Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
[EISER IN CONVENTIE],
met gekozen woonplaats in Curaçao,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. D.E. Liqui-Lung,
tegen
[GEDAAGDEN IN CONVENTIE],
[GEDAAGDEN IN CONVENTIE sub 2],
met gekozen woonplaats in Curaçao,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C. van Hoof.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie] en [gedaagden in conventie] c.s. genoemd worden.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 6 juli 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- de mail van het gerecht van 13 december 2017, inhoudende een zittingsagenda;
- de behandeling ter comparitie van 8 mei 2018;
- de mail van het gerecht van 17 mei 2018;
- de bezichtiging ter plaatse van 12 juni 2018.
1.2.
Vervolgens is de zaak verwezen voor vonnis.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is eind 2016 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het woonhuis aan de Kaya [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar, tegen een huur van NAf 8.000 per maand. Op grond van de overeenkomst zijn [gedaagden in conventie] c.s. een borgsom van NAf 16.000 verschuldigd. De overeenkomst vermeldt verder dat
“both parties are fully aware of the description, location, completeness and condition of the property.”
Artikel J sub 21 luidt als volgt:
Payment of the monthly rent or any other expenses that the Lessee has to pay at the Lessor according to all written in this agreement will be paid without any discounts or compensations.
En artikel J sub 29 luidt als volgt:
The lessee can terminate the contract after the first year of this agreement by providing the lessor a three months notice for the pre-termination of the contract and pay three months rent as compensation.
2.2.
De overeenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van een makelaar van Remax. In dat verband is een door de makelaar opgestelde checklist opgesteld, waarop de staat van de ruimtes in de woning en de verschillende voorzieningen is vermeld. Deze checklist noemt een aantal punten dat gerepareerd moet worden.
2.3.
In december 2016 hebben [gedaagden in conventie] c.s. de borgsom van NAf 16.000 alsmede de huur over de maand januari 2017 betaald.
2.4.
Vanaf januari 2017 heeft veelvuldig mailcontact plaatsgevonden tussen partijen over openstaande punten. Vanaf februari 2017 hebben [gedaagden in conventie] c.s. de huur grotendeels niet meer betaald.
2.5.
Bij vonnis in kort geding van 30 juni 2017 heeft het gerecht [gedaagden in conventie] c.s. bevolen om de woning te ontruimen en te verlaten en voorts [gedaagden in conventie] c.s. veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huurpenningen.
2.6. [
gedaagden in conventie] c.s. hebben de woning per 17 juli 2017 daadwerkelijk verlaten.
3.Het geschil
In conventie
3.1. [
eiser in conventie] vordert, na vermindering van eis bij comparitie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
een verklaring voor recht dat [gedaagden in conventie] c.s. wanprestatie plegen;
veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. tot betaling van NAf 44.750 ter zake achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. tot betaling van NAf 24.000 bij wijze van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. tot betaling van 15% ter zake van incassokosten;
veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. in de proceskosten.
3.2. [
gedaagden in conventie] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser in conventie] in de proceskosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
3.3. [
gedaagden in conventie] c.s. vorderen, na vermindering van eis ter comparitie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
veroordeling van [eiser in conventie] tot betaling van NAf 4.000 ter zake van teveel betaalde huur;
veroordeling van [eiser in conventie] tot betaling van NAf 3.084 ter zake van verhuiskosten;
veroordeling van [eiser in conventie] in de proceskosten.
3.4. [
eiser in conventie] voert verweer.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen, zo is ter comparitie gebleken.
4.2. [
eiser in conventie] meent dat [gedaagden in conventie] c.s. wanprestatie hebben gepleegd door de overeengekomen huur niet te betalen. De vordering onder 2 heeft betrekking op de achterstallige huurpenningen, terwijl de onder 1 gevraagde verklaring voor recht ertoe strekt dat in rechte komt vast te staan dat [gedaagden in conventie] c.s. wanprestatie hebben gepleegd. [gedaagden in conventie] c.s. betogen dat zij geen wanprestatie hebben gepleegd, nu zij menen aanspraak te hebben op vermindering van de huurprijs omdat [eiser in conventie] niet het overeengekomen huurgenot verschaft. Het gerecht begrijpt dit betoog aldus dat [gedaagden in conventie] c.s. de betaling van de overeengekomen huur in afwachting van de huurprijsvermindering rechtsgeldig hebben opgeschort.
