Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de besloten vennootschap
EFFECTIVE REAL ESTATE SOLUTIONS B.V.,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.C. van Hoof,
tegen
DE STICHTING STUDIEFINANCIERING CURAÇAO,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.N. Asjes.
Partijen zullen hierna ERES en SSC genoemd worden.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 19 augustus 2016 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord van 23 januari 2017;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 31 maart 2017.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
ERES en SSC hebben op 3 september 2010 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten op grond waarvan ERES een pand aan de [adres] (hierna: het pand) per 1 september 2010 aan SSC heeft verhuurd voor de duur van drie jaar. De geldigheidsduur van de huurovereenkomst is twee maal verlengd. Bij de laatste verlenging zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst tot en met 31 augustus 2015 van kracht zou zijn.
2.2.
Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang:
“De huur wordt aangegaan voor een periode van 3 jaar, ingaande 1 september 2010. Na afloop van de huurperiode heeft de huurder steeds de optie deze te verlengen met 2 jaar. Indien de huurder gebruik maakt van deze optie, dient dit 6 maanden voor afloop van de huurperiode te geschieden per aangetekend schrijven.”
2.3.
Bij brief van 20 juli 2015 heeft SSC aan ERES laten weten dat zij afzag van verlenging van de huurovereenkomst na 31 augustus 2015. SSC heeft het pand op 31 augustus 2015 verlaten en de sleutels ingeleverd.
2.4.
ERES heeft een kort geding procedure aanhangig gemaakt jegens SSC (KG 77207/2016) waarin zij, kort gezegd, doorbetaling van huur vordert, omdat SSC de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en zij de tussen- en scheidingswanden (hierna: de wanden) die SSC eerder met toestemming van ERES in het pand heeft aangebracht, niet heeft verwijderd. ERES vordert voorts verwijdering van die wanden. Het GEA heeft in haar vonnis van 18 maart 2016 de door ERES gevorderde huurpenningen afgewezen en SSC bevolen de door haar aangebrachte wanden op de benedenverdieping van het pand te verwijderen. Aan het oordeel van het GEA liggen onder meer de volgende overwegingen ten grondslag:
“4.2. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt: “De huur wordt aangegaan voor een periode van 3 jaar, ingaande 1 september 2010. Na afloop van de huurperiode heeft de huurder steeds de optie deze te verlengen met 2 jaar. Indien de huurder gebruik maakt van deze optie, dient dit 6 maanden voor afloop van de huurperiode te geschieden per aangetekend schrijven.” In tegenstelling tot hetgeen ERES kennelijk meent, is hier sprake van een aan SSC gegeven verlengingsoptie en niet een opzeggingstermijn. SSC was aldus niet verplicht de huurovereenkomst op te zeggen nu deze op 31 augustus 2015 van rechtswege zou verlopen, tenzij SSC uiterlijk zes maanden voor het verlopen daarvan aan ERES te kennen zou geven dat zij van de verlengingsoptie gebruik wenste te maken en ERES daarmee akkoord zou gaan. Dat brengt met zich dat reeds gelet op de omstandigheid dat SSC heeft nagelaten om zes maanden voor 31 augustus 2015 aan ERES te verzoeken om de huur na die datum voort te zetten, ERES had dienen te begrijpen dat SSC afzag van voortzetting van de huur. Dat ERES in het verleden op verzoek van SSC akkoord is gegaan met verlenging van de huur ondanks het feit dat SSC dat verzoek had gedaan binnen een termijn van minder dan zes maanden voor het verlopen van de huurovereenkomst, maakt dat niet anders. Het stond ERES namelijk vrij om dat verzoek te weigeren indien zij dat wenste.
(…)
4.8.
