Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Sint Maarten
Krebbers Associates N.V.,
de vennootschap naar het recht van Curaçao
Ellevest N.V.,
eiseressen,
gemachtigde: mr. K. Huisman,
domicilie kiezende Curaçao, op het kantoor van mr. J.F. Luidens,
tegen
Het Land Curaçao,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. A. van Hoof en S.X.T. Hato.
Partijen zullen hierna (gezamenlijk) eiseressen en het Land genoemd worden.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 9 maart 2017 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de mondelinge behandeling op 28 november 2017, alwaar bovengenoemde gemachtigden zijn verschenen alsmede de heer [naam], directeur van beide eiseressen en mevrouw [naam 1], accountmanager BBD (het Land). De aanwezigen hebben het woord gevoerd en vragen van de rechter beantwoord.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
In 1993 gingen het (voormalig) Eilandgebied Curaçao als huurder en Krebbers als verhuurder een huurovereenkomst aan met betrekking tot het kantoorpand, plaatselijk bekend als [adres] (verder: het pand) te Curaçao.
2.2.
In september 2004 vervolgden partijen hun huurrelatie en werd een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor de duur van 10 jaar, eindigend op 1 september 2014.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
(…)
Artikel 5
1. De kosten van aanschaf en aanbrengen van scheidingswanden, archiefmateriaal, airco’s, telefooncentrale, computers, e.d., alsmede de aanschaf en aanleg van kabels ten behoeve van de binnenafwerking, telefoon, fax en computers en aircoinstallaties komen voor rekening van huurder, evenals het onderhoud hiervan.
2. De kosten verbonden aan de aansluiting op en afsluiting van drinkwatervoorziening, elektriciteit, telefoon en gas, de gebruik- en verbruikskosten daarvan, alsmede kosten van schoonmaak en vuilafvoer komen ten laste van huurder.
Artikel 6
(…)
3. Huurder zal het gehuurde na voltooiing van de renovatie in gebruik aanvaarden. Eventuele gebreken aan het gehuurde zullen bij de aanvaarding door partijen schriftelijk worden vastgelegd.
4. Door aanvaarding van het gehuurde verklaart huurder dat het gehuurde zich in alle opzichten in goede staat van onderhoud bevindt en het als zodanig te hebben aanvaard, vrij van lekkages, venster en glasdicht, zonder gebarsten ruiten of beschadigde of niet functionerende ramen en deuren.
(…)
6. Bij het beëindigen van deze overeenkomst is huurder verplicht het gehuurde in dezelfde goede staat op te leveren als waarin hij het heeft aanvaard, normale slijtage daargelaten, met overhandiging van de vorenbedoelde sleutels.
7. De kosten van onderhoud aan de buitenzijde van het gehuurde zijn voor rekening van verhuurder. Alle overige kosten van onderhoud zijn voor rekening van huurder.
8. Huurder is verplicht verhuurder onverwijld kennis te geven van alle gebreken aan het gehuurde. Indien verhuurder gedurende de huurperiode het nodig oordeelt aan het gehuurde reparaties of andere werkzaamheden te doen verrichten, zal huurder verplicht zijn verhuurder op of in het gehuurde toe te laten om die reparaties of werkzaamheden te gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de huurprijs te kunnen vorderen.
(…)
Artikel 8
1. Gedurende de huurperiode is huurder jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade en alle verliezen aan het gehuurde toegebracht of overkomen, door of wegens het gebruik door huurder.
(…)
2.4.
Vanaf april 2012 tot enkele maanden daarna zijn de in het pand werkende ambtenaren (gefaseerd) elders ondergebracht, waarna het pand leeg stond.
2.5.
Ingenieursbureau Ascon N.V. heeft in augustus 2012 een rapport uitgebracht: VERKENNENDE INSPECTIE VAN HET GEBOUW AAN DE [adres] (verder: het rapport Ascon). In dat rapport staat dat er betonrot is aangetroffen op een aantal plaatsen in het pand en dat wordt aangeraden om die schade aan te pakken uit veiligheidsoverwegingen, met name het voorkomen van instorting van de vloeren en de trap.