4.3.
In het verzoekschrift heeft [eiser in conventie] gewezen op het bepaalde in artikel J sub 21 van de huurovereenkomst, waaruit in de visie van [eiser in conventie], zo begrijpt het gerecht zijn standpunt, volgt dat partijen de bevoegdheid van [gedaagden in conventie] c.s. om over te gaan tot opschorting van de verplichting tot betaling van de huur hebben uitgesloten. [gedaagden in conventie] c.s. hebben die uitleg niet bestreden. Nu deze uitleg kennelijk niet ter discussie staat, moet daaruit volgen dat partijen het opschortingsrecht voor [gedaagden in conventie] c.s. contractueel hebben uitgesloten. Dat betekent dat [gedaagden in conventie] c.s. niet gerechtigd waren de betaling van de overeengekomen huur op te schorten zolang de rechter een vordering tot vermindering van de huurprijs niet zou hebben toegewezen (vergelijk artikel 7:207 BW Pro). Nu [gedaagden in conventie] c.s. toch tot opschorting zijn overgegaan, volgt daaruit dat zij in elk geval in zoverre wanprestatie hebben gepleegd. Gelet op het hierna overwogene heeft [eiser in conventie] echter geen belang bij een afzonderlijke verklaring voor recht ter zake.
4.4.
Met betrekking tot het standpunt van [gedaagden in conventie] c.s. dat zij recht hebben op vermindering van de huurprijs, geldt het volgende. Het gerecht stelt daarbij voorop dat de vordering ter zake als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro ook bij wijze van verweer gevoerd kan worden, zoals [gedaagden in conventie] c.s. hebben gedaan.
4.5.
Een huurder heeft recht op vermindering van de huurprijs ingeval van een gebrek dat heeft geleid tot vermindering van het huurgenot. Een gebrek is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak, waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). De stelplicht en bewijslast rusten op [gedaagden in conventie] c.s.
4.6. [
gedaagden in conventie] c.s. hebben een grote hoeveelheid klachten over de staat van de woning naar voren gebracht. Dit hebben zij gedaan in e-mails bij het begin van de huurperiode (zie bijvoorbeeld productie 1 bij antwoord en productie 6 bij verzoekschrift) en in een bouwkundig rapport naar aanleiding van een opname op 13 juli 2017 (productie 4 bij antwoord). Een groot deel van deze klachten kan niet geacht worden een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro op te leveren, nu deze redelijkerwijs niet aan het huurgenot in de weg hebben kunnen staan. Het betreft veelal klachten over aspecten van de woning die vooral relevant zouden kunnen zijn voor een potentiële koper of huurder van de woning of voor de eigenaar die het werk van een aannemer wil laten toetsen, zoals ongelijke traptreden, ondeugdelijk schilderwerk, loszittende wandcontactdozen en uit de muur komende bedrading. Andere klachten hebben betrekking op relatief kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, zoals kapotte lampen en verstopte afvoeren. Aan het huurgenot staan deze klachten niet in de weg, ook niet als in ogenschouw wordt genomen het feit dat het hier gaat om een woning in de hoogste prijsklasse met een navenante huurprijs. Dergelijke klachten kunnen dus niet leiden tot vermindering van de huurprijs.
4.7.
Dit geldt niet voor de klachten die betrekking hebben op niet goed werkende sloten op ramen en deuren, niet werkende elektrische bediening voor garagedeuren, de niet werkende jacuzzi, lekkage door gebruik van binnendeuren als buitendeuren, lekkage in de liftschacht, de stank in de bergruimte onder de trap en de defecte koffiemachine, oven en vriezer. Ten aanzien van deze klachten overweegt het gerecht als volgt.
4.8.
Tijdens de bezichtiging van de woning op 12 juni 2018 heeft het gerecht geconstateerd dat de sloten op de ramen niet goed functioneren. Het slot zelf is klaarblijkelijk defect en met de veiligheidsbout is het raam niet deugdelijk afsluitbaar, nu deze met enig geweld uit het kozijn kan worden geslagen. Dit is een gebrek. Het spreekt vanzelf dat een huurder, zeker van een woning als hier aan de orde, mag verwachten dat de woning deugdelijk afsluitbaar is. Nu dit niet het geval is en [eiser in conventie] er blijkens zijn commentaar op de als productie 6 bij verzoekschrift overgelegde lijst ten onrechte vanuit is gegaan dat dit punt was verholpen, rechtvaardigt dit gebrek een vermindering van de huurprijs.
