Uitspraak
vonnis
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Registratienummer: AR 69556/2014
Datum vonnis: 8 januari 2018
in de zaak van
[EISER IN CONVENTIE],
wonende te Curaçao,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaten: mr. M.F. Murray,
tegen
[GEDAAGDE IN CONVENTIE],
wonende te Nederland,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaten mrs. B.M. Nagelmakers en N.B. Haverhoek.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] genoemd worden.
1.De verdere procedure
1.1.
Na het tussenvonnis van 19 december 2016, waarin drie deskundigen zijn benoemd, hebben de drie deskundigen een deskundigenrapport opgemaakt op 26 mei 2017 (verder: het rapport).
1.2. [
eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] hebben een conclusie na deskundigenbericht genomen. Tenslotte heeft [gedaagde in conventie] nog een akte uitlating producties genomen.
1.3.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De vorderingen (deels) herhaald
2.1.
In verband met de leesbaarheid van het vonnis worden de vorderingen gedeeltelijk nogmaals, in samengevatte vorm, hieronder weergegeven met weglating van de over en weer gevorderde proceskostenveroordeling. Voor de volledige weergave van de vordering in (voorwaardelijke) reconventie wordt verwezen naar hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 11 mei 2015 onder 3.4. t/m 3.6.
In conventie
2.2. [
eiser in conventie] vordert, na eiswijziging, dat het Gerecht:
1) de huurovereenkomst zal ontbinden;
2) [gedaagde in conventie] zal bevelen het perceel te ontruimen;
3) primair:
a. a) [gedaagde in conventie] zal veroordelen tot het betalen van NAf 194.786,33, zijnde de huurpenningen uitgaande van een huurprijs van NAf 3.500,- per maand en vergoeding voor onderhoud van wegen over de jaren 2008 tot en met 2014, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met de open te vallen maandelijkse huur van NAf 3.500,- voor iedere maand na juni 2014;
Subsidiair:
b) de verschuldigde huurprijs met ingang van 1 februari 2010 vast zal stellen op NAf 3.500,- per maand, althans een in goede justitie te bepalen huurprijs;
c) [gedaagde in conventie] zal veroordelen tot het betalen aan [eiser in conventie] het bedrag dat [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] nog verschuldigd is ter zake van de huurpenningen op basis van de door het Gerecht vastgestelde huurprijs per 1 februari 2010 tot en met de datum van het vonnis, vermeerderd met de grondbelasting over de jaren 2008 tot en met 2014 en de vergoeding voor onderhoud van wegen over de jaren 2008 tot en met 2014, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten.
In reconventie
2.3. [
Gedaagde in conventie] vordert dat het Gerecht de toekomstige huurprijs met ingang van 1 januari 2016 vast zal stellen op NAf 2.460,- per jaar, althans een bedrag in goede justitie, jaarlijks te indexeren conform de CPI van het CBS;
3.De verdere beoordeling
3.1.
Partijen hebben een geschil over (onder meer) de huurprijs van een stuk grond gelegen te bandariba Brakkeput dat door [gedaagde in conventie] wordt gehuurd. Op het stuk grond staan een door [gedaagde in conventie] gekochte woning en twee door haar gebouwde appartementen.
3.2.
In de tussen partijen geldende huurovereenkomst is over de huurprijs het volgende bepaald (artikel 1):
De huur wordt aangegaan voor een tijdvak gerekend te zijn ingegaan de 1ste januari 1983 en eindigende op de 1ste januari 1990, zulks tegen een huurprijs van fl. 820,-- per jaar, in gelijke termijnen bij vooruitbetaling te voldoen per kwartaal, (…) Deze huurprijs wordt met ingang van 1 januari 1984 en daarna telkens om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objekten op Curaçao met dien verstande dat de huur nimmer minder zal bedragen dan het thans overeengekomen bedrag.
3.3.