2.6.
In 2013 en 2014 is tussen [naam] en Minister Van der Horst namens het Land gecommuniceerd over betaling van huur en huurachterstand.
2.7.
In mei 2014 en in juni 2014 is ingebroken in het pand en zijn er vernielingen aangericht en zijn zaken als leidingen en koper weggenomen.
2.8.
[naam] heeft het Land verzocht maatregelen te treffen ter verdere beperking van inbraakschade, hetgeen is gebeurd.
2.9.
Het Land heeft tot en met augustus 2014, het einde van de huurovereenkomst, aan haar huurverplichtingen voldaan, laatstelijk ten bedrage van NAf 28.034,10 per maand.
2.10.
Tussen partijen is gecommuniceerd over het einde huurovereenkomst in 2014 en inbraakschade en op welke wijze schade zou worden opgemeten.
2.11.
Op 16 januari 2015 heeft ing. G.P. Da Costa Gomez (verder Da Costa Gomez) in opdracht van eiseressen een rapport opgesteld: RAPPORTAGE BOUWTECHNISCHE OPNAME (verder: rapport Da Costa Gomez). In de samenvatting staat onder meer:
De rapport is gebaseert op visuele opnames waarbij hoofdzakelijk gekeken werd naar schade ontstaan door nalatingheid van de huurder. Volledigheidshalver is ook gekeken naar overige achterstalig onderhoud.
Op de op éénnalaatste pagina van het rapport is een kostenraming opgenomen, waarin staat:
Schoonmaakwerkzaamheden 5,040,00
Plafond vervangen 101,250,00
Alu binnenpuien herstellen 45.000,00
Overige bouwk. werken 5.000,00
Electra install nieuw aanleggen 376,860,00
Kitchenets+sanitaire herstellen 9,700,00
Binnen schilderwerk 59,100,00
-------------
601,950,00
2.12.
In 2015 hebben eiseressen en het Land gecorrespondeerd over de schade en hoe dit afgehandeld moet worden. Partijen kwamen niet tot een conclusie en/of overeenstemming hierover.
2.13.
In februari 2016 is het pand door Ellevest N.V. verkocht aan een derde voor NAf 950.000,-.
2.14.
Op 19 februari 2016 heeft het Land een brief verstuurd aan eiseressen waarin wordt voorgesteld om elkaar over en weer te kwijten. Onder meer wordt het rapport Ascon aangehaald en wordt melding gemaakt van het door het Land niet kunnen gebruiken van het pand waar tegenover een bedrag van NAf 663.114,- aan betaalde huur staat.
2.15.
Op 24 september 2016 heeft de gemachtigde van eiseressen het Land aangemaand om NAf 601,950,- te betalen omdat het pand in slechte staat is achtergelaten.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Eiseressen vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van het Land tot betaling van NAf 601.950,- vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van het Land in de proceskosten.
3.2.
Eiseressen leggen aan de vordering in de kern ten grondslag dat het Land verzuimd heeft het pand in dezelfde staat op te leveren. Het Land heeft het pand leeg laten staan nadat de ambtenaren elders hun intrek hadden genomen, waardoor inbraken en vernielingen door derden hebben plaatsgevonden. Hiermee heeft het Land zich niet gedragen als van een goede huurder valt te verwachten. Deze gedraging heeft schade tot gevolg gehad voor de verhuurder – Krebbers Associates N.V. – en de eigenaar van het pand – Ellevest N.V.
3.3.
Het Land heeft verweer gevoerd.
In reconventie
3.4.
Het Land vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Krebbers Associates N.V. tot betaling van NAf 788.707,02 vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van Krebbers Associates N.V. in de proceskosten.
3.5.
Het Land legt aan de vordering ten grondslag dat het pand sinds april 2012 niet meer gebruikt kon worden door gebreken, terwijl de huur wel is doorbetaald tot en met augustus 2014. De huurpenningen over de tussenliggende periode moeten worden terugbetaald.
