Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
Registratienummer: BON202200089
Datum uitspraak: 23 november 2022
VONNIS
in de zaak van
1.[EISER 1],
2. [EISERES 2],
beiden wonende te Bonaire,
eisers,
gemachtigde: mr. E.J. Winkel
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te Bonaire,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.A. van Lieshout.
1.De procedure
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 10 augustus 2022.
2.1.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn respectievelijk de zwager en de zus van gedaagde.
2.2.
Gedaagde is op 4 juni 2021 eigenaar geworden van een eigendomsperceel op Bonaire. Dit perceel heeft gedaagde gesplitst in zeven kavels, waarvan één kavel met [kadastrale aanduidingen].
2.3.
Nog voor de hiervoor bedoelde splitsing hebben partijen op 9 januari 2022 een overeenkomst gesloten met betrekking tot voornoemd kavel, met de volgende inhoud:
De aspirant kopers (zijnde eisers, gerecht) wensen een kavel grond te kopen bij verkoper (zijnde gedaagde, gerecht). Deze kavel is nog niet beschikbaar omdat deze nog moet worden afgesplitst van [kadastrale aanduidingen]. Om de afsplitsing mogelijk te maken is een investering nodig voor de kosten van Kadaster en Geomaat (de landmeters).
Aspirant kopers zijn bereid om deze investering voor te schieten en de facturen van deze twee partijen te voldoen, onder de volgende voorwaarden:
a. Het voorgeschoten bedrag wordt verrekend bij de aankoop van de kavel dat aspirant kopers wensen te kopen;
b. Overeengekomen wordt dat het een kavel van 7000 vierkante meter betreft met de verkoopprijs vastgelegd op USD 7,- per vierkante meter.
De kosten die worden voorgeschoten en later verrekend zijn de volgende:
1. Offerte Geomaat Caribe, gedateerd 2-12-2021, met als referentie
O-20210053a, ten bedrage van USD 17.225,- inclusief de ABB
2. Offerte Kadaster Bonaire, gedateerd 9-12-2021, referentie S21090, ten
bedrage van USD 22.400,- inclusief de ABB.
Het totale bedrag wat is voorgeschoten door aspirant kopers komt daarmee op USD 39.625.
Indien de verkoper, wegens niet voorziene omstandigheden, niet aan deze voorwaarden kan voldoen zal zij het voorgeschoten bedrag terugbetalen aan aspirant kopers.
2.4.
Eisers hebben de in de overeenkomst vermelde facturen betaald. Na afronding van de splitsing is gedaagde echter niet bereid gebleken het kavel aan eisers te leveren. De koopsom van USD 49.000,00 vindt zij te laag, waarvoor zij verwijst naar een in haar opdracht uitgevoerde taxatie van 24 januari 2022 van Taxabon. Taxabon heeft de marktwaarde getaxeerd op USD 122.000. Zij heeft eisers gevraagd om een hogere koopsom maar eisers zijn daartoe niet bereid. De facturen die eisers voor gedaagde hebben betaald heeft gedaagde aan hen terugbetaald.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen om gedaagde bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot nakoming van de onder 2.3 vermelde overeenkomst door mee te werken aan de notariële levering van het eigendomsperceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduidingen], onder de overeengekomen en gebruikelijke voorwaarden, zulks binnen twee maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis en in verband daarmee steeds binnen 72 uur na elk verzoek van de notaris alle benodigde informatie en medewerking te verlenen en te verstrekken, één en ander op straffe van een dwangsom van USD 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan het vonnis wordt voldaan, bij gebreke waarvan de uitspraak van het gerecht in de plaats zal treden van een tot levering van het onroerend goed bestemde akte of een deel daarvan, met bepaling van de in artikel 3:301 lid 1 sub b BW genoemde termijn op twee dagen, alsmede gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure waaronder nakosten.
3.2.
