Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
registratienummer: BON202100465
datum uitspraak: 26 april 2022
VONNIS
in de zaak van
de naamloze vennootschap [naam vennootschap].
gevestigd te Bonaire,
eiseres, hierna te noemen: Verkoper,
gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,
tegen
1.Verweerder I,
2.
Verweerder II,
Verweerder II,
beiden wonende te Bonaire,
gedaagden, hierna samen te noemen: Kopers,
procederende in persoon.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- verzoekschrift ingediend op 1 oktober 2021,
- conclusie van antwoord van 24 november 2021,
- comparitie van partijen, gehouden op 24 maart 2022,
- akte uitlating van 30 maart 2022.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Verkoper is de ontwikkelaar van de wijk [wijk] op Bonaire. Hij heeft bij de verkoop van zijn bouwkavels in [wijk] bouwvoorschriften in de koop- en leveringsaktes laten opnemen. Deze bouwvoorschriften moeten op grond van een kettingbeding aan de opvolgend kopers worden opgelegd.
2.2.
Kopers hebben op [datum] een perceel gekocht (van [naam] die het perceel enkele jaren eerder van verkoper had verkregen) gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als afdeling [afdeling], sectie [sectie], nummer [nummer ], in [wijk]. De koopprijs bedroeg 50.000,- Euro. Dit perceel is op 15 november 2018 aan hem geleverd. In de leveringsakte is voor zover hier van belang onder meer opgenomen:
"Artikel 5
(…)
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar gemelde akte waarbij verkoper het
verkochte in eigendom verkreeg, waarin woordelijk staat vermeld:
"Verkoper legt aan de koper geen andere persoonlijke verplichtingen op dan de volgende:
het verkochte zal uitsluitend bestemd mogen worden voor het bouwen en hebben van een stenen woonhuis met een oppervlakte van tenminste eenhonderd vijfentwintig vierkante meter (125 m2). Het te stichten woonhuis mag derhalve niet als winkel, bedrijfsruimte of opslagplaats gebruikt worden, noch geheel noch gedeeltelijk. De bouwactiviteiten zullen echter niet voor een maart tweeduizend tien aanvangen.
Met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verkoper [naam maatschappij], is evenwel het oprichten van een houten woonhuis ook mogelijk.
het hoogste bouwpunt van het woonhuis zal tenminste vijf meter verwijderd zijn van het toppunt van de terreinhelling van het verkochte, en zal een totale hoogte van vier en een halve meter niet overtreffen.
e dakbedekking zal niet bestaan uit zonlicht-weerkaatsende materialen, zoals ongeverfde zink- en aluminium platen.
het op het verkochte te stichten woonhuis zal warden afgebouwd binnen anderhalfjaar nadat met de bouwwerkzaamheden een eerste aanvang is gemaakt, en van welke eerste aanvang de verkoper [naam maatschappij]. daarvoren schriftelijk op de hoogte dient te worden gesteld.
het op het verkochte te stichten/gestichte woonhuis deugdelijk te onderhouden en het verkochte in ordelijke staat te houden en daarop met name geen afval te storten, noch daarop oud ijzer en oude onbruikbare voertuigen te plaatsen.
op het verkochte zullen geen andere dieren dan kleine huisdieren te houden. Onder kleine huisdieren warden met name niet verstaan kippen, varkens, koeien, schapen en geiten.
Bij overtreding van het hierboven sub a tot en met g bepaalde wordt de overtreder voor iedere overtreding schriftelijk in gebreke gesteld. Mochten de gebreken binnen dertig (30) dagen na dagtekening van de ingebrekestelling niet zijn gecorrigeerd, dient koper een onmiddellijk opeisbare boete, groot vijftigduizend gulden (NAf. 50.000,--) aan verkoper [naam maatschappij] te betalen, onverminderd het recht van de verkoper om het in strijd met bedoelde bepalingen aanwezige op kosten van de overtreder te doen verwijderen.
De koper en iedere opvolgende verkrijger in eigendom of zakelijk genotsrecht van het verkochte zal aansprakelijk zijn voor overtredingen tijdens de duur van hun eigendom door wie ook gepleegd en de koper en de opvolgende verkrijgers in eigendom of zakelijk genotsrecht zullen in verzuim zijn door het enkele feit van de overtreding, zonder dat enige ingebrekestelling zal nodig zijn.
Alle bedingen van dit artikel zullen bij elke vervreemding in eigendom of zakelijk genotsrecht van het geheel of een gedeelte van het hierbij verkochte van de nieuwe verkrijger in eigendom of zakelijk genotsrecht, moeten worden bedongen, aangenomen en in iedere verdere akte van vervreemding woordelijk worden overgenomen, zulks op verbeurte door koper en iedere opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde, die verzuimt deze bedingen op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen, van een onmiddellijk opeisbare boete groot vijftigduizend gulden (NAf.50.000,-) ten behoeve van de verkoper [naam maatschappij], welke verplichtingen bij deze door de verkoper warden opgelegd en door de koper aangenomen."
