Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
[EISERES],
gevestigd in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. S.M. Saleh,
tegen
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio.
Partijen zullen hierna [eiseres]en de Stichting genoemd worden.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 19 september 2016 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties, op 13 september 2017 ter griffie ingediend;
- de mondelinge behandeling op 14 september 2017, alwaar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van de Stichting heeft tijdens de mondelinge behandeling een tweetal producties overgelegd;
- de conclusie van repliek in conventie tevens wijziging van eis in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens wijziging van eis in reconventie met productie;
- conclusie van dupliek in reconventie tevens akte uitlating eiswijziging.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De Stichting is eigenaar van de grond te Brakkeput Ariba, een schiereiland. De Stichting verhuurt percelen aan derden. Deze derden hebben veelal een woning op het perceel, die door hen wordt bewoond.
2.2.
Wijlen de heer [naam], echtgenoot van [eiseres], en de Stichting zijn op 3 januari 1978 een huurovereenkomst aangegaan betreffende de huur van een perceel grond. Na het overlijden van haar echtgenoot heeft [eiseres] deze huurovereenkomst voortgezet.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurder het gehuurde mag gebruiken voor permanente bewoning en dat de huurder gerechtigd is om op het gehuurde te bouwen, verbouwen of bij te bouwen. Tevens is bepaald (in artikel 9) dat de huurder bij het beëindigen van de huur verplicht is om de op de grond aangebrachte opstallen te verwijderen voor zover dat door de verhuurder wordt gevraagd. Voor de opstallen waarvan door de verhuurder geen verwijdering wordt gevraagd is de verhuurder verplicht de huurder een schadevergoeding uit te keren.
2.4.
De huur is in eerste instantie aangegaan van 1 januari 1978 tot 1 april 1989 en daarna voortgezet. De aanvangshuurprijs bedroeg NAf. 700,00 per jaar. De huurprijs is met ingang van 1 januari 1981 herzien naar NAf. 820,00, vermeerderd met de bijdrage voor onderhoud van de wegen en de grondbelasting, zo volgt uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst.
2.5.
In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst staat:
Met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie (3) jaar, zal de grondhuurprijs worden herzien, naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet zal worden verminderd. Voor de berekening van de huurprijs wordt verwezen naar het contract dd. 5 juli 1967 tussen de grondeigenaar en de toenmalige verhuurder.
2.6.
Het contract van 5 juli 1967 betreft de huurovereenkomst tussen de Stichting als verhuurder en Bouwbedrijf D. Tassan N.V. als huurder en ziet op de verhuur van het gehele schiereiland, waaronder het gehuurde van [eiseres]. In deze huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst 1967) is onder artikel 2 bepaald Pro:
Met ingang van 1 januari 1973 zal de huurprijs voor de komende periode opnieuw worden bepaald. De huurprijs waarvoor alsdan zal worden verhuurd zal door partijen in onderling overlegd worden vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming worden vastgesteld door drie deskundigen waarvan één te benoemen door de verhuurder, één door de huurder en een derde door beide laatstgenoemden gezamenlijk, met dien verstande, dat bij ontbreken van enige deskundige(n) op verzoek van de meeste gerede partij, door de rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Curaçao zal (zullen) worden benoemd. De deskundigen zullen bij de berekening van de huurprijs rekening houden met het algemene peil van de grondprijzen op 1 januari 1963 en op 1 januari 1973 en de prijs voor de komende periode stellen op tien procent (10%) van de grondprijs op 1 januari 1972, doch de huurprijs na 1 januari 1973 zal niet meer dan twaalfduizend gulden (f. 12.000,--) per jaar bedragen en niet minder dan de hierbij bedongen huur van tienduizend gulden (10.000,--) (zijnde tien procent van de waarde van de grond ad eenhonderd duizend gulden, zoals door partijen per 1 januari 1963 vastgesteld).
2.7.
In 1991 en in 1996 is aan huurders de mogelijkheid geboden om tegen bepaalde voorwaarden kavels te kopen. In 2002 werd een optie tot het verkrijgen van de grond in erfpacht aan huurders aangeboden. In 2003 zijn huurders in de gelegenheid gesteld om tot aankoop van de gehuurde kavel over te gaan. Sinds 2008 geldt een verkoopstop volgens de Stichting.
2.8. [
eiseres] heeft geen gebruik gemaakt van de opties tot koop omdat zij dit financieel niet kon bolwerken en/of niet aan de door de Stichting gestelde voorwaarden kon voldoen.
2.9.
