Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
Zaaknummer: EJ BON201800102
Datum uitspraak: 30 januari 2020
Beschikking in de zaak betreffende het verzoek op grond van artikel 3:200a e.v. van het Burgerlijk Wetboek tot toekenning met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de
KAYA KORONA
te Antriol, Bonaire (een onbebouwd perceel naast Peking Supermarkt),
kadastraal bekend Afdeling 4, Sectie E, Nummer 251, groot 7.275 m2,
welk perceel ten name staat van
Cornelis Siprianus MARTIS,
geboren te Bonaire op 16 september 1826,
overleden te Bonaire op 17 september 1903,
echtgenoot van eerst Bernardina Eugenia WINKLAAR, overleden in 1881,
en vervolgens van Anna Petronella GERARDA, overleden in 1914.
van verzoeker:
1.[VERZOEKER],
verzoeker,
gemachtigde: mr. M. Bijkerk,
met als in het geding verschenen belanghebbenden:
[BELANGHEBBENDEN 2. t/m 78.],
gemachtigde(n): [verzoeker] en/of mr. M. Bijkerk,
[BELANGHEBBENDEN 79. t/m 81.] ,
gemachtigde: [belanghebbende 79.],
[BELANGHEBBENDEN 82. t/m 86.,
gemachtigde: [belanghebbende 82.],
[BELANGHEBBENDEN 87. t/m 92.,
allen procederende zonder gemachtigde,
en
HET OPENBAAR LICHAAM BONAIRE,
vertegenwoordigd door mr. M. Valdink,
en
ANDERE BELANGHEBBENDEN,
al dan niet verschenen, aan wie een openbare oproeping is gedaan en die van de processtukken kunnen kennisnemen via de website van het Gemeenschappelijk Hof (
www.gemhofvanjustitie.org/uitspraken/onverdeelde-boedels).
www.gemhofvanjustitie.org/uitspraken/onverdeelde-boedels).
1.Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- de beschikking van 26 april 2018
- de beschikking van 25 mei 2018
- de beschikking van 28 november 2018
- de vijfde aanvullende akte van mr. Bijkerk
- de aktes ter rolle 1 tot en met 5 (met een aanvulling op 4) van mr. Bijkerk
- het taxatierapport van 1 februari 2019.
2.De verdere beoordeling
algemeen
2.1
Verzoeker verlangt toepassing van de op 1 april 2007 in werking getreden wettelijke regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen van artikel 3:200a t/m 200h van het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.2
In de loop van deze procedure zijn de in de kop van deze beschikking opgenomen partijen in het geding verschenen. Partijen lijken eensgezind in hun standpunt over de afwikkeling van deze boedel.
2.3
Bij deze beschikking zal een eindbeslissing worden gegeven. De voor deze beslissing relevante overwegingen uit de tussenbeschikkingen zullen hierna, verkort, worden weergegeven.
het verzoek
2.4
Het verzoek van verzoeker luidt, na wijziging, dat het het gerecht moge behagen:
a. het perceel Afdeling 4, Sectie E, Nummer 251, groot 7.275 m2, gelegen aan de Kaya Korona (prod. I) aan te merken als een ‘langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap’, zoals bedoeld in art. 3:200a BW BES;
b. te bepalen op welke wijze de verkoopwaarde van het perceel dient te worden vastgesteld;
c. de verkoop aan de geïnteresseerde koper goed te keuren en de verkoopprijs te bepalen;
d. te bepalen dat de te benoemen notaris wordt belast met het vaststellen van de deelaanspraak op het perceel in kwestie van iedere erkende deelgenoot;
e. het perceel, of een gedeelte daarvan, aan verzoeker en twee andere nader aan te duiden gebruikers in eigendom toe te kennen onder gehoudenheid het perceel zo spoedig mogelijk te verkopen en leveren aan de aangewezen koper;
f. te bepalen dat de te benoemen notaris wordt belast met het betalen van de openstaande lasten en schulden en de kooppenningen vervolgens te verdelen onder alle deelgenoten, ieder naar gelang zijn/haar deel dat hem/haar toekomt;
g. een notaris te benoemen voor de werkzaamheid van de overdracht van het perceel in kwestie en te bepalen dat deze notaris ook de kosten bedoeld in art. 3:200c lid 1 BW BES, alsmede het griffierecht bedoeld in art. 3:200f lid 4 BW BES van de verkoopprijs dient in te houden en door te betalen aan de in deze wetsartikelen bedoelde rechthebbenden;
alles zonder enige kostenveroordeling ten laste van geen van de deelgenoten.