ERES heeft niet betwist dat zij niet heeft gereageerd op even genoemd e-mailbericht van SSC van 24 november 2015 en hierna ook geen contact heeft opgenomen met SSC om concrete afspraken te maken over de verwijdering van de wanden. De omstandigheid dat (…), neemt niet weg dat het op de weg van ERES had gelegen om op dat bericht te reageren teneinde de verwijdering van de wanden zo spoedig mogelijk te bewerkstelligen. Dat geldt te meer nu SSC afhankelijk is van de medewerking van ERES om toegang te krijgen tot het pand. Zij heeft de sleutels immers op 31 augustus 2015 aan ERES overhandigd. (…) Overigens heeft ERES, in het licht van de betwisting daarvan door SSC, onvoldoende gesteld dat zij schade heeft geleden als gevolg van het feit dat SSC de wanden niet heeft verwijderd en heeft zij die schade niet, althans onvoldoende onderbouwd. Op grond van het voorgaande is het Gerecht voorlopig van oordeel dat geen aanleiding bestaat voor toewijzing van de door ERES verzochte doorbetaling van huur totdat de wanden zijn verwijderd.”
2.5.
SSC heeft een bodemprocedure, no. AR 76898/2015, ingesteld jegens ERES waarin zij, kort gezegd, gevorderd heeft dat ERES de door haar op grond van de huurovereenkomst betaalde borgsom van NAf 62.000,- zal restitueren, met rente en kosten. SSC heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst door middel van tijdsverloop rechtmatig is geëindigd. ERES heeft in het kader van haar primaire verweer aangevoerd dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, omdat ERES een onredelijke korte opzegtermijn in acht heeft genomen. Subsidiair is SSC ten onrechte gestopt met het betalen van huur omdat zij de wanden niet heeft verwijderd en dus het pand niet correct heeft opgeleverd. ERES beroept zich op verrekening van de borgsom met achterstallige huur zijdens SSC. Het GEA heeft in haar vonnis van 29 augustus 2016 ERES veroordeeld tot terugbetaling van de volledige borgsom aan SSC. Daartoe heeft het GEA ter zake onder meer het volgende overwogen:
“4.7 Een taalkundig uitleg van dit artikel(red. rechter: artikel 2 van de huurovereenkomst)
brengt met zich mee dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na verloop van de eerste drie jaar en dat SSC de optie heeft de huur daarna steeds met een periode van twee jaar te verlengen en dat zij, indien zij dat wenst te doen, ERES (niet minder dan) zes maanden voor het einde van die huurperiode in kennis dient te stellen daarvan. (…) Anders dan ERES betoogt zijn partijen dus niet een opzegtermijn van zes maanden overeengekomen, maar een kennisgevingstermijn van zes maanden mocht SSC beslissen om gebruik te maken van haar verlengingsoptie. De huur is derhalve op 1 september 2015 van rechtswege tot een einde gekomen, nu SSC niet van die optie gebruik heeft gemaakt. Dat ERES in 2013 ervoor heeft gekozen voorstellen te doen ten aanzien van een eventuele verlenging van de huurperiode en SSC daarbij heeft toegestaan op een latere tijdstip aan te geven of zij akkoord gaat, maakt het voorgaande niet anders. (…) Uit het enkele feit dat SSC ERES in 2015 niet zes maanden vóór de einddatum in kennis heeft gesteld dat zij de huur wilde verlengen had ERES moeten begrijpen dat SSC niet een verlenging wenste.(…) Nu SSC geen contractuele verplichting heeft geschonden en uit de door ERES verder aangedragen feiten en omstandigheden niet blijkt dat SSC onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, wordt het beroep van ERES op verrekening van de borgsom met de verschuldigde huur niet aanvaard.