Aan de deskundigen is de volgende vraag gesteld (zie r.o. 2.5. van het tussenvonnis van 19 december 2016):
Welke huurprijs acht u op basis van de huurovereenkomst geldend tussen partijen op 1 februari 2010 en op 1 januari 2016 voor perceel 2 gelegen op de plantage Brakkeput-Ariba, alias “Nooit Gedacht”?
3.4.
De deskundigen zijn in hun rapport van 26 mei 2017 (onder meer) tot de volgende conclusies gekomen:
- De onderhandse verkoopwaarde van het perceel exclusief opstallen per 1 februari 2010 wordt getaxeerd op NAf 260.000,- en de huurprijs op NAf 5.200,- per jaar.
- De onderhandse verkoopwaarde van het perceel exclusief opstallen per 1 januari 2016 wordt getaxeerd op NAf 290.000,- en de huurprijs op NAf 5.800,- per jaar.
3.5. [
Gedaagde in conventie] heeft verzocht om de uitkomsten van de deskundigen over te nemen.
[Eiser in conventie] heeft aangegeven dat de uitkomsten gepasseerd dienen te worden nu de door de deskundigen gehanteerde marktwaarde en huurprijzen onjuist zijn. Deze stellingen worden hierna besproken.
3.6.
De door de deskundigen getaxeerde marktwaarde is volgens [eiser in conventie] in werkelijkheid hoger. Dit blijkt onder meer uit de prijs die [eiser in conventie] zelf in 2007 heeft betaald voor het perceel - NAf 344.520,- - en uit het taxatierapport van Landmark Real Estate van 14 juni 2017. In dat rapport staat dat de onderhandse verkoopwaarde van het perceel in onbebouwde staat NAf 375.000,- bedraagt.
Het Gerecht constateert dat de door [eiser in conventie] genoemde prijzen inderdaad hoger liggen dan de verkoopwaarde van het perceel volgens de deskundigen. Dat betekent niet dat het deskundigenrapport op dit punt niet gevolgd zou kunnen worden. De deskundigen zijn immers op beredeneerde en onderbouwde wijze tot die waardevaststelling gekomen. Zij hebben 15 vergelijkbare transacties in ogenschouw genomen en hebben deze ook benoemd in het rapport. Ook is van belang dat het rapport is opgemaakt door drie deskundigen, waardoor een gewogen oordeel tot stand is gekomen. Nog afgezien van het vorenstaande legt de stelling dat [eiser in conventie] een hogere prijs heeft betaald voor perceel 2 geen gewicht in de schaal omdat [eiser in conventie] naast perceel 2 toentertijd tevens perceel 29 heeft gekocht. Op dat laatste perceel lag een steiger behorend bij perceel 2 naar het Spaanse water. Het is daarom aannemelijk dat het gegeven dat [eiser in conventie] beide percelen kocht (een prijsverhogende) invloed heeft gehad op de koopsom voor perceel 2.
3.7.
Voorgaande heeft tot gevolg dat de marktwaarde zoals getaxeerd door de deskundigen door het Gerecht wordt gevolgd.
3.8.
Voorts is [eiser in conventie] het niet eens met de wijze waarop de deskundigen de huurprijs hebben berekend, namelijk 2% van de marktwaarde. Volgens [eiser in conventie] is dat percentage te laag en ontbreekt een toelichting daarop. [eiser in conventie] noemt in dat verband verder het in artikel 7: 243 lid 1 BW genoemde percentage van 12% en een vonnis van dit Gerecht van 22 augustus 2016 (AR 62337/2016) waarin een percentage van 8% redelijk werd geacht.
In de eerste plaats staat geldt dat de reden voor de gehanteerde 2% wel is toegelicht in het rapport. Op bladzijde 5 onderaan staat immers:
De door het Gerecht in Eerste Aanleg en Hof van Justitie aangenomen 6% van de actuele marktwaarde als zijnde redelijke huurprijs voor een onbebouwd perceel is, ons inziens, niet redelijk en onrealistisch in dit segment van de residentiële sector van de Curaçaose onroerend goed markt. Het betreft hier immers een huurrecht en geen erfpachtrecht zoals gebruikelijk bij de overheid.