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen."
2.3.
Kopers zijn in mei 2019 gestart met de bouw van een woning op het perceel.
2.4.
Na de voltooiing van de bouw in mei 2020 heeft Verkoper geconstateerd dat de totale hoogte van de woning viereneenhalve meter overtreft, als bedoeld in artikel 5, onderdeel Bijzondere verplichtingen, ad c.
2.5.
Bij brief van 15 juni 2020 heeft Verkoper de Kopers gesommeerd de hoogte van de woning in overeenstemming te brengen met voormeld voorschrift omtrent de hoogte van de woning. Kopers hebben aan de sommatie geen gevolg gegeven.
3.Het geschil
3.1.
Verkoper vordert, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. Kopers hoofdelijk te veroordelen om, uiterlijk binnen zes maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, de woning gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als afdeling [afdeling], sectie [sectie], nummer [nummer], zo te hebben aangepast dat de nokhoogte van de woning, gemeten vanaf het hoogste bestaande punt op de vijf meter rooilijn (dat wil zeggen: de terreinhoogte op een afstand van ten minste vijf meter van het toppunt van de terreinhelling), een hoogte van 4,5 meter niet overstijgt, op straffe van een dwangsom van US$ 250,- per dag of dagdeel dat gedaagden nalaten uitvoering te geven aan de uit te spreken veroordeling, met een maximum van US$ 100.000,- althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren;
Subsidiair:
II. Kopers hoofdelijk te veroordelen om, uiterlijk binnen zes maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, de woning gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als afdeling [afdeling], sectie [sectie], nummer [nummer], zo te hebben aangepast dat de nokhoogte van de woning, gemeten vanaf het hoogste bestaande punt op het maaiveld van de kavel, een hoogte van 4,5 meter niet overstijgt, op straffe van een dwangsom van US$ 250,- per dag of dagdeel dat gedaagden nalaten uitvoering te geven aan de uit te spreken veroordeling, met een maximum van US$ 100.000,-althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren;
Primair en subsidiair:
III. Kopers hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van US$ 28.089, althans hen te veroordelen tot betaling van zodanig bedrag als het gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit verzoekschrift;
IV. Kopers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en — voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt—te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Kopers voeren verweer en concluderen tot afwijzing van vorderingen en veroordeling van Verkoper in de proceskosten.
3.3.
De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig, besproken.
4.De beoordeling
4.1.
De bepaling in geschil luidt: “het hoogste bouwpunt van het woonhuis zal tenminste vijf meter verwijderd zijn van het toppunt van de terreinhelling van het verkochte, en zal een totale hoogte van vier en een halve meter niet overtreffen”.
4.2.
Tussen partijen is in wezen in geschil vanaf waar “de totale hoogte van vier en een halve meter” moet worden gemeten. Derhalve is wat het gerecht zal aanduiden als ”het peilpunt” in geschil.
Voor zover Kopers beoogd hebben aan te voeren dat nu geen peilpunt in het voorschrift in geding is genoemd, dan geen hoogtelimiet voor de woning geldt, wordt het volgende overwogen.
Ook als er in de bepaling sub c. geen punt is aangewezen van waaraf moet worden gemeten mag er niet onbeperkt in hoogte worden gebouwd. Een redelijke uitleg van de bepaling brengt met zich dat de hoogte gelimiteerd is. Dat blijkt uit het feit dat er een hoogte van 4,5 meter wordt voorgeschreven.
4.3.
Volgens Verkoper moet worden gemeten vanaf de “vijf meter rooilijn” in welk geval de woning 5.46 meter hoog is (meting Geomaat) respectievelijk vanaf het maaiveld tot aan de nok, in welk geval de hoogte van de woning 6.46 meter is.
Kopers hebben aangevoerd dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat woning vanaf het toppunt van de terreinhelling niet hoger mag zijn dan 4,5 meter.
In het licht van de tekst van de in geschil zijnde bepaling sub c. is de uitleg van de Kopers een niet onbegrijpelijke uitleg. In de hiervoor aangehaalde “Bijzondere verplichtingen” sub c. is immers vastgelegd dat voor de plaats van de woning op de kavel gemeten wordt vanaf “het toppunt van de terreinhelling”. Niet onbegrijpelijk is dat Kopers bij de bepaling van de hoogte van de woning bij dat voorschrift hebben aangesloten.
4.4.
Verkoper heeft weliswaar gesteld dat moet worden gemeten “vanaf vijf meter van de rooilijn” respectievelijk “vanaf het maaiveld”, maar dergelijke uitdrukkingen zijn niet in de tekst van het voorschrift terug te vinden.
4.5.