brengt met zich mee dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na verloop van de eerste drie jaar en dat SSC de optie heeft de huur daarna steeds met een periode van twee jaar te verlengen en dat zij, indien zij dat wenst te doen, ERES (niet minder dan) zes maanden voor het einde van die huurperiode in kennis dient te stellen daarvan. (…) Anders dan ERES betoogt zijn partijen dus niet een opzegtermijn van zes maanden overeengekomen, maar een kennisgevingstermijn van zes maanden mocht SSC beslissen om gebruik te maken van haar verlengingsoptie. De huur is derhalve op 1 september 2015 van rechtswege tot een einde gekomen, nu SSC niet van die optie gebruik heeft gemaakt. Dat ERES in 2013 ervoor heeft gekozen voorstellen te doen ten aanzien van een eventuele verlenging van de huurperiode en SSC daarbij heeft toegestaan op een latere tijdstip aan te geven of zij akkoord gaat, maakt het voorgaande niet anders. (…) Uit het enkele feit dat SSC ERES in 2015 niet zes maanden vóór de einddatum in kennis heeft gesteld dat zij de huur wilde verlengen had ERES moeten begrijpen dat SSC niet een verlenging wenste.(…) Nu SSC geen contractuele verplichting heeft geschonden en uit de door ERES verder aangedragen feiten en omstandigheden niet blijkt dat SSC onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, wordt het beroep van ERES op verrekening van de borgsom met de verschuldigde huur niet aanvaard.
4.8
Voorts houdt partijen verdeeld de vraag of SSC toerekenbaar tekort heeft
geschoten in de nakoming van haar verplichting het pand te ontruimen en correct op te
leveren althans dat SSC te dien aanzien onrechtmatig jegens ERES heeft gehandeld.
(…)
4.11. (…)
ERES heeft gedurende de hele periode vanaf 10 september 2015 tot en met
31 maart 2016 SSC niet in de gelegenheid gesteld om de scheidingswanden te doen
weghalen, zulks terwijl ERES reeds vanaf 31 augustus 2015 weer de beschikking had
over de sleutels van het pand. Op het aanbod van 24 november 2015 van SSC om de
scheidingswanden te verwijderen heeft ERES in het geheel niet gereageerd; zelfs niet om
SSC te berichten dat zij niet akkoord was met de voorwaarde dat de borgsom terug
moest worden betaald. Nu ERES er zelf voor heeft gekozen om niet te reageren, een kort
geding procedure aan te spannen en het resultaat daarvan eerst af te wachten, treft SSC
geen verwijt dat zij de scheidingswanden niet heeft doen weghalen. Van een
tekortkoming in de nakoming van haar contractuele verplichting en/of onrechtmatige
daad die SSC kan worden toegerekend is dus in casu geen sprake. Het beroep op
verrekening van de gederfde huurinkomsten over de periode van 31 augustus 2015 tot 4
april 2016 wordt derhalve niet aanvaard.
4.12
De vordering van SSC zal, nu ERES geen opeisbare tegenvordering heeft op SSC
die met de borgsom moet worden verrekend, worden toegewezen.”
2.6.
Er is geen hoger beroep ingesteld, noch tegen het kort geding vonnis, noch tegen
het vonnis in de bodemprocedure.
3.Het geschil
3.1.
ERES vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van SSC tot betaling aan ERES van NAf 231.000,-, althans een bedrag ten belope van NAf 198.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van indiening van dit verzoekschrift, met veroordeling van SSC in de proceskosten.
3.2.
ERES legt aan de vordering ten grondslag dat SSC, in het licht van de bij huurovereenkomst overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, een te korte opzegtermijn (ongeveer zes weken) heeft gehanteerd. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Op grond daarvan maakt ERES aanspraak op betaling van zes maanden huur. Voorts heeft SSC het pand na oplevering in gebruik gehouden door de aangebrachte wanden eerst na het kort geding te verwijderen. Het pand is in de tussentijd onverhuurbaar gebleken, zodat SSC schadeplichtig is jegens ERES.
3.3.
SSC heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
SSC heeft primair aangevoerd dat ERES niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat de onderhavige kwestie reeds tweemaal door het GEA is beslecht. ERES betwist dat en stelt dat het feitencomplex hetzelfde is, maar dat het daaraan verbonden debat anders is gelet op de aard van de vordering. De vraag of SSC schadeplichtig is, zoals thans aan de orde, is niet eerder door het GEA is beantwoord.
4.2.
