Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
Registratienummer: BON202200063
Datum uitspraak: 9 oktober 2022
VONNIS
in de zaak van
1.[EISER SUB 1],
2.
[EISER SUB 2],
[EISER SUB 2],
beiden wonende in Nederland,
eisers,
gemachtigde: mr. M.G. van Dijk,
tegen
1.[GEDAAGDE SUB 1],
2.
[GEDAAGDE SUB 2],
[GEDAAGDE SUB 2],
beiden wonende te Florida (USA),
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.D. van den Brink.
Partijen worden hierna verkopers en kopers genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 2 maart 2022
- de conclusie van antwoord van 24 mei 2022
- de comparitie van partijen van 28 september 2022 en de bij die gelegenheid door verkopers overgelegde en vooraf gestuurde aanvullende producties 20 – 29, alsmede de spreekaantekeningen zijdens ieder van partijen.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Kopers hebben van verkopers een woning gekocht, plaatselijk bekend als [naam woning], [adres] op Bonaire. Kopers werden bij deze aankoop bijgestaan door twee makelaars van Remax. Van hetzelfde kantoor trad een andere makelaar voor verkopers op als
listing agent.
listing agent.
2.2.
In de koopovereenkomst is de volgende voorwaarde opgenomen:
This sale is contingent a technical inspection. In so far this technical inspection does not identify any structural defects that require more than $ 3,000 USD (…) in necessary repairs as determined by a recognized inspector. This contingency will end 14 days after fully signed purchase agreement.
2.3.
Verder is in de overeenkomst bepaald dat een partij die tekortschiet in de nakoming van een daaruit volgende verbintenis aan de andere partij een boete is verschuldigd ter hoogte van de waarborgsom. Deze is bepaald op USD 41.250,00, zijnde 15% van de overeengekomen koopprijs, en diende door kopers te worden gestort bij de notaris binnen tien werkdagen na vervulling van alle voorwaarden.
2.4.
De bouwkundige keuring die als voorwaarde was opgenomen is uitgevoerd door de heer J. Rietveld. De heer Rietveld is hiervoor aangezocht door de makelaars van kopers en het zijn ook kopers die de factuur voor zijn werkzaamheden hebben betaald.
2.5.
De heer Rietveld heeft de bouwkundige keuring uitgevoerd op 11 november 2020 en daarvan heeft hij in een rapport van 13 november 2020 verslag gedaan. In het rapport is ter zake de elektrische installatie het volgende vermeld:
The electrical installation is equipped with a central fuse box of the modern type with circuit breakers. The box is installed in the storage room. The box is not neatly finished and the door is missing. This is a potentially dangerous situation. Consultant recommends strongly the installation to be checked by a qualified electrician. Also should be determined which wiring parts are connected with which group and the overview should be in the possession of the owner of the house. Estimated costs $ 500,00.
2.6.
Daarna heeft de makelaar van kopers op 17 november 2020 aan kopers laten weten dat het rapport er wat haar betreft goed uitzag en heeft zij hen gevraagd om een bevestiging dat de voorwaarde van de bouwkundige keuring hiermee was komen te vervallen. Kopers hebben daarop geantwoord dat verkopers de door de Rietveld aangegeven punten moeten oplossen, waarop de betreffende makelaar heeft geantwoord dat dat een verkeerd begrip van zaken is omdat de voorwaarde op zichzelf geen verplichting geeft voor verkopers om uit het rapport blijkende gebreken te herstellen. In een daaropvolgende e-mail schreef de makelaar aan kopers dat zij de naam van een elektricien kon doorgeven om de reparaties uit te voeren. Kopers hebben daarop, op 19 november 2020, geantwoord het met deze reactie niet eens te zijn, de situatie gevaarlijk te vinden, en van de koop af te zien (“the sale is off”). Daarna heeft dezelfde makelaar aan kopers geschreven dat verkopers aan hun elektricien hebben gevraagd om een prijsopgaaf voor het herstel van de gebreken, waarop kopers als volgt in een e-mail aan haar reageerden:
So what you are proposing is just to put bandage on the situation, not actually have the problem fixed, cover for electrical box is only part of it, as I see from the report, it is NOT NEATLY FINISHED, NOTHING is MARKED in that BOX. And that makes me question rest of the electrical wiring and safety! No license electrician performs/leaves job as that (…)
2.7.
