ECLI:NL:OGEABES:2020:46

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

Burgerlijke zaken over 2020

registratienummer: BON201900623

datum uitspraak: 24 juni 2020

VONNIS

in de zaak van

[EISERES],

wonend te Bonaire,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

aanvankelijk procederend in persoon, thans gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,

tegen

[GEDAAGDE],

wonend te Bonaire,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. E.R. Abdul.

De procedure

1. Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op 14 oktober 2019,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging eis d.d. 18 december 2019,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte wijziging eis d.d. 13 mei 2020,

- de overlegging op 13 mei 2020 van producties 5 tot en met 10 door [gedaagde],

- de comparitie van partijen d.d. 18 mei 2020, waarbij [gedaagde] een pleitnota heeft overgelegd.

2. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

De feiten

3. [ [Gedaagde] heeft bij notariële akte van 6 juli 2011 een erfpachtrecht verkregen op een perceel grond te Belnem, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] (hierna: het erfpachtrecht). [Gedaagde] is daarna naar Nederland verhuisd.

4. Op grond van een overeenkomst d.d. 31 mei 2012 (hierna: de overeenkomst) heeft [gedaagde] het erfpachtrecht aan [eiseres] verkocht. De overeenkomst vermeldt:

1. De overeengekomen verkoopprijs bedraagt US$ 21.000,-. Hierop is reeds voldaan US$ 5.500,-.

2. De juridische overdracht zal plaatsvinden zodra aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en in goed overleg tussen koper en verkoper.

3. Het rest bedrag ad. US$ 15.500,- zal in ieder geval worden voldaan voor of uiterlijk op het moment van de Juridische overdracht bij de Notaris.

4. De koper is van het moment van ondertekening van deze overeenkomt verantwoordelijk voor het betalen van allerhande lasten die te maken hebben met het bovengenoemde perceel zoals erfpacht en andere zakelijke lasten.

5. Eveneens op 31 mei 2012 heeft [gedaagde] volmacht gegeven aan [eiseres] (hierna: de volmacht) om:
bij diens afwezigheid of ontstentenis de belangen te behartigen van alle voorkomende zaken aangaande het perceel gelegen in Belnem en beter bekend als kavel nr. […]. Te denken valt aan het kadaster, het domein, het indienen van bouwtekeningen en het aansluiten van WEB leveringen en het bouwen van een opstal op laatst genoemd perceel etc. etc. Deze volmacht geldt niet voor notariële handelingen.

6. In 2014 en 2015 heeft de volgende mailcorrespondentie plaatsgevonden:

- op 5 augustus 2014 van [gedaagde] aan de echtgenoot van [eiseres]:

Vorig jaar in februari vroeg ik je of je het restant kon betalen van de grond. toen zei je dat het niet ging lukken. Je had toegezegd dat je in gedeeltes zou overmaken.

We zijn inmiddels weer 1.5 jaar verder en ik hoor maar niets. Ik wil graag dat je het restant van het bedrag binnen 1 maand betaald en wel in 1 keer. Mocht je dit niet lukken dan geef ik je het reeds door jou betaalde bedrag terug.

- op 1 september 2015 van [gedaagde] aan [eiseres]:

Nogmaals toen ik de grond verkocht was het de bedoeling dat ik met de opbrengst mijn nood zou ledigen in Nederland. Uiteraard is er geen einddatum afgesproken in het contract, maar het was niet de bedoeling dat ik 4 jaar zou wachten op het geld.

In 2013 heb ik het nog een paar keer mondeling gevraagd om het geld en aangegeven dat het te lang duurt. 1 jaar geleden heb ik het weer aangekaart via mail, maar geen reactie.

Het heeft te lang geduurd en ben niet van plan om langer te wachten en dus heb ik enige tijd geleden besloten om jullie geld terug te betalen.

Ik zal binnenkort daar zijn en dan kunnen we de terugbetaling bespreken.

- op 1 september 2015 van [eiseres] aan [gedaagde]:

Ja graag wanneer je er bent, afspreken over het terrain. (…) Weet dat wij hem niet wegdoen, afspraak is afspraak, en hij blijft gewoon bij ons. Wat jouw toekomt, komt uiteraard wel, dat is de afspraak, Misschien kun je even je bank info opsturen, zodat wij harder aan kunnen gaan werken om jouw het restant te kunnen betalen. Tenslotte was er geen einddatum afgesproken over de betalingen.