4.9.
Tijdens de bezichtiging is voorts komen vast te staan dat de elektrische bediening voor de garagedeuren niet naar behoren functioneert. Ook dit is een gebrek. Met het door [eiser in conventie] voorgestelde alternatief, namelijk de garagedeuren openlaten dan wel met de hand bedienen, behoeft een huurder van een woning als hier aan de orde geen genoegen te nemen. Ook op dit punt is een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd.
4.10.
Ten aanzien van de niet werkende jacuzzi geldt het volgende. Op zichzelf mag een huurder van een woning als hier aan de orde verwachten dat een in de gehuurde woning aanwezige jacuzzi naar behoren functioneert. Niet ter discussie staat dat tijdens de huurperiode de jacuzzi niet naar behoren heeft gefunctioneerd. In zijn commentaar op de als productie 6 bij verzoekschrift overgelegde lijst heeft [eiser in conventie] echter aangevoerd dat hij een professionele jacuzzispecialist naar de woning heeft laten komen om de problemen met jacuzzi te onderzoeken, maar dat [gedaagden in conventie] c.s. deze specialist niet hebben binnengelaten. Ook heeft hij aangevoerd bereid te zijn die specialist alsnog te sturen, dan wel de kosten van een door de [gedaagden in conventie] c.s. in te schakelen specialist te vergoeden. Op dit concrete verweer hebben [gedaagden in conventie] c.s. niet voldoende concreet gereageerd. Daarom is het gerecht van oordeel dat [gedaagden in conventie] c.s. het herstel van het gebrek door of op kosten van [eiser in conventie] zelf hebben verhinderd, zodat sprake is van schuldeisersverzuim. Op dit punt is dus geen vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd.
4.11.
Met betrekking tot de gestelde lekkage bij de balkondeuren heeft het gerecht tijdens de bezichtiging geconstateerd dat de onderzijde van de deuren aanmerkelijk zijn uitgezet en dat stukken van die onderkant gemakkelijk kunnen worden afgebroken. Dit duidt op de inwerking van vocht. Hetzelfde geldt voor de lekkage in de liftschacht. Het gerecht heeft tijdens de bezichtiging lekkagesporen geconstateerd op het houten plafond van die lichtschacht en ook heeft het gerecht vastgesteld dat een drempel onder de buitendeur naar die lichtschacht op het dakterras ontbreekt. Tegenover deze geconstateerde feiten heeft [eiser in conventie] zijn stelling dat geen sprake is geweest van wateroverlast onvoldoende onderbouwd. Als vaststaand neemt het gerecht dan ook aan dat de woning op de hier bedoelde punten te kampen heeft met wateroverlast en dat heeft te gelden als een gebrek. Op dit punt is daarom een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd.
4.12.
Tijdens de bezichtiging heeft het gerecht geconstateerd dat uit de bergruimte onder de trap een aanmerkelijke stank komt. Klaarblijkelijk is aldaar sprake van een ernstig vochtprobleem. [eiser in conventie] heeft dit niet weersproken, maar stelt zich op het standpunt dat deze ruimte niet bedoeld is als bergruimte en [gedaagden in conventie] c.s. ervoor hadden kunnen kiezen om die ruimte niet te gebruiken, waartoe [eiser in conventie] heeft aangeboden de ruimte af te sluiten. Naar het oordeel van het gerecht behoefden [gedaagden in conventie] c.s. hiermee geen genoegen te nemen. De ruimte behoort tot de gehuurde woning en is vanuit het kantoor toegankelijk door middel van een binnendeur. [gedaagden in conventie] c.s. mochten daarom aannemen dat die ruimte desgewenst als bergruimte gebruikt kan worden. Vanwege de stank is dat echter redelijkerwijs niet mogelijk. Deze situatie verhindert in zoverre het huurgenot dat [eiser in conventie] had behoren te verschaffen. Ook dit rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs.
4.13.