Tussen partijen is vanaf 2012 gecorrespondeerd over een huurachterstand die volgens de Stichting is ontstaan.
2.10. [
eiseres] wilde al vanaf 1999 haar woning verkopen aan een derde. In 2016 heeft [eiseres] aspirant kopers gevonden, [naam 1] en [naam 2], die bereid zijn om te kopen of te huren en ook erfpacht in overweging willen nemen.
2.11.
In de brief van 26 mei 2016 van de gemachtigde van [eiseres] aan de Stichting daarover staat onder meer het volgende:
Op dit moment heeft cliënte zeer serieuze aspirant kopers met wie cliënte een overeenkomst heeft gesloten onder de nodige voorwaarden. Aan de Stichting wordt hierbij de mogelijkheid geboden om kennis te maken met deze kopers en om in een gesprek tot een voor iedereen goede oplossing te komen.
Voorts sommeer ik de Stichting om binnen 10 dagen na dagtekening van deze brief te verklaren dat zij mee zal werken aan de verkoop van het perceel van cliënte aan aspirant koper voor Naf. 600 m2, dan wel mee te werken aan de overneming van de huurovereenkomst door de aspirant kopers onder vaststelling dat cliënte geen oude (door haar niet erkende) huur verschuldigd is, dan wel een nieuwe huurovereenkomst met de aspirant-koper aan te gaan waarbij de huur van het perceel niet meer dan Naf. 12.000 per jaar zal bedragen, dan wel zelf de woning van cliënte over te nemen tegen een bedrag van Naf. 650.000.
3.Het geschil
In conventie
3.1. [
eiseres] vordert - na wijziging van eis - samengevat primair en naast een proceskostenveroordeling, dat het Gerecht bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I- de Stichting beveelt medewerking te verlenen aan het overnemen van de huurrechten dan wel de huurovereenkomst, door [naam 1] en [naam 2], dan wel enige andere aspirant huurder, voor dezelfde jaarlijkse huurprijs die [eiseres] aan de Stichting op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is, althans een nadere in goede justitie te bepalen jaarlijkse huurprijs, en ook onder dezelfde voorwaarden die voor [eiseres] gelden, op straffe van een dwangsom, en
II- de Stichting te veroordelen tot het betalen van een bedrag aan schadevergoeding gelijk aan de optelsom van de achterstallige huurprijs te berekenen tot en met de datum dat de Stichting haar medewerking onder I heeft verleend;
Subsidiair
III- de Stichting te bevelen mee te werken aan de verkoop van het perceel voor NAf. 600,00 per m2, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan [naam 1] en [naam 2], dan wel enige andere aspirant-koper, op straffe van een dwangsom, en
IV- de Stichting te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding gelijk aan de optelsom van het deel van de koopsom dat de prijs van NAf. 600,00 per m2 overstijgt.
3.2. [
eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vorderingen naar voren gebracht dat haar vermogen feitelijk bestaat uit de woning, die zij gezien haar leeftijd moet verlaten, en die zij te gelde moet maken om de rest van haar leven vooruit te kunnen. Zij zit evenwel klem omdat de Stichting op geen enkele wijze meewerkt aan verkoop / overdracht. Volgens [eiseres] bevat de huurovereenkomst geen beperking om de huurrechten over te dragen aan een derde. Huurrechten van huurders van huurgrond hebben zakelijke trekken en zijn overdraagbaar. De Stichting maakt volgens [eiseres] misbruik van recht, dan wel handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door geen medewerking te verlenen aan contractovername. Voorts beroept [eiseres] zich op gelijke behandeling en uitvoering van de overeenkomst naar goede trouw. Daarnaast zijn de subjectieve rechten van [eiseres] om haar rechten op de op het perceel staande opstallen over te dragen door de Stichting geschonden, aldus nog steeds [eiseres].
In reconventie
3.3.
De Stichting voert gemotiveerd verweer in conventie en vordert, na eiswijziging, samengevat, primair, in reconventie, naast een proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad,
I- de huurovereenkomst te ontbinden, en
II- [eiseres] te bevelen het gehuurde te ontruimen en het perceel ontdaan van alle opstallen ter beschikking te stellen, en
III- [eiseres] te veroordelen om aan de Stichting NAf. 305.349,95 te betalen aan achterstallige huurpenningen tot en met december 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente en incassokosten en met de nog open te vallen gebruiksvergoedingen gelijk aan de huurprijs van NAf 6.930,- voor ieder kwartaal dat [eiseres] het perceel nog langer occupeert.