- op 2 september 2015 van [gedaagde] aan [eiseres]:

Hierbij stuur ik je een kopie van een eerder mail waar jullie nooit op hebben gereageerd. Deze mail was een in gebreke stelling. Dat betekent dat je niet hebt gepresteerd en sprake is van wanbetaling. Derhalve is op grond daarvan de koop nietig. (…)

Met het niet reageren op bovenstaande mail geef je stilzwijgend te kennen de verplichting tot betaling niet te willen nakomen en daarmee de grond niet te willen afnemen en mij als financierder te gebruiken wat juist niet de bedoeling was. Het door jullie betaalde bedrag zal ik terugbetalen.

-op 20 september 2015 van [eiseres] aan [gedaagde]:

Hoezo beslis jij over stilzwijgend overeenkomsten etc etc? Eerste instantie telt de 1e overeenkomst. Dat kan jij alleen niet beslissen Ali. Wij komen hierop nog terug. In ieder geval blijft het perceel bij ons. Ik vraag nogmaals netjes je medewerking.-op 27 september 2015 van [gedaagde] aan [eiseres]:

We hebben een overeenkomst gesloten en na verloop van tijd heb ik uitdrukkelijk gevraagd om betaling. De betaling is echter uitgebleven na herhaaldelijk verzoek. Zie ook de mail van een jaar geleden. De grond is pas van jouw als ten overstaan van een notaris het perceel door mij is overgedragen aan jou na betaling uiteraard. Ik snap dan ook niet welke medewerking je van mij verwacht.

De 1e overeenkomst is geldig totdat ik aangeef en aandring op betaling. Zie nogmaals mail van 1 jaar geleden. Het is niet zo dat je alle verzoeken tot betaling in de wind slaat en als het je uitkomt dan val terug op de 1e overeenkomst. Dat betekent dat je over 30 jaar nog steeds terug kunt vallen op de 1e overeenkomst.

Ik wijs je er nogmaals op dat je in gebreke bent gebleven en op grond hiervan wens ik de grond niet meer te verkopen. (…) Ik wijs je erop dat juridisch gesproken de koop nietig is indien je in gebreke blijft. En als jij in gebreke bent dan kan ik nog altijd alleen beslissen. Langs deze weg trek ik de machtiging in om namens mij te mogen handelen inzake het perceel op Belnem.

7. In februari 2016 heeft [gedaagde] zich weer gevestigd op Bonaire.

8. [ [Eiseres] heeft het restant van de koopsom niet aan [gedaagde] betaald en [gedaagde] heeft het erfpachtrecht heeft aan [eiseres] geleverd. [Eiseres] heeft na verkregen toestemming van dit gerecht op 16 september 2019 conservatoir beslag gelegd op het erfpachtrecht.

Het geschil

in conventie

9. [ [Eiseres] vordert, na eiswijziging, samengevat, dat het gerecht:

9. [ [Gedaagde] veroordeelt om binnen één maand na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van het erfpachtrecht, ten overstaan van notaris mr. A.J. Schouten of haar plaatsvervanger, zulks met sanctionering door een dwangsom,

9. [ bepaalt dat indien [gedaagde] na het verstrijken van een periode van één maand en tien werkdagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking aan de veroordeling niet heeft verleend, het vonnis dezelfde kracht heeft en in de plaats zal treden van de vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde] ter zake van de door de notaris op te stellen akte van levering met betrekking tot het erfpachtrecht.

10. [ [Gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

in reconventie

11. [ [Gedaagde] vordert, bij vonnis, samengevat:

11. [ voor recht te verklaren dat de overeenkomst d.d. 31 mei 2012 ontbonden is,

11. [ voor recht te verklaren dat het door [eiseres] op het litigieuze erfpachtperceel gelegde conservatoire beslag onrechtmatig, onnodig en vexatoir is,

11. [ [Eiseres] te veroordelen om ten titel van schadevergoeding aan hem te voldoen een bedrag van US$ 23.300, vermeerderd met rente.

12. [ [Eiseres] voert gemotiveerd verweer.

De beoordeling

in conventie en reconventie

13. De vorderingen in conventie en in reconventie worden samen behandeld, aangezien de vorderingen in conventie en in reconventie zijn gebaseerd op hetzelfde feitencomplex.

14. [ [Eiseres] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij op grond van de overeenkomst recht heeft op levering van het erfpachtrecht en dat [gedaagde] niet vrijwillig aan een veroordeling tot levering zal voldoen.

