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst. Al daarom kan in zoverre geen sprake zijn geweest van een onjuiste voorstelling van zaken.
4.25.
Wat betreft de overbouw geldt het volgende. Onjuist is het verweer van [gedaagde 1] c.s. dat geen sprake is van overbouw. Het gerecht verwijst naar 4.12. Het verweer komt voor het overige neer op een betwisting van de stelling van Bawolar dat zij de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten als zij bekend was met de overbouw. Dat verweer is van dien aard dat van Bawolar verwacht had mogen worden haar stelling op dit punt nader te onderbouwen. [gedaagde 1] c.s. hebben immers onbetwist gesteld dat de afsluiting van de Steensteeg al zeer lange tijd geleden heeft plaatsgevonden, onder meer door middel van de bouw van het aan de Penstraat gelegen woonhuis dat inmiddels monumentale status heeft. Vast staat ook dat het hier een smalle strook grond betreft die op aanzienlijke afstand is gelegen van de woning. Al met al ligt dus niet in de rede dat sprake is van “een reëel risico” dat Bawolar als eigenaar van de woning geconfronteerd zal worden met “publiek dat vlak langs het appartement naar zee gaat”, zodat ook niet zonder meer en ook niet in beginsel aannemelijk is dat zij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij tevoren van de overbouw had geweten. Nu Bawolar haar stelling op dit punt niet nader heeft onderbouwd, heeft zij haar beroep op dwaling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
4.26.
De vordering is dus op geen van beide grondslagen toewijsbaar. Bawolar zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden begroot op NAf 9.000 voor salaris. De wettelijke rente is toewijsbaar zoals in het dictum omschreven.
5.De beslissing
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Bawolar in de proceskosten van [gedaagde 1] c.s., begroot op NAf 9.000, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na heden tot aan de dag van voldoening;
5.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2019.