ECLI:NL:OGEABES:2021:28 - Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Nakoming koopovereenkomst woning op erfpachtperceel ondan...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

Burgerlijke zaken over 2020

registratienummer: BON2020000306

datum uitspraak: 24 maart 2021

VONNIS

in de zaak van

[EISERES],

wonende te Bonaire,

eiseres,

gemachtigde: mr. A.T.C. Nicolaas,

tegen

[GEDAAGDE],

wonende te Bonaire,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.D. van den Brink.

De procedure

1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift van 8 juli 2020 met producties,
de conclusie van antwoord van 28 oktober 2020 met producties,
de akte tot eisvermeerdering van 16 november 2020 met productie,
de additionele producties, waaronder voicememo’s verstuurd via whatsapp, ingekomen op 16 november 2020,
de comparitie van partijen gehouden op 25 november 2020, waarbij partijen en hun gemachtigden zijn verschenen en waarbij mr. Van den Brink pleitaantekeningen heeft overgelegd waarvan hij alleen de eerste paragraaf heeft voorgedragen,
de akte van uitlating, ingekomen op 23 december 2020, met productie,
de voortgezette comparitie gehouden op 27 januari 2021, waarbij partijen zijn verschenen met hun gemachtigden en waarbij mr. Van den Brink pleitaantekeningen heeft overgelegd en voorgedragen.

2. Vonnis is nader bepaald op heden.

De feiten

3. [ [Gedaagde] heeft een recht van erfpacht tot 13 december 2055 op een perceel grond gelegen te [plaats] op Bonaire, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] (stenen huis en erf) (hierna: het erfpachtperceel). Op dit erfpachtperceel staat een woning (hierna: de woning).

4. [ [Gedaagde] leidt aan een degeneratieve oogziekte als gevolg waarvan zij bijna blind is. Zij is in 2017 met ziekteverlof gegaan en haar werkgever heeft haar arbeidsovereenkomst per medio juli 2020 opgezegd. Zij ontvangt onderstand.

5. [ [Gedaagde] heeft de woning op het erfpachtperceel in oktober 2019 te koop aangeboden. Vervolgens heeft [eiseres] de woning bezocht. Om de gelegenheid te krijgen om te onderzoeken of zij de financiering rond zou krijgen heeft [eiseres] gevraagd om een ‘voorlopig koopcontract’.

6. Partijen hebben op 25 oktober 2019 een document genaamd ‘voorlopig koopcontract’ ondertekend met betrekking tot het erfpachtperceel en de woning (hierna: het contract). Daarin is voor zover hier van belang opgenomen:

‘Dit is het voorlopige koopcontract. Het volgende is afgesproken :

-
Koper /Verkoperbetaalde de overdrachts kosten, belastingen, notaris enz oftewel

kosten koper of kosten verkoper.

-
Verkoper verklaart dit huis niet als onderpand te hebben voor een lening en

verkoper heeft geen achterstallige grondbelastingen / erfpacht.

Verkoper verklaart dat er geen beslag ligt op de woning.
Er zijn geen verborgen gebreken bekend bij de verkoper
De koper heeft als ontbindende voorwaarde dat als zij de financiering niet rond krijgt

de koop kan ontbinden zonder enige vorm van schadeloosheid en andere kosten.

-
Verkoper heeft geen ontbindende voorwaarden opgegeven.

Mevrouw is spaans talig, contract is in het Nederlands haar dochter heeft voor haar vertaald en mevrouw tekent dat ze dit goed heeft begrepen.’

7. Op 20 december 2019 ontving [eiseres] van de bank een offerte voor een financiering van de woning. [Eiseres] heeft de offerte op 6 januari 2021 voor akkoord ondertekend.

8. [ Gedaagde] en [eiseres] hebben vervolgens via whatsapp besproken dat de levering op 31 maart 2020 zou plaatsvinden.