15. Het enige verweer van [gedaagde] in conventie is dat hij niet gehouden is tot levering van het recht op erfpacht, omdat de overeenkomst is ontbonden. Hij voert in dit verband aan dat er sprake was van meerdere tekortkomingen aan de zijde van [eiseres] die de ontbinding rechtvaardigen, te weten (a) het niet voldoen van het restant van de koopsom en (b) het niet voldoen van de erfpachtcanon.

16. [ [Gedaagde] stelt dat de partijen in aanvulling op art. 3 van de overeenkomst mondeling hebben afgesproken dat [eiseres] het
restant van de koopsombinnen één jaar na de ondertekening van de overeenkomst zou voldoen, althans dat dit in ieder geval de bedoeling van partijen was. [Eiseres] heeft dit betwist.

Het gerecht is niet gebleken van een nadere afspraak over de termijn waarbinnen het restant van de koopsom betaald zou moeten zijn. Dit blijkt ook niet uit de overgelegde mailcorrespondentie tussen de partijen, en in het bijzonder ook niet uit de mails van [eiseres] van 1 en 20 september 2015, waarop [gedaagde] zich met name beroept. Ingevolge art. 129 Rv BES rust de bewijslast van de gestelde nadere overeenkomst op [gedaagde], aangezien hij zich op de rechtsgevolgen ervan beroept. Hij heeft dat bewijs echter niet bijgebracht. Hij heeft op dit punt evenmin een gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Nu het gerecht geen aanleiding ziet om ambtshalve bewijs op te dragen, komt het bestaan van bedoelde afspraak niet vast te staan.

Art. 3 van de overeenkomst bepaalt dat het restant van de koopsom ‘in ieder geval dient te worden voldaan voor of uiterlijk op het moment van de juridische overdracht bij de notaris’. Nu het erfpachtrecht nog niet is geleverd, heeft [eiseres] in elk geval niet in strijd met de tekst van art. 3 gehandeld. De tekst van een overeenkomst is echter niet zonder meer beslissend, nu het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[1]

[Gedaagde] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dát en waarom het de bedoeling van de partijen was dat [eiseres] het restant van de koopsom eerder zou voldoen dan gebruikelijk is bij onroerendgoedtransacties, namelijk op het moment van de levering bij de notaris. Zijn stelling dat hij het geld nodig had, voor onder andere de inrichting van zijn huis in Nederland, is hiervoor in ieder geval onvoldoende.

Dat [eiseres] de koopsom tot op heden niet heeft voldaan, levert dus geen tekortkoming aan haar zijde op. [Gedaagde] was dus niet bevoegd om de overeenkomst te ontbinden om de reden dat [eiseres] het restant van de koopsom nog niet had betaald.

17. Niet ter discussie staat dat de
erfpachtcanonbehoort tot de lasten, voor de voldoening waarvan [eiseres] op grond van art. 4 van de overeenkomst verantwoordelijk was. [Eiseres] erkent dat zij de erfpachtcanon nooit heeft betaald. Dat kan [gedaagde] echter niet baten. De erfpachtcanon dient op uitnodiging van de belastingdienst op aanslag te worden voldaan. Die aanslag is gericht aan de erfpachter, dus [gedaagde]. Weliswaar kon [eiseres], al dan niet met behulp van de door [gedaagde] verschafte machtiging, zelfstandig overgaan tot het namens [gedaagde] betalen van ten name van [gedaagde] gestelde aanslagen terzake de erfpachtcanon, maar gesteld noch gebleken is dat er in de jaren 2013 tot en met 2016 dergelijke aanslagen aan [gedaagde] zijn verstuurd. Anders dan hij stelt, valt uit de overeenkomst en machtiging niet af te leiden dat [eiseres] verplicht was actief bij de belastingdienst te informeren naar de erfpachtcanon. Reeds daarom staat niet vast dat sprake is van de gestelde tekortkoming.

[Gedaagde] werd naar eigen zeggen pas in 2017, dus toen hij al weer een jaar op Bonaire woonde, geconfronteerd met de niet-betaalde erfpachtcanon over de jaren 2012-2017. In lijn met de uitleg die [eiseres] aan art. 4 van de overeenkomst geeft, had het op zijn weg gelegen om die aanslagen, die immers aan hem waren gericht, onverwijld aan [eiseres] door te sturen, zodat zij voor de betaling daarvan had kunnen zorgdragen. Nu hij dat heeft nagelaten, verkeerde hij in schuldeisersverzuim, en kon [eiseres] reeds om die reden niet in verzuim zijn.