De door het Gerecht in Eerste Aanleg en Hof van Justitie aangenomen 6% van de actuele marktwaarde als zijnde redelijke huurprijs voor een onbebouwd perceel is, ons inziens, niet redelijk en onrealistisch in dit segment van de residentiële sector van de Curaçaose onroerend goed markt. Het betreft hier immers een huurrecht en geen erfpachtrecht zoals gebruikelijk bij de overheid.
Een huurder heeft in soortgelijke transacties absoluut geen mogelijkheid het perceel als onderpand te gebruiken en heeft verder slechts het recht van eigen gebruik op het perceel gedurende de looptijd van de overeenkomst.
Een huurder heeft in soortgelijke transacties absoluut geen mogelijkheid het perceel als onderpand te gebruiken en heeft verder slechts het recht van eigen gebruik op het perceel gedurende de looptijd van de overeenkomst.
Het Gerecht acht dit relevante argumenten voor het hanteren van een lager percentage.
Daarnaast geldt dat het in artikel 7: 243 lid 1 BW genoemde percentage van 12% een maximum percentage betreft voor huurprijzen van woonruimte. Dat impliceert dat lagere percentages passend kunnen zijn. Bovendien geldt dat, hoewel ingevolge artikel 7: 231 lid 2 laatste zin BW mede onder woonruimte moet worden verstaan ‘een perceel grond dat is verhuurd om te worden gebruikt voor bewoning’, dit nog niet tot gevolg heeft dat 12% als gebruikelijk percentage voor huurgrond kan worden gezien. De ruime definiëring van het begrip woonruimte heeft als achtergrond dat ook huurders van huurgrond waarop een woning staat onder wettelijke huurbescherming vallen en niet om in het algemeen de huurprijs van huurgrond gelijk te trekken met de huurprijs van woonruimte. Het door [eiser in conventie] genoemde andere vonnis gaat kennelijk ook over huurgrond van de Stichting Johannes Bosco. Maar aan dit vonnis ligt een ander feitencomplex ten grondslag en een ander partijdebat dan het onderhavige. Uit het vonnis is verder af te leiden dat het percentage van 8% in die zaak door de Stichting Johannes Bosco naar voren is gebracht en niet door een onafhankelijke derde deskundige.
3.9.
Voorgaande heeft tot gevolg dat de berekeningswijze van de huur voor de door [gedaagde in conventie] gehuurde grond zoals door de deskundigen is gehanteerd door het Gerecht wordt gevolgd. Het Gerecht neemt de conclusies van het deskundigenrapport over en maakt deze tot de zijne.
3.10.
Dit heeft in beginsel tot gevolg dat de in het rapport genoemde huurprijzen zullen worden vastgesteld door het Gerecht als geldend tussen partijen per 1 februari 2010 en per 1 januari 2016.
3.11.