9. [ Gedaagde] kwam vast te zitten in de Verenigde Staten vanwege de situatie rondom Covid-19. De levering werd uitgesteld omdat er documenten van [gedaagde] ontbraken.

10. In juni 2020 besloot [gedaagde] dat zij de woning niet meer wil verkopen. [Gedaagde] weigerde haar medewerking te verlenen aan de levering.

11. Op 1 juli 2020 heeft [eiseres] ter verzekering van haar vordering tot nakoming van de leveringsverplichting conservatoir beslag laten leggen op het recht van erfpacht.

12. [ Gedaagde] is gehuwd met […]. Bij brief van 25 oktober 2020 heeft zijn gemachtigde, voor zover hier van belang, aan [eiseres] geschreven:

“
(…)Voor zover er een er een geldige koop tot stand zou zijn gekomen, geldt dat de heer […] als echtgenoot van [gedaagde] voor de verkoop toestemming had moeten geven. Die toestemming ontbreekt (…). Namens de heer [echtgenoot van gedaagde] vernietig ik hierbij de gestelde koopovereenkomst. (…)”

Het geschil

13. [ Eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, samengevat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair:

te bepalen dat [gedaagde] haar volledige medewerking dient te verlenen aan de levering van het recht van erfpacht ten overstaan van notaris A.H. Schouten of haar plaatsvervanger, te bepalen dat indien [gedaagde] niet haar volledige medewerking verleent aan het verlijden van de notariële leveringsakte, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van deze akte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde] en te bepalen dat, indien zij voor het overige niet haar volledige medewerking verleent aan de levering van het erfpachtrecht, zij een dwangsom verbeurt,

en subsidiair (voor zover het gerecht het beroep van [eiseres] op artikel 1:89 lid 2 BW Pro BES mocht verwerpen):

voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade en [gedaagde] te veroordelen die schade, op te maken bij schadestaat, te vergoeden en te veroordelen in een voorschot op die schade van USD 8.868,38.

14. [ Eiseres] heeft aan de primaire vordering nakoming van de overeenkomst ten grondslag gelegd. De subsidiaire vordering is gestoeld op een onrechtmatige daad.

15. [ Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, althans afwijzing van de vorderingen.

16. Op de stellingen van partijen zal hieronder, voor zover van belang, worden ingegaan.

De beoordeling

17. Allereerst is tussen partijen in geschil of [gedaagde] het recht van erfpacht op het perceel met daarop de woning aan [eiseres] heeft verkocht. [Eiseres] beroept zich op nakoming van de koopovereenkomst, terwijl [gedaagde] heeft betwist dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. [Gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat zij ten tijde van het ondertekenen van het ‘voorlopige koopcontract’ niet de bedoeling had zich definitief te binden aan de koop. Zij ging ervan uit dat het koopcontract niet meer was dan een intentieverklaring. Pas als [eiseres] de mogelijkheid voor een financiering zou hebben onderzocht, zouden partijen de knoop definitief doorhakken. Voor [gedaagde] was daarvoor nog van belang of zij een erfpachtperceel en vervangende woonruimte zou kunnen vinden.

18. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in Pro verband met art. 3:33 en Pro art. 3:37 lid 1 BW Pro).

19. Het gerecht is van oordeel dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat blijkt uit de tekst van het contract en dat mocht [eiseres] ook afleiden uit de verklaringen en gedragingen van [gedaagde]. Gebleken is dat er wilsovereenstemming was over de essentialia van de overeenkomst, namelijk over het object, de prijs en ook over de levering bij de notaris. Uit de whatsappberichten blijkt dat aanvankelijk 31 maart 2020 als leveringsdatum was afgesproken. Dat is echter niet doorgegaan vanwege omstandigheden aan de zijde van [gedaagde]. Niet is gebleken dat partijen naast de ontbindende voorwaarde van financiering nog andere (opschortende of ontbindende) voorwaarden zijn overeengekomen (bijvoorbeeld met betrekking tot het verkrijgen van vervangende woonruimte of een erfpachtperceel door [gedaagde]). Tijdens de voortgezette comparitie heeft [gedaagde] bovendien beaamd dat zij de woning aan [eiseres] wilde verkopen, dat het de bedoeling was om met [eiseres] naar de notaris te gaan en dat zij geen nadere voorwaarden aan de koop heeft gesteld. Dat het verkrijgen van de financiering enkele maanden heeft geduurd maakt dat niet anders. Daarvoor was geen termijn afgesproken en [gedaagde] heeft daar voordat [eiseres] de financiering verkreeg ook nooit een punt van gemaakt.