3.6.
Eiseressen hebben verweer gevoerd.
In conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Conventie / schade als gevolg van inbraak
4.1.
In voldoende mate staat vast dat het Land het pand heeft verlaten en het kennelijk zo heeft achtergelaten dat er tot twee keer toe ingebroken kon worden. Aangezien het Land nog altijd huurder was en er niet is gebleken van afspraken over hoe het pand inbraakveilig kon blijven zonder dat het gebruikt werd, wordt het Land verantwoordelijk gehouden voor de inbraken. Dit vloeit voort uit de verplichting voor huurders om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7: 213 BW) alsmede uit de verplichtingen van de huurder ingevolge de artikelen 6 en 8 van de huurovereenkomst. Het feit dat is ingebroken is dus aan het Land toe te rekenen.
4.2.
Vervolgens is het de vraag of eiseressen schade hebben geleden als gevolg hiervan. Het debat daarover is tussen partijen als volgt gevoerd.
4.3.
Het in het rapport Da Costa Gomez genoemde bedrag wordt door eiseressen geclaimd. In dit rapport is volgens eiseressen de schade als gevolg van de inbraak en vernielingen opgetekend. De schadeposten die onder
Kostenramingstaan vermeld zijn ter zitting toegelicht door eiseressen. Over de post ‘Electra install nieuw aanleggen’ hebben zij naar voren gebracht dat dat bedrag inderdaad tevens de door het Land intern doorgetrokken leidingen omvat. De onder kostenraming genoemde activiteiten zijn niet daadwerkelijk door eiseressen uitgevoerd. Het pand is verkocht in februari 2016 zonder dat het voor die verkoop was opgeknapt, afgezien van wat noodreparaties. Een andere onderbouwing van de schade is volgens eiseressen het verschil in getaxeerde marktwaarde zonder verhuur in 2011 van NAf 1,475.000,- en de daadwerkelijke koopsom in 2016 van NAf 950.000,-. Grofweg komt dat op 5 ton neer, aldus nog steeds eiseressen.
Kostenramingstaan vermeld zijn ter zitting toegelicht door eiseressen. Over de post ‘Electra install nieuw aanleggen’ hebben zij naar voren gebracht dat dat bedrag inderdaad tevens de door het Land intern doorgetrokken leidingen omvat. De onder kostenraming genoemde activiteiten zijn niet daadwerkelijk door eiseressen uitgevoerd. Het pand is verkocht in februari 2016 zonder dat het voor die verkoop was opgeknapt, afgezien van wat noodreparaties. Een andere onderbouwing van de schade is volgens eiseressen het verschil in getaxeerde marktwaarde zonder verhuur in 2011 van NAf 1,475.000,- en de daadwerkelijke koopsom in 2016 van NAf 950.000,-. Grofweg komt dat op 5 ton neer, aldus nog steeds eiseressen.
4.4.
Het Land heeft aangevoerd dat eiseressen geen schade hebben geleden. Het pand had hoe dan ook groot onderhoud nodig. De huurperiode van 10 jaar liep af en tussendoor is het pand niet onderhouden. Over het rapport Da Costa Gomez betoogt het Land dat die opname van de situatie in het pand een aantal maanden na het einde van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Er kan in de tussentijd grotere schade zijn ontstaan die niet voor rekening van het Land zou moeten komen. Als er al schade zou zijn, dan is deze ontstaan aan de binnenkant van het pand en die binnenkant is op kosten van het Land ingericht, zodat schade daaraan niet ten laste komt van eiseressen.
4.5.
Het Gerecht overweegt als volgt. De inbrekers hebben stevig huisgehouden in het pand. Dit blijkt onder meer uit foto’s en correspondentie van vlak na de inbraken. [Naam] schrijft bijvoorbeeld in zijn email van 28 mei 2014 aan Van der Horst:
Ik ben vanmorgen gebeld dat de gebouwen [adressen] er vreselijk uitzien. Er is kennelijk ingebroken en grote schade aangericht.(…): [naam 2], ingeschakeld door het Land, schrijft in zijn email van 28 mei 2014:
Vreselijk om te zien wat er is gebeurd. (…). In beginsel is aannemelijk dat door die inbraken schade is ontstaan aan het pand.