Ten aanzien van een wijziging / verhoging van de huurprijs per 1 februari 2010 heeft [gedaagde in conventie] een aantal verweren gevoerd. Volgens [gedaagde in conventie] geldt dat de huurprijsaanpassing niet met terugwerkende kracht kan plaatsvinden, nu deze mogelijkheid geen basis vindt in de huurovereenkomst, noch in de wet. Ook wijst [gedaagde in conventie] op het feit dat analoog aan artikel 3 lid 3 van de Huurcommissie-Regeling, waarin is bepaald dat de huurcommissie slechts bevoegd is aan haar goedkeuring van een hogere huurprijs terugwerkende kracht te verlenen tot een tijdstip niet vroeger dan het verzoek daartoe, moet worden geoordeeld. Met [eiser in conventie] is het Gerecht van oordeel dat de huurprijsverhoging niet is gebaseerd op een huurprijsverhoging op basis van de Huurcommissie-Regeling, maar op basis van artikel 1 van de huurovereenkomst (zie r.o. 3.2). [gedaagde in conventie] is gebonden aan deze bepaling en wist vanaf 21 maart 2008, toen [eiser in conventie] haar schreef dat de huurprijs zou worden verhoogd, dat [eiser in conventie] de huurprijs wilde en ook mocht verhogen op grond van die bepaling. [eiser in conventie] heeft terecht bestreden dat er sprake zou zijn van verjaring, mede in verband met genoemde brief, die gevolgd is door diverse brieven over de huurprijs over de jaren 2009 tot en met 2013. Ook misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid is gezien het vorenstaande niet aan de orde. [gedaagde in conventie] wist of behoorde te weten dat de huurovereenkomst genoemde bepaling kende en kon omstreeks 2008 niet langer verwachten dat de huurprijs vanaf 1983 (vrijwel) gelijk zou blijven. De door [gedaagde in conventie] opgeworpen verweren over huurprijsverhoging met terugwerkende kracht worden dan ook verworpen.
3.12.
Voor de vorderingen van [eiser in conventie] heeft bovenstaande het volgende tot gevolg. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het perceel (zie r.o. 2.2. onder 1 en 2) worden afgewezen. Verwezen wordt naar r.o. 4.6. van het tussenvonnis van 11 mei 2015. Daaraan wordt toegevoegd dat aan de zijde van [eiser in conventie] het uitgangspunt bij die vorderingen is geweest dat de huurprijs vanaf 1 februari 2010 NAf 3.500,- per maand bedroeg, terwijl naar nu is komen vast te staan deze huurprijs beduidend lager is namelijk NAf 433,- per maand. Op zich laat dat onverlet dat ook met de door dit vonnis bepaalde huurprijs sprake is van een huurachterstand. Maar deze achterstand is in de eerste plaats veel minder groot dan [eiser in conventie] heeft betoogd. In de tweede plaats weegt mee (zoals ook al overwogen in r.o. 4.5. van het tussenvonnis van 11 mei 2015) dat het debat tussen partijen over huurverhoging tegen de achtergrond speelde dat partijen het niet eens waren over het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst alsmede over de reikwijdte van de overeenkomst, in verband met de discussie over perceel 29. Hierdoor waren partijen in een patstelling geraakt over de drie geschilpunten, namelijk beëindiging, perceel 29 en de hoogte van de huurprijs. Dat [gedaagde in conventie] een (geringere) huurachterstand heeft opgelopen wordt daarom niet aangemerkt als een tekortkoming die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt.
3.13.
De vordering tot het betalen van NAf 194.786,33 aan achterstallige huur (zie r.o. 2.2. onder 3a) wordt eveneens afgewezen. Voor wat betreft het subsidiair gevorderde (zie r.o. 2.2. onder 3b) geldt dat de vordering dat de huurprijs in goede justitie wordt vastgesteld wordt toegewezen in die zin dat de huurprijs NAf 5.200,- per jaar bedraagt per 1 februari 2010. [gedaagde in conventie] zal (zie r.o. 2.2. onder 3c) voorts worden veroordeeld tot het betalen aan [eiser in conventie] van het verschil tussen het op die huurprijs gebaseerde bedrag en het bedrag dat [gedaagde in conventie] over de betreffende jaren vanaf 2010 reeds heeft betaald aan huurpenningen. Verder heeft [gedaagde in conventie] bij pleidooi van 12 maart 2015 betoogd dat zij vanaf 2008 het bedrag aan huur en onderhoud van wegen en grondbelasting heeft betaald. Door [gedaagde in conventie] is verwezen naar de haar producties 12 tot en met 14 en 23. Voor wat betreft de grondbelasting is [gedaagde in conventie] al die jaren uitgegaan van NAf 258,75 (gebaseerd op de brief van de Stichting Johannes Bosco van 15 april 1988, productie 23 van [gedaagde in conventie]). Voorts heeft [gedaagde in conventie] naar voren gebracht dat zij bereid is het verschil te betalen als de grondbelasting inderdaad NAf 990,- bedraagt. [eiser in conventie] heeft in dat verband gewezen op productie 10 bij het verzoekschrift, een aanslag grondbelasting van de Ontvanger betreffende het jaar 2012 waarin staat dat de aanslag voor kavel 2 NAf 990,- bedraagt. Op grond van dit debat gaat het Gerecht ervan uit dat [gedaagde in conventie] de onderhoudsprijs van wegen heeft voldaan en nog een bedrag is verschuldigd bestaande uit het verschil tussen het door haar betaalde bedrag aan grondbelasting en de daadwerkelijke aanslagen van grondbelasting aan [eiser in conventie] voor perceel 2. Bij gebrek aan voldoende informatie op dit punt zal het Gerecht in het dictum bepalen dat dit verschil nog is verschuldigd. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar over de bedragen die [gedaagde in conventie] nog dient te voldoen.