nalatenschap Cornelis S. Martis
2.5
Cornelis Siprianus Martis was volgens verzoeker een zoon van de op Bonaire welbekende ‘Papa Cornes’. Cornels S. Martis is geboren op Bonaire op 16 september 1826 en overleden op Bonaire op 17 september 1903. Hij kreeg negen kinderen, acht uit zijn huwelijk met Bernardina Eugenia Winklaar, overleden in 1881, en één uit zijn huwelijk met Anna Petronella Gerarda, overleden in 1914.
2.6
In dit geding zijn afstammelingen van vier van die negen kinderen/staken verschenen, te weten afstammelingen van Cornelis S. Martis’ kinderen Anselmo, Helena, Augustus en Carolina (hierna: de staken Anselmo, Helena, Augustus en Carolina). Twee kinderen, Phillippus en Isabel zijn op zeer jonge leeftijd overleden, kunnen geen nazaten hebben gehad en zullen niet bij testament over hun nalatenschap hebben beschikt. Van kind Franciscus zijn behalve zijn geboortedatum 3 december 1860 geen gegevens bekend. Van de eventuele afstammelingen van kinderen Balentien en Frederiko is niemand in het geding verschenen.
2.7
Aannemelijk is dat er honderden afstammelingen van Cornelis Martis in leven zijn en dat voor een deel van hen zal gelden dat hun aandeel in zijn nalatenschap in een ontbonden huwelijksgoederengemeenschap valt. Er zijn aanwijzingen dat er ook afstammelingen zijn in de Verenigde Staten, Aruba, Curaçao en de Bovenwinden.
Kaya Korona
2.8
De nalatenschap van Cornelis S. Martis bestaat uit de onroerende zaak (hier aangeduid als) Kaya Korona te Antriol, Bonaire, zijnde een onbebouwd perceel aan de Kaya Korona naast Peking Supermarkt, kadastraal bekend Afdeling 4, Sectie E, Nummer 251, groot 7.275 m2, welk perceel ten name staat van Cornelis Siprianus Martis.
artikel 3:200a en verder BW is van toepassing
2.9
Op grond van het voorgaande moet Kaya Korona worden aangemerkt als een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap als bedoeld in artikel 3:200a e.v. BW.
2.1
De regeling van artikel 3:200a t/m 200h BW biedt de mogelijkheid dat bij zeer oude boedels, waarin door het tijdsverloop zeer vele (vaak deels niet meer te traceren) personen gerechtigd zijn, de rechter de onroerende zaak in eigendom toekent aan de gebruiker(s) van de onroerende zaak. Blijkens het eerste lid van artikel 3:200b BW zijn ‘gebruikers’ personen die de zaak tenminste tien jaren in gebruik hebben (bijvoorbeeld door bewoning). Lid 3 bepaalt dat ook personen ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn kunnen worden aangemerkt als gebruiker, waarbij de rechter rekening dient te houden met de band die zij hebben met de zaak en de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar.
ontwikkeling
2.11
Ingevolge art. 3:200c BW geldt als voorwaarde voor toekenning aan de gebrui-kers dat deze een aanvaardbaar voorstel hebben gedaan tot ontwikkeling van de zaak. Indien toekenning aan de gebruikers niet mogelijk is, kan toekenning plaatsvinden aan de overheid of aan een stichting, die dan vervolgens (na ontwikkeling) die uitgifte van de grond aan de gebruikers op zich neemt, alles voor zover dat redelijk is. In het geval van Kaya Korona speelt de noodzaak van ontwikkeling niet. Geen van de belanghebbenden bewoont of gebruikt het perceel. Niemand heeft ook de wens uitsproken om het perceel in de toekomst te bewonen/gebruiken. Het perceel is onbebouwd. Dat kan vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening zo blijven: ontwikkeling is niet nodig. Verzoeker wil dat Kaya Korona te gelde wordt gemaakt. Indien de nieuwe eigenaar vervolgens tot ontwikkeling zal willen overgaan, is hij gebonden aan de daarvoor geldende regelgeving. De wens van verzoeker is dan ook niet onverenigbaar met art. 3:200c BW. Een voorstel tot ontwikkeling is in deze zaak niet nodig.