Gedaagde voert verweer. De overeenkomst tussen partijen is een geldleenovereenkomst. Van een koopovereenkomst is geen sprake. Er was geen definitieve overeenstemming over de koopprijs en over de omvang en de overige bijkomende kosten en voorwaarden. Gedaagde heeft nooit de bedoeling gehad om met de geldleenovereenkomst ‘tussen de regels door’ een koopovereenkomst aan te gaan. Er is tussen partijen slechts richtinggevend gesproken over een vierkante meter prijs van USD 7,00. Zo liep er nog een discussie over, als er gekocht zou worden, de kooprijs inclusief de door verweerster te maken extra kadasterkosten zou zijn. Zij heeft altijd duidelijk gemaakt dat zij eerst haar eigen plannen definitief wilde maken voordat zij concrete afspraken kon maken over de precieze prijs. Dit verweer en wat zij verder als verweer heeft aangevoerd, zal hierna bij de beoordeling, voor zover van belang, worden besproken.
4.De beoordeling
4.1.
De conclusie is dat vordering zal worden toegewezen, waartoe het volgende wordt overwogen.
4.2.
Uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst zouden eisers twee facturen betalen voor gedaagde. Ingevolge dezelfde overeenkomst zou deze betaling door eisers kunnen worden verrekend met de te zijner tijd door hen te betalen koopsom voor het door gedaagde aan hen te leveren perceel. In de overeenkomst is bepaald dat het hierbij gaat om een nog af te splitsen perceel van 7.000 m2 voor een prijs van USD 7,00 per m2. Met deze bepalingen hebben partijen zich tot de koop respectievelijk verkoop van het betreffende perceel verbonden. Eisers stelden deze koop als voorwaarde bij de betaling door hen van de hiervoor bedoelde facturen, althans het voorschieten daarvan. Dat volgt klip en klaar uit het bepaalde in de tweede alinea van de overeenkomst.
4.3.
De overeenkomst is dus niet gesloten onder een opschortende voorwaarde van een tussen partijen nog te sluiten koopovereenkomst zoals gedaagde stelt. De overeenkomst was al onvoorwaardelijk bij het sluiten daarvan. Weliswaar hebben ook eisers zich voorafgaand aan deze procedure in een brief van hun gemachtigde op het standpunt gesteld dat er van een opschortende voorwaarde sprake zou zijn, maar zij hebben dat standpunt niet herhaald in deze procedure. Dat kan en dat mag. Het staat eisers vrij om een eerder, buiten de procedure ingenomen, standpunt te herzien. Zij zijn daaraan niet gebonden.
4.4.
Anders dan gedaagde stelt is het onderwerp van de koopovereenkomst voldoende bepaald zodat, ook anders dan gedaagde stelt, nakoming daarvan kan worden afgedwongen. Het gaat om een perceel van 7.000 m2 dat na verkaveling van een groter perceel van gedaagde zou ontstaan. Gedaagde heeft verkaveld in zeven percelen waarvan er slechts één de overeengekomen omvang van 7.000 m2 heeft. Tussen partijen is niet in discussie dat dat het perceel is waar het om gaat.
4.5.
Aan gedaagde kan worden toegegeven dat in de overeenkomst niet alle voorwaarden zijn opgenomen waaraan men bij een koopovereenkomst voor onroerende zaken kan denken, echter staat dat de nakoming daarvan niet in de weg. Tijdens de mondelinge behandeling heeft gedaagde doen aanvoeren dat de bank nadere voorwaarden zou kunnen stellen en dat ook over de kosten van de notaris nog geen overeenstemming bestaat. Echter, als de bank inderdaad die nadere voorwaarden zou stellen kan de slotbepaling in de overeenkomst mogelijk uitkomst bieden. Daarin is bepaald dat indien gedaagde wegens niet voorziene omstandigheden niet aan de voorwaarden van de overeenkomst kan voldoen – dus niet kan leveren – zij de facturen aan eisers zal terugbetalen. In dat geval zou gedaagde van haar leveringsverplichting zijn ontslagen. Gesteld noch gebleken is echter dat de bank een levering in de weg zou staan of daaraan nadere voorwaarden zou stellen of dat gedaagde om een andere reden niet zou kunnen leveren.