Ook volgens een meting in opdracht van Kopers wordt de maximale hoogte overschreden, te weten met 27 centimeter. Verkoper heeft belang bij handhaving van vermeld voorschrift. Dat voorschrift heeft tot doel een onbelemmerd uitzicht van omwonenden te garanderen. Ook Kopers willen een onbelemmerd uitzicht. Daartoe is een derdenbeding in de overeenkomst vastgelegd. Dat belang is voldoende zwaarwegend om Kopers tot aanpassing van de woning, derhalve gedeeltelijke afbraak, te dwingen. Er is enkel aanleiding het voorschrift buiten toepassing te laten indien dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248, tweede lid, BW BES. Dat is niet gebleken, reeds niet nu kopers hebben verklaard er niet van op de hoogte te zijn welke kosten zijn gemoeid met de aanpassing en volgens Verkoper gedacht moet worden aan een bedrag van US$ 10.000,-.
4.6.
Er is wel aanleiding om de kosten van de aanpassing van de woning zodanig dat deze in overeenstemming is met voormeld voorschrift te verdelen over beide partijen omdat een duidelijke omschrijving van het punt van waaraf moet worden gemeten om te bepalen of een totale hoogte van 4,5 meter niet wordt overtroffen in de leveringsakte ontbreekt. Dat gebrek in die bepaling is Verkoper toe te rekenen, die immers ter zitting heeft verklaard sinds de jaren 70 als projectontwikkelaar actief te zijn. Dat Kopers willens en wetens te hoog hebben gebouwd is weliswaar gesteld, maar niet gebleken. Het is gerecht heeft geen aanleiding eraan te twijfelen dat Kopers zijn afgegaan op de deskundigheid van de door hen ingeschakelde professionals, te weten een te goeder naam en faam bekend staande architect en bouwondernemer.
4.7.
Indien de schade niet nauwkeuring kan worden vastgesteld wordt zij begroot (artikel 6:97 BW BES). Wanneer de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde (in dit geval Verkoper) kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen (artikel 6:101 BW BES).
4.8.
Het vorenstaande in aanmerking genomen is het gerecht van oordeel dat de kosten die zijn verbonden aan de verlaging van de woning van Kopers over Verkoper en Kopers dienen te worden verdeeld in de verhouding 1:4, dat wil zeggen dat 75% van de kosten voor rekening van Verkoper komt en 25% voor rekening van Kopers.
4.9.
Verkoper vordert veroordeling van Kopers tot betaling van de contractuele boete.
In artikel 6:92 BW BES, lid 1, is bepaald: De schuldeiser kan geen nakoming vorderen zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boete beding is verbonden.
Nu Verkoper (met succes) nakoming vordert van het bepaalde in artikel 5, onderdeel Bijzondere verplichtingen, sub c. en nakoming van het boetebeding dient dit onderdeel van de vordering als strijdig met artikel 6:92, lid 1, BW BES te worden afgewezen.
Weliswaar is namens Verkoper ter zitting gesteld dat geen strijd met artikel 6:92 BW BES aanwezig is omdat artikel 6:92 BW BES van regelend recht is en omdat de boete is gesteld op de vertraging, maar dat leidt niet tot een ander oordeel omdat Verkoper zowel nakoming van het beding omtrent de hoogte van de woning vordert als nakoming van het boetebeding dat eveneens ziet op de schending van de meergenoemde bepaling sub c.
4.9.
De vordering zal als hieronder weergegeven worden toegewezen. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot US$ 25.000,-.
4.10.
Nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld, zal het gerecht de proceskosten compenseren zoals in de beslissing bepaald.
De beslissing
Het gerecht:
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen twaalf maanden na betekening van dit vonnis de woning, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als afdeling [afdeling], sectie [sectie], nummer [nummer], zodanig aan te passen dat de totale hoogte van de woning, gemeten vanaf het toppunt van de helling van de (gekochte) kavel waarop de woning is gebouwd een hoogte van 4,5 meter niet overtreft;
veroordeelt gedaagden om aan eiseres een dwangsom te betalen van US$ 250,- voor iedere dag of gedeelte van een dat zij niet aan de hiervoor uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van US$ 25.000,-;
bepaalt dat eiseres geen rechten kan ontlenen aan de veroordelingen indien vóór de aanvang van de werkzaamheden in verband met de verlaging van de woning niet 75% van de kosten hiervoor door eiseres zijn voldaan. De kosten in de zin van deze bepaling worden bepaald door een door beide partijen geaccordeerde offerte van een bouwbedrijf en dienen te worden voldaan aan gedaagden dan wel aan het in te schakelen bouwbedrijf. De uiteindelijke kosten kunnen hoger of lager uitvallen;
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.G.P.M. Spreuwenberg, rechter-plv, en op 26 april 2022 in het openbaar uitgesproken door de rolrechter, in aanwezigheid van de griffier.