Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA, zittingsplaats Bonaire
Registratienummer: BON202100423
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2021
in de zaak van:
[EISER],
wonende op Bonaire,
eiser,
gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende op Bonaire,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.J. Winkel.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Eiser heeft op 6 oktober 2021 een verzoekschrift met producties ingediend. Vervolgens heeft op 22 oktober 2021 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen: eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, zijn echtgenote en zoon, en de gemachtigde van gedaagde. Eiser en zijn gemachtigde, en de gemachtigde van gedaagde aan de hand van zijn pleitaantekeningen, hebben het woord gevoerd. De zitting vond plaats met behulp van video, met de rechter in Curaçao en de andere procesdeelnemers in het gerechtsgebouw te Bonaire.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eiser en gedaagde hebben als huurders op 1 januari 2011 een huurovereenkomst gesloten met hun eigen vennootschap Moos Onroerend Goed N.V. (hierna: Moos OG) voor de (ver)huur van een onroerende zaak aan de Kaminda [..] (hierna: de studio’s).
2.2.
De onroerende zaak is met instemming van Moos OG verbouwd tot de studio’s. De studio’s worden (onder)verhuurd aan toeristen. Tussen eiser en gedaagde is een taakverdeling ten aanzien van de studio’s op schrift gesteld, waarbij – kort gezegd – eiser en zijn echtgenote verantwoordelijk zijn voor het klein onderhoud en de wekelijkse schoonmaak, en gedaagde en zijn echtgenote voor de reserveringen en de administratie.
2.3.
Eiser houdt samen met zijn echtgenote via […] Holding B.V. (hierna: W&C Holding) 30% van de aandelen in Moos OG. Gedaagde hield samen met zijn partner via […] Holding B.V. (hierna: R&M Holding) de overige 70% van de aandelen in Moos OG. Per 1 maart 2021 hebben gedaagde en zijn partner hun aandelen in R&M Holding overgedragen aan […] (hierna: [betrokkene]).
3.Het geschil
3.1.
Eiser vordert met uitvoerbaar verklaring bij voorraad, kort gezegd,
a) gedaagde te verbieden om zonder tussenkomst van eiser beschikkings- en/of beheershandelingen ten aanzien van de studio’s te verrichten, onder oplegging van een dwangsom van US$ 5.000 per overtreding van het verbod, met een maximum van US$ 100.000; en b) te bepalen dat het eiser wordt toegestaan om alleen en zonder tussenkomt van gedaagde de studio’s (eventueel via een derde) te beheren, met een veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2.
Eiser heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd. Uit de verklaringen en gedragingen van [betrokkene] (namens Moos OG) en gedaagde heeft eiser begrepen (en mocht hij begrijpen) dat gedaagde zijn huurrelatie met Moos OG. wilde beëindigen en dat Moos OG met die beëindiging heeft ingestemd. Het gevolg daarvan is dat eiser thans de enige huurder van de studio’s is. Door de studio’s nu alsnog te verhuren maakt gedaagde inbreuk op de huurrechten van eiser. En indien gedaagde nog wel als medehuurder moet worden aangemerkt, dan is sprake van onvoorziene omstandigheden waarmee partijen geen rekening hebben gehouden, waardoor het nodig is een beheersregeling te treffen dan wel te wijzigen.
3.3.
Gedaagde voert gemotiveerd verweer. Gedaagde heeft nooit te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen ontbinden. Hij wil medehuurder blijven en de beheersovereenkomst met taakverdeling voortzetten. Voor een wijziging daarvan is geen enkele reden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gerecht acht het spoedeisend belang van eiser, gelet op de negatieve consequenties en imagoschade bij dubbele verhuur van de studio’s, gegeven.
4.2.
Bij de beoordeling van de vordering zal het gerecht uitgaan van de volgende, door eiser geschetste en door gedaagde niet gemotiveerd betwiste achtergrond van de zaak: Eiser en gedaagde zijn ruim tien jaar terug een samenwerking aangegaan, waarbij eiser (via W&C Holding) voor 30% en gedaagde (via R&M Holding) voor 70% gerechtigd was in Moos OG. Moos OG is eigenaar van het onroerend goed waarin Hang-Out Beach Bar, Jibe City en de studio’s worden geëxploiteerd. De statuten van Moos OG kennen bij overdracht van aandelen een aanbiedingsplicht aan de medeaandeelhouder. Enkele jaren terug is tussen eiser en gedaagde gesproken over de uitkoop van de een door de ander uit Moos OG, waarbij ook accountants zijn ingeschakeld. Zonder eiser daarover vooraf te consulteren, heeft gedaagde er echter voor gekozen om zijn aandelen in R&M Holding aan een derde - [betrokkene] - over te dragen, waardoor eiser zich per 1 maart 2021 de facto geconfronteerd zag met een nieuwe compagnon (voor 70%) in Moos OG. Tot een goede verstandhouding tussen eiser en [betrokkene] is het nog niet gekomen.
4.3.
In het licht van de overdracht door gedaagde van zijn gehele aandelenbelang aan [betrokkene], ligt het voor de hand dat het hun bedoeling was dat ook het belang van gedaagde in de studio’s - inclusief zijn rechten als huurder - op [betrokkene] zou overgaan. De door eiser overgelegde correspondentie, de eindafrekening en de gang van zaken na 1 maart 2021 wijzen daar ook op. Naar voorshands oordeel van het gerecht kan dit echter niet tot de conclusie leiden dat eiser nu als enige huurder en enige exploitant van de studio’s moet worden aangemerkt. Namens gedaagde is gemotiveerd aangevoerd dat zowel gedaagde als [betrokkene] (als indirect bestuurder van verhuurder Moos OG) de huurovereenkomst tussen Moos OG en gedaagde als medehuurder wensen voort te zetten. Voorshands kan niet worden aangenomen dat eiser als (mede)huurder in de positie is zich daartegen te verzetten, en evenmin dat hij bij een dergelijk verzet een rechtens te respecteren belang heeft. Gelet op de door eiser en gedaagde destijds opgezette structuur (exploitatie Hang-Out 100% eiser, exploitatie Jibe City 100% gedaagde en exploitatie studio’s 50% ieder), lijkt voor een wijziging waarbij de studio’s voor 100% worden geëxploiteerd door eiser weinig ratio en rechtvaardiging aanwezig. Eiser zal in dit kort geding dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat hij thans als enige gerechtigd is tot de exploitatie(opbrengsten) van de studio’s.