4.6.
Wat betreft de notariskosten voert gedaagde terecht aan dat partijen daarover niets hebben afgesproken. Partijen zijn dit kennelijk vergeten, maar betaling van notariskosten is ook niet wat eisers vorderen. Eisers vorderen uitsluitend dat gedaagde haar medewerking verleent aan levering. Onder deze vordering kan niet worden begrepen het betalen van notariskosten. Hetzelfde geldt voor de kosten voor de inschrijving van de akte van overdracht in het kadaster. Ook daarover is niets afgesproken, maar ook dat valt buiten de vordering van eisers. Uit het ontbreken van een afspraak over de kosten volgt niet dat er geen koopovereenkomst bestaat. Hooguit is de overeenkomst op dit punt onvolledig en zou deze door een uitleg daarvan kunnen worden aangevuld, maar nogmaals ligt die vraag gelet op de vordering zoals door eisers geformuleerd niet voor.
4.7.
Gedaagde stelt dat eisers hun aanbod van het vooruitbetalen van de twee facturen heeft misbruikt om een verkoop van de kavel af te dwingen. Het gerecht kan gedaagde niet in deze stelling volgen. De overeenkomst is het resultaat van een zakelijke onderhandeling tussen partijen met een tussen partijen gelijk uitgangspunt, namelijk dat eisers een kavel van gedaagde zouden kopen. Zij hebben onderhandeld over de prijs en zijn uitgekomen op een prijs van USD 7,00. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht volgt niet dat deze prijs alleen maar richtinggevend was. Partijen hebben expliciet over deze prijs gesproken. Gedaagde wilde eigenlijk USD 7,50 per vierkante meter hebben maar is met USD 7,00 akkoord gegaan. Eisers wilden de meergenoemde facturen alleen betalen, althans voor gedaagde voorschieten, als zij een kavel konden kopen tegen deze prijs. Gelet op wat daarover in de overeenkomst staat, zou dat voor gedaagde geen verassing kunnen zijn. Als gedaagde iets anders had willen afspreken met eisers, hetgeen kennelijk de strekking van haar betoog is, had zij deze overeenkomst niet moeten aangaan.
4.8.
Verder stelt gedaagde dat zij door eisers wordt geïntimideerd en wordt gedwongen om de grond ver beneden de marktwaarde te verkopen. Gedaagde miskent hiermee dat eisers uitsluitend aan haar vragen om de met haar gesloten overeenkomst na te komen. Dat is hun goed recht.
4.9.
Ook anders dan gedaagde stelt, is het enkele feit dat de waarde van de grond inmiddels is verdrievoudigd geen onvoorziene omstandigheid in de in van artikel 6:258 BW. Bij een beroep op onvoorziene omstandigheden moet sprake zijn van zodanige omstandigheden dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In zijn algemeenheid betekent dit dus niet, zoals gedaagde kennelijk veronderstelt, dat zij daaraan in het geheel niet meer is gebonden. In beginsel kan een onvoorziene omstandigheid alleen tot een wijziging daarvan leiden, maar daarvoor is geen aanleiding in een geval als deze waarin weliswaar de waarde van de grond behoorlijk is gestegen maar gedaagde bij onverkorte nakoming daarvan er in vermogensrechtelijke zin niet op achteruit gaat, althans niet als die wordt vergeleken met die op de datum van het sluiten van de overeenkomst. Bij een uitgestelde leveringsdatum moet partijen er altijd rekening mee houden dat de waarde op de datum van levering niet meer dezelfde is als op de transactiedatum. Een veranderde waardeverhouding komt in beginsel voor risico van ieder van partijen zelf. Dat de waarde van de grond inmiddels is gestegen zal gedaagde moeten accepteren.