[Eiseres] mocht er destijds gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] aan haar wilde verkopen en leveren. Dat [gedaagde] Spaanstalig is en geen Nederlands spreekt doet daaraan niet af. Zoals ook blijkt uit de tekst van het contract heeft de dochter van [gedaagde], die wel Nederlands spreekt, haar bijgestaan bij de koop en zij heeft contract voor haar vertaald. De whatsappcommunicatie die daarop volgde was in het Spaans. Dat [gedaagde] later heeft besloten dat zij de woning niet meer wil verkopen maakt het bovenstaande ook niet anders.

20. [ Gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd. Artikel 1:88 lid 1 sub a BW Pro BES bepaalt dat een echtgenoot de toestemming van een andere echtgenoot behoeft voor overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren. Gelet op het overgelegde uittreksel uit de basisadministratie van [echtgenoot van gedaagde], is onvoldoende door [eiseres] betwist dat [echtgenoot van gedaagde] ook in de woning woont. Daar gaat het gerecht dan ook vanuit. Niet in geschil is dat [echtgenoot van gedaagde] geen toestemming heeft gegeven voor de verkoop. [Gedaagde] leidt hieruit af dat [echtgenoot van gedaagde] de koopovereenkomst op grond van artikel 1:89 lid 1 BW Pro rechtsgeldig heeft vernietigd.

21. [ Eiseres] heeft zich beroepen op artikel 1:89 lid 2 BW Pro BES dat bepaalt dat een rechtshandeling niet kan worden vernietigd indien de wederpartij te goeder trouw was. [Eiseres] heeft daartoe het volgende aangevoerd. Zij was er niet van op de hoogte dat [gedaagde] gehuwd was. Dat heeft [gedaagde] verzwegen en dat bleek ook niet uit de Sedula die [gedaagde] heeft gebruikt bij het opstellen van de koopovereenkomst. Het recht van erfpacht staat in het Kadaster bovendien enkel op naam van [gedaagde]. Zij heeft [eiseres] destijds medegedeeld dat zij het huis wilde verkopen, omdat zij bij haar dochter ging wonen. Daarnaast heeft [gedaagde] tegen [eiseres] gezegd dat er twee huurders in het huis woonden. Daardoor kon [eiseres] aanvankelijk niet de gehele woning bezichtigen. In de slaapkamer van [gedaagde] lag geen mannenkleding. [Eiseres] kon dus niet van het huwelijk van [gedaagde] op de hoogte zijn. Vanwege bescherming van persoonsgegevens was het voor [eiseres] destijds niet mogelijk om een uittreksel uit de basisadministratie op te vragen.

22. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomst niet wist dat [gedaagde] gehuwd was. De vraag is of zij dat in de gegeven omstandigheden behoorde te weten. Deze norm is gebaseerd op de gedachte dat van een ieder, onafhankelijk van de omstandigheden enig onderzoek mag worden verwacht.