Subsidiair
IV- voor recht te verklaren dat de nieuwe huurprijs gelijk zal zijn aan 10% van de grondwaarde, en
V- drie deskundigen te benoemen, waarvan twee door partijen aangewezen en één door het Gerecht, die gezamenlijk de grondwaarde van het kavel van [eiseres] dienen vast te stellen, althans één deskundige te benoemden, en
VI- [eiseres] te veroordelen de nieuwe huurprijs te betalen vanaf de datum van vaststelling, althans een in goede justitie te bepalen datum.
3.4.
De Stichting legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiseres] heeft nagelaten voor tijdige betaling van de verschuldigde huurprijs zorg te dragen en dat de huurachterstand per 1 januari 2017 van NAf. 305.349,95 ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.5. [
eiseres] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal het Gerecht deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
4.2.
Het rechtssysteem op Curaçao kent [eiseres] als huurder van de grond geen eigendomsaanspraken ten aanzien van het door haar op de huurgrond gebouwde toe. Anders dan [eiseres] stelt volgt dit evenmin uit (Antilliaanse) jurisprudentie. De verwijzing naar het kort gedingvonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 10 mei 1994 (no. 179) gaat niet op. In dat vonnis wordt weliswaar over ‘zakelijke trekken‘ gesproken met betrekking tot de huurrechten van de bewoners, maar deze woorden worden in een ander verband gebruikt. Het kort geding gaat namelijk over de uitvoering van een verkavelingsplan.
4.3.
Rechtens geldt dat [eiseres] op grond van artikel 6:159 BW Pro als huurder haar rechtsverhouding met de Stichting, met medewerking van de Stichting, aan een derde kan overdragen. Dit artikel vormt het kader waarbinnen de vordering van [eiseres] beoordeeld moet worden.
4.4.
De Stichting heeft aangevoerd dat zij in beginsel geen bezwaar heeft tegen overdracht van de huurrechten, met dien verstande dat - onder meer - de contractuele relatie tussen de Stichting en [eiseres] op correcte wijze wordt afgehandeld. De Stichting bedoelt daarmee dat in ieder geval eerst de huurachterstand van [eiseres] moet zijn ingelost. Volgens de Stichting heeft [eiseres] in de loop der jaren door de huurprijsverhogingen een aanzienlijke achterstand van in totaal NAf. 305.349,95 in de betaling van de verschuldigde huur laten ontstaan.
4.5.
Eerst volgt een oordeel over de tussen partijen geldende huurprijs.
4.6.
In 2002 is volgens de Stichting de oorspronkelijke huurprijs van NAf. 820,00 per jaar verhoogd naar NAf. 6.000,00 per jaar. Per 1 januari 2011 is de huurprijs opnieuw aangepast naar NAf. 27.720,00 per jaar, aldus de Stichting.
4.7. [
eiseres] is een bedrag van NAf. 820,00 blijven betalen, zich daarbij op het standpunt stellende dat zij niet gehouden kan worden aan een door de Stichting eenzijdig opgelegde volgens haar onredelijke huurprijs. [eiseres] heeft pas op 19 december 2012 de eerste brief ter zake de eenzijdige huurverhoging van de Stichting ontvangen. De brief van 28 november 2011 van de Stichting aan [eiseres] zag niet op haar perceel. De andere brieven van de Stichting heeft [eiseres] niet ontvangen, aldus [eiseres].
4.8.
Het Gerecht stelt vast dat partijen voor wat betreft de grondhuurprijs artikel 2 van Pro de huurovereenkomst zijn overeengekomen, dat in de kern bepaalt dat de grondhuurprijs om de drie jaar wordt herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao. Voor de berekening van de huurprijs wordt verwezen naar de huurovereenkomst 1967 tussen de grondeigenaar en de toenmalige huurder. De Stichting heeft niet in voldoende mate gesteld dat zij de nieuwe huurprijzen van NAf. 6.000,00 en NAf. 27.500,00 hierop heeft gebaseerd. Sterker nog, de Stichting heeft aangevoerd dat zij in het verleden er voor heeft gekozen om in afwijking van de artikelen 2 van de huurovereenkomst uit 1978 en de huurovereenkomst 1967 de huur gefaseerd te verhogen beginnende met 4% van de grondwaarde waarna na twee jaar de huur verhoogd zou worden naar 6% en vervolgens naar 8% van de grondwaarde uit 1992. De eenzijdig door de Stichting vastgestelde huurprijzen zijn niet in overeenstemming met voornoemde huurovereenkomsten. [eiseres] heeft niet met de door de Stichting genoemde huurverhoging ingestemd. Evenmin heeft de Stichting in een eerder stadium [eiseres] in rechte betrokken om een hogere huurprijs af te dwingen. Voorgaande heeft tot gevolg dat de stelling van de Stichting dat de huurprijs in de loop der jaren is verhoogd waardoor [eiseres] een huurachterstand heeft van NAf. 305.349,95 faalt.