4.10.
Verder voert gedaagde als onvoorziene omstandigheid aan dat de relatie tussen partijen nu ernstig is verstoord. Daardoor zouden zij niet meer als goede buren naast elkaar kunnen leven. Voorop staat echter dat de oorzaak van een eventuele verstoring van de verhouding bij gedaagde zelf ligt, immers komt zij haar verbintenis tot levering niet na en hebben eisers haar dientengevolge nu in rechte moeten aanspreken. Daarbij komt dat partijen niet als goede buren naast elkaar hoeven te leven. Buren zijn buren; die heb je niet voor het kiezen. Een goede verstandhouding is fijn, maar het is geen voorwaarde om naast elkaar te kunnen leven.
4.11.
Tot slot voert gedaagde aan dat omdat zij het bedrag van de door eisers betaalde facturen inmiddels aan eisers heeft terugbetaald, zij niet meer aan haar leveringsverplichting is gebonden. Ook hiermee miskent gedaagde hetgeen partijen hebben afgesproken, namelijk dat gedaagde alleen dient terug te betalen als zij niet zou kunnen leveren. De terugbetaling betekent echter wel dat eisers de door hen te betalen koopsom niet meer met de facturen kunnen verrekenen. Daarom zullen eisers de koopsom op datum levering nog aan gedaagde moeten betalen. Echter omdat gedaagde geen daarop gerichte (voorwaardelijke) reconventionele vordering heeft ingesteld, blijft een veroordeling daartoe achterwege.
4.13.
Gedaagde heeft geen specifiek verweer gevoerd tegen de afzonderlijke onderdelen van de vordering zodat deze met de voorgaande overwegingen volledig toewijsbaar zijn. Aan de gevorderde dwangsom van USD 1.000,00 voor iedere dag dat gedaagde niet zal nakomen, wordt een maximum verbonden van USD 50.000,00. Tevens wordt daaraan de voorwaarde verbonden dat nog geen inschrijving van dit vonnis ex artikel 6:301 lid 1 BW heeft plaatsgevonden.
4.14.
Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. Deze worden aan de zijde van eisers begroot op USD 251,00 aan griffierecht, USD 136,58 aan deurwaarderskosten en USD 1.396,00 (2 punten x tarief IV).
5.De beslissing
Het gerecht,
5.1.
veroordeelt gedaagde tot het verlenen van medewerking aan de notariële levering van het eigendomsperceel, kadastraal bekend als afdeling 5, sectie C nummer 234, groot 7.000 m2, onder de overeengekomen en gebruikelijke voorwaarden, zulks binnen twee maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis en in verband daarmee steeds binnen 72 uur na elk verzoek van de notaris alle benodigde informatie en medewerking te verlenen en te verstrekken,
5.2.
veroordeelt gedaagde tot betaling van een dwangsom van USD 1.000,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat zij met het onder 5.1 bepaalde in gebreke zou blijven, dit tot een maximum van USD 50.000,00 en voor zolang geen inschrijving als onder 5.3. heeft plaatsgevonden,
5.3.
bepaalt dat indien gedaagde met het onder 5.1. bepaalde in gebreke blijft dit vonnis in de plaats kan treden van een tot levering van het onroerend goed bestemde akte of een deel daarvan, met bepaling dat de in artikel 3:301 lid 1 sub b BW bedoelde termijn wordt verkort tot twee dagen,
5.4.
veroordeelt gedaagde in de kosten de procedure, aan de zijde van gedaagde begroot op USD 1.783,58,
5.5.
veroordeelt gedaagde in de nakosten die worden begroot op USD 140,00, te verhogen met USD 84,00 in geval van betekening nadat gedaagde niet binnen 14 dagen na daartoe te zijn aangeschreven vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan,
5.5.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.