[Eiseres] had gegeven de door haar geschetste en niet (voldoende) betwiste omstandigheden naar het oordeel van het gerecht geen aanleiding of aanwijzing om aan te nemen dat [gedaagde] gehuwd was. Het enkele feit dat [gedaagde] een dame op leeftijd is, die in de regel vaak gehuwd is, zoals door [gedaagde] betoogd, is daarvoor onvoldoende. [Gedaagde] heeft niet gezegd dat zij gehuwd was en uit de stukken die gebruikt zijn om de koopovereenkomst op te stellen blijkt dat ook niet. Verder heeft [gedaagde] onvoldoende betwist dat zij tegen [eiseres] heeft gezegd dat de mensen die in woning wonen huurders waren. Voorts speelt een rol dat zij bij het opstellen van de koopovereenkomst begeleid is door haar dochter en dat [gedaagde] destijds tegen [eiseres] heeft gezegd dat zij haar dochter zou gaan wonen. Anders dan door [gedaagde] betoogd wijst dat er juist niet op dat [gedaagde] gehuwd is.

Onder al deze omstandigheden is het gerecht van oordeel dat van [eiseres] niet verwacht kon worden dat zij nader onderzoek naar de burgerlijke staat van [gedaagde] zou verrichten. Het lag met andere woorden dus niet op de weg van [eiseres] om onder deze omstandigheden [gedaagde] te vragen of zij gehuwd was en, zo [gedaagde] bevestigend zou hebben geantwoord, of haar echtgenoot bij haar inwoonde. Het beroep van [eiseres] op de goede trouw slaagt, zodat de koop niet vernietigbaar is. Dit betekent ook dat het gerecht niet meer toekomt aan de subsidiaire vordering van [eiseres].

23. Verder heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro BES, namelijk de beleidswijziging van het Openbaar Lichaam Bonaire Lichaam (hierna: OLB) dat er vanaf 15 juni 2020 in beginsel geen toestemming meer verleend wordt voor de overdracht van onbebouwde erfpachtpercelen. Dat is volgens [gedaagde] grond voor ontbinding van de koopovereenkomst. Zij stelt dat zij inmiddels in grote financiële problemen zal komen na levering van de woning en het risico loopt om dakloos te raken. Daarbij is van belang dat het gezichtsvermogen van [gedaagde] in de afgelopen maanden slechter is geworden. Verhuizen naar een ander huis en een andere omgeving zal zeer belastend zijn.

24. Op grond van artikel 6:258 BW Pro BES kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde omstandigheden van de overeenkomst niet mag verwachten. Op grond van het tweede lid van artikel 6:258 BW Pro BES geldt verder dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

25. Naar het oordeel van het gerecht is er geen sprake van dergelijke omstandigheden. De redelijkheid en billijkheid verlangen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Tijdens de (voortzetting van) de comparitie van partijen heeft [gedaagde] verklaard dat zij niet tegen [eiseres] heeft gezegd dat zij de woning enkel zou willen verkopen als zij een stuk erfpachtgrond zou kunnen bemachtigen. Integendeel, [gedaagde] had [eiseres] meegedeeld dat zij bij haar dochter zou gaan wonen. In de koopovereenkomst is met betrekking tot de aankoop van een onbebouwd perceel erfpachtgrond of vervangende woonruimte ook geen nadere (ontbindende of opschortende) voorwaarde opgenomen. Het al dan niet kunnen verkrijgen daarvan komt in beginsel voor haar rekening en risico. Het gewijzigde beleid van het OLB, waardoor het voor [gedaagde], zo stelt zij, niet meer mogelijk is om een onbebouwd erfrechtperceel te verkrijgen, maakt dat niet anders. Daarbij neemt het gerecht verder nog in aanmerking dat partijen aanvankelijk afspraken dat de levering op 31 maart 2020 zou plaatsvinden, maar dat dat door omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] niet doorging. Het gewijzigde beleid, waar [gedaagde] zich nu op beroept zou pas in juni 2020 zijn ingaan. Nog daargelaten dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van de levering in dermate grote financiële problemen zal komen dat zij een reëel risico loopt om op straat komen te staan, leidt die omstandigheid er naar het oordeel van het gerecht niet toe dat [eiseres] niet de instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gezichtsvermogen van [gedaagde] verder afneemt is ook niet een dergelijke omstandigheid. Ontbinding van de koopovereenkomst is dus niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid.