[Gedaagde] was dus evenmin bevoegd om de overeenkomst te ontbinden om de reden dat [eiseres] de erfpachtcanon niet heeft voldaan.

18. Het voorgaande betekent dat de vordering in reconventie onder a zal worden afgewezen.

19. Het betekent tevens dat het verweer van [gedaagde] tegen de vordering tot nakoming - de levering van het erfpachtrecht - wordt verworpen. Andere verweren daartegen heeft hij niet aangevoerd. Hij is dus op grond van de overeenkomst gehouden tot levering van het erfpachtrecht aan [eiseres] (uiteraard tegen gelijktijdige betaling van de rest van de koopsom en de achterstallige erfpachtcanon).

20. [ [Gedaagde] dient aan deze levering zijn volledige medewerking te verlenen. Daaronder, zo is ter zitting gebleken, valt ook het onverwijld en op een behoorlijke wijze aan het Openbaar Lichaam Bonaire verzoeken van toestemming voor de overdracht van het recht op erfpacht aan [eiseres]. Het zal enige tijd duren voordat die toestemming is gegeven. Het gerecht zal om die reden geen termijn bepalen gedurende welke [gedaagde] zijn medewerking moet verlenen. In zoverre is de vordering in conventie onder a toewijsbaar.

20. [ De vordering - in conventie onder b - om bij gebrek aan medewerking van [gedaagde] zijn wilsverklaring, medewerking en handtekening ten behoeve van de akte van levering te vervangen door dit vonnis, zal als onvoldoende betwist worden toegewezen.

22. De in de vordering in conventie onder a gevorderde sanctionering met een dwangsom is niet nodig voor de situatie dat [gedaagde] niet meewerkt aan het verlijden van de leveringsakte, omdat dit vonnis dan daarvoor in de plaats treedt.

Een dwangsom acht het gerecht wel gerechtvaardigd voor zover hij op andere punten niet de vereiste medewerking verleent, zoals het onverwijld en op een behoorlijke wijze aan het Openbaar Lichaam Bonaire verzoeken van toestemming voor de overdracht van het recht op erfpacht aan [eiseres] en het verrichten van andere (rechts)handelingen om een zo spoedig mogelijke levering te bevorderen. Het gerecht acht de vordering dan ook in zoverre toewijsbaar.

23. De vorderingen van [gedaagde] in reconventie onder b en c zijn gebaseerd op de stelling dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de overeenkomst is ontbonden. Om die reden zou [eiseres] namelijk onrechtmatig over het perceel hebben beschikt (want er was geen overeenkomst meer) en onrechtmatig beslag hebben gelegd (want er was geen recht op levering meer).

Het bestaan van de gestelde tekortkomingen is echter niet gebleken en de overeenkomst is niet ontbonden. [Eiseres] heeft op basis van die overeenkomst recht op levering van het erfpachtrecht. Daarmee valt de onderbouwing aan deze vorderingen in reconventie weg. Die zullen dus worden afgewezen.

24. [ [Gedaagde] zal als de zowel in de procedure in conventie als die in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

De kosten in conventie aan de zijde van [eiseres] worden begroot op US$ 2.808,44, opgebouwd uit US$ 251 griffierechten, US$ 136,58 kosten oproeping, US$ 1.024,86 beslagkosten en US$ 1.396 aan gemachtigdensalaris (2 punten x tarief 5).

De kosten in reconventie aan de zijde van [eiseres] worden begroot op US$ 698 aan gemachtigdensalaris (de helft van de puntenwaardering in conventie).

De beslissing

Het gerecht:

in conventie

1. veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van het erfpachtrecht op het perceel grond gelegen te Belnem, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding], ten overstaan van notaris mr. A.J. Schouten of haar plaatsvervanger,

2. bepaalt dat indien [gedaagde] niet zijn volledige medewerking verleent aan het verlijden van de notariële leveringsakte, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van die akte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [gedaagde],

3. bepaalt dat indien [gedaagde] voor het overige niet zijn volledige medewerking verleent aan de levering van het erfpachtrecht, hij een dwangsom verbeurt van US$ 100 voor iedere dag of dagdeel dat hij dat niet doet, zulks tot een maximum van US$ 20.000,

4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op US$ 2.808,44, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening,

in reconventie

5. wijst de vorderingen af,

6. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op US$ 698, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.

i
n conventie en reconventie

7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

8. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard, rechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 24 juni 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.