Op 24 november 2020 heeft de instrumenterend notaris aan kopers geschreven dat de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst niet was vervuld waardoor zij uiterlijk op 7 december 2022 de waarborgsom van
USD 41.250,00 moesten betalen. Kopers hebben daarop aan de notaris geantwoord dat hij kennelijk verkeerd geïnformeerd was en dat de koop niet doorging.
2.8.
Vervolgens hebben verkopers kopers bij deurwaardersexploot van
9 december 2020 in gebreke gesteld, waarbij hen een termijn is gegeven voor nakoming van acht dagen. Omdat betaling ook daarna uitbleef hebben verkopers de overeenkomst op 22 december 2022 ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van, zoals hiervoor vermeld, USD 41.250,00.
2.9.
Verkopers hebben de woning daarna snel kunnen verkopen aan een derde voor USD 1.000,00 meer dan de prijs die met kopers was overeengekomen. De leveringsdatum was dezelfde als die met kopers was overeengekomen, namelijk 1 februari 2022.
2.10.
Op 3 februari 2022 hebben verkopers conservatoir beslag doen leggen op de woning van kopers, zijnde een woning die kopers hebben gekocht kort na de afgeblazen verkoop met verkopers.
3.De vordering
3.1.
Verkopers vorderen betaling door kopers van een bedrag van USD 41.250,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2022 tot aan de dag van algehele voldoening, te vermeerderen met de beslagkosten van USD 1.219,00, alsmede te vermeerderen met proceskosten en de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het daartoe te wijzen vonnis.
3.2.
Verkopers gronden hun vordering op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, bestaande uit het niet betalen van de waarborgsom, hetgeen hun ingevolge artikel 10 van dezelfde overeenkomst aanspraak geeft op een boete ter hoogte van een daaraan gelijk bedrag.
3.3.
Kopers voeren verweer. Zij wijzen erop dat de deskundige de elektrische installatie niet heeft onderzocht. Gelet op wat hij aantrof in de groepenkast heeft hij ten zeerste aangeraden om daarnaar door een gekwalificeerde elektricien te laten kijken. Zij stellen primair dat daarmee de voorwaarde van een bouwkundige keuring, die volgens hen als een opschortende voorwaarde moet worden aangemerkt, geacht moet worden als niet te zijn vervuld en subsidiair, als deze als een ontbindende voorwaarde gekwalificeerd moet worden, deze geacht moet worden te zijn vervuld. In dat verband beroepen zij zich op artikel 6:23 lid 1 en 2 BW BES. Verkopers hebben in eerste instantie geweigerd het aanvullend onderzoek naar de elektrische installatie uit te voeren. In een later stadium, na het verstrijken van de termijn waarbinnen de voorwaarde vervuld kon worden, hebben zij dit onderzoek wel laten uitvoeren, maar naast dat dit te laat was zijn kopers over de resultaten daarvan niet geïnformeerd. Meer subsidiair is hun standpunt dat zij de betaling van de waarborgsom mochten opschorten omdat verkopers hun medewerking aan het uitvoeren van een nadere keuring weigerden, waardoor zij ter zake die betaling niet in verzuim zijn gekomen en zij de contractuele boete niet hebben verbeurd. Uiterst subsidiair doen zij een beroep op matiging van de boete.
5.De beoordeling
5.1.
In de koopovereenkomst tussen partijen is de voorwaarde van een bouwkundige keuring opgenomen. Deze houdt in dat als uit een binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomt uit te voeren bouwkundige keuring geen gebreken blijken voor een totaal van meer dan USD 3.000,00 de voorwaarde zal gelden als vervuld.
5.2.
