Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[EISERES],
wonende te Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.C. van Oorsouw-Hofhuis,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te Curaçao,
gedaagde,
gemachtigden: mr. H.S. Johannes en mr. E.J. Martha.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, binnengekomen op 8 december 2017;
- de producties van [gedaagde];
- de mondelinge behandeling van 27 december 2017;
-de door beide partijen overgelegde pleitnotities;
- de descente van 23 januari 2018 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal;
- de akte van [gedaagde];
- de antwoordakte van [eiseres].
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn elkaars buren. Zij zijn ieder eigenaar van een perceel grond in de wijk Cas Grandi.
2.2.
Tussen de beide percelen van partijen bevindt zich een strook grond van ongeveer 2,5 meter breed, die eigendom is van een derde en die door partijen wordt aangeduid als “brandgang”.
2.3.
Op het perceel van [eiseres] bevindt zich onder andere een woonhuis en een zwembad met zonneterras. Het zwembad en zonneterras grenzen aan de brandgang en bevinden zich daarmee aan de zijde van het perceel van [gedaagde].
2.4.
Op het perceel van [gedaagde] bevinden zich een woning en twee kleinere bouwsels.
2.5.
Vanaf augustus 2017 is [gedaagde] begonnen met de bouw van een nieuw gebouw op haar perceel. Dit gebouw wordt gebouwd op het perceel van [gedaagde] dat grenst aan de brandgang. Het bevindt zich daarmee aan de kant waar ook het perceel van [eiseres] aan grenst.
3.Het geschil
3.1.
[Eiseres] vordert dat het gerecht, in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair: [gedaagde] te bevelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis een aanvang te maken met de afbraak van het gebouwde en deze afbraak binnen 60 dagen na betekening van het vonnis te voltooien, onder verbeurte van een dwangsom;
subsidiair: [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het vonnis de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden, onder last van een dwangsom;
meer subsidiair: een zodanige voorziening te treffen als het gerecht in goede justitie mag vernemen te behoren;
primair, subsidiair en meer subsidiair: [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[Gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en voorts tot het opleggen van een verbod aan [eiseres] dan wel haar contactpersonen op het betreden van het perceel van [gedaagde] dan wel enig contact met die werknemers te leggen, op straffe van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.
4.2.
[Eiseres] beoogt met de onderhavige procedure te bereiken dat het gebouw in aanbouw op het perceel van [gedaagde] wordt afgebroken of althans dat [gedaagde] de bouw staakt en gestaakt houdt. Haar vordering is gebaseerd op onrechtmatige daad. Volgens [eiseres] handelt [gedaagde] onrechtmatig met de bouw doordat zij aldus diverse gebruiksbeperkende bepalingen uit het verkavelingsplan ‘Cas Grandi’ schendt, terwijl die bepalingen zijn bedoeld ter bescherming van de naburige percelen, en voorts omdat [gedaagde] op onrechtmatige wijze inbreuk maakt op de privacy van [eiseres].
4.3.
Het gerecht constateert dat de vorderingen van [eiseres] aldus zijn gebaseerd op onrechtmatige hinder. Op grond van artikel 5:37 BW is het de eigenaar van een erf niet toegestaan aan eigenaars van andere erven hinder toe te brengen op een wijze die onrechtmatig is in de zin van artikel 6:162 BW. Uit deze omschrijving volgt dat niet iedere overlast onrechtmatig is. Enige hinder zal vaak onvermijdelijk zijn en moet ook rechtens geduld worden. Of in deze omstandigheden sprake is van onrechtmatige hinder hangt volgens vaste rechtspraak af van de aard en de ernst van de hinder, van de toegebrachte schade en van de overige omstandigheden van het geval.
4.4.
Verder stelt het gerecht het volgende voorop. Uit het betoog van [gedaagde] ter zitting lijkt te moeten worden afgeleid dat zij meent niet onrechtmatig te kunnen handelen, omdat zij handelt in overeenstemming met een aan haar verleende bouwvergunning. Die opvatting is onjuist. Het enkele feit dat een eigenaar van een perceel handelt in overeenstemming met een aan hem verleende bouwvergunning, staat er niet aan in de weg dat deze eigenaar onrechtmatige hinder kan toebrengen aan zijn buren. Of en in hoeverre een verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad wegens aan een derde toegebrachte hinder, hangt naar vaste rechtspraak af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, een en ander in verband met de omstandigheden van het geval.
4.5.
[Eiseres] meent dat [gedaagde] onder andere onrechtmatig gehandeld, omdat het gebouw in aanbouw leidt tot overtreding van diverse voorschriften uit het verkavelingsplan met betrekking tot de maximale bebouwing van een perceel en de maximale grootte van gebouwen op een perceel. Ook meent [eiseres] dat het gebouw in aanbouw deels op de grond van de brandgang is gebouwd. Tijdens de bezichtiging heeft de rechter dit laatste niet kunnen waarnemen, zodat het gerecht er voorshands vanuit gaat dat het gebouw in aanbouw geheel op het perceel van [gedaagde] is gelegen. Voor het overige geldt in dit verband dat op basis van de huidige stukken niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat ten aanzien van de omvang van de bouwwerken op het perceel van [gedaagde] gehandeld wordt in strijd met de voorschriften uit het verkavelingsplan. Voor een nader onderzoek naar de feiten is in dit kort geding geen ruimte.
4.6.
Mede op basis van de bevindingen tijdens de bezichtiging, is het gerecht voorshands wel van oordeel dat met het gebouw, indien de bouw ervan wordt voltooid, op onaanvaardbare wijze inbreuk wordt gemaakt op de privacy van [eiseres]. Ter toelichting op dit oordeel overweegt het gerecht als volgt.