Tussen ERES en SSC zijn reeds een kort geding procedure en een bodemprocedure aanhangig geweest die betrekking hadden op de vraag of de tussen hen bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd en of het pand correct is opgeleverd. Van beide uitspraken is geen hoger beroep ingesteld. Het vonnis in de bodemprocedure is daarmee in kracht van gewijsde gegaan. Ingevolge artikel 70a lid 1 Rv hebben beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en die zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen dwingende kracht. Dat geldt niet alleen voor beslissingen die zijn neergelegd in het dictum van een vonnis, maar ook voor beslissingen die zijn neergelegd in de dragende overwegingen van het betreffende vonnis. In essentie strekt dit leerstuk er toe een einde te maken aan geschillen tussen partijen omtrent dezelfde rechtsbetrekking.
4.3.
Vaststaat dat het vonnis in de bodemzaak is gewezen tussen SSC en ERES, zodat het dezelfde partijen betreft als in de onderhavige procedure. Aan de orde is de vraag of het in de onderhavige zaak ook over dezelfde rechtsbetrekking gaat als in de bodemprocedure. Naar het oordeel van het Gerecht is dat het geval.
4.4.
In de onderhavige zaak legt ERES aan haar vordering ten grondslag primair dat de opzegtermijn die door SSC is gehanteerd te kort is en in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Nu echter in de vorige bodemprocedure de rechtsbetrekking met betrekking tot de rechtsgeldigheid van de beëindiging van de huurovereenkomst aldus is vastgesteld, dat partijen geen opzegtermijn zijn overeengekomen maar een kennisgevingstermijn van zes maanden waarbinnen SSC mocht beslissen of zij gebruik maakte van haar verlengingsoptie, stuit de vordering van ERES in onderhavige procedure af op het gezag van gewijsde van het vonnis van het GEA van 29 augustus 2016. Uit de rechtsoverwegingen die noodzakelijk waren voor de beslissingen in het dictum van het vonnis volgt onder meer dat uit het enkele feit dat SSC ERES in 2015 niet zes maanden vóór de einddatum in kennis heeft gesteld dat zij de huur wilde verlengen ERES had moeten begrijpen dat SSC niet een verlenging wenste. Dat oordeel van het GEA, waaraan het Gerecht gebonden is, maakt dat het Gerecht in de onderhavige zaak niet kan oordelen dat door het SSC een te korte opzegtermijn zou zijn gehanteerd.
4.5.
Het voorgaande geldt ook voor de subsidiaire stelling van ERES, namelijk dat SSC het pand na oplevering in gebruik heeft gehouden door de aangebrachte wanden eerst na het kort geding te verwijderen en waardoor het pand is in de tussentijd onverhuurbaar is gebleken. Ook die rechtsbetrekking, de oplevering van het pand, is in de eerdere bodemzaak aan de orde geweest. Het GEA heeft toen overwogen dat SSC de wanden door toedoen van ERES niet tijdig kon verwijderen. Dat het pand daardoor niet correct is opgeleverd, is derhalve niet aan SSC toe te rekenen. Aan dat oordeel is het Gerecht in deze procedure gebonden, zodat niet (meer) tot schadeplichtigheid van ERES wegens een niet correcte oplevering door SSC kan worden beslist.
4.6.
Het Gerecht komt tot de slotsom dat de vorderingen van ERES afstuiten op het gezag van gewijsde van het eindvonnis van het GEA van 29 augustus 2016. De vorderingen van ERES zullen worden afgewezen. De overige verweren van SSC behoeven geen bespreking meer.
4.7.
ERES zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van SSC worden begroot op NAf 4.000,- (2 punten x tarief 7 ad NAf 2.000,-) aan gemachtigdensalaris.
5.De beslissing
Het Gerecht:
- wijst de vordering af,
- veroordeelt ERES in de proceskosten, aan de zijde van SSC tot op heden begroot op NAf 4.000,- aan gemachtigdensalaris,
- verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2017 (bij vervroeging)