Aan de voorwaarde zoals hiervoor weergegeven is voldaan. Binnen veertien dagen na ondertekening van de overeenkomst is een bouwkundige keuring uitgevoerd en daaruit zijn geen gebreken van in totaal meer dan USD 3.000,00 naar voren gekomen. Met die vaststelling kan in het midden worden gelaten of de betreffende voorwaarde een ontbindende dan wel opschortende voorwaarde is. Voor de beoordeling is het debat dat partijen daarover in deze procedure voeren niet van belang. Als namelijk de voorwaarde als een ontbindende voorwaarde heeft te gelden dan is de voorwaarde niet vervuld omdat niet uit de uitgevoerde bouwkundige keuring is gebleken dat sprake is van gebreken van meer dan
USD 3.000,00. Als daarentegen de voorwaarde als een opschortende voorwaarde moet worden beschouwd dan geldt de voorwaarde als vervuld, immers is uit de uitgevoerde bouwkundige keuring gebleken dat geen sprake is van gebreken van meer dan USD 3.000,00.
5.3.
Het gaat in dezen dus niet om de vraag of de voorwaarde een ontbindende voorwaarde is, zoals verkopers stellen, of een opschortende, zoals door kopers is gesteld. In beide gevallen is aan het overeengekomen voorbehoud voldaan. Dat hebben kopers tijdens de comparitie van partijen duidelijk onderkend, echter stellen zij dat de voorwaarde, die door hen als opschortend wordt beschouwd, ingevolge art. 6:23 lid 2 BW BES lid 2 heeft te gelden als niet vervuld omdat verkopers geen verdere keuring van de elektrische installatie wilden laten uitvoeren gelet op hun standpunt dat met de reeds uitgevoerde keuring al aan het voorbehoud zou zijn voldaan. Als de voorwaarde als een ontbindende voorwaarde moet worden aangemerkt dan geldt deze volgens verkopers om dezelfde reden ingevolge art. 6:23 lid 1 BW als vervuld.
5.4.
Echter, anders dan kopers stellen, is het gerecht van oordeel dat verkopers een nadere keuring nooit in de weg hebben gestaan. De heer Rietveld heeft naar aanleiding van zijn onderzoek een aanvullend onderzoek naar de elektrische installatie geadviseerd. Kopers hadden voor dat aanvullend onderzoek opdracht kunnen geven aan een gekwalificeerde elektricien. Het door verkopers naar hen ingenomen standpunt dat het overeengekomen voorbehoud al was vervallen met het onderzoek door de heer Rietveld hoefde kopers in redelijkheid niet van het geven van een dergelijke opdracht te weerhouden.
5.5.
En anders dan kopers (mogelijk) betogen lag het niet op de weg van verkopers om opdracht voor een aanvullend onderzoek te geven. Het waren immers kopers die dit aanvullend onderzoek wilden en niet verkopers. Daarnaast waren kopers ook de opdrachtgevers van het daarvoor al uitgevoerde onderzoek door de heer Rietveld. De factuur van de heer Rietveld voor dit onderzoek is door hen betaald. Het is ook de makelaar door wie zij werden bijgestaan bij de contractvorming die de heer Rietveld voor het uitvoeren van dit onderzoek heeft benaderd. Op zich is het opmerkelijk dat deze makelaar werkzaam is bij hetzelfde kantoor als waaraan de makelaar van kopers is verbonden, maar die omstandigheid doet niet af aan de situatie dat deze makelaar kopers bij de bieding en de contractvorming heeft geadviseerd en bijgestaan en hen daarin heeft vertegenwoordigd, onder meer door in dat verband het contact met haar collega als verkopend makelaar te onderhouden. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat deze makelaar bij de opdracht aan de heer Rietveld kopers vertegenwoordigde.
5.7.
Meer subsidiair hebben kopers een beroep gedaan op opschorting, maar met hetgeen hiervoor is overwogen kan dat beroep niet slagen. Verkopers waren niet gehouden opdracht te geven voor een aanvullend onderzoek. Aan kopers komt in dat verband dan ook geen beroep op opschorting toe.