2.12
Het Openbaar Lichaam Bonaire heeft bij akte te kennen gegeven geen bezwaar te hebben tegen het voorstel tot verkoop.
taxatie Kaya Korona
2.13
Mede met het oog op de belangen van onbekende en niet-verschenen deelgeno-ten, is Kaya Korona in opdracht van het gerecht getaxeerd door deskundige Taxabon. De deskundige heeft de marktwaarde getaxeerd op USD 350.000. Daarmee is een objectieve indicatie verkregen van de waarde van de onverdeelde boedel.
tegeldemaking Kaya Korona
2.14
Verzoeker wenst Kaya Korona ten behoeve van alle rechthebbenden te verkopen. Volgens hem wil de heer [naam], de exploitant van de naastgelegen supermarkt, het perceel te kopen voor de getaxeerde waarde.
2.15
Tegeldemaking van Kaya Korona is aan te merken als een geschikte en naar het zich laat aanzien snel te verwezenlijken manier om de al 120 jaar durende onverdeeldheid van Kaya Korona te beëindigen en de waarde daarvan te doen toekomen aan de daarvoor het meest in aanmerking komende personen, zijnde de verwanten van de oorspronkelijke eigenaar Cornelis S. Martis. De specifieke kenmerken van Kaya Korona (onbebouwd, geen complicaties qua ruimtelijke ordening, eensgezindheid onder de verschenen belanghebbenden) maken dit mogelijk.
2.16
In de laatste tussenbeschikking heeft het gerecht overwogen dat openbare verkoop in de rede ligt. Nu inmiddels taxatie heeft plaatsgevonden en blijkt van een naar het zich laat aanzien serieuze gegadigde die bereid is de getaxeerde marktwaarde te betalen, heeft onderhandse verkoop de voorkeur. Daarbij betrekt het gerecht ook de door verzoeker in zijn laatste akte aangevoerde argumenten en het daarbij overgelegde rapport van een andere taxateur, die tot een lagere marktwaarde komt.
toepassing artikel 3:200a lid 3 BW
2.17
Artikel 3:200a lid 3 luidt:
Indien een aantal deelgenoten kan worden opgespoord en ten aanzien van hun aandelen niet aannemelijk is dat de waarde zeer gering is, kan de rechter de zaak gedeeltelijk toekennen aan de gebruikers. De rechter kan in dat geval tevens een verdeling vaststellen.
2.18
In eerdere beschikkingen is aangenomen dat de waarde van de aandelen van de deelgenoten in Kaya Korona zeer gering is als bedoeld in artikel 3:200a BW. Gelet op hetgeen in de loop van dit geding is gebleken over de deelgerechtigdheid van de verschenen belanghebbenden, althans de staken waartoe zij behoren, en in het bijzonder ook over de (markt)waarde van Kaya Korona, moet op dat oordeel worden teruggekomen. Dit brengt mee dat verzoeker en de andere belanghebbenden niet als gebruikers in de zin van artikel 3:200a lid 1 BW zullen worden aangemerkt, maar dat toepassing zal worden gegeven aan de regeling van artikel 3:200a lid 3 BW: gedeeltelijke toedeling van de opbrengst van het perceel in het kader van een (gewone) verdeling en gedeeltelijke toekenning ten behoeve van gebruikers (hier: de onbekende en niet-verschenen deelgenoten). Dit sluit aan op het verzoek van verzoeker.
de verdeling
2.19
Verzoeker heeft voorgesteld Kaya Korona te verkopen aan [naam] tegen het door hem gedane bod.
2.2
Artikel 3:174 lid 1 BW Pro luidt:
“De rechter die ter zake van een vordering tot verdeling bevoegd zou zijn of voor wie een zodanige vordering reeds aanhangig is, kan een deelgenoot op diens verzoek ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed. Indien een deelgenoot voor wie een te verkopen goed een bijzondere waarde heeft, bereid is het goed tegen vergoeding van de geschatte waarde over te nemen, kan de voormelde rechter deze overneming bevelen.”