4.9.
Vorenstaande heeft tot gevolg dat de Stichting niet kan worden gevolgd in haar stelling dat [eiseres] tekortgeschoten is de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding, ontruiming en betaling van de achterstand - in reconventie primair onder I, II en III gevorderd - kunnen om die reden niet worden toegewezen.
4.10.
De huurachterstand vormt in zoverre in beginsel dus geen beletsel voor overname van de huurrechten.
4.11.
De Stichting heeft evenwel tevens opgeworpen dat een voorwaarde voor overname van de rechtsverhouding is, dat de nieuwe huurder akkoord gaat met de nieuwe uniforme huurvoorwaarden van de Stichting, inclusief een marktconforme huurprijs.
4.12.
De Stichting is in beginsel vrij om medewerking aan een contractovername te weigeren. Dat in de huurovereenkomst nergens staat dat contractovername is uitgesloten genereert nog geen recht voor [eiseres] op medewerking door de Stichting tot contractovername. Het beginsel van contractsvrijheid brengt met zich mee dat rechtssubjecten vrij zijn te beslissen of zij een overeenkomst aan willen gaan, met wie zij dat willen en met welke inhoud.
4.13.
Gelet op de lange duur van onderhavige huurovereenkomst, te weten 40 jaar is het alleszins aannemelijk is dat de omstandigheden sindsdien zijn gewijzigd. De wens van de Stichting om tot aanpassing van de huurvoorwaarden en de huurprijs over te gaan is navolgbaar. In verband met genoemde contractsvrijheid kan niet worden geconcludeerd dat de Stichting in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en/of misbruik van recht zou maken door dergelijke voorwaarden te stellen aan contractovername.
4.14.
Het feit dat de Stichting in het verleden medewerking zou hebben verleend om huurrechten van kopers van woningen over te dragen, doet aan het voorgaande niet af. Het staat de Stichting immers in beginsel vrij gebruik te maken van haar contractsvrijheid. [eiseres] heeft bovendien nagelaten te stellen onder welke omstandigheden en op grond van welke voorwaarden de Stichting in het verleden haar medewerking aan overgang van de huurrechten (wel) heeft verleend.
4.15.
De door [eiseres] verzochte veroordeling tot medewerking aan overneming van de huurovereenkomst onder dezelfde huurprijs en onder dezelfde huurvoorwaarden (primair onder I) wordt daarom afgewezen.
4.16.
Gelet op het voorgaande kan van de Stichting evenmin worden gevergd dat zij meewerkt aan verkoop van het perceel voor een prijs van NAf. 600,00 per m2, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. De subsidiaire vordering onder III wordt dan ook afgewezen.
4.17.
Aan haar vordering tot schadevergoeding - vordering onder primair II - legt [eiseres] ten grondslag dat de Stichting onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, er uit bestaande dat de subjectieve rechten van [eiseres] om haar rechten op de op het perceel staande opstallen over te dragen, door de Stichting zijn geschonden. Nu de Stichting niet gehouden is om in onderhavig geval met de contractovername in te stemmen, is van onrechtmatig handelen door de Stichting jegens [eiseres] geen sprake. De primaire vordering onder II en de subsidiaire vordering onder IV worden afgewezen.
4.18.
Dit leidt tot de tussenconclusie dat de gehele vordering van [eiseres] en de primaire vordering van de Stichting worden afgewezen.
4.19.
De Stichting heeft het Gerecht subsidiair onder I verzocht om voor recht te verklaren dat de nieuwe huurprijs gelijk zal zijn aan 10% van de grondwaarde en onder II dat er drie deskundigen worden benoemd, die gezamenlijke de grondwaarde van de kavel dienen vast te stellen, twee door partijen en één door het Gerecht.
4.20.