Ik ben vanmorgen gebeld dat de gebouwen [adressen] er vreselijk uitzien. Er is kennelijk ingebroken en grote schade aangericht.(…): [naam 2], ingeschakeld door het Land, schrijft in zijn email van 28 mei 2014:
Vreselijk om te zien wat er is gebeurd. (…). In beginsel is aannemelijk dat door die inbraken schade is ontstaan aan het pand.
4.6.
De kostenraming in het rapport Da Costa Gomez kan evenwel niet onverkort worden gehanteerd voor het beramen van de hoogte van die schade. In de eerste plaats omdat onder de kostenraming tevens achterstallig onderhoud valt, terwijl die post niet voor rekening van het Land behoort te komen. Dat sprake was van achterstallig onderhoud is aannemelijk. [naam] heeft ter zitting naar voren gebracht dat het tussen 1,2 en 1,4 miljoen NAf zou kosten als hij het pand in 2014 had willen opknappen. In deze kostenpost kan, de redenering van eiseressen volgend, niet meer dan 6 ton NAf zijn inbegrepen als schade als gevolg van inbraak. De rest was kennelijk nodig om het pand te onderhouden. Ten tweede valt onder de kostenraming het vervangen van de volledige binnenkant van het pand, terwijl veel voorzieningen door het Land zijn aangebracht. Ten derde geldt dat de in het rapport opgesomde activiteiten niet zijn uitgevoerd. Voorgaande neemt niet weg dat het Gerecht het aannemelijk acht dat er schade is geleden in de vorm benodigde schoonmaakwerkzaamheden, herstellen van sanitaire onderdelen en binnenschilderwerk en een deel van de aanleg van electra, betreffende de hoofdaansluiting. Daarbij speelt een rol dat het niet aannemelijk is dat het Land zaken als plafonds, installaties en andere voorzieningen van de kantoorruimte zou hebben meegenomen bij een reguliere oplevering aan het einde van de huurovereenkomst, zonder inbraken. Het Land had het pand immers in april 2012 achtergelaten inclusief die ‘kantoorbinnenkant’. Het verschil tussen een normaal opgeleverd pand en een pand dat is leeggeroofd na twee inbraken levert schade op, al was het in de vorm van een lagere verkoopprijs. Het Gerecht zal die schade schatten op grond van artikel 6: 97 BW, waarbij acht wordt geslagen op zowel het rapport Da Costa Gomez, als de verkoopprijs in 2016 en hetgeen ter zitting door partijen is toegelicht met betrekking tot de toestand van het pand en de inbraken. Het Gerecht schat de schade dit alles in acht nemende op NAf 50.000,-.
4.7.
De vordering in conventie wordt derhalve toegewezen tot NAf 50.000,-. Dit bedrag zal worden toegewezen ten aanzien van Krebbers Associates N.V., nu zij de wederpartij is van het Land betreffende de huurovereenkomst. Het verweer van het Land over Ellevest N.V. behoeft daarom bij gebrek aan belang geen verdere bespreking.
4.8.
Het betoog van het Land dat eiseressen zich niet voldoende zouden hebben ingespannen om schade te beperken wordt gepasseerd. Het Land is tot aan het einde van de huurovereenkomst huur blijven betalen en heeft eiseressen niet laten weten dat het pand leeg zou komen te staan. Dit is gemotiveerd en onderbouwd door eiseressen gesteld en daar is door het Land onvoldoende tegenin gebracht, met name ontbreekt correspondentie hierover, terwijl er wel is gecorrespondeerd over betaling van huur en huurachterstand.
4.9.
Dat eiseressen buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt wordt door het Land terecht betwist, nu niet is gebleken dat er handelingen zijn verricht die vallen buiten de gebruikelijke proceskosten. Dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.