4.4.
Resteert de vraag of er aanleiding is om de in 2011 tussen eiser en gedaagde gemaakte afspraken ten aanzien van het beheer van de studio’s voorlopig te wijzigen. Op grond van artikel 3:168 lid 3 BW kan de rechter op verzoek van de meest gerede partij een bestaande beheersregeling wegens onvoorziene omstandigheden wijzigen of buiten werking stellen. In het verlengde daarvan kan de rechter in kort geding een (tijdelijke) ordemaatregel treffen ten behoeve van het beheer van een gemeenschappelijk goed. Afgezien daarvan kunnen ook de eisen van redelijkheid en billijkheid die tussen partijen als medehuurders en (onder)verhuurders meebrengen dat een wijziging wordt aangebracht in de taken en bevoegdheden. Naar het oordeel van het gerecht is sprake van zodanige omstandigheden, dat de tussen eiser en gedaagde opgestelde taakverdeling (voorlopig) dient te worden gewijzigd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5.
De verkoop van de aandelen in R&M Holding door gedaagde aan [betrokkene] kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. [betrokkene], via Moos OG, heeft thans enkel de rol van verhuurder van de studio’s aan eiser en gedaagde en niet de dubbelrol van verhuurder en huurder zoals eiser heeft en gedaagde had. Aannemelijk is dan ook dat de belangen bij de verhuur van de studio’s voor iedere partij zijn gewijzigd, wat tot tegenstrijdigheden kan leiden. Er kan dan ook niet gezegd worden dat het beheer van de studio’s in goede handen is als dit conform de taakverdeling blijft worden gedaan. In het bijzonder gelet op de gebrouilleerde relatie tussen eiser en gedaagde en bij gebrek van – vooralsnog – een goede verstandhouding tussen eiser en [betrokkene]. Daar komt bij dat eiser onbetwist heeft gesteld dat de boekingen tot maart 2021 met name door gedaagde (via Jibe City) werden gedaan, maar dat eiser, in onderling overleg met gedaagde, ook boekingen aannam. Sinds het vertrek van gedaagde naar Nederland in maart 2021 heeft eiser (via Sunwise B.V.) het boekingsgedeelte voor zijn rekening genomen. Dat dit niet goed zou zijn gegaan is niet gebleken. Ook mag er van uit worden gegaan dat gedaagde, gelet op zijn minder actieve houding in de afgelopen maanden, met deze wijziging van taken (tijdelijk) heeft ingestemd. Gelet hierop en het feit dat beide partijen baat lijken te hebben bij een goed lopend beheer van de studio’s, zonder dubbelboekingen en miscommunicatie, ziet het gerecht voldoende aanleiding om de taakverdeling tussen eiser en gedaagde te wijzigen. De taakverdeling zal worden gewijzigd in die zin, dat de exploitatie van de studio’s voorlopig, totdat in een eventuele bodemprocedure anders is beslist dan wel dat partijen in onderlinge overeenstemming tot een andere verdeling van de taken dan wel herstructurering van de exploitatie van het onroerend goed zijn gekomen, in handen is van eiser.
4.6.
Het argument van gedaagde dat verhuur van de studio’s via een derde (in casu Sunwise B.V.) niet wenselijk is en alleen maar extra kosten met zich meebrengt, houdt geen stand. Ook indien via Jibe City wordt verhuurd, zou sprake zijn van verhuur via een derde, nu noch eiser noch gedaagde enig belang in de exploitatie van Jibe City (meer) heeft.
4.7.
Naar het voorlopig oordeel van het gerecht is er onvoldoende aanleiding af te wijken van de eerdere financiële afspraken tussen eiser en gedaagde, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten tussen hen bij helfte worden verdeeld. Dit zou betekenen dat eiser en gedaagde ieder de helft van de huurkosten maandelijks aan Moos OG zullen moeten betalen en dat eiser de helft van de netto-opbrengst (inkomsten minus verhuurkosten minus beheers- en onderhoudskosten) per kwartaal aan gedaagde dient af te dragen, waarbij hij het af te dragen bedrag inzichtelijk maakt. Het staat partijen uiteraard vrij om hier in onderling overleg van af te wijken.
4.8.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van eiser worden toegewezen, met beslissingen over de dwangsom en proceskosten als hierna omschreven.
5.De beslissing
Het gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1.
verbiedt gedaagde om zonder tussenkomst van eiser enige beschikkingshandelingen en/of beheershandelingen ten aanzien van studio’s te verrichten, waaronder is begrepen het adverteren en het verhuren van de studio’s aan derden en het incasseren van huurgelden, op verbeurte van een dwangsom van US$ 500 per overtreding, met een maximum van US$ 50.000;
5.2.
bepaalt dat het eiser wordt toegestaan alleen en zonder tussenkomst van gedaagde de studio’s te beheren, waaronder is begrepen het (al dan niet door derden laten) adverteren en het verhuren van de studio’s aan derden en het incasseren van huurgelden;
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot op heden begroot op US$ 838, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van gehele voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 29 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.
mm