Partijen voeren in verband met deze vorderingen een debat over de gelding (al dan niet geheel) van artikel 2 van Pro de huurovereenkomst 1967. Volgens de Stichting geldt alleen het gedeelte waar wordt bepaald dat de huur 10% van de grondprijs is. De rest geldt volgens de Stichting niet omdat dat niet valt onder “berekening” en/of omdat het gedateerd is. Volgens de [eiseres] geldt de verwijzing naar de benodigde overeenstemming voor een nieuwe huurprijs en daarnaast gelden volgens haar de contractuele grenzen die zijn gesteld aan het einde van bedoeld artikel. Volgens [eiseres] komt dat er op neer dat de huurprijs over een periode van 10 jaar niet met meer dan 20% mag stijgen.
4.21.
De Stichting heeft nagelaten te onderbouwen waarom alleen het gedeelte van de 10% van de grondprijs geldt en de rest niet. [eiseres] heeft op haar beurt nagelaten te onderbouwen waarom uit de formulering van bedoeld artikel 2 volgt Pro dat de huurprijs ook na 1973 is gemaximeerd op grond van contractuele grenzen bestaande uit een periode van 10 jaar en het niet meer dan 20% stijgen.
4.22.
Het Gerecht acht zich gelet op de onduidelijke formulering van de huurovereenkomst 1967, het debat tussen partijen daarover en het gegeven dat die huurovereenkomst betrekking heeft op het gehele schiereiland (en niet op een perceel) niet in staat om te bepalen wat partijen zijn overeengekomen over de huurprijs.
4.23.
Duidelijk is in ieder geval dat partijen een debat voeren over de huur en dat in de huurovereenkomst 1967 is opgenomen dat in dat geval deskundigen worden benoemd. In die lijn zal het Gerecht overgaan tot het subsidiair onder II door de Stichting verzochte, namelijk het benoemen van drie deskundigen. In het petitum wordt gevraagd om de grondwaarde te laten vaststellen. Dit zal niet worden gevolgd gezien het vorengaande. De deskundigen zal worden verzocht te rapporteren over de
grondhuurprijs, hetgeen de Stichting ook wenst (zie r.o. 33 van de ‘conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie tevens wijziging van eis in reconventie’).
grondhuurprijs, hetgeen de Stichting ook wenst (zie r.o. 33 van de ‘conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie tevens wijziging van eis in reconventie’).
4.24.
De Stichting heeft gevorderd dat het Gerecht drie deskundigen zal benoemen, waarvan er twee door partijen worden aangewezen en één door het Gerecht. Nu [eiseres] hier geen verweer tegen heeft gevoerd, zal aldus worden bepaald. Nadat iedere partij een deskundige heeft aangedragen zal het Gerecht een deskundige aanwijzen, waarna de drie deskundigen de grondhuurprijs moeten vaststellen
herzien naar de telkens geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao(huurovereenkomst 1978) en rekening houdend, voor zover hen dat geraden voorkomt, met de huurovereenkomst 1967.
herzien naar de telkens geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao(huurovereenkomst 1978) en rekening houdend, voor zover hen dat geraden voorkomt, met de huurovereenkomst 1967.
4.25.
In verband met het voorgaande zal de beslissing op het subsidiair gevorderde onder I worden aangehouden. Ook het subsidiair onder III gevorderde - vaststelling van de huurprijs vanaf de datum van die vaststelling, althans een in goede justitie te bepalen datum - komt pas na het deskundigenonderzoek nader aan de orde.
4.26.
Partijen dienen zich bij akte uit te laten over:
A) de persoon van de door de partij aan te wijzen deskundige.
Tevens dienen zij aan het Gerecht aan te geven:
B) welke deskundigen volgens hen ongeschikt zijn (met het oog op de derde door het Gerecht aan te wijzen deskundige).
Ook dienen partijen het Gerecht mee te delen:
C) welke vragen aan de deskundigen dienen te worden gesteld, naast de hierna geformuleerde vraag:
Welke huurprijs acht u met ingang van uw deskundigenrapportage in vergelijking met huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao op zijn plaats voor het kavel van [eiseres], deel uitmakende van de Plantage “Brakkeput Ariba”, alias “Nooitgedacht”.
Kunt u bij het vaststellen van de huurprijs acht slaan op artikel 2 van Pro de huurovereenkomst van 5 juli 1967 en aangeven in of u dit artikel al dan niet deels heeft toegepast.
4.27.
De Stichting zal als eisende partij met de betaling van het voorschot van de deskundigen worden belast.
4.28.
Ieder verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
Het Gerecht:
- verwijst de zaak naar de rol van
9 juli 2018voor
gelijktijdige akteaan de zijde van partijen zoals bedoeld in
r.o.4.26;
9 juli 2018voor
gelijktijdige akteaan de zijde van partijen zoals bedoeld in
r.o.4.26;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2018.