Reconventie / teveel betaalde huur 2012 – 2014
4.10.
Het Land heeft de vordering gebaseerd op artikel 7: 207 BW, huurvermindering als gevolg van gederfd huurgenot en 6: 212 BW, ongerechtvaardigde verrijking.
4.11.
Huurvermindering is een toepassing van de mogelijkheid van gedeeltelijke ontbinding van een wederkerige overeenkomst. Hier kan alleen een beroep op worden gedaan als de andere partij weet waaruit de tekortkoming bestaat, zonder dat er nog de in redelijkheid de mogelijkheid bestaat om het gebrek te herstellen (artikelen 7: 207 en 6: 265 BW). Niet gebleken is dat het Land eiseressen op de hoogte heeft gesteld van de gebreken en daar consequenties aan heeft verbonden in de zin van huurvermindering als die gebreken niet zouden worden verholpen. [naam] meldde ter zitting dat hij, toen hij in 2012 in Curaçao was, zag dat het pand leeg stond. Hij was daar tevoren niet over geïnformeerd door het Land. [naam] heeft naar zijn zeggen in die periode met Van der Horst (het Land) gepraat, die hem verzekerde dat het Land de huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst zou blijven betalen. Als reden voor verhuizing door de ambtenaren werd aan [naam] te kennen gegeven dat de ambtenaren een grotere ruimte nodig hadden en dichterbij andere overheidsdiensten wilden zitten. Het rapport Ascon werd pas bij eiseressen bekend door onderhavige procedure, aldus [naam]. Voorgaande wordt ondersteund door het gegeven dat het dossier geen correspondentie bevat van Het Land aan eiseressen over gebreken aan het pand en/of het verzoek die gebreken ongedaan te maken en/of de aankondiging dat minder huur voldaan zal gaan worden. Dit is opmerkelijk omdat er wel is gecorrespondeerd over huurachterstand en huurbetaling. Gewezen wordt met name op de e-mails over opgelopen huurachterstand in 2013 (productie 21 van eiseressen). Pas in de brief van het Land van 19 februari 2016 wordt een ‘huurkortingsperiode groter dan 25 maanden’ als gevolg van instortingsgevaar genoemd. Het Land stelt voorts slechts in algemene termen en zonder onderbouwing dat [naam] het rapport Ascon in 2012 heeft gekregen en dat met hem ([naam]) is gesproken over de onveilige situatie van het pand. Ter zitting is hierop doorgevraagd en heeft het Land die stellingen niet concreter kunnen maken. Het Land heeft namelijk niet meer naar voren gebracht dan dat er door een medewerker zou zijn gezegd tegen [naam 1] (die ter zitting namens het Land aanwezig was) dat er gezegd is dat het rapport is doorgestuurd en dat de medewerker die dat zou weten inmiddels is overleden. Bovendien heeft te gelden dat als al wordt aangenomen dat eiseressen bekend waren met het rapport Ascon, daarmee op zichzelf nog steeds niet is voldaan aan de vereisten voor gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Gezien het vorenstaande komt het Land geen beroep toe op artikel 7: 207 BW.
4.12.
Het bewijsaanbod van het Land wordt gepasseerd. Weliswaar heeft het Land aan het einde van de zitting genoemd dat [naam 3] en [naam 4] gehoord zouden kunnen worden. Het Land heeft evenwel daarbij niet aangegeven en/of de stelling betrokken dat zij zouden kunnen verklaren dat wel is voldaan aan de vereisten voor een (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst.
4.13.
Evenmin kan sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking nu eiseressen het pand ter beschikking zijn blijven stellen tot het einde van de huurperiode.
4.14.
De vordering in reconventie wordt dus afgewezen.
Proceskosten
4.15.
Nu beide partijen (overwegend) in het ongelijk zijn gesteld wordt bepaald dat ieder de eigen proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, zullen dragen.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie
- veroordeelt het Land tot betaling aan Krebbers Associates N.V. van een bedrag van NAf 50.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
- bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
- wijst het gevorderde af;
- bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2018.