2.21
In het kader van de verdeling op grond van artikel 3:200a lid 3 BW is tegeldemaking van Kaya Korona passend en wenselijk. Verzoeker heeft in zijn verzoekschrift verzocht hemzelf en twee nader aan te duiden personen te belasten met de verkoop en levering, teneinde de opbrengst te kunnen verdelen onder alle deelgenoten, naar gelang van ieders gerechtigdheid. Het gerecht zal verzoeker (die behoort tot de staak Carolina), [belanghebbende 79.] (staak Augustus) en [belanghebbende 82.] (staak Helena) op de voet van artikel 3:174 lid 1 BW Pro gezamenlijk en ieder afzonderlijk machtigen tot verkoop en overdracht van Kaya Korona aan [naam] of een door hem aan te wijzen derde, voor USD 350.000 kosten koper.
2.22
Voor het geval de verkoop en levering aan [naam] om welke reden dan ook niet doorgaat, zal machtiging worden verleend aan verzoeker, [belanghebbende 79.] en [belanghebbende 82.] - maar nu slechts gezamenlijk - tot verkoop en overdracht aan het Openbaar Lichaam Bonaire of een derde tegen minimaal 75% van de getaxeerde waarde. Deze ondergrens beoogt mede de belangen te beschermen van de niet-verschenen deelgenoten.
2.23
De netto-verkoopopbrengst zal gelijkelijk over de vier staken Anselmo, Helena, Augustus en Carolina moeten worden verdeeld. Vervolgens zal binnen elke staak naar rato van ieders gerechtigdheid nader moeten worden verdeeld. Daarbij zullen de afstammingsgegevens in de door de Afdeling Burgerzaken i.o. opgestelde ‘gezinssamenstelling’ van Cornelis S. Martis van 25 mei 2018 tot uitgangspunt moeten dienen. De notaris kan waar nodig aanvullingen en correcties aanbrengen.
2.24
Verzoeker heeft in zijn aktes melding gemaakt van deelgenoten die (mogelijk) afstand hebben gedaan van de nalatenschap of hun aandeel daarin hebben overgedragen. In hoeverre dat het geval is geweest kan in dit geding niet worden beoordeeld en vastgesteld. De notaris zal met deze omstandigheden eventueel rekening kunnen houden.
de belangen van niet-verschenen deelgenoten
2.25
Ingevolge art. 3:200a lid 4 BW kan de rechter bepalen dat in de procedure niet verschenen deelgenoten gedurende een bepaalde termijn aanspraak kunnen maken op een geldsom en wie daarvoor zekerheid stelt.
2.26
Ter waarborging van de aanspraken van de niet-verschenen deelgenoten zal bepaald worden dat een deel van de (netto-)verkoopopbrengst voor hen wordt gereserveerd. De termijn waarbinnen niet-verschenen deelgenoten aanspraak kunnen maken op een geldsom conform hun aandeel zal worden gesteld op vijf jaar na het in kracht van gewijsde gaan van deze beschikking. Blijven dergelijke aanspraken uit, dan zal het gereserveerde bedrag moeten worden verdeeld overeenkomstig de verdeling van de verkoopopbrengst als hiervoor onder 2.23 en 2.24 bedoeld.
slotsom en kosten
2.27
Op grond van het voorgaande zal worden beslist als hierna omschreven. Na de beoogde verkoop en overdracht is voor Kaya Korona duidelijkheid ontstaan over de eigendomssituatie, een van de doelstellingen van de regeling van artikel 3:200a e.v. BW.
2.28
Verzoeker heeft een voorkeur uitgesproken voor notaris Schouten als notaris aan wie de uitvoering van deze beschikking wordt opgedragen. Dienovereenkomstig zal worden beslist. Haar kantoorgenoot mr. Groenman zal benoemd worden tot onzijdig persoon.
2.29
Aan verzoeker zal, zoals verzocht, toestemming worden verleend kosteloos te procederen. Omdat de werkzaamheden van mr. Bijkerk in deze zaak veel verder zijn gegaan dan louter de belangenbehartiging van verzoeker (op basis van een toevoeging) en ook in het belang waren van alle overige deelgenoten, zal worden bepaald dat mr. Bijkerk desgewenst (hij heeft hier niet om gevraagd en hij is hierover niet geraadpleegd) zijn ten behoeve van de overige deelgenoten gemaakte kosten kan opgeven aan de notaris, zoals hierna omschreven.
2.3
Over de overige reeds gemaakte en nog te maken kosten zal worden beslist als hierna vermeld.
2.31
De kosten van dit geding zullen worden gecompenseerd.