26. Al het bovenstaande betekent dat de vordering om [gedaagde] te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de levering van het erfpachtperceel ten overstaan van de notaris zal worden toegewezen zoals hieronder onder de beslissing weergegeven. Dat geldt ook voor de vordering ex artikel 3:300 BW Pro BES. Daarvoor bestaat gelet op de inhoud van de koopovereenkomst en het sindsdien verstreken tijdsverloop dat door [gedaagde] is veroorzaakt grond. Het gevolg hiervan is dat er geen belang meer is bij een dwangsom. De vordering die daarop ziet zal worden afgewezen.

27. Artikel 55 Rv Pro BES bepaalt dat de rechter, indien dit wordt gevorderd, kan verklaren dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn, niettegenstaande daartegen aan te wenden rechtsmiddelen.

28. [ Gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Zij heeft aangevoerd dat een belangenafweging tussen partijen maakt dat uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling achterwege dient te blijven. Haar belang om in de onderhavige omstandigheden niet gedwongen te kunnen worden tot levering en dus ontruiming van de woning weegt zwaarder dan het belang van [eiseres]. [Gedaagde] wijst er in dit verband ook op dat zij de koopsom deels zal moeten aanwenden voor het huren van vervangende woonruimte en in het geval een eventueel hoger beroep tegen een veroordelend vonnis slaagt zal [gedaagde] de koopsom terug moeten betalen en daar zal zij dan niet toe in staat zijn.

29. De aard van de veroordeling brengt mee dat [eiseres] een belang heeft bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Zij heeft (het recht van erfpacht op) het perceel en de woning in oktober 2019 gekocht, in december 2019 bleek dat zij de financiering rond kreeg en op 31 maart 2020 zou eigenlijk de levering plaatsvinden bij de notaris. Het is inmiddels maart 2021.

Een argument om een veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren kan een restitutierisico bij de executant zijn. In dit geval is er sprake van een spiegelbeeldige situatie en heeft [gedaagde] bovendien zelf in de hand of zij de koopsom kan restitueren indien de appelrechter anders zou oordelen. Bovendien staan mogelijke ingrijpende gevolgen van de executie die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet in de weg aan uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

In het licht van de omstandigheden van dit geval acht het gerecht het belang van [eiseres] zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel in te stellen rechtsmiddel is beslist. In het verweer van [gedaagde] ziet het gerecht onvoldoende grond om uitvoerbaar bij voorraadverklaring aan de veroordeling te onthouden. Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

30. [ Gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen. De daarover gevorderde rente zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. De proceskosten worden van de zijde van [eiseres] begroot op US$ 2.132,58,- (US$ 251,- griffierechten, US$ 136,58 deurwaarderskosten en US$ 1.745,- aan gemachtigdensalaris (2,5 punten x tarief 5)). De beslagkosten worden begroot op US$ 1.200,35 (zie ook productie 6 van [eiseres]). Aan het beslagrekest kent het gerecht geen punten toe aangezien de inhoud daarvan nagenoeg overeenkomt met de inhoud van het verzoekschrift. Verder ziet het gerecht geen aanleiding om aan de aktes van [eiseres] punten toe te kennen.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.

De beslissing

Het gerecht:

1. veroordeelt en gebiedt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het recht van erfpacht tot 13 december 2055 op een perceel grond gelegen te [plaats] op Bonaire, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] (stenen huis en erf) ten overstaan van notaris A.H. Schouten of haar plaatsvervanger conform de op 25 oktober 2019 gesloten koopovereenkomst,

2. bepaalt dat indien [gedaagde] geen gevolg geeft aan de veroordeling onder 1 dit vonnis in de plaats treedt van haar handtekening onder de leveringsakte zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde registers,

3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de beslagkosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op US$ 3.332,93, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, vermeerderd met de nakosten van US$ 140,00 zonder betekening en verhoogd met US$ 84,00 in geval van betekening,

4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en uitgesproken op 24 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.