4.7.
[Eiseres] heeft gesteld dat op grond van de voorschriften uit het verkavelingsplan de afstand tussen de perceelgrens en de zijgevel van een gebouw ten minste 2 m moet zijn. [gedaagde] heeft het bestaan van dat voorschrift niet betwist. Uit de stukken met betrekking tot de gewijzigde bouwvergunning en uit de waarnemingen ter plaatse volgt dat [gedaagde] zich niet aan dit voorschrift heeft gehouden. De zijgevel van het gebouw in aanbouw (te weten de zijmuur van de ruimte die bedoeld is als toekomstige garage) loopt immers vlak langs de perceelgrens met de brandgang.
4.8.
Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat het dak van de toekomstige garage voor personen toegankelijk zal zijn. De trap vanuit de tuin komt immers op het dak van de garage uit en ook heeft [gedaagde] verklaard dat de bovenste etage van het toekomstige gebouw een buitendeur zal krijgen die toegang geeft tot het dak van de garage. Op de door [gedaagde] overgelegde bouwtekeningen staat dit dak voorts omschreven als “dakterras”. Verder neemt het gerecht vooralsnog aan dat het gebouw in aanbouw geen binnentrap zal krijgen waarmee binnendoor vanuit de onderliggende etages naar de bovenste etage kan worden gekomen. Weliswaar suggereren de overgelegde bouwtekeningen dat een zodanige trap wel is voorzien, maar tijdens de bezichtiging was waarneembaar dat de vloer waarop de bovenste etage moet komen, die al voorzien is van ijzeren bewapening voor het te storten beton, geen opening biedt om daarin een trap naar beneden aan te brengen. In dit kort geding moet daarom worden aangenomen dat het “dakterras” boven de toekomstige garage intensief zal worden gebruikt, namelijk in elk geval als toegang via de buitentrap tot de bovenste etage.
4.9.
De toekomstige garage en dus ook het toekomstige “dakterras” grenzen aan de perceelgrens van de brandgang en liggen daarmee aan de zijde van de tuin van [eiseres]. Tijdens de bezichtiging is gebleken dat vanuit het “dakterras” vrijwel onbelemmerd zicht bestaat op het zwembad en het zonneterras van [eiseres]. Dit blijkt onder andere uit de navolgende foto, die tijdens de bezichtiging is gemaakt en genomen is vanaf het toekomstige “dakterras”:
4.10.
Dit is een mate van zicht op het erf van [eiseres] die naar voorlopig oordeel als onrechtmatige hinder moet worden beschouwd en die dus niet door [eiseres] behoeft te worden geduld. In dit verband speelt het gebruik van dit deel van het perceel van [eiseres] een rol: (vrijwel) vrij zicht op een zonneterras en een zwembad levert uit de aard van de zaak een grotere inbreuk op de privacy op dan wanneer dit deel van het naburige perceel in gebruik zou zijn als, bijvoorbeeld, parkeerplaats voor auto’s. Ook is van belang dat gesteld noch gebleken is welk bijzonder belang [eiseres] had om het gebouw juist op deze manier vorm te geven.
4.11.
Uit de aan [gedaagde] verstrekte bouwvergunning kan niet worden afgeleid dat bij het verstrekken van de vergunning reeds met deze vorm van hinder rekening is gehouden. Integendeel, in de oorspronkelijke bouwvergunning van 10 september 1990, die kennelijk aan de gewijzigde vergunning uit 2017 ten grondslag ligt, wordt als voorwaarde gesteld dat [gedaagde] dient “te voldoen aan het gestelde in het Burgerlijk Wetboek betreffende uitzichten van en op het naastliggende erf”. Verder heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat het terrein van Cas Grandi heuvelig is, zodat enig zicht van het ene erf op het andere niet te vermijden is en dus moet worden geduld. Dit verweer slaagt reeds niet, vanwege de korte afstand van het “dakterras” tot het perceel van [eiseres] en het hoogteverschil daartussen. Juist de combinatie van die twee aspecten maakt de inbreuk op de privacy zwaarwegend. Bovendien verliest [gedaagde] uit het oog dat er relevant verschil tussen mogelijk zicht op het naburige erf dat het gevolg is van natuurlijk verloop van het terrein enerzijds en anderzijds zicht dat wordt gecreëerd door een bouwwerk op te richten.
4.12.
Nu onrechtmatige hinder dreigt als de bouw wordt voortgezet, vergt het belang van [eiseres] dat de bouw op het perceel vooralsnog wordt stil gelegd. Het belang van [gedaagde] bij voortgang van de bouw weegt minder zwaar. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] het gebouw dringen nodig heeft om zelf in te wonen. Overige belangen, anders dan gestelde financiële schade, zijn niet gebleken. De primair door [eiseres] gevorderde veroordeling van [gedaagde] om het gebouwde af te breken is echter te ver strekkend, en is ook niet nodig om te bereiken dat [eiseres] niet verder wordt geconfronteerd met onrechtmatige hinder. Van het gebouw in zijn huidige staat, waarin het dak in beginsel niet toegankelijk is, heeft [eiseres] immers geen relevante hinder te vrezen.
4.13.
De slotsom luidt dat de subsidiaire vordering zal worden toegewezen. Aan het verbod om de bouw voort te zetten zal een dwangsom worden verbonden.
4.14.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van NAf 1.000 voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft om aan dit bevel te voldoen, met een maximum van NAf 100.000;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres], begroot op NAf 1.950;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2018.