3.Beslissing
Het Gerecht:
3.1
verleent verzoeker sub 1 toestemming kosteloos te procederen;
3.2
machtigt verzoeker en [belanghebbende 79.] en [belanghebbende 82.], zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk, tot verkoop - tegen directe betaling of tegen afgifte van een bankgarantie voor de koopsom en kosten - en levering door hen aan [naam] of een door hem aan te wijzen derde, tegen een koopsom van USD 350.000 kosten koper van de onroerende zaak aan de Kaya Korona te Antriol, Bonaire (een onbebouwd perceel naast Peking Supermarkt), kadastraal bekend Afdeling 4, Sectie E, Nummer 251, groot 7.275 m2, welk perceel ten name staat van Cornelis Siprianus Martis, alles ten overstaan van notaris mr. Aniek Schouten;
3.3
verleent, voor het geval de onder 3.2 beoogde verkoop en levering geen doorgang vindt, machtiging aan verzoeker en [belanghebbende 79.] en [belanghebbende 82.] gezamenlijk tot verkoop en overdracht van de onroerende zaak aan het Openbaar Lichaam Bonaire of een andere derde tegen minimaal 75% van de getaxeerde waarde van USD 350.000, kosten koper, ten overstaan van notaris mr. Aniek Schouten;
3.4
verdeelt de nalatenschap van Cornelis Siprianus Martis gedeeltelijk aldus dat uit de ontvangen koopsom door de notaris, na aftrek van:
het aan verzoeker toekomende bedrag van USD 180 terzake voorgeschoten taxatiekosten, te voldoen aan verzoeker;
de door mr. Bijkerk voorgeschoten kosten van publicatie van USD 103,01, te voldoen aan mr. Bijkerk;
de kosten van publicatie van deze beschikking als hieronder onder 3.7 bedoeld, te voldoen aan degene die die kosten heeft betaald;
een vergoeding voor de door mr. Bijkerk ten behoeve van andere deelgenoten dan verzoeker verrichte werkzaamheden, indien en voorzover hij daarop aanspraak maakt en opgave van zijn honorarium doet aan de notaris, tot een maximum van USD 5.000, te voldoen aan mr. Bijkerk;
eventueel verschuldigde achterstallige belastingen;
de kosten van de notaris gemoeid met de uitvoering van deze beschikking;
USD 50.000 ter reservering als hierna onder 3.5 bedoeld;
gelijkelijk over de vier staken Anselmo, Helena, Augustus en Carolina zal worden verdeeld, dus per staak 1/4 deel van het na bedoelde aftrek resterend bedrag, waarna de verdeling binnen elk van de vier staken zal plaatsvinden overeenkomstig ieders gerechtigdheid zoals die uit de afstammingsgegevens in de door de Afdeling Burgerzaken i.o. opgestelde ‘gezinssamenstelling’ van Cornelis S. Martis van 25 mei 2018 volgt, waar dat nodig mocht blijken door de notaris aangevuld en gecorrigeerd;
3.5
bepaalt dat het onder 3.4 vii. bedoeld bedrag van USD 50.000 door de notaris zal worden gehouden als zekerheid voor de geldelijke aanspraken van deelgenoten in de nalatenschap van Cornelis S. Martis die niet in de sub 3.4 bedoelde verdeling zijn betrokken, met bepaling dat de aanspraken van de mogelijke overige deelgenoten, bekend of onbekend, opeisbaar worden op het tijdstip dat deze beschikking in kracht van gewijsde gaat en vervallen nadat vijf jaren nadien zijn verstreken, na ommekomst van welke periode het eventueel resterende bedrag door de notaris zoveel mogelijk zal worden verdeeld overeenkomstig de verdeling onder 3.4;
3.6
benoemt mr. Roderick Groenman, verbonden aan het notariskantoor van mr. Schouten, tot onzijdig persoon als bedoeld in artikel 3:181 BW Pro die onbekende deelgenoten vertegenwoordigt, alsmede personen wier medewerking is vereist maar die medewerking tot de onder 3.4 en 3.5 omschreven verdeling weigeren;
3.7
bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt door publicatie in de Staatscourant, de Èxtra en de Amigoe en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, maar niet dan nadat de kosten daarvan door verzoeker of een andere belanghebbende zijn voorgeschoten of betaling van publicatie anderszins is geregeld;
3.8
verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
3.9
wijst af het meer of anders verzochte;
3.1
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.E. de Kort, rechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 30 januari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.