3.14. [
Eiser in conventie] vordert een bedrag van NAf 7.500,- aan buitengerechtelijke kosten. [gedaagde in conventie] heeft bestreden dat [eiser in conventie] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Op zich acht het Gerecht wel aannemelijk dat [eiser in conventie] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Toch wordt deze vordering afgewezen. In r.o. 4.5 in het tussenvonnis van 11 mei 2015 is immers in de kern overwogen dat het niet aan [gedaagde in conventie] is te verwijten dat zij niet instemde / in overleg wilde treden met de destijds door [eiser in conventie] genoemde verhoogde huurprijs van NAf 3.500,- per maand. [eiser in conventie] had in verband met dat oordeel nader dienen toe te lichten, hetgeen niet is gebeurd, dat het bedrag van NAf 7.500,- niettemin is aan te merken als redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6: 96 lid 1 onder c BW). Aangezien dat is bestreden en in onvoldoende mate is toegelicht wordt de vordering afgewezen.
3.15.
Voor de vorderingen in reconventie van [gedaagde in conventie] heeft bovenstaande het volgende tot gevolg. Ook de huurprijs met ingang van 1 januari 2016 zal worden vastgesteld. [gedaagde in conventie] heeft weliswaar in de antwoordakte van 16 mei 2016 onder 3 verzocht om de huurprijswijziging in te laten gaan per ingang datum vonnis, maar zij heeft nagelaten haar eis in die zin te wijzigen. Het Gerecht gaat dus uit van de vordering in reconventie zoals verwoord in de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie en in voorwaardelijke reconventie. De voorwaardelijke reconventie is niet aan de orde nu de vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.
3.16.
Aangezien partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen zij hun eigen proceskosten dragen en ieder de helft moeten betalen van de definitieve kosten van het deskundigenrapport.
4.De beslissing
Het Gerecht
in conventie
4.1.
stelt in goede justitie vast de huurprijs van perceel 2 op NAf 5.200,- per jaar per 1 februari 2010;
4.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser in conventie] te betalen het bedrag bestaande uit:
-het verschil tussen de huurprijs zoals bepaald onder 4.1 en het bedrag dat [gedaagde in conventie] over de betreffende jaren vanaf 1 februari 2010 reeds heeft betaald aan huurpenningen,
-het verschil tussen het door [gedaagde in conventie] betaalde bedrag aan grondbelasting en de daadwerkelijke aanslagen van grondbelasting aan [eiser in conventie] voor perceel 2 vanaf 1 februari 2010 tot aan de datum van dit vonnis,
beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 augustus 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;
4.3.
verklaart het bepaalde onder 4.1en 4.2 uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
4.5.
stelt in goede justitie vast de huurprijs van perceel 2 op NAf 5.800,- per jaar per 1 januari 2016;
4.6.
verklaart het bepaalde onder 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en in reconventie
4.8.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt en de helft van de kosten van het deskundigenrapport.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma, rechter in voormeld Gerecht en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2018.