Vaststaat dat de in de woning aanwezige koffiemachine tijdens de huurperiode nooit heeft gefunctioneerd. Op zichzelf geldt dit als een gebrek, nu een huurder van een woning als hier aan de orde mag verwachten dat een in de keuken aanwezige koffiemachine deugdelijk werkt. Het gerecht begrijpt dat aan het begin van de huurperiode is gebleken dat deze specifieke koffiemachine niet op Curaçao gerepareerd kan worden. In zijn commentaar op de eerder bedoelde klachtenlijst heeft [eiser in conventie] te kennen gegeven bereid te zijn om de kosten van een nieuwe koffiemachine te vergoeden. [eiser in conventie] spreekt hierin van een vergoeding van maximaal NAf 500. In beginsel moet echter worden aangenomen dat dit maximum bepaald ontoereikend is voor de aanschaf van een vergelijkbare koffiemachine. Gelet daarop had het op de weg van [eiser in conventie] gelegen om te concretiseren dat deze maximaal aangeboden vergoeding wel voldoende zou zijn. Die onderbouwing heeft hij niet gegeven. Het gebrek is daarmee dus niet verholpen. Ook dit rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs.
4.14.
Ten aanzien van de defecte oven en de vriezer geldt dat [eiser in conventie] in zijn hiervoor bedoelde commentaar bij de lijst van klachten heeft opgemerkt dat hij bereid was iemand te sturen respectievelijk dat er al een reserve-onderdeel was besteld en geleverd en dat [gedaagden in conventie] c.s. een afspraak konden maken. Hierop hebben [gedaagden in conventie] c.s. niet gereageerd. Gelet op het feit dat op hen de stelplicht rust ten aanzien van het bestaan van gebreken, had een reactie wel van hen mogen worden verwacht. Nu zij die niet hebben gegeven, moet worden aangenomen dat [gedaagden in conventie] c.s. ook op deze punten – net als bij de jacuzzi – herstel door [eiser in conventie] hebben verhinderd. Geen aanspraak bestaat daarom op vermindering van de huurprijs.
4.15.
De hierboven benoemde gebreken, voor zover aan de orde, rechtvaardigen een vermindering van de huurprijs. [gedaagden in conventie] c.s. menen dat de huurprijs met de helft moet worden verminderd. Het gerecht verwerpt dit standpunt, nu [gedaagden in conventie] c.s. uitgaan van een veel groter aantal gebreken terwijl slechts een beperkt aantal is vastgesteld. De huurprijsvermindering dient evenredig te zijn met de vermindering van het huurgenot die van de vastgestelde gebreken het gevolg is. Nu geen van partijen ter zake geen concreet (tegen)bewijsaanbod hebben gedaan, zal het gerecht deze huurprijsvermindering naar redelijkheid bepalen op NAf 500 per maand.
4.16.
Dit recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag dat [gedaagden in conventie] c.s. [eiser in conventie] van de gebreken kennis hebben gegeven (artikel 7:207 lid 1 BW Pro). Nu bijna alle hiervoor behandelde gebreken zijn opgenomen in de lijst die [gedaagden in conventie] c.s. op 17 januari 2017 aan [eiser in conventie] hebben toegestuurd, zal het gerecht de ingangsdatum van de verminderde huurprijs vaststellen op die datum. Gelet op de datum van hun vertrek uit de woning (17 juli 2017), komt daarmee een bedrag van in totaal NAf 3.000 in mindering op de verschuldigde huurprijs.
4.17. [
gedaagden in conventie] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de nog verschuldigde huur kan worden verrekend met de betaalde borg. [eiser in conventie] heeft dit niet weersproken. Het beroep op verrekening wordt daarom gehonoreerd. Nu de hoogte van de vordering onder 2 overigens niet is betwist, betekent dit dat per saldo nog door [gedaagden in conventie] c.s. is verschuldigd een bedrag van (44.750 – 3.000 – 16.000 =)
NAf 25.750. Tot dit bedrag zal de vordering worden toegewezen. In het petitum wordt als ingangsdatum voor de wettelijke rente genoemd “(datum aanmaning)”. Nu deze datum niet duidelijk is aangegeven, zal als ingangsdatum de datum van indiening van het verzoekschrift worden gehanteerd.