5.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat de overeenkomst veertien dagen na ondertekening een onvoorwaardelijk karakter heeft gekregen. Kopers waren op dat moment de waarborgsom verschuldigd. Die hebben zij niet betaald, waardoor zij in beginsel de in artikel 10 van de overeenkomst bepaalde boete ter hoogte van de waarborgsom zijn verschuldigd. Deze bedraagt USD 41.250,00, zijnde 15% van de overeengekomen koopsom.
5.7.
Kopers hebben een beroep gedaan op matiging van de boete. Zij wijzen erop dat verkopers geen schade hebben geleden, een boete van 15% buitensporig hoog is, dat over de boetebepaling niet is onderhandeld, kopers onbekend waren met de risico’s van het boetebeding, het stuklopen van de overeenkomst mede het gevolg is van de opstelling van kopers die zich in eerste instantie niets hebben aangetrokken van het advies van de heer Rietveld om aanvullend onderzoek te doen, alsmede verkopers de zaak anderhalf jaar op zijn beloop hebben gelaten waarna zij plotsklaps beslag hebben gelegd op hun op dat moment te koop staande woning op Bonaire, zijnde een woning die zij hadden gekocht na het stuklopen van de overeenkomst met verkopers.
5.8.
Artikel 6:94 BW BES bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012: BW4986).
5.9.
Bij de beoordeling of de boete gematigd moet worden en tot welk bedrag neemt het gerecht het volgende in aanmerking:
- de boete van 15% van de koopsom wijkt af van de boete van 10% die doorgaans in vergelijkbare contracten tussen particulieren binnen het koninkrijk bedongen wordt,
- de overeenkomst is door de makelaar van verkopers opgesteld en over de hoogte van de daarin opgenomen boete hebben partijen niet onderhandeld,
- dat kopers zijn tekortgeschoten is mede veroorzaakt door het standpunt van verkopers dat zij ondanks een daartoe strekkende aanbeveling in het rapport van de heer Rietveld een nader onderzoek niet nodig vonden en meenden dat met het rapport het voorbehoud was komen te vervallen,
- verkopers hebben geen schade geleden, immers hebben zij de woning daarna voor een hoger bedrag verkocht – voor USD 1.000,00 meer zoals door hen tijdens de comparitie is aangegeven – tegen dezelfde leveringsdatum als die met kopers was overeengekomen,
- verkopers hebben de zaak bijna anderhalf jaar op zijn beloop gelaten, waardoor verkopers er in mindere mate op hoefden te rekenen dat verkopers nog aanspraak maakten op de boete.
5.10.
De genoemde factoren brengen het gerecht tot het oordeel dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Het gerecht zal deze daarom vaststellen op USD 10.000,00. Naar beneden afgerond komt dit neer op 25% van de overeengekomen boete. Genoemd bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd en waartegen kopers op zichzelf geen verweer hebben gevoerd.
5.11.
Verkopers hebben beslag gelegd en vergoeding van de daaraan verbonden kosten voor de deurwaarder gevorderd. Die vordering is toewijsbaar omdat de door verkopers gevorderde boete deels wordt toegewezen. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van een nietig beslag.
5.12.
Geen van de partijen is aan te merken als een overwegend in het (on)gelijk gestelde partij zodat de kosten van de procedure worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt. Weliswaar betreft het toewijsbare deel van de boete maar 25% van het door verkopers in dat verband gevorderde en zijn verkopers in die zin voor het merendeel in het ongelijk gesteld, maar zijn het kopers die wat betreft de verschuldigdheid van de boete op zichzelf als de in het ongelijk gestelde partij moeten worden beschouwd.
6.De beslissing
Het gerecht,
6.1.
veroordeelt kopers tot betaling aan verkopers van USD 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2022,
6.2.
veroordeelt kopers tot betaling aan verkopers van USD 1.219,00 ter zake de beslagkosten,
6.3.
verklaart de voorgaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten van de procedure draagt,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.