4.18. [
eiser in conventie] vordert ook veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. tot betaling van
NAf 24.000. Aanvankelijk heeft hij deze vordering gebaseerd op artikel J sub 29 van de huurovereenkomst, dat bepaalt dat de [eiser in conventie] aanspraak heeft op drie maanden huur als de huurder de overeenkomst voor het einde van de overeengekomen twee jaar opzegt. Omdat die situatie zich hier niet voordoet, heeft hij ter comparitie de grondslag van deze vordering gewijzigd, in die zin dat hij stelt dat het hier gaat om vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagden in conventie] c.s. Hij heeft in dit verband gesteld dat hij de woning pas vanaf december 2017 weer heeft kunnen verhuren en dus huurinkomsten heeft gederfd. Het gerecht zal de vordering afwijzen. In dat verband overweegt het gerecht als volgt.
4.19.
Op zichzelf komt de vordering al voor afwijzing in aanmerking, nu huurder de wijziging van de grondslag niet schriftelijk heeft ingediend (artikel 109 Rv Pro). Los daarvan had van [eiser in conventie], mede gelet op het ontbreken van een deugdelijke schriftelijke onderbouwing, in elk geval verwacht mogen worden de gestelde schade concreet te onderbouwen. Dat heeft hij onvoldoende gedaan. Het enkele feit dat de woning enige tijd onverhuurd is geweest, betekent nog niet dat [eiser in conventie] schade heeft geleden. Dat hangt bijvoorbeeld af van de condities waaronder de woning vanaf december 2017 weer is verhuurd. Daaromtrent heeft [eiser in conventie] echter niets gesteld. De vordering is daarom onvoldoende onderbouwd.
4.20. [
eiser in conventie] vordert voorts veroordeling van [gedaagden in conventie] c.s. tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten tot 15% van de hoofdsom. [eiser in conventie] heeft voldoende onderbouwd dat hij buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt en die stelling is door [gedaagden in conventie] c.s. niet betwist. Zij zijn daarom een vergoeding voor die kosten verschuldigd. Deze worden overeenkomstig artikel 136 onder Pro III van het procesreglement begroot op anderhalf punt van het liquidatietarief, dat wil in dit geval zeggen NAf 1.500.
4.21.
Het gerecht beschouwt beide partijen over en weer als in het ongelijk gesteld. Daarbij betrekt het gerecht het feit dat de oorspronkelijke vordering van [eiser in conventie] aanzienlijk omvangrijker was en dat [gedaagden in conventie] c.s. genoodzaakt waren daartegen verweer te voeren. Om deze reden worden de proceskosten gecompenseerd.
In reconventie
4.22.
De vordering onder 1 strekt tot terugbetaling door [eiser in conventie] van teveel betaalde huur. [gedaagden in conventie] c.s. gaan daarbij uit van een huurprijsvermindering van de helft van de overeengekomen huur. Uit de beoordeling in conventie volgt dat dit standpunt moet worden verworpen. Uit die beoordeling volgt ook dat [gedaagden in conventie] c.s. nog een deel van de huurprijs aan [eiser in conventie] verschuldigd zijn en dus niets onverschuldigd hebben betaald. De vordering zal worden afgewezen.
4.23.
De vordering onder 2 strekt tot veroordeling van [eiser in conventie] tot vergoeding van de verhuiskosten van [gedaagden in conventie] c.s.. In de visie van [gedaagden in conventie] c.s. dient [eiser in conventie] voor die kosten op te dragen, omdat hij hen heeft gedwongen voortijdig te verhuizen. Het gerecht verwerpt dit standpunt. Het is aan [gedaagden in conventie] c.s. toe te rekenen dat [eiser in conventie] aanleiding zag [gedaagden in conventie] c.s. te dwingen tot ontruiming over te gaan. [gedaagden in conventie] c.s. stonden immers niet in hun recht toen zij de huurbetaling opschortten. Het gerecht verwijst naar het overwogene in 4.3. Dat sprake is geweest van een aantal gebreken die [eiser in conventie] had moeten oplossen maar niet heeft opgelost, doet hier niet aan af. Ook deze vordering is dus niet toewijsbaar.
4.24.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagden in conventie] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden begroot op NAf 500 voor salaris (1 punt, tarief 3).
5.De beslissing
Het gerecht
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden in conventie] c.s. tot betaling aan [eiser in conventie] van NAf 25.750, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 6 juli 2017 tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie] c.s. tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van [eiser in conventie] tot een bedrag van NAf 1.500;
5.3.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt [gedaagden in conventie] c.s. in de proceskosten van [eiser in conventie], begroot op
NAf 500.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2018.